یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نسخه جدید ساختمانی برای رفع مانع از نوسازی یکپارچه املاک مسکونی کلنگی موجود در محلات قدیمی شهر تهران حاکی است به‌زودی «تعاونی‌های مسکن محله» برای ایجاد و هدایت نیروی جمعی تخریب و نوسازی واحدهای فرسوده وارد عمل خواهند شد؛ این تعاونی‌ها که قرار است با ضوابط و مقررات جدید و اصلاح عیوب قبلی تعاونی‌ها از اجتماع ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده تشکیل شوند در نهایت منجر به تعریف پروژه‌های دارای توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی خواهند شد؛ علاوه بر این، به دلیل عضویت مالکان واحدهای فرسوده در این تعاونی‌ها و تعریف نقشه ساخت واحدها با نظر و موافقت آنها، مانع قدیمی نوسازی بافت‌های فرسوده از بابت عدم رضایت یک یا چند مالک واحد‌های فرسوده برای نوسازی که منجر به عدم موفقیت نوسازی محله‌محور در بافت‌های فرسوده می‌شد، به حداقل خواهد رسید.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به‌رغم تعریف طرح‌های مختلف برای نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های گذشته و همچنین اختصاص مشوق‌ها وتسهیلاتی برای این منظور، طرح‌های نوسازی شهری تاکنون موفق به تحقق اهداف تعیین شده به منظور تخریب و نوسازی حجم قابل‌قبولی از املاک کلنگی و فرسوده موجود در بافت درونی شهرها نشدند؛ این در حالی است که همواره مقاومت برخی ساکنان و مالکان پلاک‌های فرسوده به دلیل بی‌اعتمادی به این طرح‌ها یا در میان بودن سایر دلایل، منجر به عدم شکل‌گیری نیرو و توافق جمعی برای نوسازی بافت‌های فرسوده شده است. مشکلات ناشی از تملک زمین در بافت‌های فرسوده به دلیل مقاومت برخی مالکان برای تجمیع و نوسازی پلاک‌های فرسوده طی سال‌های اخیر منجر به افزایش دامنه مشکلات و کاهش توجیه اقتصادی فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی در محلات قدیمی شد و همین موضوع از مهم‌ترین دلایل عقب‌ماندگی اقدامات مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده از برنامه‌های مصوب به‌شمار می‌رود. به این ترتیب، طی سال‌های اخیر عمده ساخت وسازهای مربوط به تخریب و نوسازی بافت‌های فرسوده به ساخت و سازهای خرد و کوچک‌‌مقیاس محدود شد که به دلیل عدم جذابیت اقتصادی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی، پیشرفت چندانی نداشت. این در حالی است که در طرح ملی بازآفرینی شهری نیز سرمایه‌گذاران و سازندگان به‌عنوان بازوی ساخت وساز در بافت‌های فرسوده مورد تاکید قرار گرفته‌اند.

براین اساس نسخه جدید جلب مشارکت همه‌جانبه برای نوسازی بافت‌های فرسوده قرار است از طریق پوست‌اندازی تعاونی‌های مسکن و تشکیل تعاونی‌های مسکن محله اجرایی شود؛ این در حالی است که تعاونی‌های مسکن در ایران سابقه زیادی دارند که آخرین سابقه فعالیت گسترده آنها برای ساخت مسکن به طرح مسکن مهر مربوط می‌شود که در این تجربه تعاونی‌ها موفق به کسب نمره قابل‌قبول نشدند؛ با این حال، مسوولان وزارت تعاون، به دنبال طراحی نسخه جدید جلب مشارکت ساکنان بافت‌های فرسوده در نوسازی محلات و املاک قدیمی، اخیرا با انجام یک آسیب‌شناسی، در حال تهیه یک اساسنامه جدید درخصوص نحوه ورود تعاونی‌ها به ساخت‌وسازهای محله‌محور در بافت‌های فرسوده هستند که قرار است به زودی نهایی و به‌عنوان راهکار نوسازی همه‌جانبه ویکپارچه در بافت فرسوده به کار گرفته شود.

