«دنیای‌اقتصاد» نتایج یک مطالعه برای چهار پرسش در بازار ملک را منتشر می‌کند؛ چرا هم «خرید خانه» قفل شده است هم «ساخت خانه»؟
مسکن در وضعیت «پات»
ریشه مشترک «افت ۴۰ درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن» و «کاهش ۱۰ درصدی هزینهکرد واقعی سالانه خانوارها» نسبت به سال ۹۷ چیست؟
فردین یزدانی در این پژوهش با تشریح چرایی «از مزیتافتادن ساخت‌وساز» و «ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن»، ۷ راهکار را پیشنهاد کرده است
صدیقه نژادقربان: دولتها در بخش مسکن طی دهه‌‌‌های اخیر برای حل دو مساله در بیرون و درون این بازار، اغلب مرتکب دو اشتباه سیاستی شده‌‌‌اند به‌طوری که «کلید رشد اقتصادی را در رونق مسکن به عنوان موتور پیشران تصور کردند» و «تسهیل دسترسی کمدرآمدها به سرپناه را نیز در مسکن‌‌‌سازی دولتی خلاصه کردند»؛ این دو راه اما بر اساس وضع موجود این بخش و اعداد و ارقام واقعی از بازار، «بیراهه» بوده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از مطالعاتی که یک پژوهشگر اقتصادی مسلط بر بخش مسکن برای پاسخ به 4 پرسش امروز بازار ملک انجام داده، حاکی است: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت «پات» قرار گرفته است به این معنا که هر دو طرف صحنه یعنی خریدار و سازنده، «امکان حرکت» را از دست دادهاند؛ عامل توقف این دو، «مشترک» است. در این مطالعه تصریح می‌شود، بخش مسکن و ساختمان بدون «رشد اقتصادی»، ابزار و شرایط «حرکت به سمت رونق تولید (ساخت) و احیای قدرت خرید» را در اختیار ندارد و باید مساله این بخش را صحیح دید نه وارونه. فردین یزدانی نتایج مطالعات را در نشست مرکز پژوهش‌‌‌های توسعه و آینده‌‌‌نگری ارائه کرد و گزارش کامل تحقیقات خود را در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داد.
هدف‌گذاری غیر‌واقعی دولتها
تامین مسکن در ایران با وجود اینکه در همه دولتها یکی از مسائل کلیدی به‌‌‌شمار می‌‌‌رفت اما در همه ادوار با چالش‌‌‌هایی مواجه بوده است که این باعث شد تا در هر دوره دولتها راهکار ویژه‌‌‌ای را برای مواجهه با آن ارائه کنند. اما اینکه این راهکارها تا چه میزان راهگشای مسائل مسکن بوده‌‌‌اند، فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن، مدیر مطالعات طرح بازنگری مسکن و کارشناس ارشد مسکن، به‌‌‌عنوان مدیر علمی این نشست، به آن پاسخ می‌دهد.
از نگاه او، با بررسی تحولات بازار در دهه 1390 و چشم‌‌‌اندازی برای آینده بازار، در گام نخست باید به دنبال پاسخ به چرایی محقق نشدن برنامه‌‌‌های مسکن بود که در شرایط فعلی وضعیت مسکن را به این شکل تاسف‌‌‌بار درآورده است. دلیل آن را باید در چارچوب «اقتصاد کلان» جست‌وجو کرد که در برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های حوزه مسکن توجه کمتری به آن شده است. «مسکن» به‌‌‌عنوان یکی از بخش‌‌‌های اقتصادی از لحاظ سرمایه‌گذاری و رابطه با تولید ناخالص داخلی بخش مهمی به شمار می‌رود، اما این چارچوب در اقتصاد کلان، محدودیت‌هایی را برای مسکن ایجاد کرده است. از طرفی سوءاستفاده برخی دولتها از این بخش به نفع پیشبرد اهداف خود، در این محدودیت‌ها اثرگذار بوده است و مثلا با استفاده از واژه‌‌‌هایی چون پیشران اقتصادی از اهداف اصلی اقتصاد کلان بازماندند.
