«دنیای اقتصاد» از آرایش معنادار «عمربنا» در معاملات مسکن گزارش می‌دهد
راه پرترافیک گریز از تورم ملکی
خریداران مسکن به منظور دور زدن تورم ملکی در ماه‌های اخیر راهی را انتخاب کردند که به واسطه آن کمترین میزان اثرپذیری از تورم قیمت مسکن را تجربه کنند و آن، جایگزین کردن آپارتمان‌های سالخورده و قدیمی‌ساز به جای واحدهای مسکونی نوساز در معاملات بوده است. این روند اگرچه از حدود یک سال قبل همزمان با اوج‌گیری دوره پیش‌رونق و ورود تدریجی به فاز رونق معاملات شکل گرفت، اما اکنون اصرار به جایگزینی آپارتمان‌های با سن بنای بیش از ۱۵ سال به جای واحدهای نوساز و تازه‌ساز با سن بنای حداکثر ۵ سال، اوج گرفته و در نتیجه سهم نوسازها از معاملات مسکن در فروردین ماه به پایین‌ترین حد خود در بیش از سه سال گذشته رسیده است. تایید این گزاره را می‌توان از رهگیری و مقایسه حجم فروش آپارتمان‌های نوساز (تا ۵ سال ساخت) با آپارتمان‌های قدیمی‌ساز (۱۶ تا ۲۰ سال ساخت) نیز رهگیری کرد. در حالی که در فروردین ماه امسال میزان معاملات نوساز در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با حدود ۱۳ درصد کاهش همراه بوده و حجم کل معاملات مسکن نیز ۶ درصد افت کرده و از میزان تقاضای خرید مسکن کاسته شده است، اما وضعیت در بازار آپارتمان‌های قدیمی‌ساز مطلوب بوده، طوری که شاهد رشد ۲۷ درصدی حجم معاملات این آپارتمان‌ها در بازار مسکن فروردین در مقایسه با فروردین پارسال بوده‌ایم. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رفتار فروشنده‌های بازار مسکن در نحوه قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز، کیفیت خرید متقاضیان مسکن را در ماه‌های اخیر تغییر داده است. بررسی آرایش عمر بنا در معاملات مسکن حاکی از این است که ریزش در میزان فروش آپارتمان‌های نوساز و افزایش معاملات آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در تهران شدت گرفته است. با وجود اینکه بخشی از تقاضا تحت تاثیر نوسان قیمت مسکن طی اسفند و فروردین از بازار مسکن خارج شده و موقتا دست از جست‌وجو و معامله کشیده است، اما این وضعیت تاثیری در رشد فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز با سن بنای ۱۶ تا ۲۰ سال نداشته و روند افزایش معاملات و افزایش سهم آنها ادامه دارد.
مقایسه میان چهار مقطع زمانی در اوایل پیش‌رونق، اوج پیش‌رونق، اوایل رونق معاملات و حال حاضر نشان می‌دهد میزان رشد نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در یک روند پلکانی از نیمه سال ۹۵ به تدریج رو به کاهش گذاشته اما با این حال میزان رشد فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز همواره افزایشی بوده است. رشد فروش آپارتمان مسکونی در شهریور ۹۵ (اوایل پیش‌رونق) نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن ۱۱ درصد بوده که این میزان یک سال بعد یعنی در شهریور ۹۶ که بازار مسکن در اوج پیش‌رونق و آماده حرکت نهایی به سمت رونق بوده است، به ۹ درصد کاهش یافت. اما در اسفند سال ۹۶ پس از طی یک دوره سه ماهه نوسان قابل توجه قیمت مسکن، میزان رشد معاملات کل مسکن به ۵ درصد رسید و تازه‌ترین آمارها از وضعیت بازار مسکن در فروردین ۹۷ نیز حکایت از افت ۶ درصدی حجم فروش آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به فروردین پارسال دارد.
اما با وجود این مسیر کاهشی در میزان رشد فروش آپارتمان در پایتخت، سهم واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در بازار در تمام این مدت افزایشی بوده است. میزان فروش این گروه از آپارتمان‌ها در اوایل پیش‌رونق ۳۹ درصد رشد نقطه‌ای داشته است اما این رشد در شهریور ۹۶ که بازار در اوج پیش‌رونق قرار داشت به ۶۰ درصد رسید و یک پرش در معاملات این گروه سنی رخ داد، چراکه روند افزایش قیمت نوسازها در بازار مسکن از نیمه پارسال رفته‌رفته شدت گرفت و طرف تقاضا از این زمان به بعد با جدیت بیشتری به دنبال راه جایگزین برای عبور از تنگنای افزایش قیمت مسکن و بهترین خرید ممکن با بودجه محدود خود که متناسب با رشد قیمت مسکن تغییری نداشت، بود. در نتیجه بیش از هر زمان دیگری آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در بازار مسکن با اقبال روبه‌رو شدند و تعداد معامله آنها ۶۰ درصد افزایش یافت. میزان رشد فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز بازار مسکن در ماه‌های بعدی نیز همچنان ادامه یافت به طوری که در فروردین ماه، در حالی که کل معاملات فقط ۵ درصد رشد داشت، آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت با رشد ۲۹ درصدی معاملات روبه‌رو شدند. در فروردین ۹۷ نیز به رغم اینکه میزان معاملات مسکن با افت ۶ درصدی همراه شد، اما چیزی از اقبال خریداران به آپارتمان‌های قدیمی‌ساز کم نشد، طوری که میزان رشد حجم فروش آنها ۲۷درصد بیشتر از فروردین پارسال بوده است.
