رنج داخلی و خارجی بخش مسکن
اخیرا هم گفته می‌شود که در بعضی مناطق و در بعضی متراژها ۱۵ تا ۲۰درصد نسبت به فروردین ۱۴۰۲ کاهش قیمت اتفاق افتاده که بعضی آن را به اقدامات دولت در کاهش تقاضای سوداگری (تسنیم، ۲۹/ ۳/ ۱۴۰۲) و بعضی هم آن را به کاهش انتظارات تورمی (ایسنا، ۲۹/ ۳/ ۱۴۰۲)، تثبیت بیشتر نرخ ارز (خبر آنلاین، ۱۷/ ۳/ ۱۴۰۲) یا حتی به کاهش قدرت خرید مردم (تسنیم، ۱۷/ ۳/ ۱۴۰۲) نسبت داده‌اند. ولی بعضی کارشناسان هم معتقدند چون مسکن کالای تولیدی است بدون توجه به سایر اقلام و مصالح در چرخه تولید این روند در انتهای چرخه به تنهایی نمی‌تواند با ثبات و امیدوار‌کننده باشد (خبر آنلاین، ۳۰/ ۳/ ۱۴۰۲). آنچه که فعلا مورد اتفاق هست این است که تراز درآمد هزینه‌های خانوار کشور در کنار وضعیت حاکم بر رکود و کسری مسکن، امید به زندگی در واحد ملکی یا استیجاری اقتصادی و با ثبات را، در خانواده‌ها و جوانان به‌شدت کاهش داده.
بر اساس بررسی‌های پژوهشکده مطالعات راهبردی وزارت علوم، تحقیقات و فناوری که در مرداد ماه ۱۳۹۹ منتشر شده، نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوارها در تهران ۶۶درصد بوده که در میان نمونه‌های مطالعه شده از شهرهایی مثل استانبول، وین، کوالالامپور، برلین، شیکاگو و تورنتو بعضا خیلی بیشتر است. با تبعیت از تهران و در شرایط کلان اقتصاد ملی، در اقصی نقاط کشور و به خصوص کلان‌شهرها وضعیت مسکن در سبد هزینه درآمد خانوارها به همین منوال باید باشد. در آخرین اطلاعات موجود، گزارشی از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی که اخیرا (۲۷/ ۲/ ۱۴۰۲) منتشر شده، وضعیت مسکن خانوارها در ۱۰ دهک درآمدی را مورد بررسی قرار داده. فقر مسکن به عنوان عدم‌برخورداری از مسکن اقتصادی و مورد استطاعت مالی، در بیش از ۵۰درصد خانوارهای کل کشور وجود دارد، که این در تهران بالای ۷۵درصد اعلام شده است.
رکود مسکن در ساخت‌وساز نیز نزدیک یک دهه را پشت سرمی‌گذارد. بر اساس گزارش اردیبهشت ماه ۱۴۰۲ «دنیای‌اقتصاد» و گزارش آذر ماه ۱۴۰۱ مرکز پژوهش‌های مجلس روند ساخت‌وسازها در کشور از سال ۱۳۹۲ نزولی شده و همواره از ۹۲ تاکنون کمتر از میانگین کف ضروری نیاز به مسکن در کشور بوده است. به‌طور مثال در سال ۱۴۰۱ کمتر از ۷۰درصد حداقل نیاز سالانه به مسکن در تهران پروانه احداث ساختمان صادر شده است حتی کمتر از کف بحرانی (دنیای‌اقتصاد، ۱۱/ ۲/ ۱۴۰۲). بررسی‌های میدانی همین وضعیت را کم و بیش در سایر نقاط کشور نشان می‌دهد. مثلا در کرمان در دو ماه اول امسال (۱۴۰۲) تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده صفر بوده. این در حالی است که کمبود و تقاضا در همین منطقه بالاست. بر اساس اعلام اداره کل راه و شهرسازی استان کرمان (فروردین ۱۴۰۲) در فراخوان اخیر فقط در شمال استان کرمان ۱۸۵۰۰۰ متقاضی برای مسکن جدید وجود دارد که بیش از ۴۰درصد آنها در مرکز استان است. مشکل مضاعف این است که خیلی از نقاط کشور از جمله کرمان، تبریز و مازندران در بن بست توسعه شهری بوده و در محدوده بعضی شهرها زمین هم به اندازه متقاضیان مسکن برای ساخت‌وساز وجود ندارد. قطعا در این شرایط بالاجبار باید به احداث شهرها و شهرک‌های اقماری منفصل رو آورد.
