شرکت‌های ساختمانی از «باخت ثانویه» به ماراتن جواز شهرداری می‌گویند
تولید مسکن در تله «پروانه»
مسير ۶ هفتهاي صدور مجوز ساخت به خاطر منافع برخي عوامل تا ۲ سال طول ميكشد
هر چند زاکانی شهردار تهران اعلام کرده بود از خرداد برای کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی اقدام می‌شود اما ظاهرا تا رسیدن به زمان دو‌ماهه برای صدور پروانه ساختمان گام‌های بیشتری باید برداشته شود.
حال با توجه به اینکه شهردار تهران اعلام کرده مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در سال جاری به دو ماه خواهد رسید اما هنوز در برخی مناطق زمان صدور پروانه ساختمان به ۲۴ ماه هم می‌رسد. این طولانی شدن به گفته کارشناسان چیزی جز افزایش هزینه‌ها و کاهش کیفیت ساخت و‌ساز در پی نخواهد داشت. اکثر سازندگان خُرد با اشاره به اینکه این روزها سازندگان بنام و معتبر در مناطق مختلف تهران وارد عرصه ساخت‌و‌ساز نمی‌شوند و منتظر هستند تا وضعیت برخی ابلاغیه‌ها مشخص شود می‌گویند: در برخی از مناطق جنوب تهران برخی از سازندگانی که زمین‌های بالاتر از ۱۵۰۰ متر را برای ساخت خریداری و برای دریافت پروانه ساخت و تهیه نقشه اقدام می‌کنند ماه‌ها در انتظار صدور پروانه ساختمان باقی می‌مانند.
این سازندگان عنوان می‌کنند که داستان زمانبر بودن صدور پروانه ساختمانی همچنان ادامه دارد و سنگ‌اندازی جلوی پای سازندگان تمامی ندارد.
اما یکی از دستورالعمل‌هایی که اخیرا مدیریت شهری به اجرا در‌آورده، کاهش زمان انتظار برای تایید نقشه‌ها توسط سازمان نظام مهندسی تهران است. به عبارتی در این دستورالعمل تاکید شده است که مدت زمان تایید نقشه از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران از ۴۰ روز به ۲۴ روز رسیده است. اما آن‌طور که مشخص است اینکه این اقدام یکی از مراحل کاهش صدور زمان پروانه ساختمان است. چرا که برای صدور پروانه ساختمان در حال حاضر باید از ۱۲۰ مرحله عبور کرد. یعنی به عبارتی برای پروانه ساختمان این مراحل نقش دارند و اگر مسوولان ارشد شهرداری و به‌ویژه شهردار تهران درباره کاهش نقاط تاثیرگذار تصمیم‌گیری نکنند کاهش زمان صدور پروانه ساختمان در همان وعده‌های داده شده باقی مانده و طبق گفته‌های سازندگان شوآفی بیش نخواهد بود. در این میان برخی از سازندگان و انبوه‌سازان معتقد هستند از آنجا که «پروانه ساختمان گاو شیرده» برای ارگان‌های مختلف مانند شهرداری محسوب می‌شود، سایه‌های پنهانی برای کاهش زمان صدور پروانه وجود دارد. به باور این عده طولانی شدن مسیر صدور پروانه ساختمان بدون شک موجب سوءاستفاده برخی از این فرآیند طولانی خواهد شد.
به هر روی در حال حاضر طولانی شدن فرآیند صدور پروانه گلایه دست اندرکاران عرصه ساخت‌و‌ساز را در پی داشته، چرا که در خوش‌بینانه‌ترین حالت نزدیک یک سال طول می‌کشد که مجوز ساخت به دست متقاضی برسد، این درحالی است که نوسان قیمت‌ها و خاص بودن شرایط ساخت و‌ساز به گونه‌ای است که این طولانی بودن فرآیند صدور پروانه موجب تورم بیشتر در بازار شده است.