با این دیدگاه، بدون توجه به درآمد خانوار و متغیرهای مختلف اجتماعی و اقتصادی، در بخش مسکن هدف‌‌‌گذاری‌‌‌هایی انجام دادهاند که این هدف‌‌‌گذاری‌‌‌ها مانند طرح نهضت ملی مسکن بعد از 3 سال نتایج عملکردی و سطح این برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌ها را نشان می‌دهند. اگرچه از اول قابل پیش‌بینی نبود، اما اگر طراحان این برنامه‌‌‌ها، توجه خود را به رشد اقتصادی، سبد بودجه خانوار و متغیرهای مختلف معطوف می‌‌‌کردند، با علم بر امکان‌‌‌پذیر نبودن این هدف، هدف‌گذاری دیگری را در دستور کار قرار می‌‌‌دادند. به‌‌‌طور کلی بخش مسکن، فرآیندی است که تا حد زیادی تحولات آن طی دهه‌‌‌های گذشته ناشی از درآمدهای نفتی بوده است که ورود دلارهای نفتی و تبدیل آن به نقدینگی باعث شد تا خود را به دو شکل تقاضای سرمایهای مسکن و تقاضای مصرفی مسکن نشان دهد.
اما آنچه بازار مسکن و اقتصاد کشور از سال 97 با آن مواجه شد، این بود که در بخش مسکن و در کل اقتصاد ایران، تقاضای دارایی‌‌‌ها، جایگزین تقاضای تولید شد. یعنی منابع مالی که باید وارد فرآیند «تولید مسکن» می‌‌‌شد، وارد فرآیند «خرید و فروش و مبادله مسکن» شد. این امر ناشی از شوکی است که تحریم‌‌‌ها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک باعث شد تا انتظارات ساختاری در کل اقتصاد به وجود آید. علاوه بر این، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و مجموعه این عوامل حبابی را تشکیل داد که این حباب تاکنون تداوم یافته است. البته در حال حاضر این حباب به شکل «رکود عمیق» حتی در بخش مبادله خود را نشان داده است.
این کارشناس ارشد مسکن با توجه به ناکامی دولتها در حوزه مسکن، ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن و از مزیت افتادن ساخت‌وساز، معتقد است، در شرایط فعلی وضعیت بازار به‌‌‌گونه‌‌‌ای است که دچار نوعی حالت «پات» شده است. یعنی در سمت تقاضای خانوار و به عبارتی تقاضای واقعی، وضعیتی به وجود آمده که خانوارها امکان پاسخ‌دهی به سطح قیمت‌ها را ندارند.
به‌‌‌عنوان مثال، برآوردها نشان می‌دهد هزینه‌‌‌های خانوار به‌‌‌عنوان یک شاخص درآمدی در سال 1402 حدود 249 میلیون تومان در سال بود. این هزینه‌‌‌ها و شاخص‌‌‌های درآمدی به‌‌‌گونه‌‌‌ای است که اگر از سال 97 با قیمت‌های ثابت بررسی شود هنوز بسیار پایین‌‌‌تر از آن سال است. یعنی سطح درآمدی خانوارها به دلیل رشد منفی اقتصادی و عملکرد نامطلوب اقتصادی به حدی رسیده که عملا تقاضای بسیاری از کالاهای سبد هزینه‌‌‌ای را هم نمی‌تواند پاسخ بدهد چه برسد به تامین مسکن.
اگر کل جامعه را به سه گروه میان‌درآمد، کمدرآمد و پردرآمد تقسیم‌‌‌بندی کنیم و چهار دهک اول را در گروه کمدرآمدها قرار دهیم، میزان هزینه پوشاک خانوار در گروههای کمدرآمد سالانه چیزی در حدود 600هزار تومان و هزینه خورد و خوراک و میوه آنها نیز ماهانه چیزی در حدود 350هزار تومان است. در نتیجه عمدتا هزینه‌‌‌ای برای دارو و خدمات دارویی و درمانی باقی نمی‌‌‌ماند.
در این چارچوب فقر گسترده‌‌‌ای در سطح جامعه به‌‌‌دلیل رشد پایین اقتصادی ایجاد شده و این فقر به‌‌‌گونه‌‌‌ای است که خانوارها حتی امکان تامین خورد و خوراک روزمره خود را هم ندارند، چه برسد به تامین مسکن با طرح وام یک میلیاردی دولت. با توجه به شرایط موجود، این هدف‌‌‌گذاری‌‌‌ها فقط «توهم» دولتها بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارهاست. در واقع باید گفت، این روند مالک‌‌‌سازی، بیشتر به نفع افرادی است که در این زمینه فعالیت می‌کنند. در مجموع باید ریشه مشترک «افت 40 درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن» و «کاهش 10 درصدی هزینهکرد سالانه خانوارها» نسبت به سال 97 را در مشکلات اقتصادی کلان جست‌وجو کرد که منجر به قفل شدن در بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضا شده است. بر اساس آخرین داده‌‌‌ها، متوسط قیمت یک واحد 80 مترمربعی در سطح کشور، حدود 4 میلیارد تومان برآورد می‌شود. باتوجه به برآیند درآمد خانوارها باید گفت، یک ملک 4 میلیارد تومانی، معادل 17 برابر درآمد سالانه خانوارهاست. در این صورت دوره انتظار برای تملک مسکن به بالای 50 سال رسیده و متوسط قیمت مسکن حدود 54 میلیون تومان در مترمربع در سطح نقاط شهری کشور است.