در چند دهه گذشته، در دوره‌های مختلف قانون‌گذاری مجلس شورای اسلامی احکام متعدد قانونی و در دولت‌ها طرح‌های مختلف اجرایی در راستای توسعه مسکن و کاهش مشکل در دستور کار قرار گرفته. آخرین آنها حکم سقف افزایش اجاره‌بها یا مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس است که عمدتا مورد مناقشه کارشناسان مختلف اقتصادی در اثر‌گذاری بوده. طرح‌هایی هم مثل مسکن مهر که بعدا به مسکن اجتماعی، نهضت ملی مسکن یا اخیرا مسکن حمایتی با رویکردی دیگر تغییر نام پیدا کرده در کنار اشکالات زیرساختی موردنیاز و البته عمدتا با منابع محدود دولتی و بانکی، به دلیل بی‌ثباتی در سیاستگذاری و عدم‌پشتوانه مطالعاتی در سیاست‌های تنظیمی فشار کمبود مسکن را کاهش نداده یا همگام با رشد تقاضا و نیاز نتوانسته پیش برود.
کمبود مسکن که در سرشماری ۱۳۹۵ حدود ۳۹/ ۱ میلیون واحد اعلام شده بود، در سال ۱۳۹۷ رسانه‌ها از قول نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در تراز عرضه و تقاضا ۵/ ۳ میلیون واحد کسری و در مهرماه ۱۴۰۰ خبرگزاری‌ها از جمله «ایلنا» در گزارشی ۴ میلیون واحد اعلام کرده‌اند. در آذر ماه ۱۴۰۱ خبرها از قول مدیرکل راه و شهرسازی تهران، حاکی از کسری یک میلیون واحد مسکونی فقط در تهران است. یعنی با همه این تصمیمات و طرح‌ها که عمدتا فی‌البداهه و مقطعی برای اهداف زودرس بوده، کمبود مسکن همچنان روندی افزایشی داشته. این ناترازی در عرضه و تقاضای مسکن و رکود در ساخت‌وسازها به اندازه‌ای طولانی شده که بتواند بازار مسکن را هم شبیه به بازار ارز و سکه آشفته کند. در مقاطعی در تهران عمده معاملات مسکن خارج از تقاضای مصرفی بوده و بیش از ۷۰ درصد، معامله‌گری و سفته‌بازی بوده است (دنیای‌اقتصاد، ۱۱/ ۲/ ۱۴۰۲). البته این خود باعث افزایش خانه‌های خالی می‌شود که مرتب دست به دست می‌شوند و حتی ردیابی آنها هم سخت است.
گرچه دلایل متعددی را می‌توان برای وضعیت کنونی مسکن برشمرد، ولی عمدتا از سیاست‌های کلان هم در داخل بخش مسکن و هم از عواملی بیرون از بخش متاثر است. در بخش بیرونی اعمال سیاست‌ها و موضع‌گیری‌هایی که منجر به کاهش انتظارات تورمی بشود می‌تواند منجر به ثبات و تعادل در بازارها از جمله بازار مسکن شود. بررسی روند تغییرات قیمتی مسکن و فضای حاکم بر سمت و سوی عرضه و تقاضا در یک دهه گذشته حاکی از اثر‌پذیری این بازار از تحولات مرتبط با ریسک غیر‌اقتصادی است (دنیای‌اقتصاد، ۴/ ۴/ ۱۴۰۲). ولی در خود حوزه مسکن، ساختمان و ساختمان‌سازی به تصمیماتی از نوع تبدیل مسکن به یک کالای اساسی مصرفی و در دسترس نیاز دارد. صنعت ساختمان و ساختمان‌سازی از نظر سیاستگذاری و نرم‌افزاری هم باید تخصصی دیده شود. همان‌طور که در طراحی و ساخت‌وساز، این صنعت دچار تحول و دگرگونی شده است، طرح‌های موفقی در امر سیاستگذاری در حوزه روش‌های توسعه مسکن هم در دنیا تجربه شده است.
