بهروز ملکی، کارشناس بازار مسکن، درباره آینده این بازار سخن گفت
سهم گروه مسکن از هزینه خانوار
تورم یک میانگین وزنی از همه کالاها و خدمات است که ماهانه و سالانه توسط بانک‌مرکزی اعلام می‌شود. درواقع مسکن کالایی است که به‌نسبت سایر دارایی‌ها از قدرت نقدشوندگی پایین‌تری برخوردار است. مسکن جزو کالاهای بادوام و ناهمگن و غیر‌قابل واردات است. نکته مهم اینکه هیچ دو مسکنی را نمی‌توان در کشور نام برد و پیدا کرد که بتوان گفت مثل هم باشند و در واقع با تخمین می‌توان گفت حدودا اگر ۳۰میلیون مسکن در کشور داشته باشیم، هیچ دو مسکنی در یک ساختمان و حتی در یک طبقه مشابه هم نیستند. مسکن جزو کالاهای سرمایه‌بر است که تابعی از منطقه و مکان موردنظر است و همچنین زمان‌بر است.
جایگاه بازار مسکن نزد سرمایه‌‌‌‌‌‌‌گذاران
ملکی افزود: نکته قابل‌توجه اینکه مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری اکثر خانوارهای ایرانی شده‌است. براساس آمار‌‌‌‌‌‌‌های منتشرشده بررسی بودجه‌خانوار در مناطق شهری ایران، حدود ۵/ ۳۵درصد هزینه ناخالص سالانه یک خانوار در سال۱۳۹۶به مسکن، آب، برق و گاز اختصاص داده شده‌است. نکته شایان ذکر اینکه سهم هزینه مسکن از بودجه‌خانوار طی ۳۰ سال‌گذشته به‌طور متوسط روند افزایشی داشته است. در دهه ۷۰حدود بین ۲۶تا ۲۷درصد بودجه‌خانوار دربخش مسکن هزینه شده‌است. این درحالی است که عدد مذکور درحال‌حاضر ۳۶درصد تخمین زده شده که نشان از افزایش سهم مسکن در برابر سایر هزینه‌های خانوار است. براساس آمار منتشرشده از سهم مسکن از هزینه خانوار در استان‌های مختلف کشور، در تهران، ۴۷تا۵۰درصد هزینه خانوار صرف مسکن می‌شود و خانوارها ۵۰ درصد دیگر هزینه‌هایشان را صرف ۳۶۰ قلم کالا و خدمات می‌کنند. براین اساس تهران و البرز و فارس استان‌هایی هستند که بالای ۴۰درصد از هزینه خانوار به بخش مسکن اختصاص یافته‌است. دراین میان، استان‌هایی همچون خراسان‌جنوبی، ایلام و کهگیلویه و بویراحمد کمتر از ۲۰درصد هزینه خانوار را به بخش مسکن اختصاص داده‌اند.
براساس آمار منتشرشده از تراکم نفر در کیلومتر‌مربع در کشور‌های مختلف، در دهلی‌نو تقریبا ۲۵هزارنفر در کیلومتر‌مربع در این شهر سکونت دارند. به‌این‌ترتیب شهرهایی مثل بمبئی و سئول و جاکارتا به‌ترتیب بعد از دهلی‌نو، بیشترین تراکم افراد در کیلومتر‌مربع را به خود اختصاص داده‌اند. البته در این میان تهران در دنیا جزو ۱۰تا۲۰درصد شهرهای متراکم دنیا است؛ در واقع اساسا شهرهایی که بالای ۱۰هزار نفر در کیلومتر‌مربع جمعیت دارند، را جزو شهرهای با تراکم بالا در‌نظر می‌گیریم. البته کرج با حدود ۱۲هزار نفر جمعیت در کیلومتر‌مربع، تنها شهر متراکم‌تر از تهران است. کرج، تهران، سنندج و خرم‌آباد به‌ترتیب جزو متراکم‌ترین مراکز استان‌های ایران و بوشهر، سمنان و اهواز نیز کمترین میزان تراکم را در بین مراکز استان‌های کشور دارا هستند.
