رمزگشایی «دنیایاقتصاد» از ادعای سقوط بهای خرید «وام مسکن»؛ قیمت بهرغم کاهش ۲۵ درصدی هنوز بالاتر از میانگین تاریخی است
تصویر غیرواقعی از اوراق مسکن
۷ علت رشد منفی قیمت اوراق تسهیلات مسکن در سال ۱۴۰۵ چیست؟
فرید قدیری: خبری که طی ۴۸ ساعت گذشته در برخی شبکههای اجتماعی به «اوراق مسکن» نسبت داده شد، با واقعیت این بازار انطباق ندارد و احتمالا نوعی «تحریک مصنوعی تقاضا» برای خرید این ابزار مالی بوده است. ۲ روز پیش در فضای مجازی، برخی کانالهای خبری اعلام کردند، «قیمت اوراق مسکن سقوط کرد». این محتوا که مدام «نشر و بازنشر» شد، از ریزش ۵۰درصدی قیمت حکایت میکرد.
اصل واقعیت اوراق مسکن چه میگوید؟
گزارش «دنیایاقتصاد» از دادههای مربوط به قیمت معاملهشده اوراق تسهیلات خرید مسکن یا همان برگههای امتیاز دسترسی آنی به وام خرید خانه که در فرابورس معامله میشود، حاکی است: متوسط قیمت هر فقره از این اوراق در روزهای گذشته از مرداد حدود ۸۰هزار تومان شد که ۲۴.۵ درصد نسبت به مرداد سال گذشته کاهش از خود نشان میدهد. سال گذشته همین موقع، اوراق مسکن با قیمت متوسط ۱۰۶هزار تومان در اختیار متقاضیان امتیاز وام مسکن قرار گرفت.
هر فقره اوراق مسکن، معادل ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن ارزش دارد بهطوریکه در تهران برای خرید امتیاز وام ۵۰۰میلیون تومانی خرید خانه، باید ۱۰۰۰ فقره از این اوراق خریداری شود. مطابق بررسیهای «دنیایاقتصاد»، کاهش حدود ۲۵درصدی قیمت اوراق مسکن محدود به روزهای اخیر نیست، بلکه از ابتدای سال۱۴۰۵ تاکنون، میانگین ماهانه قیمت معاملهشده اوراق تسهیلات مسکن همواره نسبت به ماههای مشابه سال۱۴۰۴، کاهش پیدا کرده است. متوسط نرخ کاهش نیز ۱۳درصد بوده و در عین حال، در تیرماه شبیه ماه جاری، قیمت اوراق ۲۱درصد کاهش یافت. به این ترتیب، سقوط ۵۰ درصدی بهای فروش اوراق وام مسکن صحت ندارد، بلکه میزان کاهش نصف ادعای مطرحشده است.
کاهش قیمت اوراق مسکن «رکورد» زده است؟
اکنون ۲سوال درباره وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن با توجه به سردشدن دمای قیمت آن، مطرح است. پرسش اول به این موضوع برمیگردد که چه عامل یا مجموعه عواملی باعث افت قیمت اوراق مسکن شد و پرسش دوم نیز درباره ابعاد تاریخی افت قیمت اوراق است؛ آیا کاهش ۲۵ درصدی، رکورد رشد منفی اوراق مسکن است؟
قبل از پرداختن به پاسخ پرسش اول، لازم است تحلیل را از پرسش دوم آغاز کنیم. روند افت و خیز قیمت اوراق مسکن از آبان ۸۹ تاکنون نشان میدهد طی این ۱۷سال یا ۱۹۰ماه گذشته، در برخی مقاطع بخاطر شرایط خاص بازار مسکن یا بعضا بازار سرمایه، سطح قیمت این اوراق تا زیر ۴۰هزار تومان هم کاهش یافته است. متوسط قیمت اوراق در شهریور سال۹۲ بهدلیل «جهشهای مکرر قیمت مسکن در سال۹۱ و بهار۹۲» و شروع ناگهانی رکود خرید ملک از خرداد آن سال، ریزش کرد و به ۳۸ هزار تومان رسید. همچنین در مرداد سال ۹۸ نیز بهخاطر دو سال و نیم جهش قیمت مسکن و رکود تورمی تا پیشاز این ماه، اثر این وقایع بازار ملک به ریزش تاریخی قیمت اوراق مسکن تا سطح ۳۶هزار تومان منجر شد. در طول سالهای ۹۷ تا ۱۴۰۰ که بازار مسکن با رکود تورمی مواجه بود، متوسط قیمت اوراق مسکن ۴۴ هزار تومان شد.