در آسیب‌شناسی صورت گرفته از سوی وزارت تعاون در ارتباط با نحوه فعالیت تعاونی‌های مسکن از گذشته تاکنون چند عارضه مهم شناسایی شده است که بنا بر اعلام مسوولان این وزارتخانه تلاش شده است در اساسنامه جدید با رفع این عوارض، شکل بهینه‌ای از ورود تعاونی‌ها به طرح ملی بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده تجربه شود. بنا بر اعلام مسوولان وزارت تعاون، طی سال‌های اخیر تنها ۴ درصد از تعاونی‌ها به‌عنوان تعاونی‌های مشکل‌دار شناخته شده‌اند که پس از انجام آسیب‌شناسی و استخراج ۲۸ سرفصل مشکل‌زا در ارتباط با این تعاونی‌ها، اقدامات بازدارنده و اصلاحی برای رفع مسائل موجود، طراحی شده است؛ طوری‌که هم‌اکنون حدود یک درصد از تعداد تعاونی‌های مشکل‌دار کاسته شده است.

مهم‌ترین عارضه مورد بررسی در مورد نحوه عملکرد تعاونی‌های مسکن از سال‌های گذشته تاکنون به «ضعف قوانین و مقررات مرتبط با فعالیت تعاونی‌ها» و «عدم شفافیت در نحوه کار هیات‌مدیره تعاونی‌های مسکن و حوزه اختیارات نامحدود آنها» برمی‌گردد؛ هیات‌مدیره تعاونی‌های مسکن در سال‌های گذشته تاکنون اختیارات نامحدودی در زمینه نحوه توافق با پیمانکار ساخت داشتند و در عین حال میزان پاسخگویی آنها به اعضا از بابت جزئیات فعالیت‌های ساختمانی و تصمیم‌گیری‌ها نزدیک به صفر بوده است.این در حالی است که برخی از تعاونی‌های مسکن مهر که از سال ۸۶ تشکیل شده‌اند هنوز موفق به تحویل برخی از واحدها به اعضای خود نشده‌اند.

آسیب‌شناسی فعالیت‌ تعاونی‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، براساس آسیب‌شناسی انجام شده، اخیرا برخی ضوابط و اساسنامه‌ها در ارتباط با نحوه فعالیت تعاونی‌ها به روز رسانی شدند که بر مبنای آن حوزه اختیار و مسوولیت‌های هیات‌مدیره‌ها شفاف‌سازی شده است. همچنین برخی ضوابط در ارتباط با نحوه تعامل بین اعضای هیات‌مدیره تعاونی‌ها و همچنین تعیین مراحل پرداخت مورد بازنگری و به روز‌آوری قرار گرفته است. از سوی دیگر در بازنگری‌های صورت گرفته، مصادیق تخلفات هیات‌مدیره واعضای تعاونی‌ها در مراحل مختلف کار شناسایی و متناسب با آنها برخی جرایم مشخص تعریف و در اساسنامه‌ها درج شده است. تنظیم مراحل تصدی‌گری و واگذاری زمین و واحدهای مسکونی به‌صورت عام و تعیین سقف اعضای تعاونی‌ها از دیگر مواردی است که در جریان آسیب‌شناسی انجام‌شده از روند فعالیت تعاونی‌های مسکن مورد بررسی و بازنگری قرار گرفت. سقف زمانی فعالیت‌ تعاونی‌ها که در سال‌های قبل نامحدود بود و بعضا منجر به ادامه فعالیت تعاونی‌های کم‌کار می‌شد به ۵ سال کاهش یافت تا در صورت عملکرد ضعیف و مشکل‌دار بودن، تعاونی، به‌صورت قانونی منحل شده واجازه ادامه فعالیت از آن سلب شود.

در بازنگری‌‌های صورت‌گرفته همچنین مقرر شد اعضای هیات‌مدیره با اولویت برخورداری از تحصیلات مرتبط با حوزه فعالیت تعاونی انتخاب شوند تا از این طریق از عضویت افراد فاقد دانش، تخصص و صلاحیت کافی در هیات مدیره تعاونی‌های مسکن جلوگیری شود؛ انحلال تعاونی‌های غیرفعال، طراحی نرم‌افزار مالی و حسابداری برای نظم بخشی به امور مالی تعاونی‌ها و ایجاد شفافیت مالی از دیگر مواردی است که اخیرا در بازنگری اساسنامه فعالیت تعاونی‌ها مورد اصلاح و بازبینی قرار گرفته است.

