در شرایط موجود بازار ملک، مهم‌ترین خبر، تداوم رکود و کاهش قیمت‌ها است که در دومین ماه پیاپی تکرار شده است. گزارش بانک مرکزی که در روزهای اخیر منتشر شده نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۸/ ۱درصد کاهش و معادل ۷/ ۶۹درصد افزایش نسبت به سال قبل داشته است.

اما نکته‌ای که رکود را بیشتر نشان می‌دهد، کاهش تعداد معاملات است. تعداد معاملات انجام‌شده در اردیبهشت، ۹/ ۳هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/ ۶۵درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۱/ ۸۸ درصد افزایش نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۷/ ۳۵درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. به این ترتیب، سوال اصلی در بازار مسکن این است: «آیا رکود تمام می‌شود؟» حال پس از انتخابات رئیس‌جمهور منتخب معتقد است باید سالی یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا بتوانیم در حوزه کاهش قیمت‌ها و خانه‌دار کردن متقاضیان موفق عمل کنیم.

در همین راستا دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان گفت: دولت و مجلس برای ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور برنامه‌ریزی کرده‌اند و ساخت این تعداد واحد مسکونی به معنی تولید انبوه است و تولید انبوه بدون صنعتی‌سازی معنا و مفهوم عملیاتی ندارد.

جعفر قرائتی‌ستوده در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن تشریح مزایای صنعتی‌سازی، بر ضرورت تدوین طرح جامع توسعه ساخت‌وساز تاکید کرد و خواستار توجه جدی دولت جدید به بحث صنعتی سازی ساختمان شد. مشروح این مصاحبه در پی می‌آید.

 با توجه به نیاز انباشته به مسکن و ضرورت ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور، صنعتی‌سازی چه نقشی می‌تواند در تولید مسکن داشته باشد و چه الزاماتی در حوزه صنعتی‌سازی مطرح است؟

دولت و مجلس برای ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور برنامه‌ریزی کرده‌اند و ساخت این تعداد واحد مسکونی به معنی تولید انبوه است. وقتی پای تولید انبوه به میان می‌آید، به معنی صنعتی‌سازی است، چون تولید انبوه را نمی‌توان به روش سنتی‌سازی به نتیجه رساند. درعین‌حال، صنعتی‌سازی یک تفکر است که قبل از تولید مسکن، یک برنامه‌ریزی صفر تا صدی برای آن صورت می‌گیرد و در این فرآیند علاوه بر اینکه برخی شاخص‌ها انتخابی است، برخی موارد اجباری و الزاماتی نیز باید رعایت شود که شامل ضوابط شهرداری‌ها و شهرک‌ها، آیین‌نامه‌های مربوط به فلز و فولاد و بتن و آیین‌نامه‌های اجباری دیگر است.

ضمن اینکه برخی الزامات بین‌المللی نیز در آینده نزدیک به ما تحمیل می‌شود که مربوط به‌ضرورت حفظ محیط‌زیست و کاهش تولید co۲ است. به‌طور نمونه ایران تعهدنامه پاریس و کیوتو را امضا کرده و متعهد به اجرای آن است. هرچند اجرای این تعهدنامه به دلیل مخالفت ترامپ مدتی به تعویق افتاد، اما اکنون اجرای آن شروع ‌شده و وقتی به‌طور کامل اجرایی شود، خسارت تولید co۲ و آسیب به محیط‌زیست را از ما دریافت خواهند کرد و این الزامات را هم باید در تولید مسکن لحاظ کنیم.

 در خصوص مزایای صنعتی سازی ساختمان توضیح دهید.

برای تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تحت هر عنوانی برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه، باید برنامه‌ریزی کنیم و امکان ندارد که با روش دیگری به‌غیراز روش صنعتی‌سازی، به این حجم از ساخت‌وساز و حتی نصف آن دست پیدا کنیم. پس صنعتی‌سازی یک الزام است و چون براساس برنامه‌ریزی انجام می‌گیرد، به‌‌طور قطع هدف موردنظر محقق می‌شود. همچنین در صنعتی‌سازی ما به نیروهایی فراتر از کارگران ساده نیاز داریم و نیروهای انسانی باید متخصص باشند، درنتیجه سطح آموزش نیروهای انسانی ارتقا می‌یابد تا در مسیر تحقق این برنامه‌ها حرکت کنند و آنها را به نتیجه برسانند؛ بنابراین نتیجه نهایی، حاصل کار افراد ماهر و آموزش‌دیده خواهد بود.