به همین نسبت، سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز در بازار مسکن نیز روند افزایش تقاضا را طی کرده و بخشی از معاملاتی را که قبلا در گروه املاک نوساز با عمر بنای تا ۵ سال انجام می‌شد جذب کرده است. تنها ۸ درصد از متقاضیان خرید مسکن در اوایل دوره پیش‌رونق معاملات مسکن، واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت را برای خرید انتخاب کرده بودند، اما این میزان در نیمه سال ۹۶ به ۱۲ درصد افزایش یافت و در اسفند ماه سهم این گروه از آپارتمان‌ها از کل معاملات ۱۴ درصد شد تا اینکه در فروردین ماه سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز به دو برابر اوایل پیش‌رونق رسید، طوری که ۱۶ درصد از خریداران مسکن در ماه گذشته، ملک خود را از میان واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت انتخاب کردند. اگرچه تورم مسکن در تمام گروه‌های سنی وجود داشته است، اما آپارتمان‌های نوساز همواره به‌عنوان کانون افزایش قیمت شناخته می‌شوند و نوسان در سایر گروه‌های سنی ابنیه کم‌دامنه‌تر است. از این رو مسیر خرید واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در ماه‌های اخیر پرترافیک شده و عده زیادی از متقاضیان مسکن به جست‌وجو در این گروه سنی روی آورده‌اند.
در مقابل تنزل سهم فروش آپارتمان‌های نوساز (تا ۵ سال ساخت) نیز طی یک روند پلکانی از اوایل سال گذشته تاکنون شدت گرفته است. به‌طور میانگین حدود ۵۲ درصد از کل معاملات ماهانه مسکن در اوایل دوره پیش‌رونق در گروه سنی نوساز تا ۵ سال ساخت انجام می‌شد. این در حالی است که سهم نوسازها با شروع نوسان افزایشی قیمت آنها در بازار مسکن به تدریج کاهش یافت و در نیمه سال ۹۶ که بازار در آخرین ماه‌های پیش‌رونق قرار داشت، به ۴۷ درصد کاهش یافت. سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات اسفند ۹۶ نیز به ۴۶ درصد رسید و در فروردین ماه با تنزل به ۴۲ درصد به پایین‌ترین حد خود در بیش از سه سال گذشته رسید. به این ترتیب طی یک سال و نیم اخیر سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات ماهانه مسکن ۱۰ واحد درصد کاهش یافت و این در حالی است که سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله با ۸ واحد درصد افزایش در همین مدت روبه‌رو بوده است. علت جایگزینی گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت به جای واحدهای نوساز در بازار مسکن توسط خریداران این است که حداکثر گروه سنی مشمول وام مسکن از نوع وام از محل اوراق تسهیلات، همین گروه سنی است. به بیان دیگر خریداران مسکن تا جایی سن بنا را افزایش داده‌اند که بتوانند از وام مسکن نیز برای تامین مالی خرید ملک خود استفاده کنند. از سوی دیگر فراوانی آپارتمان‌های سالخورده و قدیمی‌ساز در بازار مسکن در مقایسه با فایل‌های نوساز، دلیل دوم این شیفت تقاضا در بازار مسکن است.
افت و خیز دو گروه قیمتی آپارتمان
به گزارش «دنیای اقتصاد»، افزایش قیمت مسکن به ویژه در گروه آپارتمان‌های با کمترین عمر بنا (واحدهای نوساز و تازه‌ساز) خود را در تغییرات میزان معاملات در گروه‌های قیمتی مختلف نیز نشان داده است. در فاصله نیمه سال ۹۶ همزمان با روزهای اوج پیش‌رونق معاملات مسکن تاکنون سهم آپارتمان‌های فروخته شده با قیمت مترمربعی ۵/ ۲ تا ۵ میلیون تومان به‌شدت کاهش یافته و این در حالی است که سهم معاملات در گروه قیمتی ۶ تا ۸ میلیون تومان افزایش یافته است. این تغییرات ناشی از تحولات قیمت مسکن در ماه‌های اخیر بوده است به طوری که سهم معاملات در گروه قیمتی مترمربعی ۵/ ۲ تا ۵ میلیون تومان از حدود ۵۲درصد در نیمه سال گذشته به ۴۰ درصد در حال حاضر کاهش یافته است. این در حالی است که سهم معاملات در گروه قیمتی مترمربعی ۶ تا ۸ میلیون تومان از ۱۰ درصد در دوره پیش‌رونق بازار به حدود ۱۹ درصد در حال حاضر افزایش یافته است.
ارسال نظر