انواع تقاضا در بازار مسکن
او در ادامه گفت: در بحث تقاضای مسکن، یک تقاضای سرمایه‌ای و یک تقاضای مصرفی وجود دارد. تقاضای مصرفی درواقع تقاضا برای استفاده از مسکن را شامل می‌شود. همچنین تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن در قالب کوتاه‌مدت و بلندمدت برای حفظ ارزش دارایی‌های خانوارها انجام می‌شود. درواقع به دلیل تورم بالا در کشور، مخصوصا انتظارات تورمی که در چند سال‌گذشته روند افزایشی داشته است، باعث‌شده که اکثر بازارها در کشور با افزایش قیمت روبهرو شوند و دلیل آن‌هم این بوده که افراد تورم‌های آتی و پیش‌رو را پیش‌خور می‌کنند. باتوجه به اینکه نرخ سود سپرده‌های بانکی تورم را پوشش نمی‌دهد، افراد ناگزیر به سمت خرید خودرو، مسکن و غیره می‌روند که نتیجه آن افزایش قیمت کالاهای مذکور است. با نگاه به آمار منتشرشده از میزان نحوه تصرف خانوارها، بعد از سال۶۵ حدود ۷۷تا۷۸درصد خانوارهای ایرانی سکونت ملکی داشتند و بر اساس محاسبات انجام‌شده، این عدد در سال۱۴۰۰به حدود۶۰درصد رسیده است. با این حال شاهد افزایش روند سکونت استیجاری طی ۲۶سال گذشته هستیم.
ملکی درخصوص مالیات‌های مختلف بخش مسکن گفت: از جمله می‌توان به مالیات بر نقل و انتقال، اصلاح دفترچه قسمت‌های املاک (ماده۵۹) که ۵درصد ارزش معاملاتی براساس نقل و انتقال املاک را شامل می‌شود و مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴مکرر) که برای شهرهای بیش از یک‌صد‌هزار نفر است متاسفانه تا الان به نتیجه خاصی نرسیده است و علاوه بر این، مالیات ساخت وساز (ماده۷۷، ارجاع نرخ به ماده۱۳۱) مشمول مالیات سالانه به نرخ ۱۵درصدی می‌شود. براساس آمارها مساحت زیربنای هر واحد مسکونی تا سال۸۰روند نزولی داشته است اما شاهد رشد این روند بعد از سال‌مذکور هستیم. درحال‌حاضر مساحت ناخالص یک واحد مسکونی به‌طور متوسط در کشور حدود ۱۵۰متر‌مربع است. درخصوص وضعیت سازه محل سکونت خانوارها شاهد رشد ساخت سازه‌هایی با اسکلت فلزی یا بتنی براساس آمار منتشرشده هستیم. براساس آمار تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی شهرداری کشور، به‌طور میانگین دو دهه گذشته حدود ۴۵۰هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده‌است که با تامل به آمار سال‌های ۸۶تا۹۲با احداث مسکن مهر با افزایش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی روبهرو هستیم و بعد از آن تغییر محسوسی در صدور پروانه ساختمانی رخ نداده است و در ۶ ماهه امسال این رقم به ۲۰۰هزار پروانه می‌رسد و به‌طور میانگین ۴۵۰هزار پروانه در ۲۱سال گذشته صادر شده‌است.
همچنین ازدواج‌های صورت‌گرفته تا اوایل دهه ۹۰ روند روبه رشدی داشته و پس از آن این روند نزولی شده‌است. البته با این حال در دو سال‌اخیر روند افزایشی شده است هرچند تخمین زده می‌شود که این روند امسال نزولی باشد. درواقع براساس آمارها، میانگین شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی حدود۰۶/ ۱خانوار است که در این میان در سیستان و بلوچستان این شاخص به ۳۵/ ۱درصد می‌رسد که نشان از فقر شدید مسکن در این استان است و همچنین می‌توان گفت‌درصد خانه‌های خالی در کشور به‌طور میانگین به ۱۰درصد می‌رسد. قیمت مسکن مناطق تهران طی ۳۱سال گذشته به‌طور میانگین ۱۰۰۰برابر شده‌اند؛ این در حالی است که به‌ترتیب مناطق ۵ و یک از بیشترین رشد و مناطق ۱۱و ۱۲ از کمترین رشد برخوردار بوده‌اند. همچنین ازجمله عوامل موثر بر قیمت مسکن می‌توان به حجم پول، قیمت نفت، بازار‌های موازی و تورم انتظاری اشاره کرد که هر کدام به نوبه خود بر قیمت مسکن اثرگذار هستند. میزان شاخص حباب سنجی در بازار مسکن همیشه در رنج ۱۵ تا ۲۰درصد بوده‌است اما این شاخص در سال‌های اخیر به بیشتر از ۳۰درصد می‌رسد.