در صنعتی‌سازی بحث صرفه‌جویی در مصالح بسیار اهمیت دارد و به‌طور نمونه به‌جای ساخت دیوارهای آجری و بلوکی، از سیستم‌های خاص و نوین استفاده می‌کنیم که همزمان ویژگی‌های عایق، استحکام و پوشش را دربرمی‌گیرد و در نتیجه بهره‌وری مصالح را بالا می‌برد. این در حالی است که به‌رغم محدودیت مصالح موجود، میزان بیشتری تولید می‌شود، به ‌این ‌ترتیب در صنعتی‌سازی به‌صرفه جویی در مصرف انرژی دست پیدا می‌کنیم و البته مزایای دیگری هم وجود دارد.

 به‌رغم مزیت‌های صنعتی‌سازی که به آنها اشاره کردید، بعد از مسکن مهر شاهد صنعتی‌سازی در سطح کلان نبوده‌ایم و صنعتی‌سازی در کشور محدود بوده است. چرا بعد از مسکن مهر نتوانسته‌ایم صنعتی‌سازی را در حد وسیع پیاده‌سازی کنیم؟

ساختمان یک تولید صفرتا صدی است. ما نتوانسته‌ایم صفرتا صد این پکیج را در قالب صنعتی‌سازی ببینیم، اما با این ‌حال جای امیدواری وجود دارد که حداقل تا مرحله اسکلت و حتی تا مرحله نزدیک به سفت‌کاری، به شیوه صنعتی جلو برویم. به‌طور نمونه در حال‌حاضر اسکلت را در محل جوشکاری نمی‌کنند، یا سقف طاق ضربی یا تیرچه‌بلوک عادی وجود ندارد. همچنین کل فرآیند خاک‌برداری صنعتی شده و دیگر با دست انجام نمی‌گیرد. گروه‌هایی هستند که صفرتا صد خاک‌برداری را به شیوه صنعتی انجام می‌دهند. اجرای فونداسیون هم به شیوه صنعتی است. از طرفی کاربرد پنجره‌های دوجداره در ساختمان‌ها رایج شده و این نشان می‌دهد که سیستم‌ها و تولیدات مختلف به سمت صنعتی‌سازی حرکت می‌کنند.

در دوره محمد سعیدی‌کیا ما برآورد کردیم که در صنعتی‌سازی، سیستمی مثل اسکلت فلزی حتی ساخت صد هزار واحد مسکونی را هم نمی‌تواند جوابگو باشد، اما امروز به جرات می‌توانیم ادعا کنیم که ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی را با این سیستم برنامه‌ریزی کنیم. پس ما به سمت صنعتی‌سازی رفته‌ایم و این‌طور نیست که صنعتی‌سازی اصلا اجرایی نشده است. ضمن اینکه در سیستم‌های تاسیساتی هم تغییراتی ایجادشده است؛ یعنی مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان در حوزه نگهداری و کنترل ساختمان‌ها در تهران الزامی شده و مجموع این موارد، به‌تدریج ما را در مسیری قرار می‌دهد که مجبوریم به سمت صنعتی‌سازی پیش برویم. کم‌کم بسترهای لازم فراهم می‌شود که به‌صورت صفرتا صد، برای ساخت ساختمان به شیوه صنعتی‌سازی برنامه‌ریزی کنیم.

برای شفاف‌سازی این موضوع می‌توانیم صنعت خودروسازی را مثال بزنیم. در فرآیند تولید خودرو از ابتدا مشخص است که محصول نهایی قرار است چه نوع خودرویی (اعم از پراید، بنز، تویوتا و...) باشد، ضمن اینکه صنعتی‌سازی یک انتخاب اولیه است. با صنعتی‌سازی شما می‌توانید خودرویی مثل پراید را هم تولید کنید؛ نه اینکه صنعتی‌سازی حتما کیفیت را ارتقا می‌دهد. این شما هستید که سطح کیفیت خودرو را انتخاب می‌کنید و این‌یک مساله مهم است. پس در نتیجه مسیر را پیش می‌رویم و قوانینی شکل می‌گیرد. به‌طور نمونه، درگذشته هرکسی می‌توانست ساختمان بسازد، اما در حال‌حاضر این‌طور نیست و سازنده حتما باید تخصص داشته باشد. وقتی مجری یک ساختمان را می‌سازد و برگه را امضا می‌کند، در طول عمر خود مسوول است و شرکت حقوقی هم در قبال آن مسوولیت دارد.