گرچه علاوه بر مشکلات سیاستگذاری در تامین نیاز عمومی به مسکن، صنعت ساخت‌وساز کشور در بخش سخت‌افزاری هم، از عدم‌همگرایی کارآمد بخش‌های درگیر در ساخت و خدمات پس از آن تا حتی حوزه نظارت رنج می‌برد. امروزه امور زیادی از مقاوم‌سازی در مقابل بلایای طبیعی تا حوزه نور و انرژی و مباحثی از این دست جزء لاینفک ساخت‌وساز شده‌اند. با همه قوانین و نهادهای نظارتی موجود در امر مسکن، کیفیت سازه‌ها و ساختاری که باید منطبق بر چالش‌های روزافزون انرژی و مسائل اقلیمی باشد، بهتر از کمیت مسکن نیست. حادثه آبادان و بعضی از ساختمان‌های نوسازی که در لیست نا ایمن‌های تهران منتشر شد و نیز آمار و ارقامی که از مصرف انرژی در حوزه مسکن داریم حاکی از این بحث است. این نتیجه ناایمن‌ها فقط از بررسی ساختمان‌های عمومی یا مجتمع‌های مسکونی بزرگ اعلام شده است. در هیاهوی مشکلات اقتصادی و معیشتی، در زیر پوست به خصوص کلان‌شهرها، ساختمان‌های مسکونی کم واحد پر شماری وجود دارد که نوع نظارتشان از نوع متروپل بوده و با مدیریت سنتی و حاکمیت مالک مستاجری هم اداره می‌شوند. حادثه‌ای هم اگر رخ دهد فقط آتش آن خاموش یا آوارش جمع می‌شود، زنگ خطر را به صدا در نمی‌آورد. این به این معناست که در سیاستگذاری‌های تامین مسکن، باید به روش‌های مدیریت شده با قابلیت نظارت‌پذیری بیشتر در حوزه ساخت هم توجه کرد.
در بخش نرم‌افزاری، رکود ساختمان به تنهایی بیانگر رکود در کلان سرمایه‌گذاری است؛ چرا که صنعت ساختمان خود پیشران اقتصاد و محرک سایر صنایع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که صنعت ساختمان و فعالیت‌های ساختمانی بعد از تولیدات الکترونیکی دومین صنعت بزرگ دنیا از منظر میزان اشتغال است. مطالعات نیز نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در مسکن، تاثیر مثبت و معنا داری بر رشد اقتصادی دارد (فصل‌نامه پژوهش‌های اقتصادی تابستان ۱۴۰۱) و می‌تواند بر فراز و نشیب‌های رشد اقتصادی اثرگذار باشد (فصل‌نامه مدل‌سازی علمی اردیبهشت ۱۳۹۰). حوزه مسکن بر بیش از ۱۵۰ فعالیت اقتصادی اثر مستقیم دارد و تا ۴۰۰ فعالیت اثرگذار هست. بخش ساختمان و مسکن حدود ۱۲درصد از ایجاد اشتغال و ۳۰درصد از تشکیل سرمایه و نیز ۳۰درصد از حجم نقدینگی و مبادلات را به خود اختصاص می‌دهد (گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی ۵/ ۹/ ۱۴۰۱). گرچه گفته می‌شود در سه دهه اخیر ۲۰ تا ۴۰درصد کل سرمایه‌گذاری کشور در حوزه ساختمان و مسکن بوده، ولی اطلاعات منتشرشده از بانک مرکزی بیانگر روند نزولی کلان سرمایه‌گذاری و منفی بودن خالص حساب سرمایه و در نتیجه روند افزایشی استهلاک سرمایه ثابت کشور است. به تبع این، روند سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز هم به‌شدت کاهشی بوده، به‌طوری که از حدود ۲۵۰هزار میلیارد تومان (همت) سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۵۰ همت در سال ۱۴۰۰ رسیده. این در حالی است که حجم نقدینگی در همین مقطع زمانی به‌شدت افزایشی بوده و بیش از ۱۳ برابر شده (همان گزارش مرکز پژوهش‌ها). یعنی اینکه این نقدینگی عمدتا به سمت سرمایه‌گذاری از جمله در مسکن نرفته و بیشتر در تخریب بازار ارز و سکه نقش‌آفرینی کرده یا اینکه بخشی از آن، در آن ۷۰درصد معامله‌گری مکرر، سفته‌بازی و احتکار مسکن به کار گرفته شده است.
