بازار جایگزین خرید مسکن در زمان «قیمتهای حبابی» چگونه کار می‌کند؟
قله جدید تورمی درمسکن آمریکا
بساز و موجری در آمریکا
قله‌‌پیمایی جدید «تورم مسکن» در آمریکا، شرایط خرید خانه برای خانوارهای مصرف‌‌کننده را نسبت به سال 2021 سخت‌‌تر کرده اما «مسیر تامین مسکن» در این کشور به خاطر «کارکرد صحیح بازار اجاره»، مسدود نشده است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از داده‌های جدید درباره تورم مسکن آمریکا حاکی است، متوسط قیمت مسکن در این کشور در ماه فوریه به 331 هزار دلار رسید که 3/ 20 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 2021 جهش کرده است.
این نرخ رشد رکورد جدیدی از «بیشترین تورم مسکن طی 30 سال اخیر» محسوب می‌شود که به این ترتیب، «بحران رشد قیمت» کنونی به مراتب شدیدتر از آخرین بحران قیمتی - سال‌های 2006 و 2007- است. سال گذشته، تورم مسکن در حول و حوش 19درصد بود اما در ابتدای سال جاری میلادی باز هم این نرخ فراتر رفت.
بررسی‌‌ها در درون بازار مسکن این کشور نشان می‌دهد، «با توجه به موجودی مسکن در آمریکا، جنس خریدها و ناتوانی تقاضای خانه‌‌اولی‌‌ها»، روند کنونی رشد قیمت خانه وضعیت نامتعارف دارد و «حباب قیمت» در بازار مسکن این کشور شکل گرفته است.
عمده خریدها، جنبه سرمایه‌‌ای دارد و به خاطر «انتظارات تورمی» آن هم با توجه به رکورد صعود نرخ تورم عمومی (حدود 7 درصد) انجام می‌شود. اما تقاضای مصرفی مسکن از طریق بازار اجاره در حال تامین نیاز خود است.بازار اجاره مسکن آمریکا به سه علت برای سرمایه‌‌گذاران (سمت عرضه) جذابیت پیدا کرده است و همین موضوع باعث افزایش نسبی عرضه خانه اجاره‌‌ای شده است.
هر چند با وجود تمایل بالا برای اجارهداری و افزایش جمعیت موجرها، «تورم اجاره» نسبت به سال قبل بیشتر شده است اما باز هم جلوی رشد تندتر اجارهبها تا حدودی گرفته شده است.
متوسط اجارهبهای مسکن در آمریکا حدود یک هزار و 800 دلار است که نسبت به سال گذشته میلادی 17 درصد افزایش از خود نشان می‌دهد.
سازنده‌ها و همچنین خریداران سرمایه‌‌ای مسکن در این کشور تمایل دارند خانه‌ها را اجاره دهند تا بفروشند. این میل اول به خاطر «انتظارات تورمی» و در نتیجه پیشبینی روند افزایش ارزش ملک در آینده است که مانع از فروش در شرایط فعلی می‌شود. محرک دوم اجارهداری که آن هم اهمیت دارد، «تناسب قسط وام مسکن» با «مبلغ اجاره» و در نتیجه پوشش هزینه خرید مسکن از طریق اجارهبها است. خریدهای یکی، دو سال اخیر در بازار مسکن آمریکا که منجر به رشد قیمت شد، عمدتا سرمایه‌‌ای بوده و کاملا به پشتوانه وام مسکن، در اختیار مالکان قرار گرفته است.
اکنون خریداران و حتی سازنده‌هایی که وام ساخت دریافت کرده‌‌اند برای بازگرداندن تسهیلات‌‌شان، خانه‌ها را اجاره می‌دهند. محرک سوم نیز افزایش تقاضای اجاره با توجه به رشد شدید قیمت مسکن است.
آینده تورم مسکن آمریکا
سامانه «زیلو» در بازار مسکن آمریکا که کانون عرضه الکترونیکی فایل‌‌های فروش و اجاره مسکن و همچنین منبع نشر داده‌های متنوع از قیمت و اجارهبها است، همیشه «نماگر پیشبینی قیمت برای ماه‌های آینده» را با اعلام «تورم آتی و قیمت آتی» نشان می‌دهد. اما در حال حاضر این نماگر از کار افتاده است چون احتمالا امکان سنجش مسیر آتی قیمت مسکن وجود ندارد.
