«تب اجاره‌بها- انجماد آپارتمان» در حومه تهران؛ مسکن ۹۹ساله در نهایت به چه کسانی می‌رسد؟

خط‌تولید خانه خالی

دنیای‌اقتصاد : حومه تهران که بیش‌از دو دهه است به کانون «تخصیص زمین مجانی (۹۹ساله) برای ساخت مسکن حمایتی» شهرت پیدا کرده، در حال حاضر با دو پدیده تامل‌برانگیز روبه‌رو است؛ تب اجاره‌بها از یکسو و انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان از سوی دیگر. طی دوره‌های گذشته بخش سنگینی از بودجه کشور و همچنین منابع ملی غیرقابل جایگزین (اراضی) به اضافه تسهیلات بانکی ارزان قیمت، برای ساخت مسکن در پرند و پردیس صرف شد به این امید که خانه‌های دولتی‌ساز به «واجدین شرایط خانه اول» یا همان «کم‌درآمدهای فاقد مسکن»، تخصیص پیدا کند. این اتفاق یعنی واگذاری به مشمولان، در ابتدا رخ داد؛ اما خیلی زود بخشی از آنها، «مالکان موقت» شدند و خانه‌ها در نهایت به «چند خانه‌ای‌ها» رسید. آمار خانه‌های خالی از سکنه در حومه پایتخت -که نرخ آن حداقل دو برابر نرخ متعارف خانه‌خالی در یک منطقه شهری است- و همچنین جهش شدیدتر قیمت مسکن در حومه نسبت به مرکز نشان می‌دهد، اقدام مشترک دولت‌ها برای «تامین مسکن ارزان» به هدف اصابت نکرده است. این انحراف در تخصیص درست منابع، چهار علت دارد که از جمله آنها، «حرکت افراد دارای سرمایه به پناهگاه ملکی در دوره اخیر» و «هزینه صفر منجمد گذاشتن خانه» است.

فرید قدیری :‌حومه تهران حدود 30 سال پیش، مکان مدنظر دولت برای «افزایش ظرفیت مسکونی پایتخت» قرار گرفت و از حدود 20 سال پیش، به «کارخانه تولید مسکن‌‌‌دولتی» تبدیل شد تا محصولات آن طی 10 سال اخیر در دو شهر جدید پرند و پردیس، در قالب «مسکن ارزان» به اقشار کم‌‌‌درآمد بی‌‌‌مسکن برسد؛ امروز اما اطراف تهران، برای «ملاکان»، بهشت و برای «مستاجران»، جهنم شده است. نبض شهرهای جدید اطراف تهران، برای «چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها»، خوب می‌‌‌زند اما برای «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها»، تقریبا از کار افتاده است به‌طوری که، قیمت مسکن در فاصله نیمه دهه 90 تاکنون، در جایی مثل پرند 20 برابر شده در حالی که در شهر تهران به عنوان کانون جهش قیمت مسکن در این سال‌ها، بهای فروش آپارتمان‌‌‌ها حداکثر 18 برابر شده است.

در مقابل این رشد قیمت که به نفع «سرمایه‌گذاران ملکی حومه» تمام شده، بهای اجاره آپارتمان در پرند و پردیس، خارج از توان یک زوج تهرانی فاقد مسکن با درآمد متوسط رو به بالاست. رهن آپارتمان در حومه تهران، در حال حاضر بالای 300 میلیون تومان برآورد می‌شود که دست‌‌‌کمی از اجاره‌‌‌بها در مناطق پایین شهر تهران، ندارد با این تفاوت که «هزینه‌‌‌های اقتصادی و اجتماعی زندگی یک زوج تهرانی در حومه‌‌‌ای که به لحاظ امکانات و خدمات فاصله خیلی زیادی با پایتخت دارد»، بسیار بالاست. سوال این است: چرا، مکان مخصوص تامین مسکن‌‌‌ کم‌‌‌درآمدها که در سال‌های اخیر به شکل «فست‌‌‌فودی»، حجم انبوهی ساختمان مسکونی در آن احداث شد، اکنون با بیشترین رشد قیمت مسکن روبه‌رو شده و آن کاربری مخصوص را به نوعی از دست داده است؟

بررسی‌‌‌ها از وضعیت بازار مسکن حومه تهران حاکی است، بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی که از اوایل دهه 80 به بعد، روی زمین‌‌‌های 99 ساله (اراضی دولتی) و برای فاقدین مسکن ساخته شد، به 4 دلیل –که ریشه همه آنها، اشکالات و نواقص سیاستگذاری اقتصادی است- در حال حاضر در مالکیت افرادی قرار دارد که به جای «مصرف»، واحدها را «خالی» گذاشته‌‌‌اند و این خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز را به «قلک سرمایه‌گذاری» تبدیل کرده‌‌‌اند تا «محل مصرف.» نه تنها، نبض قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها در کنار روایت ساکنان مستاجر پرند و پردیس، ماجرای «ضیافت ملاکان روی زمین‌‌‌های 99ساله» را تایید می‌کند که آمارهای رسمی مسوولان دولتی از «تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه» نیز گواه این موضوع است. در پرند طی دو دهه گذشته، نزدیک به 100‌هزار واحد مسکونی دولتی –روی زمین 99ساله- ساخته شد؛ در پردیس هم نزدیک به 70‌هزار واحد و همه این خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در طول این سال‌ها به «تهرانی‌‌‌های فاقد مسکن» تحویل داده شد.

