رفتارشناسی خریداران ملک؛ چرا سهم سازنده‌ها از بازار معاملات در حال سقوط است؟

خط مقدم فروش در بازار مسکن

دنیای اقتصاد : جنس خرید دو دسته تقاضای مسکن در تهران،‌ از روی آخرین وضعیت فروش آپارتمان‌ها با سن‌بنای مختلف، ردیابی شد. طبقه‌بندی املاک فروش‌رفته براساس ۵ گروه سنی نشان می‌دهد سریال سقوط سهم «نوساز»ها از معاملات، با افت ۱۰ درصدی حجم فروش در خرداد، ادامه پیدا کرد؛ اما خانه‌های «قدیمی» و «کلنگی»، در خط مقدم بازار قرار دارند؛ به‌طوری‌که سهم آنها در کل معاملات،‌ تقویت شده است. تورم مسکن، تقاضای مصرفی را متوجه واحدهای بالای ۱۵ سال ساخت،‌ کرده و تقاضای سرمایه‌ای - متقاضیان زمین- نیز در خرید کلنگی، متمرکز است.

رفتارشناسی خریداران بازار مسکن از قرار گرفتن واحدهای پیر و سالخورده در خط مقدم فروش املاک مسکونی به لحاظ بیشترین میزان رشد معاملات خرید آپارتمان، حکایت دارد این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد همزمان، سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن همچنان در حال سقوط است. هم‌اکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۱۵ سال از بازار فروش آپارتمان در پایتخت، نسبت به سال گذشته با افت محسوس همراه شده است، اما سهم واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال از بازار فروش نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده نوعی استقبال اجباری سمت «تقاضای مصرفی» از خرید واحدهای پیر و سالخورده است. هم‌اکنون سمت تقاضای مصرفی آپارتمان، دست‌کم بنا بر سه دلیل عمده، توان خود را برای خرید واحدهای نوساز، بیشتر از اوایل امسال، از دست داده است به‌طوری که بخش قابل توجهی از رشد سهم خرید آپارتمان‌های سالخورده، ناشی از تامین این گروه از تقاضا در این گروه سنی از آپارتمان‌هاست. این در حالی است که همزمان با بروز رونق در بازار مسکن وافزایش حجم کل معاملات خرید ملک، سهم نوسازها از بازار فروش نیز باید افزایش می‌یافت اما در حال حاضر بازار مسکن با شرایط متفاوتی از بابت کاهش سهم نوسازها از معاملات فروش آپارتمان مواجه شده است.

بر این اساس، کارنامه سازندگان در بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی از وجود نوعی شرایط هشدارآمیز برای سمت عرضه مسکن از بابت کاهش سریالی سهم سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان‌‌ است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص سهم فروش واحد‌های مسکونی در ۵ گروه سنی نشان می‌دهد، سهم سازندگان از معاملات فروش آپارتمان در مقایسه با سایر مالکان نه تنها نسبت به مدت مشابه سال گذشته به‌صورت محسوس افت کرده است بلکه سهم سازندگان به‌عنوان عرضه‌کنندگان واحدهای نوساز به بازار فروش، همچنان روند نزولی دارد. کاهش سهم‌ سازنده‌ها از بازار فروش آپارتمان درحالی منجر به افت ۱۰ درصدی حجم فروش واحدهای نوساز در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته شده است که حجم کل معاملات مسکن در همین بازه زمانی تنها ۳ درصد کاهش یافته است. به این ترتیب، ارتباط بین بازار معاملات خرید مسکن و بازار ساخت و ساز به دلیل کم شدن حجم فروش نوسازها، دچار اختلال است و نتوانسته به شکل موثر تحریک عرضه جدید ناشی از فروش واحدهای سازنده‌ها را موجب شود.  علاوه بر افت سهم نوسازها از معاملات فروش مسکن، سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز، خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال قبل، ۵ درصد و سهم واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال نیز در همین بازه زمانی ۱۳ درصد افت کرد.

