مالیات ۱۴۰۳ بر زمین و آپارتمان، کدام املاک را شامل می‌شود؟ مجلس حفره‏‏‌های مالیاتی تبصره ۶ بودجه را بزرگ‌تر کرد

گارانتی مالیاتی زمین‌دارها

تعریف عجیب سیاستگذار از مالیات سالانه ملکی در بودجه۱۴۰۳، به زیان «تک خانه‌ای‌های تهران» و به نفع مالکان زمین خام در شهرها تمام می‌شود. مالیات سالانه بر زمین و مسکن در کشورها، سه ویژگی دارد که طراحان ایرانی آن را نادیده گرفته‌اند. یک سوال در بازار ایجاد شده است: «آیا آپارتمان ۴۰ میلیارد تومانی هم داریم؟»

فرید قدیری : ایراد بزرگ تبصره 6 بودجه سال آینده کشور که می‌توانست در صورت «طراحی درست توسط دولت، سرنوشت بازار مسکن را به نفع خانه‌‌‌اولی‌‌‌های مانده پشت‌‌‌ در تغییر دهد»، هفته گذشته با تصویب نمایندگان مجلس، نه تنها «رفع» نشد که «بزرگ‌تر» هم شد. خبری که از تصویب نهایی «مالیات سالانه بر زمین و واحد مسکونی در قالب بودجه 1403» از سوی مجلس در هفته اخیر منتشر شد، حکایت از «تغییر اساسی کف قیمت املاک مشمول این بند از بودجه» داشت به این صورت که کف 25 میلیارد تومانی مدنظر دولت، به عنوان ارزش ملک مشمول این مالیات، توسط نمایندگان به میزان 10 میلیارد تومان بالا آمد.

ظاهر این مصوبه بیانگر آن است که احتمالا نمایندگان با هدف «مراعات حال مردم»، تور مالیات‌‌‌ستانی از مالکان را جوری چیده‌‌‌اند که فشار هزینه‌‌‌ای به خانوارها وارد نشود. اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اصل این هدف در آنچه به عنوان محصول دولت و مجلس در سال آینده به شکل اعمال مالیات بر بازار زمین و مسکن عرضه می‌شود، بسیار بعید است محقق شود و حتی در سمت مقابل، احتمال «اقدامات تورم‌‌‌ساز در بخش مسکن از سوی مالکان چند‌خانه‌‌‌ای و به‌ویژه صاحبان زمین‌‌‌های خام و منجمد» به‌واسطه این مدل طراحی تور مالیاتی، زیاد خواهد بود.

ماجرای مالیات 1403 زمین و مسکن چیست؟

مطابق مصوبه بودجه سال آینده کل کشور، گروهی از زمین‌‌‌ها و گروهی از واحدهای مسکونی در سراسر کشور مشمول مالیات سالانه مختص سال 1403 شده است. تا دو سال پیش، در بودجه کل کشور، این مالیات تحت عنوان «مالیات بر خانه‌‌‌های مجلل (لوکس)» تعریف می‌‌‌شد اما برای امسال و سال آینده، عبارت لوکس و مجلل حذف شده و از «زمین و واحد مسکونی» در بند تبصره بودجه استفاده شده است. زمین‌‌‌های مشمول، شامل زمین‌‌‌های خام (فاقد اعیانی) با هر نوع کاربری (مسکونی، اداری و تجاری) با قیمت روز بالای 35 میلیارد تومان (ارزش کل) است و گروه واحدهای مسکونی نیز شامل باغ‌‌‌ویلا و آپارتمان‌‌‌های با قیمت روز بالای 35 میلیارد تومان. نرخ مالیات، 2 در‌هزار قیمت این املاک یا همان معادل 0.2‌درصد ارزش روز است. این مالیات البته به «مابه‌‌‌التفاوت قیمت این املاک از کف 35 میلیارد تومان» تعلق می‌گیرد به این معنا که اگر ارزش زمین خام 50 میلیارد تومان باشد، مالیات 2 در هزار، به 15 میلیارد تومان اختلافی که بین کف مشمول و قیمت ملک وجود دارد، اعمال خواهد شد که رقم مالیات 30 میلیون تومان می‌شود.