با این حال، مجموعه‌‌‌ای از اتفاقات اقتصادی در اقتصاد ایران طی این مدت باعث شد «صاحبان اصلی خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز» به «مالکان موقت» تبدیل شوند و خانه‌‌‌هایی که با «منابع دولتی و وام ارزان» ساخته شده‌‌‌اند به «چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» برسد. طبق آمار اعلام شده از سوی مسوولان این دو شهر جدید، در پرند حدود 15‌هزار واحد مسکونی، خالی از سکنه است و در پردیس هم تعداد واحدهای مسکونی منجمدشده –بدون استفاده- 6‌هزار واحد است. احتمالا بخشی از این خانه‌‌‌های خالی به خاطر نبود امکانات و خدمات زندگی، از سر اجبار خالی است اما وقتی معادله اجاره و قیمت را در کنار این موضوع قرار دهیم، مشخص می‌شود، از یک طرف، تب قیمت‌ها و از طرف دیگر انجماد خانه‌‌‌ها، حکایت از «انحراف منابع عمومی»، با انتقال مالکیت واحدهای دولتی از افراد کم‌‌‌درآمد به افراد چندخانه‌‌‌ای دارد.

نسبت خانه‌‌‌های خالی به واحدهای مسکونی موجود در این دو شهر حدود 8درصد برای پردیس و حدود 15‌درصد برای پرند برآورد می‌شود که به مراتب بیشتر از نرخ متعارف «خانه بلااستفاده در یک مجموعه شهری» است (گفته می‌شود موجودی متعارف بازار واحدهای مسکونی خالی برای برقراری تعادل بین تقاضای جابه‌جایی و واحدهای آماده سرویس‌‌‌دهی، حدود 4 تا 6‌درصد کل واحدهای یک مجموعه شهری باید باشد). این آمار اثبات می‌کند، در حال حاضر کسانی مالک بخشی از واحدهای مسکونی دولتی‌‌‌ساز در حومه هستند که همزمان، در جای دیگری از ایران نیز صاحب مسکن هستند.  تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» مشخص می‌کند، ‌‌‌ عمده مستاجران تهرانی ساکن حومه در حال حاضر، مستاجر «مالکان ساکن در استان‌‌‌های جنوبی و شرقی و البته دیگر استان‌‌‌های کشور» هستند. در عین حال، از تهران هم طی سال‌های اخیر، افرادی به قصد خرید خانه دوم یا بیشتر، در حومه پایتخت سرمایه‌گذاری ملکی انجام دادند.

سیاستگذار کجا را اشتباه رفت؟

سیاستگذار اقتصادی و سیاستگذار بخش مسکن، کجا را اشتباه رفت که «حومه مملو از خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز، بیشتر از آنچه در خدمت واجدین شرایط باشد در اختیار دیگران است»؟ چهار جواب برای این پرسش وجود دارد که بخشی از آنها، متوجه ضعف سیاستگذار اقتصادی و بخشی دیگر مربوط به مسوولان بخش مسکن می‌شود.

علت اول که باعث شد «منابع صرف شده برای ساخت خانه ارزان در حومه تهران»، نصیب «چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» شود، «تورم بالای سبد مصرف خانوارهای کم‌‌‌درآمد» و علت دوم در کنار آن، «انتظارات تورمی» بود که هر دو باعث شد از یکسو، واجدین شرایط مسکن‌‌‌دولتی –مسکن‌‌‌مهر، مسکن ملی و...- به محض دریافت امتیاز دولتی این خانه‌‌‌ها، ‌‌‌ برای پوشش هزینه‌‌‌های معیشت خود، قصد فروش واحدهای در حال ساخت در بازار آزاد را کنند و از سوی دیگر، «متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی» در بین دهک‌‌‌های بالا (تحت‌تاثیر «انتظارات تورمی»)، مشتری خرید امتیاز گروه اول شود. طی همان سال‌های اوایل دهه 90 که مسکن‌‌‌مهر در پرند و پردیس در حال ساخت بود، ‌‌‌ «بازار آزاد خرید و فروش مسکن‌‌‌مهر» در کنار «بازار دولتی خانه‌‌‌سازی» در حومه شکل گرفت. در جریان تبادل بین این دو بازار، «ستون اصلی» ضیافت ملاکان روی زمین 99 ساله بنا شد.