رفتارشناسی خریداران مسکن از بابت افزایش استقبال از خرید واحدهای مسکونی سالخورده از یکسو و کاهش سهم سازنده‌ها از بازار فروش مسکن از سوی دیگر، نشان‌دهنده بروز نوعی «اختلال» بین «نوع عرضه» و «جنس تقاضا» در بازار ملک است.

سه دلیل کاهش سهم نوسازها

طی ماه‌های اخیر همزمان با رشد حجم کل معاملات مسکن، سهم فروش نوسازها در بازار ملک کاهش یافته است؛ این درحالی است که تقریبا در همه ماه‌های رکود اخیر، سهم واحدهای نوساز(صفر تا ۵ ساله)، از کل معاملات خرید مسکن بیش از ۵۲ درصد بود، اما همزمان با افزایش حجم معاملات خرید مسکن به واسطه شروع دوره رونق، سهم معامله واحدهای نوساز کاهش یافت و در مقابل به سهم فروش واحدهای سالخورده و کلنگی افزوده شد. این تغییر سهم در ماه گذشته نیز تشدید شد. درحالی که سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۷/ ۱۰ درصد کاهش یافت، سهم فروش آپارتمان‌های پیر و سالخورده واقع در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال در همین بازه زمانی ۲۳ درصد رشد کرد و عرضه‌کنندگان این گروه سنی آپارتمان‌های مسکونی موفق به افزایش سهم‌گیری خود از بازار معاملات مسکن شدند. طی ماه‌های اخیر همزمان با پیشروی بازار معاملات مسکن در فاز رونق، متقاضیان مصرفی به دلیل «افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و آپارتمان‌های چندساله» و «عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای خرید واحدهای نوساز یا کم سن»، به خرید واحدهای مسکونی مسن و سالخورده روی آورده‌اند؛ در واقع افزایش فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان‌های پیر اولین دلیل استقبال متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان‌های پیر و افزایش سهم این واحدها از بازار فروش مسکن است؛ این در حالی است که «کمبود عرضه نوسازها به واسطه رکود سال‌‌های اخیر» دومین عامل اثرگذار بر استقبال اجباری متقاضیان خرید مسکن از آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله و حتی بیش از ۲۰ سال است؛ همچنین طی ماه‌های اخیر «عدم عرضه بخشی از واحدهای نوساز و آماده فروش در بازار مسکن از سوی برخی سازندگان» منجر به جابه‌جایی گروهی از متقاضیان خرید آپارتمان به بازار فروش واحدهای چند ساله، پیر و سالخورده شده است؛ به این معنا که اگرچه سهم فروش واحدهای پیر و سالخورده به میزان قابل توجهی در بازار مسکن افزایش یافته است اما خرید این واحدها به هیچ وجه اولویت متقاضیان مصرفی نبوده است و بنا به دلایلی که گفته شد، خریداران به نوعی اقدام به کوچ اجباری از بازار نوسازها به بازار واحدهای با عمربنای بالا، کرده‌اند.  کارشناسان معتقدند کاهش سهم‌بری سازنده‌ها از بازار فروش مسکن که بخشی از آن ناشی از افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز در مقایسه با آپارتمان‌های سالخورده وهمچنین خودداری گروهی از آنها از عرضه بخشی از واحدهای نوساز به بازار فروش است در نهایت به زیان سازندگان تمام می‌شود؛ چرا که امکان بهره‌برداری سازنده‌ها از شرایط فعلی بازار معاملات –فروش بیشتر نوسازها و تامین مالی جدید از این محل-سلب می‌شود.

براساس تازه‌ترین آمارها از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران، سهم واحدهای مسکونی نوساز(صفر تا ۵ ساله) از کل معاملات مسکن، از ۹/ ۴۳ درصد در اردیبهشت ماه امسال به ۷/ ۴۳ درصد در خردادماه کاهش یافته است؛ سهم فروش واحدهای ۶ تا ۱۰ سال نیز از ۵/ ۱۶ درصد در اردیبهشت ماه به ۳/ ۱۶ درصد در خرداد ماه رسیده است؛ هم‌اکنون آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال حدود ۳۰ درصد از سهم کل معاملات فروش مسکن را به خود اختصاص می‌دهند که این سهم در اردیبهشت ماه نیز به همین میزان بوده است؛ با این‌حال، سهم فروش واحدهای کلنگی واقع در بازه سنی بیش از ۲۰ سال، از ۳/ ۱۰ درصد در اردیبهشت ماه به ۷/ ۱۰ درصد در خرداد ماه افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش تقاضا برای خرید زمین به منظور شروع عملیات ساختمانی جدید است.

