مسیر امن و شفاف معاملات ، در پرتو قانون
نفیسه زمانی نژاد :تعداد فراوانی از پرونده‌های قضایی مربوط به پرونده‌های ملکی است؛ به همین دلیل قانونی تحت عنوان الزام به ثبت در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ مصوب و از سوم تیرماه ابلاغ و مقرر شد پس‌ازاین تاریخ، معاملات غیررسمی در سامانه کاتب،ثبت شود. پس از ابلاغ این قانون دولت اعلام کرد که از تاریخ ابلاغ، اسناد غیررسمی در دادگاه‌ها و مراجع قضایی به رسمیت شناخته نمی‌شود و معاملات ملکی باید در سامانه کاتب درج شود و اگر نشود فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
همه اسناد رسمی می‌شود
بنا به گفته بابایی رییس سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور تاکنون ۸۸ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب متصل شده‌اند .
آخرین آمارها نیز چنین نشان می‌دهد که تابه‌حال، نزدیک به ۲۴۵ هزار قرارداد در این سامانه تنظیم‌شده است.
سامانه‌ای که به‌منظور دسترسی غیرحضوری و ۲۴ساعته به خدمات سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، نظیر ثبت معاملات، تصدیق اصالت اسناد رسمی، مشاهده وقایع ازدواج و طلاق، تعیین نام برای ثبت شرکت و.... توسط دولت راه‌اندازی شده و فرآیند ثبت‌اسناد به‌صورت سنتی که باعث ایجاد مشکلاتی نظیر اتلاف وقت، اشتباهات انسانی، فساد اداری و افزایش هزینه‌ها می‌شد را با مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی وادارات ثبت‌اسناد تغییر داده است . این سامانه به‌گونه‌ای طراحی‌شده که از طریق یک پلتفرم مرکزی، تمامی دفاتر اسناد رسمی وادارات ثبت‌اسناد به یکدیگر متصل می‌شوند.
دنیای اقتصاد در راستای آشنایی بیشتر با سامانه کاتب، چگونگی فرآیندها و چالش های احتمالی بر سر استفاده از آن، گفتگویی را با مسوولان و فعالان این حوزه انجام داده که در ادامه می خوانید:
منشاءبسیاری از پرونده‌های دادگستری رفع می‌شود
سیامک بهارلویی رییس کانون سردفتران و دفتریاران استان اصفهان دراتباط با اهداف و چگونگی فعالیت در سامانه کاتب اظهار می‌کند: کاتب دفاتر مشاور املاک را به دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت متصل می کند.
وی تصریح می‌کند :مقام معظم رهبری در هفته قوه قضاییه سال گذشته فرمودند یکی از مشکلات بزرگ کشورمان اعتبار اسناد عادی است که دربنگاه‌های ملکی نوشته می‌شود و منشاء بسیاری از پرونده‌های دادگستری است. طبق آمار، هم حدود ۷۰ درصد از پرونده‌های دادگستری مرتبط با همین موارد است. ازاین‌رو قانون‌گذار، در قانونی به نام الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، مقرر کرده است طی مراحل زمانی از ارائه اسناد عادی ممانعت و برای این منظور، سامانه کاتب تعریف شد.
این مسوول بیان می‌کند :براین اساس قولنامه و قراردادهایی که در دست مشاوران املاک است باید در سامانه کاتب وارد و به دفترخانه‌ها ارسال شود و دفترخانه‌ها هم آن‌ها را تبدیل به سند رسمی کنند. به‌طوری‌که به‌تدریج در املاک و مستغلات و اموال غیرمنقول، سند غیررسمی وجود نداشته باشد و همه اسناد رسمی شوند.
و ادامه می‌دهد :علاوه بر آنکه کاتب ،اطلاعات مفیدی را هم به مردم عرضه می‌کند. این‌چنین که از طریق این سامانه می‌توان آگاه شد در کدام دفترخانه سندی به نام شخص ،اعم ازملک یا غیره به ثبت رسیده همچنین اسناد مالکیت افراد هم مشخص می‌شود در چه وضعیتی قرار دارد.
وی می‌گوید :با این اوصاف بخشی از سامانه کاتب مربوط به اتصال مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی و بخشی هم برای اطلاعات عموم است.