در این میان، نابلدی سیاستگذار مسکن در تعریف «سبد ملکی و اجاره‌‌‌ای از خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز» به عنوان علت سوم، باعث شد 100‌درصد این واحدها به صورت «واگذاری مالکیت» به جای «اختصاص بخشی از خانه‌‌‌ها به مسکن اجاره‌‌‌ای» ساخته شود که همین، به نوعی، «پاس‌‌‌گل» داد به کم‌‌‌درآمدها تا آخرین فرصت دسترسی به مسکن‌‌‌حمایتی را با فروش آن، از دست دهند. این در حالی بود که الگوی مناسب برای چنین ساخت‌‌‌وسازهایی (خانه‌‌‌سازی به سفارش دولت و با منابع دولت و امکانات ارزان بانکی) در کشورهایی که دهه‌‌‌ها پیش آن را پیاده کرده‌‌‌اند، «احداث مسکن استیجار» با مدیریت و نگهداری توسط دولت‌‌‌های محلی است تا «بدون وسوسه فروش خانه‌‌‌های حمایتی از سوی ساکنان واجد شرایط»، تا زمانی که این گروه (کم‌‌‌درآمدها) توان لازم برای خرید مسکن را پیدا نکرده‌‌‌اند، بتوانند در این واحدها که به خاطر اجاره‌‌‌ای بودنش، از خرید و فروش سرمایه‌‌‌ای در امان است، ساکن بمانند.

در این سال‌ها، حومه مملو از خانه‌‌‌های دولتی بدون رعایت این موارد گفته شده، شکل گرفت اما در حالی که می‌توانست با همین وضعیت «اقتصاد مریض» و «عرضه صفر مسکن استیجار»، به کمک یک ابزار کارآمد، باز هم در خدمت «مستاجرها» باشد تا «ملاکان»، اما به خاطر «نرفتن دولت سراغ این ابزار»، از دسترس مستاجرها دور و دورتر شد. واحدهای مسکونی ساخته شده روی زمین‌‌‌های 99 ساله، با «یارانه دولتی و بانکی»، تولید شده‌‌‌اند؛ از یکسو، ‌‌‌ تخصیص زمین دولتی بدون دریافت بهای آن و از سوی دیگر، وام‌‌‌های 4 تا 9 درصدی برای مسکن‌‌‌مهر و تسهیلات با نرخ بهره کمتر از نرخ مصوب برای سایر واحدهای حمایتی که در این سال‌ها در حومه تهران احداث شد. علی‌‌‌القاعده با یارانه‌‌‌های اختصاص یافته به این واحدها، باید «بازدارندگی لازم و موثر برای انحراف منابع» لحاظ می‌‌‌شد. 

یک ابزار برای این منظور، «مالیات سالانه بر املاک متعلق به چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها»، دست‌‌‌کم در حومه تهران است که اگر فعال شده بود، واحدهایی که روی زمین‌‌‌های 99ساله، به مالکیت چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها درمی‌‌‌آمد، به خاطر «هزینه‌‌‌ مالیاتی»، بدون آنکه «خالی از سکنه» بماند، لااقل اجاره داده می‌‌‌شد. مالیات سالانه بر چند خانه‌‌‌ای‌‌‌ها – و نه بر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها- در بازار مسکن خیلی از کشورها، ابزاری متعارف و در حال استفاده با نرخ‌های شناور برای تنظیم جریان عرضه و تقاضاست. اولین اثر فوری این مالیات آن است که واحدهای مسکونی که با نیت سرمایه‌گذاری ملکی، در اختیار افراد است، به بازار اجاره عرضه می‌شود تا با بخشی از درآمد اجاره، مالیات تعیین‌‌‌شده، پوشش داده شود. اگر «ابزار بازدارنده انجماد ملکی» به نفع «تقویت عرضه واحد اجاره‌‌‌ای» آن هم از محل خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه تهران، فعال بود، بخشی از خانه‌‌‌های دولتی که در حال حاضر بلااستفاده است در اختیار «مستاجرهای مهاجر از شهر تهران» قرار می‌‌‌گرفت.

اجاره‌‌‌بها در تهران طی دو سال گذشته، سالانه حدودا  1.5 برابر شد که این تورم اجاره، رشد تاریخی هزینه اجاره‌‌‌نشینی در پایتخت محسوب می‌شود. پیش‌تر، گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، سیاستگذاری نادرست در حوزه تامین مسکن حمایتی را با انتشار یک آمار تایید کرده بود. در آن گزارش آمده بود، منابع حمایتی در بخش مسکن، به جای آنکه باعث کاهش نرخ اجاره‌‌‌نشینی شود، باعث شد تعداد چند مالکی‌‌‌ها در کشور افزایش پیدا کند به‌طوری که در فاصله سال‌های 90 تا 95، در حالی که بیش از 3 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد، بیش از 2 میلیون مستاجر جدید هم به بازار اجاره اضافه شد.