این توان‌‌‌پذیری مسکن در سطح تهران برای یک واحد 80 مترمربعی، به 19 برابر درآمد خانوار می‌‌‌رسد. این یعنی تقاضای مسکن تقریبا تعطیل است و خانوارهای جدید نیز، اصولا توان ورود به بازار ملکی را ندارند. از طرف دیگر، در بازار استیجار نیز افزایش اجاره‌‌‌بها باعث پراکنش خانوارها از شهر تهران به نقاط حاشیه‌‌‌ای تهران شده که شدت آن در دوسال گذشته افزایش یافته است. پدیده‌‌‌هایی چون پشت‌بام‌خوابی و تراکم بیش از یک خانوار در واحد مسکونی نیز دیگر پدیده‌‌‌های وارد شده به بازار مسکن است. البته تقاضای سرمایه‌گذاری ساختمان تا حدودی جریان دارد و افراد با تمول مالی برای حفظ ارزش پول خود اقدام به خرید زمین و ساختمان کرده‌اند، اما سمت تولید نمی‌‌‌روند.
چرا تولید مسکن به صرفه نیست؟
یزدانی دلیل تمایل نداشتن متقاضیان سرمایهای به سمت تولید را در به صرفه نبودن تولید تشریح می‌کند. زیرا به‌‌‌دلیل جریان تورمی هزینه‌‌‌های خدمات تولیدی ساختمانی، هزینه‌‌‌های ساخت ساختمانی با افزایش چشمگیری مواجه شده است؛ در واقع دیگر ساخت ساختمان‌‌‌های مرتفع با مترمربعی 20 میلیون تومان امکان‌‌‌پذیر نیست و هزینه ساختمان‌‌‌هایی با ارتفاع پایین به حداقل 14 تا 15 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.
علاوه بر این، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. بنابراین با توجه به قیمت زمین و هزینه تمام‌شده مسکن و برآیندی از رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی و خدماتی آن باید گفت، اگر بخواهیم این رشد را با رشد قیمت زیربنای نوساز تقابل دهیم از جذابیت تولید مسکن به عنوان یک پروژه سرمایه‌گذاری کاسته می‌شود. در نتیجه، نسبت قیمت فروش مسکن به هزینه تمام‌شده یک روند نزولی است.
از این رو، جذابیت‌‌‌های تولید مسکن پایین می‌‌‌آید. برآیند این اتفاق نشان می‌دهد که تولید مسکن به صرفه نیست و این رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن از سال 97 آغاز شده است. به‌‌‌طور کلی، عدم‌جذابیت تولید، قفل شدن عرضه و تولید مسکن را به همراه داشت که باعث شد تا منابع به «دارایی» تبدیل شوند.
سرمایه‌گذار ساختمانی برای حفظ ثروت خود، اقدام به خرید زمین یا ملک دست دوم می‌کند. در این شرایط، پاسخگوی نیازهای بازار مسکن نیست و در شرایط فعلی این بازار در وضعیتی قرار دارد که همه سمت‌‌‌ها یعنی هم عرضه و هم تقاضا در شرایط پات قرار گرفته‌‌‌اند. در مقابل، دولت با طرح خیالی 4میلیون واحد مسکونی و اعطای وام وارد عمل می‌شود، این در حالی است که بخش مهمی از خانوارهایی که باید به آنها وام داده شود، درآمد کافی برای بازپرداخت وام را ندارند. در واقع باید گفت، بازار دچار وضعیتی است که این سوال را ایجاد می‌کند که آیا بازار مسکن می‌تواند به‌‌‌عنوان یک بخش مستقل از رشد تولید، به رشد خودش ادامه دهد؟ یزدانی با توجه به نظریات کارشناسان مختلف معتقد است مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی عمل کند.
