در ابتدا شایسته است به عوامل اصلی نابسامانی‌های اخیر بازار مسکن اشاره شود. ریشه اصلی افزایش قیمت‌ها را می‌توان در عوامل زیر جست: افزایش نقدینگی و رشد قیمت‌ها در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها؛ ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین؛ ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمانبر بودن ساخت‌وساز)؛ کاهش عرضه واحدهای کوچک‌متراژ؛ افزایش هزینه‌های تولید؛ تاثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضا در مناطق خاص و افزایش نااطمینانی و انتظارات تورمی.

پرداختن به این موارد نیازمند تحلیلی جداگانه است، اما به‌طور خاص مشاهده می‌شود بسیاری از عوامل اصلی موجد شرایط کنونی بازار مسکن، خارج از حیطه وظایف و اختیارات وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. بر این اساس، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، به‌عنوان جزئی از اقتصاد کلان کشور، ناگزیر به‌نظر می‌رسد، هرچند احتمالا میزان افزایش قیمت در اثر برخی کاستی‌های ساختاری بازار مسکن تشدید شده است.  با این مقدمه به بررسی سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی می‌پردازیم. یکی از نقاط درخشان بسته سیاستی پیشنهادی ۹‌گانه، اصول مبنای چندگانه آن است. این اصول عبارتند از: پایبندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت، پایبندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار، به‌وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات و کاهش انتظارات تورمی در جامعه. در ادامه با توجه به محدودیت فضا، با محور قرار دادن این اصول به بررسی تعدادی از مهم‌ترین سیاست‌ها و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی می‌پردازیم.

الف) اصل احترام به حقوق مالکیت، یکی از نهادی‌ترین اصول مطرح‌شده در این بسته سیاستی به شمار می‌رود. این اصل یکی از اساسی‌ترین اصول علم اقتصاد و سنگ‌بنای توسعه و رشد اقتصادی به‌شمار می‌رود. توجه شود که در سراسر تاریخ ایران –پیش و پس از ورود اسلام به ایران و به‌رغم اهمیت حق مالکیت در دین مبین اسلام- حاکمان به‌طور مستمر این اصل مهم را نقض کرده‌اند. به‌ویژه در شرایط بحرانی سیاست‌گذاران همواره با وسوسه انتخاب گزینه‌های میانبر و سهل‌الوصول در مقابل سیاست‌های دشوار و برمبنای علم اقتصاد قرار دارند. برخی از این راهکارهای ساده‌انگارانه و غیرعلمی می‌تواند از مسیر نقض حق مالکیت اشخاص بگذرد. چنین سیاست‌هایی با توجه به سابقه تاریخی نقض مکرر حق مالکیت در طول تاریخ مملکت، می‌‌تواند اعتماد اشخاص به پایبندی حکومت به این اصل را کاهش دهد و از این رهگذر آسیب جدی به توسعه و بالندگی اقتصاد کشور وارد کند. مصداق چنین سیاست‌هایی در شرایط کنونی بازار مسکن، می‌تواند مداخله دستوری دولت در بازار به‌طور مثال به هدف تمدید اجباری قراردادهای اجاره باشد. این سیاست به‌ظاهر خیرخواهانه، شاید در کوتاه‌مدت آثار محدودی بر بازار داشته باشد، اما در بلندمدت اعتماد عمومی به نقش دولت در دفاع از حق مالکیت را به‌شدت خدشه‌دار می‌کند و مسیر رشد اقتصادی را با موانع جدی روبه‌رو می‌کند. در مقابل، بیان پایبندی سیاست‌گذار به حق مالکیت، نویدبخش افزایش اعتماد عمومی و ساخت سرمایه‌های اجتماعی لازم برای رشد و توسعه اقتصادی است. البته درصورتی‌که قانونی کردن اعطای حق تمدید قرارداد اجاره به مستاجران – مانند برخی کشورهای دیگر- غیرمنتظره نباشد، یعنی برای قراردادهای اجاره منعقده پس از تصویب قانون اعمال شود، مالکان فرصت دارند با درونی‌کردن (endogenize) این حق، نسبت به اجاره ملک خود تصمیم‌گری کنند.

ب) در علم اقتصاد استدلال می‌شود که در بسیاری از بازارها، رقابت و قیمت‌های رقابتی، از لحاظ اقتصادی جامعه را به نقطه بهینه می‌رساند. براین اساس مداخله نابجای دولت در سازوکار بازار – به‌طور مثال با قیمت‌گذاری یا تخصیص دستوری منابع- جامعه را از نقطه بهینه دور می‌سازد. بخشی از عملکرد اقتصادی دهه‌های اخیر کشور و عدم دست‌یافتن به ظرفیت‌هایی که دست‌یافتنی می‌نمود، ناشی از همین مداخله دولت در بازارهای مختلف، تعیین دستوری قیمت‌ها و تخصیص دستوری منابع – هرچند با نیات خیرخواهانه- است.

