قفل سرمایه‌ها در بازار فروش
در برنامه‌های حمایتی، دولت، با همراهی بانک‌ها و متقاضیان، مسوولیت تامین زمین و منابع مالی و تسهیلاتی را بر عهده دارند؛ اما در ساخت‌وسازهای بخش خصوصی، تمامی فرآیند ساخت و همه هزینه‌های مربوط به این فرآیند برعهده سرمایه‌گذار یا همان سازنده است. بنابراین پیش‌‌شرط اصلی و کلیدی برای ورود هر سازنده‌‌ای به حوزه ساختوساز، در اختیار داشتن سرمایه برای شروع پروژه و اطمینان از بازگشت اصل و سود مورد انتظار به‌واسطه فروش واحدها بعد از اتمام دوره ساخت در زمان مناسب است.
مشکل فعلی و مانع اصلی برای ورود سازنده‌های بخش خصوصی به عرصه ساختوساز در مقطع زمانی حاضر، کاملا مشخص و واضح است. علت این موضوع، رکود در بخش معاملات مسکن و تامین‌نشدن حلقه آخر زنجیره ساختوساز یعنی فروش واحدها با سود منطقی و مورد انتظار سازنده در کوتاه‌‌ترین زمان ممکن است. آنچه طی سال‌های اخیر، به‌ویژه در مقطع زمانی اخیر که عمیق‌‌ترین رکود در بازار ساخت‌وسازهای تهران و کشور را شاهد هستیم به وقوع پیوسته، ناشی از همین موضوع است؛ یعنی گم‌شدن حلقه آخر زنجیره ساخت و عرضه مسکن و نبود خریدار و مشتری برای عمده واحدهایی که سازنده آنها را ساخته یا قصد دارد آنها را احداث کند. در واقع، علت اصلی رکود عمیق فعلی در بازار ساختوساز، معضل نبود خریدار موثر است.
این شرایط باعث قفل‌شدن سرمایه‌ها در مرحله آخر ساختوساز شده است. واحدها ساخته می‌شوند؛ اما سازنده موفق نمی‌شود آنها را با قیمت مناسب در سریع‌ترین زمان ممکن به فروش برساند. در نتیجه سرمایه‌های سمت عرضه در واحدهای ساخته‌شده حبس شده و سازنده عملا قادر به ورود به پروژه‌های جدید برای عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار نخواهد بود. ریشه مشکل فعلی سازنده‌ها در حبس سرمایه‌ها نهفته است. تا زمانی که نقدینگی سازنده‌ها به آنها بازنگردد، تعریف پروژه‌های جدید امکان نخواهد داشت و به مشکل برمی‌‌خورد. علت این وضعیت نیز جهش مستمر قیمت مسکن و تضعیف مداوم قدرت خرید خانوارها و خروج اجباری یا اخراج آنها از بازار مسکن به دلیل نبود توان خرید مسکن است.
تنها نسخه و راهکار اساسی برای خروج بازار ساختوساز از وضعیت رکود هم از مسیر رونق در سمت تقاضای مسکن و توانمندی خریداران مصرفی عبور می‌کند. تا زمانی که تقاضای موثر برای واحدهای ساخته‌شده وجود نداشته باشد، نمی‌توان به عبور بازار ساختوساز از شرایط رکودی امیدوار بود. مشکل دیگر مربوط به رویکردهای انحرافی در این زمینه به جای توجه به مساله اساسی بازار ساختوساز و معاملات مسکن است. متاسفانه سیاستگذار مسکن به‌جای توجه به ریشه اصلی مشکلات و تلاش برای برطرف کردن آنها با طرح‌های مقطعی و با سطح اثرگذاری محدود سعی در مهار مشکلات و رفع رکود دارد که عملا موفقیت‌آمیز نبوده است. برای نمونه می‌توان به طرح فروش متری مسکن اشاره کرد که به‌تازگی اقداماتی برای اجرایی‌شدن آن انجام شده است.
این دسته از اقدامات، می‌تواند به‌طور محدود و موقتی باعث تجهیز مالی برخی سازنده‌ها شود و با عرضه واحدهای ساخته‌شده آنها در بورس، بخشی از سرمایه‌های بلوکه‌شده آنها در واحدهای آماده عرضه را آزاد کند؛ اما در نهایت در خانه‌‌دار شدن افراد فاقد مسکن (خانه‌‌اولی‌‌ها) چندان موثر نخواهد بود. با فرض اینکه با سطوح فعلی قیمت مسکن و همچنین سطوح ناکافی درآمد و پس‌‌اندازهای خانوارها، فرد فاقد مسکن ۴ یا ۵مترمربع از واحد عرضه‌شده را خریداری کند، این اقدام تنها بخشی از منابع بلوکه‌شده سازنده در واحدها را آزاد می‌کند؛ اما برای فرد فاقد مسکن، موجب تامین مسکن نمی‌شود و تنها بخشی از سرمایه او سوار بر تورم ملکی شده و از افت ارزش آن جلوگیری می‌شود؛ اما در نهایت این فرد خانه‌‌دار نمی‌شود، آن‌هم در شرایطی که به دلیل جهش شدید اجاره‌‌بها اساسا خانوارهای فاقد مسکن توانایی پس‌‌انداز ندارند. بنابراین باید برای این حلقه مفقوده فکر اساسی شود.
بخشی از این تقاضا می‌تواند از طریق مسکن حمایتی و همکاری مشترک دولت و سازنده‌های بخش خصوصی پاسخ داده شود. باید شرایط سرمایه‌گذاری برای سازنده‌های بخش خصوصی در مسکن حمایتی به گونه‌‌ای فراهم شود که پروژه‌ها در نبود یا تاخیر در تامین منابع بانکی و آورده متقاضیان، با تاخیر، تورم و افزایش قیمت تمام‌شده مواجه نشوند.توانمندسازی سمت تقاضای مسکن باید در اولویت سیاستگذاری‌‌های این بخش قرار گیرد. بدون ایجاد تقاضای موثر در بازار نمی‌توان به رونق ساخت و تولید واحدهای مسکونی و رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی امیدوار بود. در این زمینه، تقویت تسهیلات بانکی متناسب با هزینه‌های ساخت از ضرورت‌‌هاست.