به گفته این مسوول ،همواره دلیل بسیاری از مشکلات ملکی آن بوده که خرید ملک انجام می‌گرفت و پس‌ازآن مشخص می‌شد که این ملک ،قبل از این هم به افراد دیگری فروخته‌شده است و چون بنگاه ،فاقد ابزاری برای تشخیص بود و معاملات هم در بنگاه‌ها به انجام می‌رسید با چنین چالش‌هایی بسیار، زیاد روبرو می‌شدیم. وی اظهار می‌کند :درصورتی‌که قانون می‌گوید بنگاه‌دار ،فقط وظیفه اتصال خریدار و فروشنده را دارد و نباید قراردادی بنویسد. قرارداد می‌بایست در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود همان‌گونه که در کشورهای دیگر همچنین است .و اکنون قانون‌گذار ما نیز مقرر کرده است پیش‌نویس قراردادی که توسط مشاوران ملکی نوشته می‌شود وجه قانونی ندارد و لازم است برای رسمی شدن به دفاتر اسناد مراجعه نمود.مردم هم باید آگاه باشند تا زمانی که قرارداد به ثبت رسمی نرسیده پولی را ردوبدل نکنند.
بهارلویی می‌گوید :اما در ارتباط با اجرت بنگاه‌داری که طرفین را معرفی می‌کند بر طبق قانون پس از انجام توافقات ،لازم است اجرت پرداخته شود واین گونه قانون از حقوق مشاوران هم دفاع نموده درصورتی‌که قبل از این‌چنین قانون صریحی وجود نداشت.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان اصفهان تأکید می‌کند :تاکنون ،به‌جز مواردی مانند قطعی موقت سامانه مشکل خاصی در کاتب نبوده اگر ایرادی هم وارد است به دلیل ناآگاهی و ناآشنایی مشاوران املاک با قوانین این سامانه بوده است. چراکه بنگاه‌دار به دلیل بی‌اطلاعی از یکسری قوانین ،ممکن است وارد سامانه شود اما امکان ثبت را نداشته باشد .
ازاین‌روست که در جهت اطلاع‌رسانی و شفافیت سامانه کاتب ،جلسات آموزشی زیادی برای کاربران،ارائه می‌شود.
اطمینان به اصالت معاملات
همچنین سید بهرام هاشمی شاهدانی سردفتردار در گفتگو با دنیای اقتصاد بیان می‌کند: کاتب سامانه‌ای است که به‌طور رسمی به اداره ثبت ،متصل و تمام قراردادها را به‌طور رسمی ثبت می‌کند.
وی می‌افزاید : بر طبق قانون الزام به ثبت‌اسناد رسمی اموال غیرمنقول همه مشاوران املاک موظف هستند تا به سامانه کاتب متصل شوند و این گونه مسیر امن و شفافی برای معاملات فراهم است. وی تصریح می‌کند: طبق قانون مقررشده است که افراد به سمت قراردادهای عادی نروند و همگی به‌طور رسمی ثبت شود.
هاشمی یادآور می‌شود : به‌غیراز معاملات ملکی، قراردادهای اجاره ،پیش‌فروش‌های ساختمان و... هم در کاتب پیش‌بینی‌شده است.
و توضیح می‌دهد :پیش‌ازاین قراردادها در بنگاه‌ها ثبت می‌شد و ممکن بود یک ملک چند دفعه به فروش برسد و به دلیل ثبت نشدن در اداره ثبت ،چیزی هم مشخص نبود. اما اکنون باوجود چنین سامانه‌ای همه جزییات در اداره ثبت ، قابل‌رؤیت است مردم هم نسبت به اصالت معامله اطمینان و اعتماد بیشتری دارند.
این کارشناس در ارتباط با چالش‌های این سامانه می‌گوید: هنوز مدت‌زمان زیادی از آغاز کار سامانه نگذشته و در این مدت ،با مشکل خاصی روبرو نبوده‌ایم. مگر قطعی و کندی اینترنت که امر طبیعی است زیرا هر سامانه‌ای در آغاز راه با یکسری از ضعف‌هایی روبرو و به‌تدریج حل می‌شود.
تحقق عدالت حقوقی
از معاملات ملکی گرفته تا سایر خدمات مرتبط با دفاتر ثبت‌اسناد اعم از انواع استعلام، ثبت شرکت‌ها، مالکیت معنوی، ازدواج و طلاق، امور اشخاص حقوقی و... قرار است در سامانه کاتب انجام پذیرد.
از طرفی ارتقای رضایت عمومی از خدمات ثبت‌شده و از سویی افزایش اعتماد مردم به سیستم قضایی و حقوقی از مزیت‌های این سامانه است . یک گام اساسی در راستای هوشمند سازی خدمات ثبتی و امید است با رفع ایرادات اشاره‌شده هرچند جزئی و با تکمیل فرآیندها و تقویت زیرساخت‌ها، نقش محسوس‌تر و پررنگ‌تری در شفافیت معاملات و کاهش تخلفات حقوقی ایفا نماید.
