الزامات رونق ساختمانی
در واقع، اوج ساخت و تولید مسکن در سال‌های ۸۹ و ۹۰ رخ داد و در این سال‌ها تولید مسکن به بیش از ۸۰۰هزار واحد در سال بالغ شد و بخش قابل‌توجهی از تولید را بخش خصوصی انجام داد؛ یعنی همراه با طرح مسکن مهر که مسکن حمایتی و دولتی‌‌ساز محسوب می‌شد، بخش خصوصی هم در حوزه ساخت و عرضه مسکن فعال بود.
البته در این نوشتار، قصد آسیب‌‌شناسی مجدد طرح مسکن مهر را نداریم، بلکه درصدد هستیم این موضوع را بررسی کنیم که چه کارها و اقداماتی باید صورت گیرد تا نه‌تنها به لحاظ آماری، بلکه از نظر تناسب عرضه با تقاضا، بتوانیم به آمار و ارقام مطلوب در حوزه ساخت و تامین مسکن خانوارها دست یابیم. ضمن اینکه همواره باید به دنبال تولید مسکن کیفی باشیم؛ یعنی ساخت‌وسازهایی که بتواند استانداردها و کیفیت‌‌های مطلوب را برای زندگی و سکونت بهره‌‌برداران فراهم کند. اول از همه ذکر این نکته ضروری است که ورود دولت به حوزه مسکن باید محدود باشد. پیشنهاد ما این است که اساسا دولت به حوزه تولید مسکن و فرآیند اجرایی آن وارد نشود و سعی کند از ساختوسازهای بخش خصوصی حمایت کند.
اما این حمایت‌‌ها باید به چه ترتیبی باشد؟ با توجه بیشتر به بخش زیرساخت‌‌ها و تامین سرانه‌ها در شهرها، بخشی از این هدف می‌تواند محقق شود؛ به این مفهوم که باید امروز شبکه‌های آب، برق و گاز کشور را توسعه داده و خدمات شهری را در شهرها متناسب با تولید مسکن افزایش دهیم و برای تامین سرانه‌ها و امکانات هزینه کنیم. بسیاری از منابعی که امروز به این زمینه اختصاص پیدا می‌کند، در مکان‌‌های نامناسب هزینه می‌شود. این هزینه‌ها قابل توجه بوده و چندان هم اقتصادی نیست و با روند اقتصادی و صرفه و صلاح در آن مناطق هماهنگی ندارد و نمی‌تواند ارزش‌افزوده قابل توجهی را برای آن مناطق به همراه داشته باشد.
اما این هزینه‌ها بدون توجه به طرح‌های بالادستی و آمایشی سرزمینی در این مناطق نامناسب به کار گرفته می‌شود. توصیه ما این است که دولت سعی کند، زیرساخت‌‌های شهری را تکمیل کند. امروز در بسیاری از شهرها مشاهده می‌شود که ساختمانی ساخته و تکمیل می‌شود؛ اما برای دادن انشعاباتی مانند برق باید یک‌سال در نوبت باشد. این امر حکایت از این واقعیت دارد که در حوزه زیرساخت‌‌ها و توسعه شبکه‌های آب، برق و گاز در شهرها مشکلات جدی داریم که باید از سوی دولت مورد توجه جدی قرار گیرد. از سوی دیگر، در بحث تامین سرانه‌های شهری باید گفت، تمام شهرها بدون استثنا در این زمینه دچار مشکل هستند و این خلأ کاملا در طرح‌های تفصیلی به چشم می‌‌آید و اعداد و ارقامی که متناسب با استانداردها هستند، با واقعیت‌‌های امکانات شهری تطابق ندارند.
دولت برای رسیدن به این تطابق و همخوانی‌‌ها باید قطعا سرمایه‌‌گذاری کند. اینها مواردی هستند که موجب ایجاد مسکن کیفی و سکونتگاه‌های برخوردار از کیفیت بهتر برای زندگی می‌شوند. در واقع، حفظ و حراست از سرمایه‌های کشور و اینکه این سرمایه‌ها در جهت درستی استفاده شود، گامی مهم در خروج از رکود ساختمانی است که به افزایش سرعت و شتاب بهره‌‌برداری از واحدهای ساخته‌شده نیز منجر می‌شود. از سوی دیگر، امروز عموم شهرداری‌‌ها در تعیین هزینه‌های عوارض ساختوساز، بالاتر از نرخ تورم حرکت می‌کنند و در واقع تلاش دارند تمامی هزینه‌های خود و هزینه‌های شهر را از طریق ساخت‌وسازها تامین کنند.