 آیا به نظر شما نسبت به زمان ساخت مسکن مهر که در اجرای آن از روش‌های صنعتی‌سازی نظیر سیستم قالب تونلی استفاده می‌شد، در حوزه صنعتی‌سازی پیشرفت کرده‌ایم؟

با الزامی و قطعی شدن برخی ضوابط، پیشرفت ضمنی در حوزه ساخت‌وساز کشور حادث‌شده است. در دوره محمدباقر قالیباف به دلایل نامعلوم و احتمالا به خاطر اینکه پای برخی منافع در میان بود، مقاومت‌هایی در زمینه اجرای مقررات ملی ساختمان اعمال می‌شد، اما از اواخر دوره قالیباف، سازمان نظام‌مهندسی قدرت پیدا کرد و مباحثی نظیر حضور مجری و اجرای مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان به‌منظور نگهداری از ساختمان‌ها در حال الزامی شدن است. این مسیرها کم‌کم ما را به سمت‌وسوی صنعتی‌سازی هدایت می‌کند. ممکن است به دلیل کاهش تعداد پروژه‌های انبوه، تصور شود که صنعتی‌سازی دیگر در کشور انجام نمی‌شود، اما واقعیت آن است که صنعتی‌سازی هرچند در پروژه‌های محدود، اما انجام می‌شود. تولید صنعتی منوط به انبوه بودن است و تفکر صنعتی در تولید انبوه آن است. ممکن است بخشی از یک ساختمان را صنعتی بسازند، یعنی اسکلت آن را پیچ و مهره‌ای سفارش دهند؛ یا سقف آن عرشه فولادی باشد. بخشی از صنعتی سازی هم مربوط به استفاده از تاسیسات صنعتی مثل آسانسور است؛ بنابراین هرچند در اجرای انبوه، صنعتی سازی کاهش پیدا کرده است، اما تولید ساختمان‌ها به‌تدریج در حال صنعتی شدن است.

 پس به عقیده شما چشم‌انداز توسعه صنعتی در کشور روند مطلوبی را طی می‌کند؟

روند توسعه صنعتی مطلوب نیست، چون باید برای آن برنامه‌ریزی کنیم؛ اما برخی بسترها و زیرساخت‌ها به‌طور خودکار در حال شکل‌گیری است. به‌طور مثال در سال ۸۲ به فکر شکل دادن به زیرساخت‌ها و نحوه اجرای سیستمی مثل اسکلت فلزی بودیم، اما در حال حاضر با همکاری شرکت‌های تولیدی سازه‌های فولادی در حال برنامه‌ریزی و تعامل برای توسعه چنین مباحثی هستیم. همچنین در دانشگاه‌ها سیستم‌هایی مثل عرشه فولادی در حال تدریس است و امروز این سیستم در حد وسیع اجرا می‌شود. این زیرساخت‌ها و شرکت‌ها شکل ‌گرفته‌اند، اما نیاز به یک برنامه‌ریزی عمیق داریم تا این مجموعه‌ها به هم متصل شوند و صنعتی‌سازی موردنظر ما محقق شود.

 آیا می‌توان گفت که چون بعد از مسکن مهر، صنعتی سازی در سطح کلان و انبوه انجام‌نشده، پس به منصه ظهور نرسیده است؟

صنعتی‌سازی در تولید مسکن در حال شکل‌گیری است. در دنیا به‌این‌ترتیب است که تولید خودرو یا موبایل به شیوه صنعتی است، اما مصرف آن ممکن است یک عدد باشد. در حال حاضر ما پروژه‌های انبوه نداریم یا کمتر داریم، اما از طرف دیگر صنعتی‌سازی در حال شکل‌گیری است. امروز اسکلت‌های بتنی بی‌نظیری در کشور اجرایی می‌شود که جای خرسندی است، چون قالب‌ها از شکل آن قالب‌های اولیه معمولی خارج‌شده‌اند و سیر صنعتی‌سازی در حال شکل‌گیری است.