این در حالی است که اخیرا و در قالب ضوابط جدید، واگذاری و تملک اراضی با کاربری غیرمسکونی برای ساخت مسکن در قالب تعاونی مسکن ممنوع شده است تا از این طریق از مشکلاتی که پیش از این به واسطه تملک زمین‌های فاقد کاربری و سند مسکونی از سوی اعضا و هیات‌مدیره تعاونی‌ها ایجاد می‌شد، جلوگیری شود. براساس اصلاحات صورت‌گرفته در اساسنامه فعالیت‌ تعاونی‌ها، همچنین کمیته‌های تعاونی‌های مسکن خاص ایجاد شده است که در زمان بروز مشکل و اختلال در فعالیت تعاونی‌ها با حضور یک عضو متخصص از دستگاه مربوطه تشکیل شده تا از ایجاد فساد و اختلال در فعالیت تعاونی جلوگیری شود. این در حالی است که پیگیری‌ها برای تشکیل شعبات مختص رسیدگی به دعاوی ناشی از بروز اختلاف در میان اعضا و هیات‌مدیره تعاونی‌ها در دادگاه‌ها از قوه قضائیه ادامه دارد تا از این پس دعاوی مربوط به تعاونی‌ها از سوی شعب تخصصی و از طریق قضات متخصص در امر فعالیت تعاونی‌ها بررسی و حل‌و‌فصل شود.

علاوه بر اصلاحات صورت‌گرفته، اساسنامه تعاونی‌های مسکن محله که قرار است به‌صورت یک امکان جدید و راه‌حل بهینه جلب مشارکت یکپارچه مالکان واحدهای فرسوده به عرصه ساخت وسازهای محلات قدیمی شهر وارد شوند، دست‌کم با چند هدف عمده هم‌اکنون در دست تهیه و تصویب قرار دارد تا به محض نهایی شدن برای بخشی از ساخت وسازهای بافت‌های فرسوده شهری مورد استفاده قرار بگیرد. ابوالقاسم داوودی، معاون مدیرکل تعاونی‌های توزیعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و نماینده تام‌الاختیار وزیر در امور تعاونی‌های مسکن مهر کشور در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: از آنجا که «نحوه پرداخت سهم اعضای تعاونی‌ها به‌عنوان آورده اعضا» و همچنین «نحوه تعامل تعاونی‌های مسکن محله با سازندگان» در بافت‌های فرسوده با فعالیت سایر تعاونی‌ها تفاوت دارد، اساسنامه مربوط به فعالیت تعاونی‌های مسکن محله در حال تهیه و تنظیم است که به محض نهایی‌شدن و تصویب، مبنای عمل فعالیت‌ تعاونی‌ها در بافت‌های فرسوده قرار خواهد گرفت.

وی گفت: هم‌اکنون مشغول تنظیم اساسنامه تیپ برای ایجاد بستر قانونی مورد‌نیاز به منظور تشکیل «تعاونی‌های مسکن محله» با هدف ایجاد امکان تشکیل تعاونی‌های مسکن محلی برای نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده هستیم؛ قرار است با تهیه این اساسنامه امکان مشارکت مالکان واحدهای فرسوده برای نوسازی این واحدها در قالب تعاونی‌های مسکن محلی فراهم شود و هم‌اکنون در حال تلاش برای تهیه بستر حقوقی این امکان هستیم.در واقع قصد داریم علاوه بر برنامه‌ها و طرح‌هایی که دولت و توسعه‌گران برای نوسازی بافت‌های فرسوده دارند در صورت تمایل ساکنان به تشکیل تعاونی‌های مسکن محلی، این امکان را برای آنها فراهم کنیم تا ساکنان یک محله بتوانند در صورت تمایل اقدام به تشکیل تعاونی کرده و نوسازی واحدهای مسکونی خود را از این طریق پیش ببرند. داوودی گفت: هم‌اکنون اساسنامه تشکیل تعاونی مسکن محله که برمبنای آن نوع واحدی از ضوابط مربوط به نحوه تشکیل تعاونی‌های مسکن محله برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده شهری تهیه می‌شود، در وزارت تعاون در دست طراحی و تدوین است که پیش‌بینی می‌شود ظرف یک‌ماه آینده مصوب و ابلاغ شود. بر اساس آن، راهنمای تشکیل این گروه از تعاونی‌ها و نحوه مدیریت آنها به ۳۱ استان کشور ابلاغ می‌شود؛ مردم، ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده نیز پس از ابلاغ این اساسنامه می‌توانند به ادارات کل تعاون مراجعه کنند تا نمونه این اساسنامه را دریافت کنند و تعاونی خود را بر مبنای ضوابط آن تشکیل دهند.در این اساسنامه نمونه قرارداد مشارکت تعاونی با سازنده به پیوست ارائه خواهد شد که تعاونی‌های مسکن محله می‌توانند آن را در فعالیت‌های خود مبنا قرار دهند.