با این حال برخی کارشناسان اقتصادی در بازار مسکن این کشور معتقدند «سناریوی محتمل درباره روند قیمت مسکن در 2022» آن است که «سرعت رشد قیمت در این کشور تا حدودی نسبت به وضعیت کنونی کاهش پیدا کند». اما «سناریوی مشابه بحران سقوط قیمت مسکن 2008» را گزینه بعید عنوان می‌کنند. سال 2008 قیمت مسکن در آمریکا 6 درصد کاهش یافت که سقوط تعبیر شد. سال 2009 نیز متوسط قیمت‌‌ها افت شدید 10 درصدی را تجربه کرد. آن زمان، «خانه‌های حراجی» توسط بانک‌های پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن افزایش یافت چون مالکان، واگذاری ملک را به بازپرداخت تسهیلات ترجیح می‌‌دادند.
علتی که برای بعید بودن کاهش شدید قیمت مسکن در آمریکا مطرح است، «عامل بحران 2008» است. سال 2008 به خاطر اینکه «مالکان در پرداخت اقساط وام مسکن دچار مشکل شدند»، «بحران بدهی به بانک‌ها» باعث به‌هم خوردن اوضاع اقتصادی در این کشور شد. اما در حال حاضر، «وام‌گیرنده‌ها» عمدتا خریداران سرمایه‌‌ای هستند که به پشتوانه اجارهبهای دریافتی، قسط ماهانه تسهیلات را پرداخت می‌کنند.
خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن آمریکا طی یک‌سال و نیم اخیر به خاطر «نرخ بهره پایین وام مسکن» و همچنین «رشد درآمد و پس‌‌انداز خانوارها با بسته‌های حمایت اقتصادی عصر کرونا»، افزایش پیدا کرد.
در این میان، هزینه ساخت نیز در مقایسه با تورم عمومی، رشد بیشتری پیدا کرده که مجموعه این عوامل باعث افزایش تند قیمت مسکن در این کشور شده است.
خطر حباب مسکن آمریکا
نسبت قیمت به اجاره مسکن در آمریکا به نزدیک عدد 20 رسیده است که با توجه به سطح متعارف این عدد، وضعیت حبابی وجود دارد. این نسبت در سال‌های اخیر در بازار مسکن آمریکا زیر عدد 10 بود. بنابراین شرایط کنونی از نگاه فعالان بازار مسکن آمریکا، نامتعارف است.یک پست وبلاگ بانک فدرال رزرو دالاس نشان می‌دهد قیمت خانه‌ها در آمریکا از عوامل بنیادین فاصله گرفته است، این شرایط شبیه حباب مسکنی است که به فروپاشی مالی 2008 ختم شد.
براساس گزارش بلومبرگ، محققان فدرال رزرو با اشاره به داده‌های محاسبه فراوانی در بازار مسکن که با همراهی محققان خارجی تهیه کرده‌‌اند مدعی هستند شواهد آنها نشان‌دهنده وجود رفتار غیرعادی در بازار آمریکا برای نخستین‌بار پس از رونق دهه 2000 است.
این محاسبات گویای آن است که بازار مسکن آمریکا برای پنج فصل متوالی منتهی به سه ماه سوم 2021 دارای نشانه‌هایی از مازاد عرضه بوده و افزایش قیمت مسکن از آن زمان ادامه داشته است.
شاخص محققان فدرال رزرو دالاس براساس متغیرهای اقتصادی چون درآمد واقعی سرانه، اجاره‌های مسکن و نرخ‌‌های بهره بلندمدت بوده است. نکته اصلی این است که از ابتدای 2020 نسبت قیمت به اجاره مسکن بیش از آنچه این عوامل بنیادین قادر به توضیح آن هستند رشد کرده‌‌اند و به طرف شرایط مازاد عرضه رفته‌‌اند.
محققان این نهاد همچنین دریافته‌‌اند که افزایش در درآمد واقعی به دلیل محرک‌‌های مالی و پولی مربوط به همه‌‌گیری کرونا به همراه کاهش مصرف خانوارها به دلیل محدودیت‌‌های رفت‌‌وآمد، ممکن است سودمندی آن را به عنوان یک معیار کاهش داده باشد؛ که نشان می‌دهد حباب مسکن ممکن است از آنچه آن اعداد نشان می‌دهد بزرگ‌تر باشد.
به عقیده محققان، اندازه‌‌گیری نسبت قیمت به درآمد به تنهایی ممکن است نتایج بیش از حد محافظه‌‌کارانه‌‌ای داشته باشد. از سوی دیگر رونق مسکن نیز می‌تواند به دنبال موج ترس از دست دادن مازاد عرضه در میان خریداران و گمانه‌‌زنی‌‌های افراطی سرمایه‌‌گذاران ایجاد شده باشد.
با وجود این محققان فدرال رزرو گفته‌‌اند شرایط بهتر سهام و ترازنامه خانوارها نشان می‌دهد هرگونه عواقب اقتصادی ناشی از اصلاح قیمت مسکن در مقیاسی که آمریکا در رکود 2007 تا 2009 تجربه کرد، نخواهد بود.
