72 copy

فرید قدیری:  رشد محسوس نرخ بهره‌ بانکی در برخی بانک‌ها برای دسته‌ای از سپرده‌گذاران از یک‌سو و صعود نرخ سود در لندتک‌ها به حداقل ۴۵ درصد از سوی‌‌دیگر، یک سمت از ذی‌نفعان بازار اجاره مسکن را با مطالبه «تعدیل نرخ تبدیل رهن به اجاره» روبه‌رو کرده است. در بازار اجاره‌نشین‌ها، یک نرخ سنتی برای تبدیل رهن به اجاره یا برعکس وجود دارد که دست‌کم دو دهه از ایستایی آن در معاملات اجاره آپارتمان در تهران و خیلی از شهرهای کشور می‌گذرد. نرخ تبدیل رهن به اجاره، ماهانه ۳درصد و به تبع، برای یک‌سال قرارداد اجاره مسکن، ۳۶درصد محاسبه می‌شود. در عین حال، برای تبدیل اجاره به پول‌پویش نیز از همین فرمول استفاده می‌شود.

سال گذشته به موازات رشد بازدهی در برخی بازارها، زمزمه‌هایی در بازار اجاره به نقل از مستاجرها برای افزایش نرخ تبدیل پول‌پیش به اجاره‌ماهانه شنیده شد و امسال نیز با توجه به اینکه نرخ سود سپرده‌بانکی به شکل غیررسمی در برخی بانک‌ها برای سپرده‌های بالای یک و دو‌میلیارد تومان، از حدود ۲۲درصد اسمی به حداقل ۳۰ تا ۳۵درصد افزایش پیدا کرده، «تقاضا از سمت مستاجرها برای افزایش نرخ تبدیل رهن به اجاره» به صورت محسوس زیاد شده است.

این مطالبه در شرایطی مطرح است که سمت مقابل در معاملات اجاره، یعنی موجرها اغلب تمایل به «دریافت پول‌پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر» دارند. مستاجرها برای آنکه «وزن بالای رهن» را بپذیرند، توقع دارند نرخ‌های سود امروزی بازارهای مختلف دارایی و سرمایه‌گذاری را در قراردادشان با صاحب‌خانه ببیند؛ به این معنا که نرخ قدیمی تبدیل یا همان «هر یک‌میلیارد تومان پول‌پیش معادل ۳۰‌میلیون تومان اجاره ماهانه»، افزایش یابد. این مطالبه از سمت مستاجرها با توجه به شرایط فعلی وزن رهن و همچنین وزن اجاره ماهانه، در صورت تحقق باعث می‌شود آنها پول‌پیش کمتری بپردازند.

راز مقاومت نرخ تبدیل رهن و اجاره

 بازار اجاره‌نشینی اما نسبت به «تغییر نرخ تبدیل رهن و اجاره به یکدیگر» همواره مقاوم بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره عقبه این نرخ نشان می‌دهد، در نیمه دهه۷۰ نرخ تبدیل رهن به اجاره ۲درصد ماهانه یا ۲۴درصد سالانه بوده است. در آن زمان، نرخ تورم عمومی ۲۳درصد و نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی نیز برای سپرده‌های یک‌ساله ۱۴درصد و برای پنج‌ساله‌ها ۱۸.۵درصد بود.

اما چند سال بعد، نرخ تبدیل همان ۳درصد ماهانه شد که تا امروز نیز بین موجر و مستاجر برقرار بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره راز مقاومت نرخ تبدیل رهن و اجاره در بازار مسکن نشان می‌دهد، این ایستایی نرخ دو علت دارد. علت اول می‌تواند تثبیت طولانی‌مدت نرخ سود سپرده بانکی باشد. از آنجا که اجاره‌بهای یک واحدمسکونی نسبت مشخصی از قیمت آن واحد دارد که آن نسبت براساس یکسری فاکتورها از جمله «نرخ بهره، نرخ مالیات‌های دریافتی از مالک، نرخ استهلاک بنا و همچنین تورم انتظاری ملک» به‌دست می‌آید، در نتیجه ارتباط مشخصی بین قیمت، اجاره و نرخ سود بانکی همواره برقرار است.

با این حال، چون نرخ سود بانکی به‌صورت اسمی همچنان تغییر نکرده و در عین حال تغییرات آن نیز کند بوده است، بازیگران بازار اجاره به شیوه‌ «غیرمستقیم» نرخ بازدهی پول‌پیش یا همان نرخ تبدیل رهن به اجاره را در دوره‌هایی که نرخ سود بازارها صعود یا نزول چشم‌گیر می‌کنند، تغییر می‌دهند. در مقطع فعلی که بازدهی بازارهای مختلف دارایی در سطح متوسط بالای ۴۰درصد قرار دارد، در بازار اجاره، موجرها به جای افزایش نرخ تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه، وزن پول‌پیش را بالا برده‌اند.

سمت عرضه در این بازار ریسک دریافت اجاره ماهانه بیشتر را در شرایط تورم نزدیک به ۳رقمی بالا می‌داند و حتی در حالتی که نرخ تبدیل پول‌پیش به اجاره ماهانه را افزایش دهد تا اجاره ماهانه بیشتری دریافت کند، «تبخیر ارزش واقعی اجاره ماهانه در طول سال با توجه به روند تورم» زیاد خواهد بود. به همین خاطر، آنچه در حال حاضر به شکل «واکنش غیرمستقیم فرمول اجاره مسکن به دو متغیر تورم بالا و سود بالای بازارهای موازی» در بازار اجاره مسکن دیده می‌شود، تغییر وزن پول‌پیش و اجاره ماهانه با سنگین‌تر کفه اولی است نه تغییر نرخ تبدیل آنها.

طی دست‌کم دو ماه گذشته، متوسط وزن پول‌پیش در فایل‌های اجاره آپارتمان در تهران به حداقل ۷۰درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین یک‌چهارم آپارتمان‌های در نوبت اجاره، «رهن‌کامل» هستند. موجرها با دریافت پول‌پیش بیشتر و سرمایه‌گذاری آن در بازارهای مختلف به دنبال حفظ ارزش واقعی درآمد اجاره‌داری هستند. در عین حال، این تصمیم برای مستاجرها نیز تاحدودی پذیرش دارد.

مستاجرها همواره از پرداخت اجاره ماهانه، ناتوان‌تر هستند نسبت به پرداخت پول‌پیش. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از عایدی اجاره‌داری نشان می‌دهد، در حال حاضر عایدی رقمی بین ۳ تا ۴درصد است. جهش‌های اواخر سال گذشته و ابتدای امسال قیمت مسکن باعث شد عایدی اجاره آپارتمان به زیر ۴درصد نزول کند. این نرخ عایدی جاری دارایی ملکی موجرها در مقایسه با نرخ سود سپرده‌بانکی به‌عنوان دارایی مالی، بسیار پایین است. هر چند دارایی ملکی، از محل رشد سالانه قیمت مسکن، عایدی سرمایه قابل‌توجهی نصیب موجرها می‌کند.