 مشکلات موجود در مسیر توسعه صنعتی‌سازی چیست؟ چه موانع فنی و قانونی در این حوزه وجود دارد که نیازمند بررسی و رفع است؟

مشکل اساسی ما این است که اجرای برخی مقررات و ضوابط در بخش ساخت‌وساز مانند مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان اختیاری است که البته امروزه اجرای این مقررات در حال الزامی شدن است. چالش دوم این است که بهینه‌سازی مصرف انرژی و ضرورت کاهش تولید co۲ در بخش ساختمان الزامی شده است. اگر قبض آب و برق و گاز امروز را با ۱۰ سال پیش مقایسه کنید، می‌بینید که در آن زمان هزینه انرژی در سبد هزینه‌های خانوار اصلا رقم قابل‌توجهی نبود، اما در حال حاضر به دلیل گران شدن انرژی، اثرات خود را نشان می‌دهد؛ بنابراین ناگزیر باید درجایی جلوی مصرف بی‌رویه انرژی را در ساختمان‌ها بگیریم و اجرای این الزامات این مسیر را برای ما هموار می‌سازد. ما به یک برنامه کلی نیاز داریم که این تلاش به ثمر برسد و باید طرح جامع توسعه ساخت‌وساز تدوین شود. در طرح اقدام ملی مسکن که اخیرا مطرح‌ شده و تا حدود زیادی مشابه مسکن مهر است، متاسفانه آیتم‌های اساسی مطرح نشده و در اجرای آن به دنبال کمیت هستند. در حالی ‌که کیفیت و بهره‌وری باید حرف اول را در کشور ما بزند. دو مقوله کیفیت و بهره‌وری می‌تواند اقتصاد یک مملکت را رونق دهد. اگر امروز مسکن به نحوی تولید شود که ۲۰ سال بعد به بافت فرسوده تبدیل شود، به معنی از بین بردن سرمایه‌های ملی است. طی چند ماه اخیر شاهد افزایش چند مرحله‌ای قیمت سیمان بوده‌ایم و از آنجا‌ که تولید مصالحی مانند سیمان به انرژی نیاز دارد، با آزادسازی نرخ انرژی که بالاخره این اتفاق می‌افتد، قیمت چنین مصالحی بسیار افزایش می‌یابد. پس ما چاره‌ای نداریم که مصرف مصالح را در ساخت‌وسازها کاهش دهیم. بنابراین توسعه صنعتی ساخت‌وساز به یک طرح جامع نیاز دارد که باید تدوین شود تا به‌تدریج در این مسیر پیش برویم و به نتیجه برسیم.

 با توجه به اینکه دولت جدید در آستانه تشکیل است، در این راستا چه پیشنهاد و توصیه خاصی به دولت جدید دارید؟

ما تاکنون چند برنامه را به دولت‌های قبلی ارائه کرده‌ایم و برای دولت جدید نیز برنامه‌ای را آماده کرده‌ایم که از طریق شورای هماهنگی به‌طور مستقیم به آنها ارائه خواهیم کرد. با توجه به مذاکرات انجام ‌شده، امیدواریم رئیس‌جمهور منتخب علاقه‌مند به اجرای برنامه باشد. در این صورت باید از نیروهای فنی متخصص و مجرب در این زمینه استفاده کند. صنعتی‌سازی مسیر درستی است که باید طی شود و درعین‌حال می‌تواند در ایجاد شغل هم موثر باشد، چراکه امروز ظرفیت تولید و تولید ناخالص داخلی ما پایین آمده و در کشور دلالی و واسطه‌گری باب شده که هیچ تاثیر مثبتی بر اقتصاد کشور ندارد. تولید باید در کشور رونق بگیرد و ملاک‌های مورد نیاز برای تولید ساختمان در کشور فراهم شود. با وجود نیاز مبرم به آسانسور، ما هنوز موتور آن را از خارج وارد می‌کنیم. ریل، آهن و آلیاژ را تولید و صادر می‌کنیم، اما هنوز نمی‌توانیم ریل و کابین آسانسور تولید کنیم. برای تولید این قبیل تجهیزات در داخل کشور باید برنامه‌ریزی شود تا منجر به توسعه اشتغال‌زایی و جلوگیری خروج ارز از کشور شود.