علت رشد سهم فروش املاک کلنگی‌

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، علاوه بر تقویت سهم فروش واحدهای مسکونی پیر و سالخورده واقع در بازه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال، خرداد ماه امسال، حجم فروش املاک کلنگی(بیش از ۲۰ سال) از بازار فروش ملک مسکونی نیز ۲۰ درصد رشد کرد؛ این گروه از واحدهای مسکونی در حال حاضر به دلیل قدمت بنا، اغلب مورد تقاضای دو گروه از خریداران هستند که عمدتا به مقاصد دیگری غیر از سکونت در این واحدها، اقدام به خرید آنها کرده یا حتی در صورت خرید برای سکونت موقتی، این واحدها را با در نظر گرفتن اهداف بلندمدت سرمایه‌ای، خریداری می‌کنند.  درحال حاضر واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا یا از سوی «سازندگان» با هدف تامین زمین برای ساخت و به منظور «تخریب» و «نوسازی» خریداری می‌شوند یا متقاضیان خرید آنها، «سرمایه‌گذاران» برخوردار از نقدینگی درشت و بنیه مالی قوی هستند. در واقع «سازندگان» و «تقاضای سرمایه‌ای» دو گروه اصلی متقاضی خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال هستند که هم اکنون سهم کلنگی‌ها از بازار معاملات ملک را ۳ واحد درصد افزایش داده‌اند و به ۱۱ درصد رسانده‌اند. واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به‌عنوان زمین خریداری می‌شوند و به دلیل قدمت بنا، به ندرت، خریداران این واحدها را برای سکونت انتخاب می‌کنند. با این حال عمده خریداران آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله که بیشترین میزان رشد فروش را طی یک ماه گذشته نسبت به سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی به خود اختصاص داده‌اند خریداران مصرفی هستند که به دلیل ناتوانی در خرید واحدهای نوساز و کاهش عرضه آپارتمان‌های کلیدنخورده به بازار، حجم فروش املاک سالخورده را افزایش داده‌اند.

راهکار احیای سهم سازنده‌ها

کارشناسان معتقدند سازندگان می‌توانند با دو اقدام سهم از دست رفته‌ خود از بازار معاملات مسکن را احیا کنند.  «عرضه تابستانی واحدهای نوساز آماده فروش به بازار مسکن با قیمت منطقی» اولین راهکار کارشناسی برای افزایش سهم‌ سازندگان از بازار معاملات مسکن است؛ سازندگان می‌توانند با عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده به بازار که هم‌اکنون آماده فروش هستند سهم خود از بازار معاملات مسکن را افزایش دهند و در مقابل از منابع حاصل از آن به منظور شروع پروژه‌های ساختمانی جدید استفاده کنند؛ در قالب راهکار دوم سازنده‌ها می‌توانند به منظور افزایش سهم خود از بازار معاملات مسکن در آینده، پروژه‌های ساختمانی جدید را مطابق «الگوی غالب تقاضا» در بازار مسکن کلید بزنند و از طریق برنامه‌ریزی برای ساخت واحدهای مسکونی «کوچک‌متراژ» و «میان‌متراژ» که هم‌اکنون عمده خریداران حاضر در بازار مسکن متقاضی این گروه از واحدها هستند در سال‌های آینده نسبت به تقویت سهم خود از بازار معاملات مسکن در مقابل سایر مالکان اقدام کنند. در غیر این‌صورت سهم سازنده‌ها از بازار معاملات مسکن به‌صورت مستمر کاهش خواهد یافت و از وضعیت هشدارآمیز به وضعیت بحرانی تبدیل می‌شود.