گزارش «دنیایاقتصاد» از دوپینگ تراکمی تولید۱۴۰۴ مسکن در تهران؛ «آسیب انفجار» در ساختمانها بلند دوبرابر بنای کمطبقه است
تراکم ساختمانی علیه تابآوری
- آیا پروانههای ساختمانی در پایتخت «ضدپدافند» عمل میکند؟ پاسخ در مطالعه ۱۶ صفحهای درباره «استانداردهای نظامی آمریکا برای معابر شهری پرخطر» آمده است
- مدافعان «تراکم اضافه» چه میگویند؟
فرید قدیری: آثار افزایش ۱ تا ۲ طبقه «تراکمساختمانی» فراتر از حدمجاز طرح تفصیلی تهران در ساختوسازهای سال ۱۴۰۴ پایتخت، در آمار رسمی پروانههای ساختمانی منعکس شد؛ اما صرفنظر از صحتوسقم فرضیه «کنترل قیمت مسکن با افزایش تراکم»، پرونده تازهای درباره تبعات احداث «ساختمانهای پرطبقه» در محافل کارشناسی و همچنین مدیریتشهری باز شده که محور آن «تغییر الگوی موجهای انفجار در حملات هوایی با تغییر ارتفاع ساختمانها در معابر شهری» است.
معنای «افت پروانه، رشد واحد» چیست؟
گزارش «دنیایاقتصاد» از نبض ساختوسازهای مسکونی در تهران در سال۱۴۰۴ حاکی است، سال گذشته براساس دادههای مرکز آمار ایران، تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده در پایتخت ۱۸درصد کاهش پیدا کرد. اما تعداد کل واحدهای درون پروانهها که احداث آنها در سال گذشته شروع شد، ۸درصد افزایش یافت. ضمن آنکه مساحت زیربنای ساختمانهای جدید که براساس این پروانهها احداث آنها در ۱۴۰۴ شروع شد نیز ۱۰درصد بیشتر از ۱۴۰۳ بوده است.
افت صدور پروانه که به معنای کاهش تعداد ساختمانهای جدید است در کنار رشد مثبت واحدهای مسکونی که حاکی از تراکم واحد در ساختمان است، این پیام را مخابره میکند که سال گذشته بهطور متوسط ۱.۵ تا ۲طبقه به تراکم ساختمانی یا همان ارتفاع ساختمانهای جدید اضافه شده است. این افزایش تراکمساختمانی میتواند ناشی از همان سیاست شهری باشد که پارسال در پی وقوع جنگ ۱۲روزه، بهخاطر آنچه «مراعات حال شهروندان» در دوره جنگ اعلام شد، به اجرا درآمد. سال گذشته مدیریت شهری در مناطقی از تهران اجازه داد سازندهها ۱ تا ۲طبقه، بیشتر از آنچه طرح تفصیلی تعیین کرده، تراکمساختمانی بیشتر از شهرداری دریافت کنند.
حجم عرضه جدید مسکن براساس ساختمانهایی که پارسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شد، به ۶۱هزار و ۴۵۰واحد مسکونی رسید؛ درحالیکه سال ۱۴۰۳ این تعداد معادل ۵۷ هزار واحد بود. ساخت بیش از ۶۰هزار واحد مسکونی در تهران از سال۹۹ به بعد، «بیسابقه» است و همین رشد ناگهانی «عرضه مسکن» آن هم در سالی که دو جنگ در کنار تورم بالای تولید ساختمان و رکود شدیدتر خرید ملک، عرصه کار را برای سازندهها محدودتر از قبل کرده بود، خود علامتی از «شارژ تراکمی» ساختوسازهای مسکونی ۱۴۰۴ است. با این حال، یک آمار دومی هم از «پروانههای ساختمانی ۱۴۰۴» وجود دارد که از سامانههای مدیریتشهری تهران استخراج و در اختیار «دنیایاقتصاد» قرار گرفته است.
این آمار وضعیت را کمی متفاوت از دادههای مرکز آمار نشان میدهد؛ به این معنا که براساس این دادهها، تعداد پروانههای ساختمانی در سال گذشته ۲۵درصد نسبت به سال قبل از آن افت کرده درحالیکه متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ۲۱درصد کاهش داشته است. در این آمار دوم، تعداد واحدهای درون هر پروانه از ۱۰.۷ به ۱۱.۳ افزایش یافته و تعداد طبقات هر ساختمان جدید نیز کمتر از یک طبقه زیاد شده است. تحلیل این آمار دوم نشان میدهد، یکسری از پروانههای درون این آمار برای سال۱۴۰۳ احتمالا ۲بار تکرار شده است؛ به این معنا که یکبار پروانه شهرسازی و بار دیگر پروانه ساختمانی همان پلاک، در آمار جمع زده شده و باعث شده تعداد واحدهای مسکونی در پروانههای ۱۴۰۳ به عدد ۹۹هزار واحد مسکونی برسد که به نظر میرسد، بسیار بالاتر از واقعیت بازار تولید مسکن است. پایتخت از سال۹۴ به بعد، هیچ سالی ساختوساز بیشاز ۸۰هزار به خود ندید.