در وهله اول باید رشد تولید ناخالص داخلی و به‌‌‌ویژه بخش‌‌‌های مبادله‌‌‌ای رشد کنند. مطابق با این رشد، مازادی ایجاد شود که بخشی از این مازاد به سبد خانوارها سرازیر شود تا امکان تحرک بخش مسکن ایجاد شود. این کارشناس ارشد مسکن افزود، محاسبات نشان می‌دهد از سال 93 نرخ تشکیل خانوار نزولی بوده است. تشویق به رشد جمعیت با وعده مسکن امکان‌‌‌پذیر نیست. برای رسیدن به رشد جمعیتی، باید شغل و درآمد کافی ایجاد شود. در‌حال‌حاضر نرخ رشد سالانه جمعیتی به زیر یک‌درصد رسیده است و نرخ تشکیل خانوار از 700 تا 800هزار نفر در اوایل دهه 90 به 400هزار نفر رسیده است. بنابراین رشد جمعیتی در حدی است که در افق طرح جامع به حدود 550هزار واحد مسکونی جدید در هر سال از 93 تا 1404نیاز است.
شکل ورود دولت به بازار
یزدانی بر اهمیت شکل ورود به بازار مسکن تاکید دارد و معتقد است بازار مسکن جزو بازارهایی است که شکست بازار در آن قطعی است که این شکست بازار، در تعبیر مسکن آحاد مردم و به‌‌‌ویژه گروههای کمدرآمد کاملا مشهود است. اگر چه اختلافی در این زمینه وجود ندارد، امانحوه و چگونگی دخالت دولت، به‌مساله اصلی این بازار تبدیل شده‌است. دخالت دولت در تامین مسکن برای گروههای کمدرآمد امری پذیرفته‌شده است. اما ورود دولت به تمامی بخش‌‌‌های بازار به‌‌‌منظور تولید و تامین مسکن منجر به بروز شرایط فعلی شده است.دولت حتی اگر بخواهد اقداماتی در جهت تشویق سرمایه‌گذاری در بخش تولید انجام دهد و مثلا مالیات بر تقاضای سرمایهای وضع کند، در اصل باید به این موضوع بپردازد که چرا تقاضای سرمایهای در بخش مسکن افزایش یافته و منابع مالی در این بخش سرازیر می‌شود؟
دخالت دولت در همه زمینه‌‌‌ها همچون خودرو، صنایع غذایی و... به بسته شدن عرصه برای فعالیت کسب‌و‌کار مولد منجر شده است. همین امر باعث حرکت تقاضای سرمایهای به‌سمت بازار مسکن شد، بنابر این، با وضع مالیات مشکل این بازار حل نمی‌شود. دخالت دولت در قضیه تقاضای سرمایهای در ابتدا باید به شکل «ایجابی» باشد. دخالت ایجابی یعنی دولت فضای فعالیت را برای کسب‌و‌کارهای مولد باز کرده و دخالت‌‌‌های بی‌‌‌مورد را حذف کند. فشار بر بخش خصوصی آنچنان شدید است که نمی‌توان گفت بخش سرمایهای آزاد است. اگر دولت کنار برود، فضا برای فعالیت کسب‌و‌کارهای مولد باز می‌شود. در بحث زمین نیز باید گفت، آیا سرمایه‌گذاران خصوصی فعالیت می‌کنند یا نهادهای خصولتی؟ مجموعه شهری تهران در دهه 80 ایده حرکت به سمت جهانی شدن منطقه 22 را در پیش گرفت، اما در عمل، خصولتی‌‌‌ها با احتکار زمین‌‌‌ها، کل منطقه را به سمت ساخت‌وساز بردند. در واقع نهادها باید از ساخت‌وساز کنار رفته و ایجابی عمل کنند. بنابراین باید گفت با دخالت نابجای دولت در مسکن شکست این بازار قطعی است.
اما شکست بازار به این معنا نیست که بازار به‌‌‌طور کل نسازد. بلکه باید این ساخت، «به صرفه» باشد. دولت باید دخالت خود در بخش مسکن را به «تهیه مسکن اجتماعی» برای گروههای کمدرآمد و تدوین بسته‌‌‌های خاص حمایتی محدود کند. در طرح جامع مسکن سال 94، گروههای مردمی به سه قشر تقسیم شدند. گروهی که نیازی به یارانه حمایتی ندارند. گروه میان‌درآمدی با حداقل یارانه و کمک درآمدی و گروه کمدرآمد که دولت حداکثر حمایت را در جهت خانه‌دار شدن این اقشار به کار بگیرد. اجرای این طرح می‌تواند منجر به هم‌افزایی بازار مسکن شود. یزدانی دخالت دولت در موضوع زمین را یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن و رانت‌‌‌خواری معرفی می‌کند و در توضیح آن به چرایی گرانی زمین طی یک دهه گذشته گفت: سهم زمین در هزینه تمام‌شده در متوسط نقاط شهری کشور بالای 60درصد است و در تهران به بالای 70درصد و در برخی مناطق به 80درصد می‌‌‌رسد.