ایراد بزرگ مالیات ایرانی بر ملک

ایراد اصلی یا بزرگ «مالیات سالانه بر ملک» که برای سال آینده از سوی سیاستگذاران مالیاتی و بخش مسکن در بودجه گنجانده شده است، «تخریب کامل مدل جهانی مالیات سالانه ملکی» در این طراحی و «ساخت مدل عجیب و فاقد اثرگذاری مالیات ملکی» برای معضل اصلی بازار مسکن است.

ستون فقرات «مالیات سالانه ملکی در کشورهای مختلف جهان»، سه ویژگی مشخص دارد؛ «کف قیمت» ندارد، «خانه اول» را شامل نمی‌شود و «چند‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» را در تور می‌‌‌اندازد.

این در حالی است که در طراحی ایرانی این مالیات، «بدون اینکه در متن بودجه، برای خانه‌‌‌اول معافیت در نظر گرفته شود، مالیات طراحی شده است و همچنین با تعیین کف قیمت واحدهای مشمول، تقریبا همه آپارتمان‌‌‌های بلااستفاده پایین‌‌‌تر از این کف قرار گرفته‌‌‌اند». این مالیات در کشورها، بر «معافیت کامل خانه اول همه مالکان چه دارندگان واحد مسکونی گران و شیک و چه خانه‌‌‌های معمولی یا ضعیف» بنا نهاده شده است اما در مقابل، «صاحبان بیش از یک واحد مسکونی» را به شکل دقیق و کامل هدف رهگیری خود قرار می‌دهد.

مالیات سالانه بر ملک در کشورها، یک ویژگی سوم هم دارد و آن، «اعمال مالیات بدون لحاظ قیمت ملک» است.

برآیند این «1+2» ویژگی یا مشخصه مالیات سالانه ملکی در کشورهای مختلف، «جلوی سفته‌‌‌بازی و نوسان‌گیری از قیمت ملک» را می‌گیرد و نتیجه آن، «از رونق انداختن خریدهای سوداگرانه زمین و آپارتمان» و محافظت بازار زمین و مسکن از شوک‌‌‌های قیمتی است. (گزارش «دنیای‌اقتصاد» با تیتر پادزهر تلاطم مسکن در تاریخ 27 آبان 1402 را بخوانید. آن گزارش به تجربه موفق 19 کشور جهان در مقابله با تورم مسکن به کمک مالیات سالانه پرداخته بود.)

به رغم در دسترس بودن «مدل جهانی اعمال مالیات سالانه بر ملک» و انتشار رسمی «کارنامه موفق کشورها در مالیات‌ستانی از املاک» در سایت سازمان امور مالیاتی، طراحان این مالیات در دولت و مجلس طی ماه‌‌‌های اخیر، «مدلی پر از ایراد» را تصویب کردند که هیچ‌‌‌کدام از سه ویژگی جهانی را ندارد. ایراد بزرگ مالیات سالانه بر زمین و مسکن در بودجه 1403، «عدم‌معافیت خانه اول» است. طراحان به جای آنکه «خانه اول» را معاف کنند، برای املاک مشمول، «قیمت تعیین کرده‌‌‌اند».

ایراد بزرگ‌تر که کار را خراب‌تر کرد

ایراد بزرگ‌تررا هم، نمایندگان مجلس در جریان بررسی و تصویب لایحه بودجه رقم زدند.