این اقدام، یعنی تحمیل هزینه‌های شهر به گروه کوچکی از افراد که می‌خواهند خانه‌‌دار شوند ظلم بزرگی است. تصور شهرداری‌‌ها این است که این هزینه‌ها را از سازنده‌ها دریافت می‌کنند؛ اما واقعیت این است که این هزینه‌ها در قیمت تمام‌شده لحاظ خواهد شد و از خریدار گرفته می‌شود و در نتیجه موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. تاسف‌‌آورتر اینکه بسیاری از شهرداری‌‌ها به این رویکرد نادرست روی آورده‌‌اند که همپای تورم مسکن و هرچه قیمت مسکن افزایش بیشتری می‌‌یابد، آنها هم باید سهم بیشتری از فرآیند داشته باشند و متناسب با افزایش قیمت مسکن، عوارض را هم به همان میزان افزایش می‌دهند. این موضوع چرخه ساختوساز و خانه‌‌دار شدن افراد را دشوارتر می‌کند. بر این اساس لازم است، شهرداری‌‌ها هرچه سریع‌تر اتکای درآمدی خود به درآمدها، عوارض و جرائم ساختمانی را به حداقل برسانند و ضمن تعریف و استفاده از درآمدهای پایدار، همه مردم را در تامین هزینه‌های شهر سهیم کنند؛ نه فقط سازنده‌ها و خریداران مسکن را.
تسهیل و شتاب‌‌دهی به فرآیند صدور پروانه و انواع مجوزهای ساختمانی، یکی دیگر از عوامل موثر است. به‌طور متوسط در کشور، صدور پروانه ساختمانی دست‌‌کم حدود ۶ تا ۸ماه و در عمده موارد تا یک‌سال به‌طول می‌‌انجامد. بوروکراسی‌‌ها و رفت و برگشت‌‌های بسیار بین نهادهای مربوطه و موازی‌کاری‌‌های بسیاری در این زمینه صورت می‌گیرد که این تاخیرها می‌تواند موجب برخورد پروژه‌ها با شرایط تورمی و افزایش قیمت تمام‌شده ساخت شود؛ آن‌‌هم در کشوری که سالانه با تورم حدود ۴۰ تا ۵۰درصدی روبه روست.
در حوزه تولید مسکن، قوانین مزاحم و تهدید‌‌کننده‌ای داریم که باید تعیین‌تکلیف شوند؛ مثل قانون پیش‌‌فروش که سال‌هاست مصوب شده و به‌قدری غیرمتعارف است که می‌توان از آن به‌عنوان تهدید در حوزه ساخت و تولید مسکن یاد کرد. این قانون به‌قدری ظرفیت‌‌های ساخت را کاهش داده و محدود می‌کند که میل به اجرای این قانون از طرف دستگاه قضایی هم بسیار محدود است و چندان علاقه‌ای به استفاده از آن وجود ندارد. اما با وجود همه نقدهایی که به این قانون وارد بوده و هست و لزوم اصلاح آن برای بهبود شرایط هر دو سمت عرضه و تقاضا، تاکنون اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است که لازم است به فوریت زمینه اصلاح آن فراهم شود.
یکی دیگر از عواملی که می‌تواند به ترغیب و تشویق سازنده‌ها برای ورود به عرصه ساختوساز منجر شود، موضوع مالیات‌‌هایی مانند مالیات بر ساخت مسکن است که می‌توان از طریق اعمال معافیت‌‌هایی در این زمینه، سازنده‌ها را به ورود به بازار ساخت ترغیب کرد. در شرایطی که عمیق‌‌ترین رکود در بخش مسکن وجود دارد، دولت نباید به دنبال درآمدزایی از طریق مالیات‌‌های ساخت‌و‌سازباشد. باید توجه کرد، هر آیتمی که موجب افزایش قیمت تمام‌شده می‌شود، فاصله بین خریدار و فروشنده را بیشتر از گذشته خواهد کرد و مردمی را که امروز برای ورود به بازار مسکن توانایی ندارند، از هدف دورتر می‌کند.