با توجه به همه اینها، اولویت اول در تامین مسکن باید تسهیل‌گری در جذب این نقدینگی در روش‌هایی از توسعه مسکن باشد که اعتماد‌پذیری بیشتر و نظارت‌پذیری بیشتر دارند. روش‌های مختلف و انعطاف‌پذیری که بتواند سرمایه‌های خرد و کلان سرگردان در جامعه را در کنار منابع دیگر در حوزه تولید مسکن به کار گیرد. قطعا توان بخش خصوصی، تعاونی و عمومی در صنعتی‌سازی و انبوه‌سازی مسکن در مجموعه‌های منفصل یا متصل در اقصی نقاط کشور می‌تواند موثر باشد. توسعه شهری به خصوص برای نسلی که قرار است از آن استفاده کند باید هوشمندانه با هویت بخشی از قبیل جاذبه‌های اشتغال‌زایی، خدمات عمومی، رفاهی و زیرساختی کارآمد طراحی شود. امری که معمولا نقطه ضعف شهرها و شهرک‌های جدید ما هستند که به سختی آنها را به رونق رسانده یا تامین منابع برای اداره آنها را با مشکل مواجه ساخته است. در دو دهه اخیر بیش از ۱۵۰ شهر جدید در دنیا در حال شکل‌گیری است که عمدتا علاوه بر اسکان مردمی، اهداف تنوع بخشی اقتصادی را در قالب طراحی توریست محور یا بیزینس محور یا تجارت محور یا ایجاد حاشیه امن و آرام برای استارت‌آپ‌ها و دانش‌بنیان‌ها دنبال می‌کنند. شهرها و شهرک‌های مسکونی جدید یا باید در سواحل و نزدیک دریا طراحی شوند که از آب و اقتصاد دریا استفاده کنند و خود عامل پدافندی و لجستیکی شوند، یا اینکه در طراحی شهرهای جدید مزیت‌های زیرساختی، اشتغال‌زایی، خدمات عمومی و تخصصی و نیز تامین پایدار آب و انرژی با اولویت دیده شوند. این هر دو با منابع دولتی صرف در شرایط موجود، اگر غیر‌ممکن نباشد بسیار طولانی خواهد شد.
پیچیدگی فضای کسب‌وکار، فضای تامین منابع را هم در حوزه مسکن ناکارآمد کرده است. گرچه در قوانین مختلف از جمله در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷ یا قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ روش‌های مختلفی برای تامین منابع تولید مسکن حکم شده و در اجرای این احکام دستورالعمل‌هایی توسط دستگاه‌ها از جمله سازمان بورس و اوراق بهادار تدوین شده ولی هیچ‌کدام نتوانسته‌اند به روشی موثر در هدایت نقدینگی به سمت تولید مسکن و استفاده از توان و مشارکت مردم برای تولید انبوه برسند. روند تامین منابع موردنیاز مسکن در قالب تسهیلات بانکی هم بیش از دو دهه است که به شدت کاهشی شده است به‌طوری که سهم مسکن از این تسهیلات از بالای ۲۰درصد اوایل دهه هشتاد به کمتر از ۴درصد در دو ماه اول امسال سقوط کرده (»دنیای‌اقتصاد» ۲۹/ ۳/ ۱۴۰۲). این هر دو ممکن است از چالش‌های نفس‌گیر توافق اخیر دولت با انبوه‌سازان هم باشد. فضایی که می‌تواند دلیل ناامیدی عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان از کارآمدی این توافق باشد («دنیای‌اقتصاد» ۴/ ۴/ ۱۴۰۲).
