ماموریت روی‌زمین مانده شهرداری برای «کاهش هزینه زندگی در پایتخت» چیست؛ اصلاح فرمول تورم‌ساز جواز ساخت خانه یا عرضه غذا با قیمت ثابت؟
سهم «صفر» مسکن در سبد زاکانی
نظام صدور پروانه ساختمانی در تهران ۳ایراد تورمی دارد که برآیند آن هزینه سکونت در شهر را بالا برده است
از هفته گذشته طرحی تحت عنوان «تورم صفر» توسط شهرداری در تهران به اجرا گذاشته شد که براساس آن، 12 قلم مواد غذایی و خوراکی به مدت حداقل 6ماه با «قیمت ثابت» عرضه می‌شود. این سبد که گفته می‌شود با ایده علیرضا زاکانی، شهردار تهران، عملیاتی شده قرار است به‌زودی بزرگ‌تر شود و تعداد اقلام آن به 17 مورد برسد. «دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته گزارشی مبسوط درباره اینکه آیا این کار شهرداری قانونی است یا غیرقانونی نوشت و همچنین با برآورد اعتبار مورد نیاز حداقل 7همتی برای پرداخت «هزینه حذف تورم» این سبد توسط شهرداری، منابع جبرانی این اعتبار را هم برآورد کرد. اکنون این پرسش به‌وجود می‌آید که اگر شهرداری تهران با استناد به تکلیف ماده55 قانون شهرداری‌ها قصد دارد «هزینه زندگی» در پایتخت را برای شهروندان کاهش دهد یا یارانه هدفمند برای آن در نظر بگیرد، آیا تکلیفی «ضروری‌تر از غذا» برای این نهاد وجود ندارد؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد، سبد «تورم صفر» به دو علت «اولویت کاری» شهرداری تهران نیست و به جای آن، یک اقدام روی زمین‌مانده باید در دستور کار قرار بگیرد. شهرداری‌ها با دریافت یک‌سری عوارض در قالب صدور جواز ساخت‌وساز، در شکل‌گیری بخشی از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن سهیم هستند. عوارض شهری یک رویه در شهرهای مختلف جهان است؛ به‌طوری‌که شهرداری‌ها برای آنکه منابع مورد نیاز هزینه‌های توسعه زیرساخت و امکانات شهری را در ازای افزایش جمعیت تامین کنند، عوارض و مالیات‌های شهری دریافت می‌کنند. یکی از این عوارض، مربوط به پروانه ساختمانی است و شهرداری‌ها بابت یک‌سری امکانات مورد نیاز ساختمان‌های مسکونی جدید از جمله خدمات حمل‌ونقل و فضاهای عمومی، اقدام به دریافت عوارض می‌کند.
اما فرمول عوارض ساخت‌وساز، «متعارف» است؛ هم از بابت سهم در هزینه ساخت و هم نحوه تعریف عوارض. در یک نمونه، مدلی که در لندن برای دریافت بهای صدور جواز ساختمانی توسط شهرداری اعمال می‌شود، «دریافت عوارض براساس متراژ زیربنا» است که نسبت مبلغ دریافتی با هزینه ساخت، زیر 10درصد برآورد می‌شود. در تهران اما عوارضی تحت عنوان «تراکم مازاد» وجود دارد که «فراتر از سقف طرح تفصیلی» اجازه ساخت‌وساز می‌دهد و بهای عوارض طبقات اضافه تا چند برابر تراکم پایه دریافت می‌شود. این فرمول از نگاه گروهی از کارشناسان شهری، 3 ایراد دارد که در نهایت «هزینه دسترسی به مسکن و زندگی در پایتخت» را متورم می‌کند.
ایراد اول، وابستگی مبلغ عوارض به تعداد طبقات است که باعث دریافت تصاعدی مبالغ بیشتر از تولید مسکن می‌شود و همین بر سطح قیمت فروش تاثیر می‌گذارد. این در حالی است که در جایی مثل لندن، تعداد طبقات تاثیری بر تغییر مبلغ عوارض ندارد، بلکه افزایش میزان متراژ زیربنا باعث افزایش رقم کل عوارض شهرداری می‌شود که در این صورت، مبلغ برای تمام طبقات به نوعی یکسان است.