وجه تمایز تعاونی‌های مسکن محله

داوودی تصریح کرد: تعاونی‌های جدیدی که قرار است در طرح ملی بازآفرینی شهری بخشی از فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده را انجام دهند، از مداخله مستقیم وزارت تعاون برای تشکیل تعاونی‌های سازنده ایجاد نمی‌شوند بلکه وزارت تعاون بدون آنکه مستقیما وارد فعالیت‌های ساخت و ساز شود، تنها بستر حقوقی برای ایجاد تعاونی از سوی مالکان واحدهای فرسوده را ایجاد کرده تا آنها بتوانند خودشان در قالب تعاونی مسکن محله اقدام به انعقاد قرارداد با توسعه‌گران و مشارکت با آنها در فرآیند ساخت و ساز کنند.در واقع دولت قصد دارد با تغییر شکل مداخله تعاونی‌ها در فرآیند نوسازی محله‌محور، نوسازی را با محوریت مردم و بدون مداخله مستقیم در امر ساخت‌وساز و تنها با تسهیل شرایط نوسازی برای مالکان وساکنان بافت‌های فرسوده انجام دهد. از این طریق تصدی‌گری دولت نیز در نوسازی بافت‌های فرسوده کاهش می‌یابد.

وی افزود:اولین تفاوت فعالیت تعاونی‌ها برای ساخت مسکن در بافت فرسوده با سایر تعاونی‌های مسکن مربوط به نحوه پرداخت سهم اعضا از هزینه‌های ساخت است؛ در سایر تعاونی‌ها هزینه‌های ساخت وساز و آورده اعضا در قالب پرداخت‌های نقدی و چند مرحله‌ای به هیات‌مدیره متناسب با مراحل و پیشرفت فیزیکی ساخت، تامین می‌شود؛ در حالی‌که در بافت‌های فرسوده اعضا از همان ابتدا کل آورده خود را در قالب زمین تحت مالکیتشان به تعاونی واگذار می‌کنند تا ساخت وساز روی آن انجام شود؛ این در حالی است که در مورد نحوه ارتباط اعضا و هیات‌مدیره تعاونی‌ها با سازنده نیز در این زمینه تفاوت وجود دارد؛ مبنی بر اینکه نحوه پرداخت سهم سازنده از ساخت و سازهای بافت فرسوده در قالب تعاونی‌های مسکن محله، به‌صورت واگذاری بخشی از واحدهای نوساز از همان پروژه است؛ در حالی‌که در سایر تعاونی‌ها سهم سازنده به‌صورت نقدی پرداخت می‌شد؛ در واقع شکل ساخت وساز در بافت‌های فرسوده به واسطه تشکیل تعاونی‌های مسکن محله «مشارکتی» است در حالی‌که ساخت تعاونی مسکن در سایر موارد به‌صورت «پیمانکاری» انجام می‌شود.

براساس اعلام داوودی، حوزه عملیاتی در تعاونی‌های مسکن محله، «محلات فرسوده شهری» است و اعضای تعاونی‌ها، «مالکان واحدهای فرسوده» هستند؛ ضمن اینکه هم‌اکنون بررسی‌هایی در حال انجام است که بر مبنای آن بهترین گزینه‌ها برای نحوه ورود اعضای جدید به تعاونی‌ها، نحوه خروج اعضا در قالب اخراج یا انصراف یا واگذاری سهم به شخص دیگری نیز تدارک دیده شود؛ در این زمینه ضوابط منعطفی باید طراحی شود که در عین حال نه آنچنان بسته باشد که با خروج عضو یا برخی اعضا روند کار متوقف شود و نه به حدی باز باشد که منجر به ایجاد زمینه‌های فساد در تعاونی‌ها شود؛ در اساسنامه جدید همچنین قرار است تمهیداتی برای بازدارندگی از تخلف، احیای اعتماد عمومی برای مشارکت در قالب تعاونی‌های مسکن و همچنین کاهش احتمال ناکامی و شکست تعاونی‌ها در ساخت و سازهای شهری اعمال شود.به گفته وی با تشکیل تعاونی‌های مسکن محله دست‌کم ۶ عایدی و مزیت ایجاد خواهد شد.