فرآیند طولانی برای صدور تاییدیه‌های چندبرگی
در همین رابطه نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره زمان موردنیاز برای دریافت جواز ساختمانی و پروسه دریافت تاییدیه‌ها و گواهی قبل از پروانه ساختمانی گفت: هر کدام از پروسه‌های ساخت از دستور نقشه تا نقشه‌های محاسباتی و تاسیساتی و برق برای خود حکایتی دارد، چرا که سه ارگان سازمان نظام مهندسی، شهرداری و دفاتر خدمات الکترونیکی در این مساله دخیل هستند.
حسن محتشم گفت: طی تمام این مراحل باعث شده اخذ پروانه و صدور مجوز ساخت در مواردی حتی بیش از یک سال زمان ببرد.
وعده شهرداری برای کاهش زمان صدور جواز
وی با اعلام اینکه شهرداری تهران از اواخر سال گذشته اعلام کرده در نظر دارد پروسه صدور پروانه را به دو ماه کاهش دهد، افزود: یکی از مراحل زمانبرچهارماهه در صدور پروانه ساختمان، مربوط به «کمیته نما» بود که در مرحله اولیه شهرداری تهران کمیته نما را حذف کرده است. همچنین این حکمران محلی به دنبال حذف کمیته دیگری است که بنا به گفته آنها حذف آن نیز موجب کوتاه شدن صدور پروانه به مدت چهار ماه می‌شود. در این میان شهرداری عنوان کرده در حال تسریع برخی مراحل دیگر است. حتی شهرداری مدعی شده که تا پایان دی سال جاری صدور پروانه را به ۵ روز کاهش می‌دهد. وی افزود: لذا با توجه به ادعای شهرداری تهران مبنی بر اینکه تا پایان خرداد ۱۴۰۱ زمان صدور پروانه را به دو ماه کاهش می‌دهد، اگر این وعده عملی شود می‌تواند به ساخت‌و‌سازها سرعت ببخشد. چراکه تاکنون پروسه صدور پروانه ساختمانی عامل بازدارنده‌ای برای توسعه ساخت‌و‌ساز بوده و گرفتاری‌های متعددی برای سازندگان، انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران و مالکان به وجود آورده که بسیاری از آنها از مشارکت یا افزایش فعالیت خود در بخش ساخت و‌ساز پشیمان شده‌اند.
دریافت مبالغ قابل توجه از سازنده
محتشم تصریح کرد: یکی دیگر از نکاتی که در فرآیند صدور پروانه باید مورد توجه قرار گیرد، این است که هر تشکیلات و سازمانی موقع صدور پروانه پول قابل توجهی را از سازنده اخذ می‌کند که منجربه کاهش نقدینگی برای تولید ساختمان می‌شود. این نیز می‌تواند نقطه‌ای برای اصلاح باشد که اگر قرار باشد پولی در چارچوب ضوابط و قانون گرفته شود، به ازای پیشرفت ساختمان و ساخت باشد؛ نه اینکه فقط بخواهند پروانه‌ای را صادر کنند و برای استفاده از خدماتی پول دریافت کنند که شاید آن خدمات مجاز باشد که این مورد غیرمنصفانه است.
پروسه خسته‌کننده بوروکراسی اداری
وی در پاسخ به اینکه این دوندگی‌ها چه تاثیری در فرآیند اجرای پروژه دارد، گفت: پروسه بوروکراسی اداری، پیچیده و خسته‌کننده است. پروسه صدور پروانه واقعا سازنده را خسته می‌کند و او باید زمان خود را بی‌جهت صرف آن کند. پروانه باید در مدت متوسط یک ماه برای هر زمینی صادر شود؛ به شرطی که فرآیند آن سیستماتیک باشد و درصورت نیاز به کمیسیون، این کمیسیون‌ها پاسخگو باشند و اگر موضوعی به آنها ارجاع می‌شود، حداکثر ظرف یک هفته پاسخ دهند. اما متاسفانه چون روال کار برنامه‌ریزی‌شده نیست و هر کسی برمبنای شرایط دلخواه خود تصمیم می‌گیرد که پاسخ دهد، موجب شده که درنهایت فرآیند صدور پروانه به یک سال برسد و این از نظر یک امر تولیدی مانند ساخت‌و‌ساز غیرقابل قبول است و باید جلوی این مسائل را بگیرند.