قبلا هم احکام تسهیل‌گری در برنامه مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی در قوانین از جمله در قانون برنامه ششم توسعه یا اصلا عملکردی نداشته یا بسیار ناچیز بوده و بر عکس فقط در طول برنامه ششم توسعه و در عین جاری بودن احکام مربوطه آن، کمبود وکسری مسکن در همه دهک‌ها انباشته و قیمت‌ها بین ۲۴۷درصد (کشوری) و ۸۴۴درصد (تهران) رشد داشته (گزارش ۲۷/ ۲/ ۱۴۰۲ مرکز پژوهش‌ها). در لایحه برنامه هفتم سیاستگذاری مدونی وجود ندارد فقط تکرار احکام بازسازی بافت فرسوده و اجازه تهاتر زمین با پیمانکاران یا واگذاری به بانک مسکن در راستای مسکن حمایتی آن هم برای چند دهک اول. در ابعاد کمی هم هدف‌گذاری شده که رشد منفی در دو برنامه گذشته در مسکن، به مثبت ۹درصد برسد که احتمالا در فضای ذهنی رشد ۸درصد اقتصادی ذکر شده. تجربه برنامه‌های گذشته در حوزه مسکن، نشان می‌دهد که تکرار احکام و تغییر عناوین فقط دست و پا زدن از سر ناچاری است.
و نتیجه اینکه گرچه شاخص‌های کلان اقتصادی و عوامل بیرون از حوزه مسکن اثر نفس‌گیر بر بخش مسکن گذاشته ولی خود بخش هم از نبود یک سیاست تثبیت شده مدون رنج می‌برد. سهولت فضای کسب و کار و تسهیل ورود بخش‌های مردمی و غیردولتی در توسعه شهری متصل یا منفصل و تولید انبوه و اقتصادی مسکن اجاره‌ای یا ملکی در عین نظارت جدی و عادلانه با وجود الگوریتم‌های کنترلی محاسبه گر و نظارت گر امکان‌پذیر است. قوانین متعدد موجود هم دست سازمان‌هایی مثل بازار سرمایه و دستگاه‌های دولتی را به اندازه‌ای بازگذاشته که بتوانند با استفاده از روش‌های متعدد تجربه شده در دنیا، انعطاف‌پذیری در روش‌های متعدد تامین مالی و مشارکت‌های خرد و کلان غیردولتی در زمین و مسکن را به وجود آورند. روش‌هایی که بتواند در هر حجمی نقدینگی را از بازارهای کاذب معامله‌گری، بیشتر به سمت تولید مسکن سوق دهد. استفاده صرف از منابع محدود دولتی و تسهیلات تکلیفی برای تولید، مشکل مسکن را حتی برای چند دهک اول هدف طرح مسکن حمایتی حل نکرده است. در لایحه برنامه هفتم هم در حوزه مسکن، خارج از طرح حمایتی تصمیمی برای سایر دهک‌ها نیز وجود ندارد. باید با استفاده توامان از توان همه دهک‌ها، بخش خصوصی، تعاونی و عمومی و کاتالیزوری منابع دولتی و بانکی، تولید مسکن را به‌صورت هیبریدی افزایش داد. بخش‌ها ونهادهای عمومی نه به عنوان رقیب سایر بخش‌ها بیشتر باید به سمت انبوه‌سازی اقتصادی اجتماعی استیجاری سوق داده شوند.
* نماینده ادوار مجلس