البته در برخی بازارها به اصطلاح شکست بازار وجود دارد و سازوکار بازار از تخصیص بهینه منابع عاجز است. بازار مسکن در تمام جوامع، برای اقشار کم‌درآمد با پدیده شکست بازار مواجه است. اقشار کم‌درآمد با توجه به محدودیت درآمد، از توان مالی لازم برای تامین سرپناه مناسب که از حقوق اولیه انسان‌هاست و در قانون اساسی کشور نیز مورد تاکید قرار گرفته است، برخوردار نیستند. بنابراین دولت‌ها موظفند سیاست‌های حمایتی برای این اقشار در پیش گیرند. اما مداخله نابجای دولت در سایر بازارها و برای سایر اقشار می‌تواند منجر به تخصیص نابهینه منابع شده و جامعه را از نقطه بهینه‌ دور سازد. اما موضوع هنگامی پیچیده‌تر می‌شود که دریابیم (در حد اطلاع نگارنده) سازوکار دقیقی برای شناسایی اقشار نیازمند حمایت در کشور وجود ندارد.

در هر صورت بدیهی است توصیه به مداخله در بازار مسکن برای اجرای سیاست‌های حمایتی، لزوما به معنای واگذاری کلیه مراحل اجرایی و امور به دولت نیست، بلکه می‌توان سیاست‌های حمایتی مسکن را با حداقل متولی‌گری دولت و با بهره‌گیری از سازوکار بازار به سرانجام رساند.

پ) مداخله ناموجه و تصمیم‌گیری‌‌های یک‌شبه موجب افزایش نااطمینانی و کاهش سرمایه‌گذاری می‌شود. این قبیل سیاست‌های ناگهانی، علاوه بر تاثیر منفی کوتاه‌مدت و میان‌‎مدت بر سرمایه‌گذاری، در بلندمدت نیز بسیار تاثیرگذار است. اعتماد و اطمینان بخش خصوصی به عملکرد دولت محصول یک رابطه و تعامل طولانی‌مدت است و به‌تدریج باید شکل گرفته و تقویت شود. این اعتماد و اطمینان هرچند یک‌شبه ساخته نمی‌شود، اما با یک عملکرد ناسنجیده دولت، به‌سادگی و یک‌شبه قابل از بین‌رفتن است. می‌توان ادعا کرد بخشی از عدم‌اطمینان کنونی بخش خصوصی ریشه در عملکرد سالیان و دهه‌های گذشته دولت‌‍‌ها دارد. بنابراین ضروری است هم برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت و میان‌مدت و هم برای تقویت و جلب اعتماد بخش خصوصی و بهبود بلندمدت از سیاست‌هایی که موجب بی‌ثباتی و نااطمینانی در بازار می‌شوند اجتناب کرد. با توجه به زمانبر بودن ساخت‌وساز و عرضه مسکن، هر گونه تاخیر در سرمایه‌گذاری به میزان کافی در امروز، می‌تواند عرضه را در سال‌های آتی کاهش دهد.

ت) هجوم سوداگران به بازار مسکن در سال‌‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ منجر به افزایش شدید بهای زمین و در کنار آن افزایش عرضه و افزایش خانه‌های خالی -به‌ویژه در متراژهای بزرگ- شد. همزمانی وفور نسبی عرضه و رکود طولانی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در واحدهای جدید را به‌شدت کاهش داد. بهبود این چرخه معیوب چه از منظر متراژ و چه از منظر حجم و زمان عرضه نیازمند سیاست‌گذاری صحیح است. به‌طور کلی موثرترین نوع سیاست‌گذاری آن است که انگیزه‌های اشخاص را با اهداف مورد نظر سیاست‌‎گذار هم‌راستا کند. چه در این‌صورت اشخاص بدون نیاز به کنترل بیرونی و مقررات دستوری، براساس منافع خود هدف مطلوب سیاست‌گذار را برمی‌گزینند. مالیات یک ابزار شناخته‌شده و موفق برای این منظور به‌شمار می‌رود. از ابزار مالیاتی می‌توان برای ترویج اجاره‌داری حرفه‌ای (برای اقشار متوسط و کم‌درآمد)، سیاست‌گذاری برای عرضه واحدهای خالی و کنترل سوداگری در بخش زمین و کاهش سهم آن در هزینه تمام‌شده مسکن بهره برد. البته در مورد خاص خانه‌های خالی، پیشنهاد نگارنده اخذ مالیات از خانه‌های تحت مالکیت دوم -یا سوم- و بیشتر است.

پرداختن به همه سیاست‌ها و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی، نیازمند فضای بیشتری است. هرچند با توجه به شرایط اقتصاد کلان، حجم نقدینگی و سایر عواملی که برشمرده شد، افزایش بهای مسکن از نظر نگارنده ناگزیر می‌نمود، اما پایبندی به اصول مبنای برشمرده‌شده در بسته ۹‌گانه سیاستی و توجه به مبانی علم اقتصاد و درس‌گیری از تجربه کشورهای جهان سه عاملی است که می‌تواند وزارت راه و شهرسازی را در اتخاذ سیاست‌های مفید و موثر در بازار مسکن یاری کند. همچنین توجه بیشتر به سیاست‌های حمایتی صحیح و متناسب با شرایط و واقعیات کشور و پایش مناسب بازار مسکن –که به‌ویژه پس از بحران مالی ۲۰۰۸ در کشورهای توسعه‌یافته بیشتر مورد توجه قرار گرفته است- می‌تواند در بهبود عملکرد بازار مسکن مفید باشد.