لازم است روش‌های نوین تامین مالی در حوزه مسکن جایگزین روش‌های سنتی و ناکارآمد شود. علاوه بر این، با کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن و پرداخت تسهیلات موثر می‌توان زمینه را برای ساخت و عرضه مسکن فراهم کرد. اما روش‌های فعلی به دلیل چندبرابر شدن هزینه‌های ساخت، کارآیی خود را از دست داده‌اند. حمایت همه‌جانبه بانک‌ها در این زمینه لازم و ضروری است. با توجه به ارزش‌افزوده روزافزون املاک در رهن به‌عنوان وثیقه بازپرداخت تسهیلات دریافتی، عملا بابت عدم‌بازگشت منابع بانک نگرانی وجود ندارد، بنابراین یکی از راهکارهای مهم خروج بازار مسکن از رکود ساختمانی، حمایت تمام‌قد بانک‌ها در این زمینه است.
همچنین کاهش سود تسهیلات، افزایش سقف تسهیلات و... لازم و ضرروی و نیازمند حمایت دولت است. یکی دیگر از روش‌هایی که می‌تواند در حوزه تامین مالی به کار گرفته شود و این حوزه را تقویت کند، استفاده از فروش متری به‌جای پیش‌‌فروش برای جذب سرمایه‌های خرد و کوچک به بخش ساخت‌و‌سازاست. این اقدام برای جلوگیری از التهاب بیشتر بر بازار مسکن و سایر بازارها نیز موثر است. همچنین احیای صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند در این زمینه موثر باشد و سرمایه‌‌گذاران می‌توانند با ارئه تضمین‌‌های لازم به این حوزه ورود کنند. احیای شکل درست تعاونی‌‌های مسکن با نظارت‌‌های عالیه می‌تواند در این زمینه موثر باشد.
تعاونی‌‌های مسکن کاملا تقاضامحور هستند و اعضای این تعاونی‌‌ها همگی افراد فاقد مسکن و خریدار موثرند. اگر این تعاونی‌‌ها با سازوکار درست احیا شوند، ترکیب انبوه‌‌سازان و تعاونی‌‌های مسکن می‌تواند ترکیبی مناسب برای ساخت و عرضه مسکن برای گروه‌های هدف باشد. از سوی دیگر، مسدودسازی مسیرهای رانت برای جلوگیری از ورود افراد غیرحرفه‌‌ای به حوزه ساختوساز نه‌تنها ممکن است از تعداد ساختمان‌های ناایمن در سطح شهرها بکاهد، بلکه برای متخصصان و افراد واجد صلاحیت برای ورود به عرصه ساختوساز انگیزه ایجاد می‌کند. آنچه در مقطع فعلی با درس‌گرفتن از تجربیات ساختوسازهای ناایمن و ناموفقی مانند متروپل و امثال آن لازم و ضرروی است، حمایت و تقویت حضور متخصصان و افراد کاملا حرفه‌‌ای در این زمینه است.
حضور بیشتر این سازنده‌ها در این چرخه و ایجاد محدودیت برای افراد فاقد تخصص‌‌های لازم در حوزه ساختوساز و ارائه بیمه‌های تضمین کیفیت درباره وضعیت کیفی آنچه ساخته می‌شود، ضروری است و هم به نفع جامعه تخصصی ساختوساز و هم به نفع بهره‌‌برداران و کل جامعه است. این اقدام، انگیزه خریداران برای حضور در بازار مسکن را بیشتر می‌کند و به این ترتیب حلقه آخر زنجیره ساخت، یعنی فروش واحدها را به سهم خود تسهیل می‌کند و از این طریق سرمایه برای شروع پروژه‌های جدید به سازنده‌ها برمی‌‌گردد. نکته دیگری که می‌تواند موجب رونق بیشتر در بازار معاملات مسکن شود، کاهش متراژ‌‌ها و استفاده از الگوهای ساخت جدید است. باید تمام حمایت‌‌ها و مسیرها برای ساخت و تولید مسکن با متراژ‌‌های کوچک اعمال و هموار شود. با توجه به تغییر الگوی تقاضا از سمت واحدهای بزرگ‌تر به آپارتمان‌‌های کوچکمتراژ، چاره‌‌ای جز تغییر قوانین و الگوهای ساخت و از میان برداشتن موانع قانونی و شهرسازی برای ساخت آپارتمان‌‌های کوچکمتراژ وجود ندارد.