 برنامه‌های شما شامل چه مواردی است که می‌تواند در توسعه صنعتی‌سازی موثر عمل کند؟

یکی از بحث‌های اساسی ما برای توسعه صنعتی‌سازی، طرح جامع توسعه ساخت‌ و ساز است که اجرای آن می‌تواند نظام فنی و اجرایی و نظام آموزشی ما را تغییر دهد. این طرح به ساختمان به‌عنوان یک کالای تولیدی نگاه می‌کند. سعی ما بر این است که ساختمان حداقل برای هفت دهک جامعه به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشود، چون اگر مسکن کالای سرمایه‌ای باشد، مسائل فعلی مثل سوداگری و دلالی از بازار خریدوفروش مسکن حذف نمی‌شود. طرح ساخت مسکن استیجاری را داریم و معتقدیم دولت حتما باید در حوزه تولید مسکن استیجاری وارد شود و در این بخش سرمایه‌گذاری کند. اگر بخش اجاره مسکن تحت کنترل دولت باشد، مردم دیگر نگران هزینه اجاره‌بها نخواهند بود. در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین توسعه تولید داخل و انتقال فناوری به داخل کشور در بخش مصالح و تجهیزات ساختمانی برنامه داریم.

 این برنامه به‌تنهایی توسط انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان تهیه ‌شده است؟

انجمن در این مسیر تنها نیست و با شورای هماهنگی تشکل‌های فنی و مهندسی و ۱۸ تشکل در زمینه تدوین و اجرای این برنامه‌ها همفکری و همکاری دارد. همچنین خارج از این مجموعه یک گروه تعاونی با همکاری حدود ۸ انجمن تشکیل‌شده است. اعتقاد ما به کار تیمی است و با تعامل و همفکری سایر تشکل‌ها در این مسیر پیش می‌رویم. اقدامات اجرایی در زمینه سازه‌های فلزی، اجرای سقف، سازه و بخش تاسیسات نیز در دستور کار است. در انجمن بهینه‌سازی مصرف انرژی نیز کارتریج‌هایی برای کاهش مصرف انرژی تهیه‌کرده‌ایم که با استفاده از آنها در شیرآلات، آب با هوا ترکیب می‌شود و کاهش مصرف آب را به دنبال دارد. همچنین در این انجمن روی بحث استار انرژی کار کرده‌ایم.

 توصیه و پیشنهاد شما به دولت جدید چیست؟

انتظار داریم که دولتمردان برنامه داشته باشند و برنامه‌های ما را که براساس تجربیات کارشناسان و اساتید برجسته، بررسی‌های منطقه‌ای و مطالعات تطبیقی به‌دست‌آمده، بررسی کنند. ما حتی در دانشگاه‌ها گروه‌های درسی را ایجاد کرده‌ایم و MBA  را در بخش ساختمان طراحی و اجرا می‌کنیم. ضمن اینکه با همکاری دانشگاه‌ها طرح‌های پژوهشی را اجرا می‌کنیم. به‌طور نمونه راهکارهای مقابله و تجهیز منابع در صورت بروز سوانح طبیعی نظیر سیل یا زلزله را با همکاری بخش‌های مختلف شناسایی کرده‌ایم و دولت می‌تواند از این ظرفیت‌ها استفاده کند.

 آیا در زمینه اجرای طرح اقدام ملی مسکن هم صنعتی‌سازی می‌تواند به‌صورت وسیع کاربرد داشته باشد؟

بله. البته این در حالی است که ما نیاز به سرمایه‌گذاری جدید و راه‌اندازی کارخانه نداریم و با استفاده از ظرفیت کارخانه‌های موجود می‌توانیم در این بخش وارد شویم. هدف ما ارتقای بهره‌وری است و با استفاده از ظرفیت‌های موجود می‌توانیم بهره‌وری را تا دو برابر ارتقا دهیم.

 آیا صنعتی‌سازی به ارتقای بهره‌وری در بخش ساختمان منجر می‌شود؟

به‌طورقطع یکی از ماموریت‌های ویژه صنعتی‌سازی ارتقای بهره‌وری، کیفیت و عمر مفید ساختمان‌ها است. عمر ساختمان در کشور ما نیز حداقل باید به صد سال برسد، همان‌طور که در تمام شهرهای کشورهای اروپایی، ساختمان‌ها عمر چند صدساله دارند. امروز ساختمان‌هایی در کوچه و پس‌کوچه‌های شمال شهر ساخته ‌شده‌اند که مطابق با ضوابط معماری نیستند و طرح جامع معماری با آنها مخالف است. ما طرح جامع را داریم و در کنار آن باید اقدامات متعدد دیگری انجام دهیم. تمرکز نباید بر ساخت‌وساز در داخل تهران باشد، بلکه باید تمرکززدایی انجام شود.

p29

این مطلب برایم مفید است
6 نفر این پست را پسندیده اند