کف قیمت املاک مشمول مالیات سالانه ملکی، از 25 میلیارد تومان در لایحه به 35 میلیارد تومان در تصویب نهایی بودجه افزایش پیدا کرد. این تغییر عجیب «کف قیمت واحدهای مشمول» این سوال را در بازار مسکن برای آنهایی که مدت‌‌‌هاست قدرت خرید را از دست داده‌‌‌اند، ایجاد کرده است که «آیا آپارتمان 40 میلیارد تومانی هم داریم؟» این سوال از آنجا مطرح می‌شود که عمده آپارتمان‌‌‌های بلااستفاده و واحدهایی که در سال‌های اخیر به نیت سرمایه‌گذاری خریداری شدند، با قیمت‌های متوسط بازار، هم‌‌‌قیمت بوده‌‌‌اند. قیمت متوسط آپارتمان در تهران، امروز حدود 5 میلیارد تومان و در کشور حدود 3 میلیارد است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، نتیجه «مالیات مصوب 1403 برای بازار املاک ایران» این خواهد بود که «صاحبان واحدهای مسکونی بدون استفاده» و همچنین «صاحبان زمین‌‌‌های خام» در کشور عملا از «تیغ مالیات» که می‌توانست باعث «واکنش آنها به صورت عرضه به بازار مصرف شود»، معاف هستند اما در تهران، «خانوارهایی که فقط یک آپارتمان دارند، در برخی مناطق شهر، باید معادل 2 در‌هزار ارزش تنها خانه‌‌‌شان، سال آینده مالیات پرداخت کنند».

بازار زمین و مسکن 1403 پس ‌‌‌از اعمال مالیات سالانه

متوسط قیمت آپارتمان در تهران -به قیمت‌های امروز- چیزی در حدود 5 میلیارد تومان و برای واحدهای مسکونی سوپرلوکس، سطح قیمت حول و حوش 45 میلیارد تومان است. همچنین، حدود 3‌درصد از واحدهای مسکونی در تهران، بالای 35 میلیارد تومان ارزش دارد. با این حال، در مناطق 1 و 2، تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی که صاحبان آنها، همان یک آپارتمان را دارند -ملاک محسوب نمی‌‌‌شوند و واحد مسکونی آنها، خالی نیست بلکه تحت استفاده است- بالای 35 میلیارد تومان ارزش دارد که سال آینده، این تعداد احتمالا افزوده خواهد شد.

وضع موجود «قیمت آپارتمان‌‌‌های تهران» با این سه مشخصه، نشان می‌دهد، در سال آینده از یک طرف «تقریبا همه آپارتمان‌‌‌های بلااستفاده که مالکان آنها بیش از یک واحد مسکونی دارند، از مالیات سالانه مصوب، معاف می‌شود» چرا که قیمت عمده آنها به مراتب پایین‌‌‌تر از 35 میلیارد تومان (زیر کف مشمول مالیات) است. از طرف دیگر اما، «بخشی از تهرانی‌‌‌های دارای تنها یک آپارتمان و ساکن شمال پایتخت، باید مالیات سالانه‌‌‌ای پرداخت کنند که هدف آن، سوداگران ملکی بودند». در بازار مسکن کشوری اما وضعیت از این هم نامناسب‌‌‌تر است. میانگین قیمت آپارتمان در کشور به قیمت‌های امروز حدود 3 تا 3.7 میلیارد تومان است و قیمت خانه‌‌‌های سوپرلوکس نیز حدود 16 میلیارد تومان برآورد می‌شود. این قیمت‌ها، کجا و 35 میلیارد کجا؟ این تصویر از خانه‌‌‌ها در شهرهای کشور در کنار مالیات تدارک‌‌‌دیده‌شده برای سال آینده، به معنای «معافیت کامل همه چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها در شهرهای ایران از مالیات 2 در‌هزار سال 1403» است.

و اما زمین...

مالیات 1403 بر زمین‌‌‌های خام نیز به «هدف اصلی» بعید است اصابت کند. موضوع «زمین» با مسکن در معادله مالیات سالانه، یک تفاوت دارد. در مسکن، مالکی که تنها یک خانه دارد، باید از مالیات سالانه معاف باشد که البته اینجا، نیست.

