ضعف تقاضا از دیروز تا فردا

سال ۱۴۰۰ در پی چند سال متوالی تلاطم‌‌‌های کم یا بی‌‌‌سابقه در بازار مسکن آغاز شد. بازار مسکن کشور با دوره‌‌‌های جهش شدید قیمتی که با دوره‌‌‌های طولانی‌‌‌تر ثبات قیمت اسمی ادامه می‌‌‌یابد، شناخته می‌شود. جهش‌‌‌های سنتی مسکن از سال ۱۳۹۶ آغاز شد و بازار به‌‌‌رغم استراحتی کوتاه در میانه‌‌ سال ۱۳۹۸، تا نیمه‌‌ دوم ۱۳۹۹ رشدهای قیمتی کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای را تجربه کرد. این دوره‌‌ دوم جهش که بر سر جهش‌‌‌های سنتی سوار شد، ناشی از ریسک‌های تحمیل‌‌‌شده به کل اقتصاد ایران ارزیابی می‌شود که بازار دارایی‌‌‌های مختلف، از جمله مسکن را به شدت تحت‌تاثیر قرار داد. سال ۱۴۰۰ چند ماه پس از فروکش‌کردن شدت بحران و کم‌‌‌رنگ شدن گزینه‌‌‌های بسیار بدبینانه آغاز شد. در این شرایط قیمت‌های مسکن بسیار بالا و به تعبیری حبابی ارزیابی می‌‌‌شد، بنابراین روند تعدیل تدریجی بهای واقعی مسکن با سازوکار عقب ماندن رشد بهای ملک از تورم عمومی که از نیمه‌دوم سال ۱۳۹۹ کلید خورده بود، در طول سال ۱۴۰۰، تا به امروز، ادامه یافت. بالا بودن بهای مسکن پس از جهش‌‌‌های پیاپی و ضعف بازار مالی مسکن در تامین مالی موثر متقاضیان مصرفی موجب شد در عمل عمده‌‌ متقاضیان مصرفی امکان و توانمندی مالی لازم را برای ورود به بازار خرید مسکن نداشته باشد. در نتیجه مانند سال پیش از آن، خرید و فروش بازار تحت‌سلطه‌‌ متقاضیان سرمایه‌گذاری باقی ماند. لازم به یادآوری است که بالا بودن بهای مسکن در مقایسه با سطح درآمد متقاضیان معنا می‌‌‌یابد، به بیان دیگر چنانچه درآمد و قدرت خرید متقاضیان مصرفی همگام با قیمت مسکن افزایش می‌‌‌یافت، امروز شاهد شرایط متفاوتی در این بازار ‌‌‌بودیم. در هر صورت، خروج متقاضیان مصرفی از بازار به معنای افت شدید سطح معاملات در بازار است که به نوبه‌‌ خود با دشوار کردن فروش، انگیزه‌‌ سازندگان را برای سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌دهد. البته نیمه‌‌ دوم سال ۱۴۰۰ شاهد افزایش نسبی سطح معاملات بودیم که بیش از هر چیز ناشی از جذابیت‌‌‌های ذاتی بازار املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران ارزیابی می‌شود؛ چراکه در شرایط فعلی در مقایسه با سایر بازار دارایی‌‌‌ها این بازار به‌‌‌مراتب کم‌‌‌ریسک‌‌‌تر به‌‌‌نظر می‌‌‌رسد. در مجموع، خصلت‌‌‌های اصلی بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ را می‌توان ضعف تقاضای مصرفی و تعدیل تدریجی بهای واقعی برشمرد.

با توجه به آنچه اشاره شد اهمیت شرایط و تحولات اقتصاد کلان در شکل‌دهی به تحولات آتی بازار مسکن دوچندان به‌‌‌نظر می‌‌‌رسد. چنانچه ریسک‌های غیراقتصادی در سطوح فعلی باقی بماند و شوک منفی یا مثبت شدیدی به بازارها وارد نشود، انتظار آن است که شرایط فعلی بازار مسکن یعنی عقب ماندن رشد بهای مسکن از تورم عمومی و تعدیل تدریجی قیمت واقعی مسکن تداوم یابد تا به‌‌‌تدریج قیمت مسکن در مسیر رشد بلندمدت خود همگام با سطح عمومی قیمت سایر کالاها و خدمات قرار گیرد.