یکی از دلایل گرانی قیمت نهایی ساختمان‌‌‌ها گران بودن قیمت زمین است. زمین کالایی است که به آن رانت تعلق می‌گیرد. از دهه 70 به این سو، شهرداری‌‌‌ها مجوزی را به اسم تراکم برای رانت صادر کردند که این رانت از تهران به دیگر شهرها و حتی روستاها سرایت کرد. در واقع، بهای بازاری زمین متناسب با مقیاس این رانت افزایش می‌‌‌یابد. اگرچه اراده سیاسی می‌تواند بحث تراکم را جمع کند، اما منافع برخی افراد، مانع از این اتفاق می‌شود. نمونه این رانت را می‌توان در طرح ساخت شهرهای کشاورزی مشاهد کرد. در این طرح که از چند شهر جهانی الهام گرفته شده، هدف افزایش عرضه زمین است که در آن با واگذاری زمین‌‌‌ها خانه‌‌‌ها برای مصرف بومی به‌‌‌کار رود.
این در حالی است که مالک زمین‌‌‌های بیرون شهر ذی‌نفعانی هستند که در داخل بهره‌‌‌مند می‌‌‌شوند. مالکانی که به دنبال رانت‌‌‌جویی هستند قیمت زمین را تا 10برابر افزایش می‌دهند. این مدل نیز کارساز نیست، زیرا زمین حالت مصرفی پیدا نکرده و شرایط را برای حضور دلالان و رانت‌‌‌خواری فراهم می‌کند. درواقع باید گفت، اگر عرضه باعث می‌‌‌شد که قیمت کنترل شود، فروش تراکم هم نوعی عرضه مجازی محسوب می‌شود. عرضه زمین الزاما به‌‌‌دلیل قدرت انحصاری در بافت اقتصاد ایران منجر به حل مشکل نمی‌شود و فقط امری هزینه‌‌‌زاست. اگر تا سال 1410 بتوان کل زمین‌‌‌های موردنیاز برای تامین مسکن را فراهم کرد، حداکثر به 70هزار هکتار زمین نیاز است که اگر زمین بایر وجود ندارد، باید از بافت فرسوده درون‌شهری تامین شود. این در حالی است که هزینه آماده‌‌‌سازی زمین، مترمربعی 4 تا 5 میلیون تومان و هزینه ساخت نیز حدود 15 میلیون تومان در هر مترمربع است.
اما آیا خانوارها با این سطح از درآمد، امکان تهیه مسکن را دارند؟ آیا دولت می‌تواند این نیاز را تامین کند؟ این سیاست چیزی جز تامین منافع زمین‌‌‌خواران هیچ فایده دیگری ندارد. اگر دولت جدید نیز مانند دولت‌‌‌های قبلی درصدد اجرای این طرح بربیاید به نتیجه‌ای مانند دولت‌‌‌های قبل خواهد رسید.در مجموع باید به این سوال پاسخ داد که دولت باتوجه به شرایط موجود چه اقداماتی انجام دهد؟ در ابتدا، شورای مسکن و وزیر مسکن در شورای اقتصاد باید نقش فعال‌‌‌تری در این حوزه داشته باشند، زیرا ارتباط تنگاتنگی بین بخش مسکن و اقتصاد کلان وجود دارد. در دومین راهکار باید گفت، رونق مسکن به هر بهایی مناسب نیست زیرا ممکن است بر کل اقتصاد اثرات سوئی داشته باشد.باتوجه به اینکه دولت با خزانه ورشکسته مواجه است و از طرفی 400هزار واحد نیمه‌کاره از طرح‌های مسکن ملی، مهر و نهضت ملی باقی مانده است، دولت باید در ابتدا تعهد خود را انجام دهد و نهایتا تا پایان دوره آن را به اتمام برساند.
همچنین به‌‌‌منظور تعریف برنامه‌‌‌های خاص حرکت تقاضا در این بخش با نهادهای دیگر هم‌افزایی کند که البته برای برنامه‌‌‌های تامین مسکن، سیستم بانکی قفل است. علاوه بر این، بازنگری برنامه مسکن در برنامه توسعه هفتم مسکن لازم است. یا لااقل با اصلاحیه این مشکلات را حل کند و سنگ بنای مسکن اجتماعی و استیجاری را بگذارد. بخش مهم خانوارها امکان ورود به این بازار را ندارند. در واقع، 90درصد خانوارها وارد بازار مسکن ملی نمی‌‌‌شوند و مستاجر هستند. پس باید به برنامه «استیجاری» توجه شود. شرایط فعلی، عصر مدیریت استیجاری است که به تدوین سیاست استیجار نیاز است.