ایراد دوم، بارگذاری مازاد مسکونی با تراکم مازاد است که این یعنی، اضافه‌تر از ظرفیت ترافیکی و خدماتی شهر، ساختمان ساخته می‌شود و همین باعث گران‌شدن تامین خدمات مورد نیازی برای ساکنان می‌شود.
ایراد سوم هم «از سکه افتادن مناطق ضعیف و مستعد شهرها برای سرمایه‌گذاری مسکونی» به‌واسطه مجوزهای تراکم‌مازاد در مناطق اشباع از مسکن است.
طی سال‌های گذشته، درحالی‌که دهک‌های کم‌درآمد و متوسط ساکن تهران برای تامین آپارتمان اجاره‌ای مجبور به جابه‌جایی از مناطق بالا به مناطق پایین شدند؛ اما فرمول صدور جواز ساختمانی نتوانست «رگولاتوری هدفمند» برای تشویق سرمایه‌گذاران ساختمانی به حرکت در نقاط مستعد تولید مسکن بکند. بافت‌های فرسوده نیز یکی دیگر از مناطقی است که اگر «یارانه هدفمند» از طریق عوارض صدور پروانه برای آنها اعمال شود، عرضه مسکن در استطاعت کم‌درآمدها تقویت خواهد شد. گروه دیگری از کارشناسان شهری نیز معتقدند، دریافت عوارض ساخت‌وساز به‌خاطر رانت برنامههای شهری است که با صدور جواز ساخت یا اصلاح کاربری یک قطعه زمین برای مالک ایجاد می‌شود. ازآنجاکه ارزش زمین در اثر اخذ پروانه ساختمانی با شرایط مناسب، افزایش پیدا می‌کند و این افزایش ارزش نه به‌خاطر سرمایه‌گذاری مالک بلکه به‌خاطر اثر سیاست‌ها و برنامههای شهرداری است در نتیجه بخشی از این افزایش ارزش ناشی از مداخلات عمومی باید به منافع عمومی اختصاص یابد.
اما این عوارض یک نقطه بهینه دارد؛ به این معنا که منافع عمومی دریافت آن نباید در حدی شود که زیان رفاهی آن بیشتر شود. در حال حاضر از نگاه سازنده‌ها و گروهی از کارشناسان شهری، عوارض ساخت مسکن دریافتی توسط مدیریت شهری تهران از سطح «مالیات شهری بهینه» فراتر رفته و بر هزینه دسترسی به مسکن از طریق تحریک قیمت زمین اثر تورمی گذاشته است. این نگاه برپایه سهم بالای 15درصدی عوارض صدور پروانه در کل هزینه ساخت مسکن مطرح است که تقریبا نزدیک به 2برابر سهم عوارض ساخت در شهری مثل لندن است. براین اساس، شهرداری تهران در گام اول و قبل از تعریف سبد «تورم صفر» برای خوراکی شهروندان تهرانی، لازم بود نسبت به اصلاح سیاست مربوط به تعریف مبالغ عوارض ساخت مسکن در پایتخت اقدام کند.
این تکلیف در شرایطی ضروری به نظر می‌رسد که مستاجران تهرانی تا 70درصد هزینه زندگی‌شان را صرف «اجاره‌بهای مسکن» می‌کنند. از طرفی 30درصد خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که عمده آنها در ردیف گروه‌های کم‌درآمد قرار دارند. اصلاح فرمول دریافت عوارض ساخت‌وساز از رویه فعلی «صدور تراکم مازاد با قیمت‌های چند برابر تراکم پایه» به تعریف عوارض بر پایه متراژ و همچنین هدفمندسازی عوارض ساخت به‌صورت «تشویق ساخت‌وساز در مناطق مستعد» و در نهایت «بهینه‌سازی رقم عوارض برای حفظ کارکرد منفعت عمومی» در شرایطی به عنوان ماموریت روی زمین‌مانده مدیریت شهری مطرح است که نزدیک به نیمی از منابع بودجه شهرداری از همین محل تامین می‌شود. از این منظر، شاید اصلاح مسیر به این راحتی رخ ندهد.