چنانچه تحول مثبت جدی در امکان تعامل و مراودات با جهان صورت گیرد، به‌‌‌ویژه چنانچه امکان صادرات نفت و دسترسی به درآمدهای نفتی بلوکه شده فراهم شود، انتظار نگارنده آن است که تورم عمومی به‌‌‌میزان قابل‌توجهی کاهش یابد. در چنین شرایطی هرچند همچنان محتمل‌‌‌ترین گزینه عقب ماندن رشد بهای مسکن از تورم عمومی است، اما در مقایسه با بسیاری از دارایی‌‌‌های دیگر (به‌‌‌ویژه ارز و طلا و تا حدودی سهام) مسکن بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت به‌‌‌شمار می‌رود؛ زیرا بازار مسکن به‌‌‌طور سنتی در مقابل کاهش قیمت اسمی مقاومت می‌کند و به اصطلاح با چسبندگی قیمت رو به پایین روبه‌‌‌رو هستیم. بنابراین می‌توان انتظار داشت که با ورود سرمایه‌‌‌های جدید به بازار سمت تقاضا (از جانب تقاضای سرمایه‌گذاری) قدری تقویت شود. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت تعدیل قیمت واقعی مسکن کندتر و دوران تعدیل قیمت طولانی‌‌‌تر شود. البته افزایش جدی درآمد، چنانچه با بهبود جدی شرایط بازار مالی مسکن در تامین مالی متقاضیان مصرفی تقویت شود، ممکن است تحولات مثبت قیمتی و معاملاتی را در بخش‌‌‌هایی از بازار که موردتوجه این قشر هستند، به همراه داشته باشد. در سناریوهای بدبینانه که ریسک‌های غیراقتصادی تشدید می‌شود، ارزیابی نگارنده آن است که با توجه به تاثیرپذیری سطوح فعلی قیمت از شوک‌‌‌های شدید سال ۱۳۹۹، بسیاری از شوک‌‌‌های منفی قادر به ایجاد جهش شدیدی در بهای مسکن نیستند و تعدیل تدریجی بهای مسکن همچنان محتمل‌‌‌ترین گزینه است. بنابراین ارزیابی عمومی آن است که در سناریوهای مختلف، تعدیل تدریجی قیمت واقعی مسکن - به درجات مختلف و با شدت و ضعف- و غلبه‌‌ متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، محتمل‌‌‌ترین گزینه‌‌‌ها برای بازار مسکن در سال آینده است.

یادآور می‌شود مجموع آنچه بیان شد، نشان می‌دهد که بهبود پایدار وضعیت مسکن هموطنان، نیازمند تقویت تقاضای مصرفی است. این مهم بیش از هرچیز در گرو افزایش درآمد از طریق رشدهای اقتصادی پایدار است. امروزه قدرت خرید متقاضیان چنان نامتناسب با سطح قیمت‌ها در بازار مسکن است که حتی اگر نظام بانکی قادر به اعطای تسهیلات رهنی قابل‌‌‌توجه -به‌‌‌طور مثال در حد ۸۰‌درصد بهای ملک- به متقاضیان باشد، بسیاری از متقاضیان مصرفی قادر به بازپرداخت اقساط این تسهیلات نیستند. عامل کلیدی دیگر، کنترل تورم‌‌‌های مزمن بالا در اقتصاد کشور است؛ چراکه کنترل تورم، پیش‌‌‌نیاز اصلی برای توسعه‌‌ بازار مالی مسکن، چه از طریق توسعه و تعمیق بازار رهن و چه از طریق معرفی و گسترش سایر ابزارها و نهادها در این بازار مهم به‌‌‌شمار می‌رود.