رابطه مستقیم «تراکم بیشتر» و «آسیببیشتر از انفجار»
اگر دادههای مرکز آمار ایران درباره «کارنامه تراکمی ساختوسازهای سال 1404 در تهران» را مبنای بررسی قرار دهیم، در این صورت نتایج یک مطالعه جدید توسط کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درباره «الگوی معنادار تخریب و آسیب ساختمانها در حملات هوایی»، بیشاز پیش اهمیت پیدا میکند.
این مطالعه 16صفحهای، ابتدا گزارشی از «تفاوت تخریب ساختمانها در جنگ 40روزه براساس تفاوت طبقات ساختمان» را شرح داده و سپس با استناد به استانداردهای نظامی آمریکا برای مناطق شهری پرخطر، خواستار «کاهش ارتفاع ساختمانهای آینده شهر تهران در حد عرض معابر» شده است. آنچه در این مطالعه درباره «خرابی ساختمانها با موج انفجار پرتابهها» در اسفند پارسال و فروردین امسال شرح داده شده، نشان میدهد: ساختمانهایی که هدف اصابت پرتابهها قرار گرفتند، برحسب تعداد طبقاتشان و همچنین مجاورتشان با ساختمان پرطبقه یا کمطبقه «کاملا متفاوت از هم تخریب شدند».
سازههایی که مجاور آنها، فضای باز یا ساختمان کمطبقه بوده، «موج انفجار» سریع تخلیه شده و حجم آسیب و خرابی کمتر بوده است. در یکی از موارد نیز این مطالعه تاکید میکند، اگر ارتفاع ساختمان به جای 6 طبقه، مثل ساختمانهای مجاورش 3 طبقه تراکم داشت، «میزان آسیب» به نصف مقدار فعلی کاهش پیدا میکرد. شاخص مطالعه برای اثبات اینکه «تراکم بیشتر» به مثابه «ضدپدافند» در ساختمانها عمل میکند، یک استاندار ساختمانی مربوط به آمریکا است؛ شاخص محصوریت شهری که از نسبت ارتفاع ساختمانها به عرض معبر (H/W) بهدست میآید. طبق این استاندارد، نسبت H/W در مناطق پرخطر از بابت «استعداد حملات هوایی یا حوادث غیرمترقبه مثل زلزله» در شهرها باید حداکثر 0.6 باشد.
این نسبت هر چقدر از یک بیشتر شود، «فشار انفجار» به شکل تصاعدی افزایش پیدا میکند. نسبت 2.5 فشار انفجار را دوبرابر میکند و نسبت 0.5 نیز فشار را 30درصد کاهش میدهد. کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران معتقد است، کاهش تراکم ساختمانی باید در شهر تهران اتفاق بیفتد تا «فشار انفجار و ضربه پرتابهها» در حملات احتمالی آتی کاهش یابد و در عین حال از قفلشدگی معابر ناشی از آوار هنگام حوادث جلوگیری شود. این مطالعه در عین حال تاکید میکند، دیوار ساختمانها در طبقات فوقانی باید با زاویه 45درجه انحنا داشته باشد تا شدت تخریب در حملات کنترل شود.
تراکم ساختمانی یا پناهگاهسازی؟
منتقدان به سیاست «مهار فروش تراکمساختمانی» در تهران اما نظر دیگری دارند و معتقدند، پیوند دادن «خرابیها به تراکم ساختمانی» باعث غفلت از سه نیاز ضروری شهر تهران میشود. یک کارشناس حوزه شهرسازی که نظر متفاوتی نسبت به «مخالفان فروش تراکمساختمانی» دارد، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» تصریح کرد: شهرها در خیلی از کشورها همواره با مخاطرات متعددی از حوادث طبیعی مثل سیل و زلزله گرفته تا تهدیدهای انسانساز از جمله جنگ و حملاتهوایی روبهرو بودهاند؛ اما صرف این مخاطرات، عاملی برای محدودیت ساختوساز به لحاظ ارتفاع نبوده است.
اینکه در نقاطی از شهرها بهخاطر مسائل دفاعی یا امنیتی، تراکمساختمانی کاهش پیدا میکند، اتفاقی نیست که لازم باشد به کل شهر سرایت کند. اما در مقابل، اتفاقات دیگری باید برای اصلاح رویه ساختوسازها رخ دهد؛ از جمله رعایت کامل آییننامه 2800 ایمنی ساختمانها در برابر زلزله، ایجاد پناهگاه در نزدیکی یا درون ساختمانها و همچنین تجهیز شهر به آژیر وضعیت اضطراری. این سه فاکتور میتواند ضریب تابآوری ساختمانها و شهر را برابر حوادث طبیعی و غیرطبیعی ارتقا دهد و تلفات انسانی و خسارتهای مالی در حوادث را کنترل کند.
مدافعان سیاست «افزایش تراکمساختمانی» معتقدند، کاهش طبقات در شرایط فعلی تورم ساخت، صرفه اقتصادی ساختوساز را برای سازندهها کاهش میدهد و به تشدید رکود میانجامد. در مقابل این دفاعیه، مطالعات دیگری انجام شده است که مشخص میکند، افزایش طبقات ساختمان، باعث افزایش قیمت زمین در پلاکهای مجاور آن ساختمان میشود.
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