این ارقام مشخص میکند، رابطه معناداری بین نبض خرید مسکن و قیمت اوراق مسکن وجود دارد. در عین حال، این نبض تحت کنترل «قدرت خرید وام مسکن» نیز هست؛ بهطوریکه حتی رونق نسبی خرید ملک در صورتی که ارزش وام نتواند دستکم ۲۵ تا ۳۰درصد از بهای خرید را پوشش دهد، نمیتواند به رشد تقاضای اوراق و رشد قیمت آن منجر شود. در سالهای گذشته همواره رکود تورمی مسکن از یکسو و پرهیز سیاستگذار پولی از تعدیل سالانه ارزش وام خرید خانه، میزان تقاضای اوراق را کاهش داد و این، روی قیمت اوراق اثر کاهنده داشت. متوسط تاریخی قیمت اوراق مسکن از سال۸۹ تاکنون، رقم ۷۹ هزار تومان است. بنابراین، سطح کنونی قیمت اوراق که حدود ۸۰هزار تومان برآورد میشود، نه از متوسط تاریخی پایینتر است و نه «رکورد کمترین رقم» به حساب میآید. ضمن آنکه سقوطی هم اتفاق نیفتاده است.
هفت دلیل نزول قیمت اوراق مسکن
اولین دلیل کاهش قیمت اوراق وام مسکن را باید «افزایش قیمت در سال گذشته» عنوان کرد. سال گذشته بهدلیل آنکه مبلغ وام مسکن در تهران از 400 به 500میلیون تومان و در کل کشور به متوسط 400میلیون تومان افزایش پیدا کرد، این تقویت نسبی 25درصدی قدرت تسهیلات باعث تحریک محسوس بخشی از تقاضای خرید آپارتمان شد. از طرفی، در زمستان پارسال، شوک ورود تقاضای خرید به بازار ملک نیز روی تقاضای استفاده از وام و در نتیجه اوراق وام اثر مثبت داشت. دی و بهمن سال گذشته که موج خرید آپارتمان در شهرهای مختلف از جمله تهران شکل گرفت، قیمت اوراق تحتتاثیر این رشد تقاضا تا 136هزار تومان افزایش یافت.
در دورههای گذشته نیز هر زمان بانک مرکزی سقف وام خرید مسکن را افزایش داده بود، در ماههای اولیه ورود وام جدید به بازار، خرید اوراق نیز افزایش پیدا میکرد و این باعث رشد قیمت آن میشد. اما بهدلیل سرعت بالای رشد قیمت و سرعت بسیار پایین تعدیل ارزش وام، خیلی زود تقاضای خرید اوراق فروکش میکند و قیمتها نیز به سطح تاریخی برمیگردند. علل دوم و سوم کاهش قیمت اوراق در ماههای اخیر، «سنگینتر شدن رکود خرید مسکن» و همچنین «بیاعتبارتر شدن قدرت خرید وام مسکن» بوده است. جهش حدود 100درصدی قیمت مسکن در ماههای گذشته نسبت به سال قبل به معنای افت 50 درصدی «قدرت خرید سال گذشته وام بانکی» است.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد، عیار پوششی وام خرید مسکن در همه شهرهای ایران بهطور متوسط حدود 5مترمربع است. هرچند در برخی شهرها بهویژه شهرهای کوچک که سطح قیمت خانه در آنها از متوسط کشوری پایینتر است، احتمالا قدرت خرید وام تا نزدیک 20 یا 25 درصد باشد. در تهران، ارزش واقعی وام مسکن که پساز حذف مبلغ اوراق از ارزش اسمی وام بهدست میآید، حدود 2مترمربع است؛ این یعنی «هیچ» و همین باعث کاهش تقاضای استفاده از اوراق در حجم کم خریداران حاضر در بازار مسکن شده است. در عین حال، تقاضای استفاده از وام ساخت که آن هم با اوراق به سازندهها تعلق میگیرد نیز در ماههای گذشته بهخاطر رکود تولید مسکن و تغییر مسیر عرضه این وام توسط بانک عامل، به شدت کاهش پیدا کرده است.
سازندهها میگویند، بانک برخلاف روال قبل، از همان شروع ساخت، وام را در اختیار قرار نمیدهد. این علت چهارم است. علت پنجم نیز به خریدهای تبدیلی ملک با فروش دلار و طلا برمیگردد. آنهایی که در این رکود سنگین بازار مسکن، اقدام به خرید ملک میکنند بیشتر از آنچه روی وام و اوراق آن حساب کنند، به داراییهای سودساختهشان متکی هستند. کمطاقتی فروشندههای آپارتمان برای دریافت بهای معامله نیز علت بعدی است که کار را برای خریدار بهمنظور استفاده از وام که خودش یک ماراتن «تشکیل پرونده در شعبه بانک» است، سخت میکند. آخرین علت احتمالی نیز افزایش عرضه اوراق توسط بانک عامل است.
به نظر میرسد آینده قیمت اوراق تحتتاثیر دو فاکتور است. فاکتور اول، آینده جنگ است؛ اگر آتشبس دائمی برقرار شود، بهخاطر ثبات نسبی قیمت، احتمالا بخشی از تقاضای مصرفی که دنبال خرید واحدهای مسکونی کوچک و سالخورده هستند پساز مدتی وارد بازار میشوند و این روی قیمت اوراق اثر مثبت خواهد داشت. فاکتور دوم نیز تصمیم احتمالی برای افزایش سقف وام مسکن است که البته احتمال چنین تصمیمی با توجه به کمبود منابع در شبکه بانکی بعید به نظر میرسد. به این ترتیب میتوان پیشبینی کرد قیمت اوراق مسکن در صورت ادامه وضع موجود در سطحی کمتر از 100هزار تومان نوسان کند.
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