در هر حال باید امکان خرید و فروش آنچه می‌سازیم، برای بهره‌‌برداران وجود داشته باشد. نمی‌توان در بازار مسکن واحدی را تولید کرد که فاقد مشتری باشد. این موضوع باعث از بین رفتن منابع و سرمایه‌های سازنده‌ها و همچنین سرمایه‌های ملی می‌شود. نکته پایانی هم استفاده از تکنولوژی در صنعت ساختوساز و رواج صنعتیسازی است که امروزه با درصد بسیار پایینی صورت می‌گیرد. باید به دنبال افزایش طول عمر ساختمان و کاهش اثرات مخرب ساخت‌وسازها بر محیط زیست باشیم. اثرات مخرب ساختوسازهای سنتی در چرخه زیست‌محیطی کشور غیرقابل انکار است. اما هم‌‌اکنون سازنده‌ها به دلیل در اختیار نداشتن الگوهای اصولی و به‌روز در ارتباط با صنعتیسازی و نگرانی از افزایش قیمت تمام‌شده چندان به این سمت نرفته‌‌اند.
در این خصوص، دولت باید وارد عمل شود و بسته‌های تشویقی، آموزشی و ترویجی موثر را اعمال کند. به‌عنوان مثال، در بخش سیاست‌های تسهیلاتی می‌توان تسهیلات ویژه به لحاظ سقف تسهیلات، نرخ سود، دوره بازپرداخت و... را برای ساختوسازهای صنعتی به معنای درست و واقعی درنظر گرفت. واقعیت این است که کشور در حوزه ساخت و عرضه مسکن چاره‌‌ای جز فاصله‌گرفتن از روش‌های سنتی به صنعتیسازی ندارد. این موضوع نه‌تنها موجب کاهش آسیب‌‌های ناشی از ساختوساز به محیط زیست می‌شود، بلکه سرعت عرضه مسکن و همچنین سطح ایمنی ساخت‌وسازها را افزایش می‌دهد.
در کنار موارد مطرح‌شده، تقویت بخش تقاضا و بهره‌‌برداران از مهم‌ترین ضرورت‌‌هاست. علاوه بر کوچک‌‌سازی باید تسهیلات موثر در حوزه خرید مسکن به شکل فراگیرتر در نظر گرفته شود. واقعیت این است که سقف تسهیلات مسکن به‌قدری نسبت به تورم و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی ناچیز است که عملا نمی‌تواند نیاز خریداران به تامین کمک‌هزینه خرید مسکن را برطرف کند. لازم است علاوه بر راهکارهای موثر برای مهار تورم، سیاست‌های اقتصادی کلان برای فقرزدایی از جامعه و افزایش تمکن مالی مردم به کار گرفته شود. این اقدام یکی از شروط اساسی در بازار معاملات و ساختوساز مسکن برای حرکت بازار به سمت رونق موثر است.
در شرایط رفع تحریم‌ها می‌توانیم این امید و انتظار را داشته باشیم که تورم کاهش یابد و در اقتصاد کلان، تغییرات مثبتی را در شاخص‌‌ها شاهد باشیم. اگر شرایط تحریم به شکل فعلی باقی بماند یا به دلایلی تحریم‌ها در آینده، سخت‌تر از امروز شود، در کشور حتی اگر همه سازوکارهای داخلی هم به کار گرفته شود، نمی‌توان امیدوار بود که بخش مسکن، چه در حوزه معاملات و چه در بازار ساختوساز، به مسیر رونق هدایت شود.