عوامل اثرگذار بر هزینه صدور پروانه
محتشم همچنین درباره هزینه صدور پروانه ساختمانی گفت: هزینه صدور پروانه بستگی به موقعیت، محل و منطقه ساختمان دارد. همچنین اینکه ارتفاع ساختمان مجاز است یا قرار است مازاد مجاز پول دریافت کنند. بحث تراکم تجاری و اداری و نیز تعداد طبقات ساختمان نیز در قیمت تمام‌شده ساخت و‌ساز بسیار نقش دارد.
وی ادامه داد: از این رو هزینه‌ها برای سازندگان تاحدودی غیرمتعارف شده است. گرچه سازنده یا انبوه‌ساز یا سرمایه‌گذار این پول را پرداخت می‌کند، اما درنهایت مصرف‌کننده است که باید این مبالغ را پرداخت کند. به نظر می‌رسد ارقام منصفانه‌ای به ازای پول‌هایی که دریافت می‌شود، تعریف نشده است. رقمی که به ازای هر متر مربع در هر ساختمانی تعیین می‌شود، عدد قابل توجهی است که اگر کنترل شود، می‌تواند حتی در قیمت مسکن موثر واقع شود.
چند و چون صدور جواز ساخت در دنیا
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره فرآیند صدور جواز ساخت در کشورهای دیگر گفت: در کشورهای دیگر نیز این موضوع به موارد متعددی بستگی دارد. به‌طور نمونه در کشور توسعه‌یافته‌ای مانند انگلیس در نقاط و محدوده مشخصی، گرفتن مجوز شاید دشوارتر از ایران باشد؛ به‌طوری که در مناطقی که تراکم مشخص شده، دیگر کسی نمی‌تواند در خیابان یا کوچه‌ای که همه ساختمان‌ها چهار طبقه ساخته شده، یک طبقه اضافه بسازد. چرا که شهرداری شهر را متعلق به شهروندان می‌داند واگر قرار باشد اتفاقی غیرمتعارف در آن خیابان و کوچه بیفتد، باید کل مجموعه ساکنان رضایت بدهند که تغییری در آن ایجاد شود. لذا شهرداری به نمایندگی از شهروندان، تصمیماتی نمی‌گیرد که منجر به تغییرات در شهر شود.
وی اظهار کرد: در برخی از مناطق که مجوز این تغییرات را می‌دهند، بوروکراسی اداری وجود دارد و صدور مجوز ساخت زمانبر است؛ اما همچنان موارد قانونمندی دارد که اگر پروسه‌ای طی می‌شود، باید این پروسه را بپذیرند.
۶ هفته، زمان ایده‌آل برای صدور پروانه
محتشم با بیان اینکه در کشورهای مختلف این فرآیند متفاوت است و یکسان نیست، افزود: مثلا در کشورهای حاشیه خلیج فارس مجوز و پروانه ساختمان بسیار سریع‌تر صادر می‌شود؛ همان‌طور که اجرای ساختمان به سرعت انجام می‌شود و فرضا برج ۴۵ طبقه را در عرض ۱۸ ماه می‌سازند که در ایران اصلا چنین فرآیند و حتی تکنولوژی ساخت آن را نداریم.
وی با بیان اینکه زمان ایده‌آل برای صدور پروانه ساختمانی ۶ هفته است، خاطرنشان کرد: اگر یک اقدام معقول، قانونی و مقبول انجام شود؛ در حدی که امور کنترل و حقوق متقاضی نیز رعایت شود، یک پروانه ساختمانی می‌تواند در عرض ۴۵ روز صادر شود و همه رضایت خواهند داشت و معترض نخواهند بود. اما پیچیدگی‌های اداری باعث شده که صدور پروانه یک سال طول بکشد که این روال منصفانه نیست و اکثر کسانی که وارد مقوله ساخت‌و‌ساز می‌شوند، این شرایط را به اجبار تحمل می‌کنند، اما همه ناراضی هستند.