اما در بحث زمین، حتی مالک تنها یک زمین خام‌‌‌ نیز با هدف «بازدارندگی در برابر انجماد بیشتر زمین»، لازم است مشمول مالیات سالانه شود تا یا برای خودش بسازد یا برای ساخت‌وساز، آن را به بازار عرضه کند. اما «کف قیمت 35 میلیارد تومانی برای زمین‌‌‌های مشمول مالیات 1403»، تقریبا همه زمین‌‌‌دارها را معاف کرده است.

در تهران که اصلا «زمین خام» تحت مالکیت مردم عادی (اشخاص حقیقی)، تقریبا وجود خارجی ندارد. اندک زمین‌‌‌های خام فریزشده در معدود محله‌‌‌های پایتخت، عمدتا متعلق به اشخاص حقوقی (دستگاه‌‌‌ها، نهادها و...) است.

معضل اصلی زمین خام به خارج از مناطق شهری و روستایی تهران مربوط است. متوسط قیمت زمین مسکونی در کشور بر اساس برآوردها حدود 5 تا 6 میلیارد تومان است. (قیمت‌ها بر اساس متوسط مساحت است.) قیمت زمین گران‌قیمت (در طبقه املاک لوکس) در کشور نیز حول و حوش 20 میلیارد تومان برآورد می‌شود. این قیمت‌ها و آن کف قیمتی 35 میلیارد تومانی، یعنی «گارانتی مالیاتی زمین‌‌‌دارها» در کشور از مالیات 1403 مصوب دولت و مجلس. در تهران نیز قیمت زمین (ملک کلنگی) معمولی و متوسط حدود 40 میلیارد تومان و برای زمین‌‌‌های گران‌قیمت نیز بالای 100 میلیارد تومان برآورد می‌شود. نکته قیمت زمین در تهران، «تفاوت ساختمان‌‌‌های مسکونی کلنگی با زمین خام» است. وقتی زمین خام است، مالک آن یک نفر است که در این صورت، کل ارزش زمین برای تنها یک مالک محاسبه می‌شود. اما ساختمان‌‌‌های مسکونی قدیمی که کلنگی محسوب می‌‌‌شوند، معمولا بالای 3 تا 4 نفر مالک دارد که همان ساکنان ساختمان هستند. در این صورت، قدرالسهم آنها از زمین، حاصل تقسیم مساحت زمین بر تعداد مالکان است که در این صورت، ارزش ملک (زمین) برای هر مالک پایین می‌‌‌آید و مشمول مالیات سالانه نمی‌شود که البته اگر هم مشمول مالیات قرار بگیرند، با عدالت مالیاتی در تعارض است چرا که مالکان ساختمان‌‌‌های قدیمی، ممکن است فقط همین یک ملک را داشته باشند که در این صورت، با «اصل منطق مالیات سالانه ملکی» که چند‌مالکی‌‌‌ها را در فرمول جهانی هدف قرار می‌دهد، در تضاد است.

شاهد رسمی «مالیات مشقی» بر ملک در بودجه

تصویری که از اعمال مالیات سالانه ملکی در سال 1403 در این بررسی ارائه شد را «کارنامه سال 1402 این مالیات» در درآمدهای وصولی دولت از محل مالیات‌‌‌ها، تایید می‌کند.

امسال در بودجه مصوب 1402 کل کشور، 7‌هزار میلیارد تومان از محل «اخذ مالیات سالانه از زمین و مسکن» پیش‌بینی درآمدی شده بود. اما طی 9 ماه اول امسال، کلا 26 میلیارد تومان وصول شد. این رقم در واقعیت به معنای «مردودی در اعمال مالیات سالانه بر املاک» است که نتیجه «طراحی نادرست» است.

با این حال به‌رغم آنکه، برای سال آینده نیز طراحی نادرست برای این مالیات صورت گرفته، اما درآمد پیش‌بینی‌شده برای 1403 از 7‌هزار میلیارد تومان امسال به 11‌هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است. آیا واقعا سیاستگذار روی این رقم برای سال آینده، حساب باز کرده است؟