در قالب تشکیل این تعاونی‌ها از آنجا که اعضای تعاونی‌ها مالکان واحدهای فرسوده هستند که قصد تخریب و نوسازی دارند، تعاونی‌ می‌توانند در «هم‌جهت‌کردن نظر و رفتار مالکان»موثر واقع شود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه اعضای تعاونی‌های مسکن محله، خود مالکان واحدهای فرسوده هستند که در قالب تعاونی اقدام به عقد قرارداد ساخت با سازنده می‌کنند، مدل و نقشه‌ ساخت کاملا مطابق با نظر مالکان و میل آنهاست. از سوی دیگر تشکیل این تعاونی‌ها فرآیند مشارکت مالکان واحدهای فرسوده برای تخریب ونوسازی بافت فرسوده را تسهیل می‌کند؛ منجر به سهولت واگذاری اراضی و املاک فرسوده در بافت‌های فرسوده به سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای نوسازی می‌شود و همچنین نیروی شریک سازنده-مالکان بافت‌های فرسوده- را به دلیل مشارکت چند مالک در امر نوسازی به جای نوسازی تک پلاکی، تقویت می‌کند.ایجاد تعاونی و برگزاری مجامع عمومی تعاونی‌ها به‌صورت منظم، همچنین موجب می‌شود در مواردی که برخی مالکان از ادامه فعالیت و همکاری منصرف شده یا قصد ایجاد اختلال در روند کار دارند، نظر اکثریت مبنا قرار گرفته و به این ترتیب روند ساخت و ساز متوقف نشود.

قائم مقام و نماینده تام‌الاختیار وزیر تعاون در طرح مسکن مهر همچنین اعلام کرد: برخلاف برخی تصورات رایج که خاطرات ناخوشایندی از کم‌کاری تعاونی‌های مسکن مهر در اذهان عمومی ایجاد کرده است، وزارت تعاون مدعی است با مراجعه به آمار وارقام و صورت وضعیت‌های ثبت شده در سامانه مسکن مهر، می‌توان مشاهده کرد که به لحاظ پیشرفت فیزیکی و تاخیر و تکمیل واحدهای مسکن مهر تعاونی‌ها و انبوه‌سازان تقریبا در یک وضعیت قرار داشته اند؛ هر چند برخی از این کم‌کاری‌ها و همچنین مشکلات مرتبط با فعالیت‌ برخی تعاونی‌های مسکن را نمی‌توان به هیچ وجه انکار کرد؛ با این حال، اگر وضعیت تعاونی‌ها در اجرای طرح مسکن مهر و ساخت و تکمیل و تحویل واحدها از وضعیت قراردادهای سه جانبه بهتر نبوده، از آن هم بدتر نبوده است و این موضوع را می‌توان به اثبات رساند؛ تنها دلیل این موضوع که تعاونی‌های مسکن مهر نسبت به سایر سازنده‌ها کم‌کار‌تر جلوه‌داده شده‌اند آن است که به دلیل متشکل بودن تعاونی‌ها وشناخت اعضا از یکدیگر، امکان تحصن و اعتراض گروهی در ساخت‌وسازهای تعاونی ساز وجود دارد در حالی‌که ممکن است در سایر روش‌ها این امکان وجود نداشته یا کمرنگ‌تر باشد.

وی افزود:در واقع تعاونی‌ها چون مکان و ارکان و هیات‌مدیره مشخصی دارند بیشتر در معرض تجمع‌ها واعتراض‌های گروهی معترضان قرار دارند.از مجموع ۲ میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر ۷۰۰ هزار واحد مربوط به تعاونی‌ها بوده است که معادل حدود یک سوم از کل پروژه مسکن مهر محسوب می‌شود.هم‌اکنون حدود یک‌درصد ساخت وسازهای مسکونی کشور نیز از سوی تعاونی‌ها انجام می‌شود که این سهم در گذشته حدود ۵/ ۲ درصد بوده است.