یک سال انتظار؛ حالت خوش‌بینانه برای صدور پروانه
همچنین رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان اصفهان با انتقاد از پروسه زمانبر صدور پروانه ساختمانی گفت: یکی از مشکلاتی که پیش روی ساخت مسکن وجود دارد، از زمانی است که تصمیم به گرفتن یک مجوز برای ساختمان می‌گیرد، تا زمانی که بتواند اقدام به ساخت در آن زمین بکند. برای پروژه‌های معمولی که انبوه‌سازان در دست دارند، در حالت خوش‌بینانه، پروانه ساختمانی در عرض یک سال صادر می‌شود که شاید این زمان بسیار طولانی برای صدور پروانه ساخت، تعجب‌برانگیز باشد.
مهدی جعفرپیشه با بیان اینکه طی سال‌های گذشته بسیاری از مدیران و مسوولان شهرداری تلاش‌های زیادی را برای رفع مشکلات موجود و تسریع امور انجام داده‌اند، افزود: اما متاسفانه هنوز از آن زمان بهینه‌ای که برای صدور پروانه ساختمانی نیاز است، بسیار فاصله داریم.
وی درباره تاثیرات این دوندگی‌ها بر روند اجرای پروژه گفت: بخش عمده‌ای از فرآیند یک ساله صدور پروانه ناشی از مجموعه شهرداری است و بخشی نیز به نهادهای خارج از شهرداری مربوط است. به‌طور نمونه مراحل مربوط به سازمان نظام مهندسی وقت‌گیر و زمانبر است. البته ما اعتقاد کامل داریم که باید تمامی اصول مهندسی انجام شود؛ اما متاسفانه این روال بسیار زمانبر است.
هزینه اخذ جواز ساخت
این انبوه‌ساز همچنین درباره هزینه اخذ جواز ساخت تشریح کرد: طبق طرح تفصیلی اگر فقط در حاشیه ۱۲۰ درصد از سطح مجاز ساختمان، یعنی اگر فرضا ساختمان هزار متر است، می‌توانیم تا ۱۲۰ درصد یعنی هزار و ۲۰۰ متر روی این زمین به صورت مجاز بسازیم که این در طرح تفصیلی دیده شده است.
وی افزود: فراتر از آن یک عوارض معمول وجود دارد که چندان هم زیاد نیست و معمولا وزارت کشور اعلام می‌کند و پرداخت می‌شود. اما وقتی بخواهیم از ۱۲۰ درصد فراتر برویم که تقریبا هر ساختمانی که از دو طبقه بیشتر باشد، فراتر از ۱۲۰ درصد می‌رود؛ با مقوله‌ای به نام تراکم در شهرداری کلان‌شهرهایی مانند تهران و اصفهان مواجه می‌شویم.
یعنی به لحاظ اینکه از ضوابط معمول شهرسازی که برای شهر دیده شده، عبور می‌کنیم، باید مبالغی را تحت عنوان تراکم عوارض صدور مجوز به شهرداری پرداخت کنیم که همواره این موضوع جای بحث داشته و منجر به نارضایتی بین سازندگان و شهرداری شده است. به گفته جعفرپیشه، معمولا هر ساله شهرداری براساس ضوابطی که دارد، اعداد و ارقامی را بابت هزینه تراکم اعلام می‌کند و هزینه تراکم را از سازنده می‌گیرد. در سال جاری یک دگرگونی در این زمینه انجام شده که باعث سردرگمی برای سازندگان شده است. چون در برخی موارد عدد تراکم به‌شدت بالا رفته و سازنده را دچار مشکل کرده است. به‌طوری که قیمت ساخت بیش از ارقام پیش‌بینی شده از سوی سازنده بوده است.
صدور جواز ساخت در ایران و دیگر کشورها
وی با مقایسه وضعیت صدور جواز ساخت در ایران و دیگر کشورها گفت: به یقین در کشورهای دیگر روند صدور پروانه ساختمانی متفاوت است و در کشور ما زمان بسیاری برای صدور پروانه صرف می‌شود. حتی در برخی از شهرهای کشور دو پروانه صادر می‌کنند. یعنی یک پیش‌پروانه و یک پروانه برای ساختمان صادر می‌کنند که سازنده با این پیش‌پروانه می‌تواند درصدی از پروژه خود را جلو ببرد. اما متاسفانه درایران تا وقتی که تمامی مراحل اعم از امور مربوط به نظام مهندسی و... طی نشود و کل هزینه‌های مرتبط به شهرداری پرداخت نشود، اجازه شروع ساخت‌و‌ساز را به سازنده نمی‌دهند.
زمان صدور پروانه ارتباطی به نظارت ندارد
جعفرپیشه یادآور شد: البته برخی تصور می‌کنند کاهش زمان صدور پروانه ساختمان شاید منجر به مسائلی از قبیل ضعف نظارت شود. در حالی که کاهش زمان صدور پروانه ارتباطی با موضوع نظارت ندارد و ما نیز معتقد هستیم در این بخش نباید مماشات و سهل‌انگاری شود و با توجه به حادثه اخیر ساختمان متروپل آبادان، اتفاقا باید سختگیری بیشتری اعمال شود. درعین حال باید فرآیندهای آزاردهنده و زمانبر اداری صدور پروانه ساخت را حذف کنند.
وی درباره زمان ایده‌آل برای صدور پروانه ساختمان بیان کرد: هرچه ساختمان بزرگ‌تر می‌شود، مسائل و مشکلات آن در بخش شهرسازی، نما، طرح تفصیلی و... بیشتر می‌شود. نمی‌توانیم بگوییم که برای همه پروژه‌ها باید در عرض دو ماه پروانه ساخت صادر شود؛ چون هر پروژه‌ای با پروژه دیگر متفاوت است. اما به‌طور کلی اگر شهرداری‌ها این زمان را به دو تا سه ماه کاهش دهند، اقدام بسیار ویژه‌ای را در راستای تسهیل ساخت‌و‌ساز انجام می‌دهند. چرا که زمانبر شدن ساخت‌و‌ساز منجر به افزایش قیمت تمام شده برای سازنده می‌شود و به تبع آن این افزایش هزینه‌ها به خریداران منتقل می‌شود.
افزایش هزینه تمام‌شده ساخت
در همین حال یک سازنده مسکن در مناطق ۱تا ۳تهران نیز با اشاره به پروسه زمانبر صدور جواز ساخت گفت: دریافت جواز ساختمانی و انجام امور مربوطه از سوی سازمان‌ها و نهادهای ذی‌ربط شامل سازمان تامین اجتماعی، طی پروسه دستورنقشه و تایید نقشه، هولوگرام سازمان نظام مهندسی و... حدود ۱۰ ماه تا یک سال طول می‌کشد که انجام این امور، زمان اجرای پروژه را می‌گیرند.
میرزایی با بیان اینکه هزینه صدور پروانه ساختمانی در هر ساختمانی بستگی به متراژ بنا و همچنین متراژ واحدهای مسکونی دارد؛ ادامه داد: در اواخر دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰ جواز ساخت را در عرض یک هفته دریافت می‌کردیم که اکنون این زمان به حدود یک سال رسیده و بسیار زمانبر شده است. وی درباره تاثیرات این دوندگی‌ها بر روند پیشبرد پروژه اظهار کرد: به یقین طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمانی موجب افزایش هزینه‌های تمام شده ساخت برای سازنده‌ها می‌شود.
شک به وعده‌ها
همچنین جهانبخش مالکی سازنده املاک برند با بیان اینکه متاسفانه شهرداری مناطق مختلف تهران، یک طبقه نسبت به سال‌های قبل از جوازها کم کرد و در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ شایعه شد که قرار است جوازها اصلاح شود و یک طبقه‌ای که کم شده بود مجددا اضافه شد گفت: زمان صدور پروانه ساختمان به هیچ‌وجه مورد رضایت سازندگان نیست و اغلب انبوه‌سازان کوچک از طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمان گلایه دارند.
وی ادامه داد: این روزها در خوش‌بینانه‌ترین حالت زمان صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌ها برای ساخت‌و‌ساز از زمانی که متقاضی به شهرداری مراجعه می‌کند تا زمانی که دستور نقشه تهیه کند و جواز ساخت بگیرد حداقل۶ ماه به طول می‌انجامد. حالا اینکه گفته شده است در تهران زمان آن به دو ماه قرار است کاهش یابد باید به این اقدام و دستور تا حدودی شک کرد.
