به دنبال یک سقف
طرح ملی مسکن فقط یک‌دهم خانوارهای بدون مسکن را پوشش داد
علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جهش‌‌‌های مکرر قیمت واحدهای مسکونی، عدم رشد درآمد واقعی خانوارها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوارها برای خانه‌‌‌دار شدن از مسیر بازار، به بن‌‌‌بست رسیده‌‌‌اند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبتنام کننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوارها هستند که درنهایت نیمی از آن‌ها موفق به ورود به مرحله بعدی به‌عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان میدهد که عوامل و متغیرهای بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوارها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.
همه پتانسیل یک طرح دولتی
طبق داده‌های موجود به‌طور تقریبی نیمی از خانوارهایی که دارای سرپناه نیستند، نامشان در لیست متقاضی مسکن دولتی ثبت‌شده است. بدین ترتیب حدود ۲میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبتنام اقدام کرده و در فهرست «ثبتنام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرارگرفته‌اند. این ریزش متقاضیان به دو علت مناسب نبودن جانمایی زمینهای اعلام‌شده و ناتوانی مالی اتفاق افتاده است.
درواقع به دلیل محدودیت در تامین زمین، واحدهایی که قرار است در قالب این طرح در کلان‌شهرها ساخته شوند در حومه این شهرها و مناطقی که در آن‌ها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده‌‌‌اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آن‌ها از ادامه راه شده است.
از سوی دیگر شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است. به‌عبارت‌دیگر متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، به قیمت امروز بازار حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به‌عنوان سهم آورده، پرداخت کنند.
از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون یک‌میلیون و ۸۰۰هزار خانوار به‌عنوان خریدار قطعی تشخیص داده‌شده‌اند. درواقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که بر اساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی را داشته‌‌‌اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضاشده است.
دو معضل فوق نشان‌دهنده آسیبی است که جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده و از سوی دیگر عدم توازن بین سطح درآمدها، قدرت پس‌‌‌انداز و قدرت خرید خانوارها به‌واسطه تورم افسارگسیخته در یک دهه گذشته را نشان میدهد.
هرچند در گزارش‌‌‌های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحدهای مسکونی در دست‌ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش‌‌‌فروش به این ۱.۸ میلیون خانوار پیش خریدار قطعی وجود ندارد اما ازیک‌طرف برخی گزارش‌‌‌های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده‌‌‌شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰هزار واحد خبر میدهد و از سوی دیگر، آمار رسمی تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمینهای ۹۹ ساله تامین‌‌‌شده تا این لحظه از قابلیت ساخت و تامین یک‌میلیون واحد مسکونی در شهرهای ۳۱ استان حکایت دارد. به‌این‌ترتیب، مشخص می‌شود فعلا عرضه از تقاضا عقب‌افتاده است.
خانه برای یک‌دهم بی‌سرپناهان اصفهانی
تسهیلات حمایتی برای خانه‌‌‌دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به ترتیب در ۵ استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوارها در آن، در ۴ کلان‌شهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز سکونت دارند و لازم است سیاستهای حمایتی، به‌جای پایه‌‌‌ریزی در بیرون این کلان‌شهرها، تا حد امکان در درون شهر سکونت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها انجام شود.
در استان اصفهان که رتبه پنجم خانوارهای بدون مسکن را به خود اختصاص داده، تعداد متقاضیان حایز شرایط که در طرح دولتی مسکن ثبتنام کردند ۳۳۴۳۹۰بود. از این تعداد متقاضیانی وارد طرح مسکن شده و افتتاح حساب کردند۱۳۰۴۷۹ثبت شد و میزان واحد مسکونی تعریف‌شده روی زمین۹۹ساله فقط ۴۹۲۱۶اعلام شد. بنابراین تقریبا یک‌سوم ثبتنام کنندگان اولیه افتتاح حساب کردند و فقط برای یک‌ششم ثبتنام کنندگان اولیه، زمین تعریف شد. تعداد خانوارهای فاقد مسکن اصفهانی که وارد طرح نشدند۲۰۳۹۱۱بود. بدین ترتیب طبق داده‌های طرح ملی مسکن، تعداد خانوارهای بدون مسکن اصفهانی حدود۵۴۰هزار نفر است که ظاهرا فقط حدود۵۰هزار خانوار موفق به دریافت خانه می‌شوند؛ یعنی حدود یک‌دهم بدون خانه‌ها پس از پایان طرح دارای سرپناه می‌شوند.
یکی از شاخص‌هایی که با استفاده از آن می‌توان توان خانوارها برای تهیه سرپناه را برآورد کرد، نسبت هزینه خانوارها به قیمت مسکن است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، این نسبت در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰، مسیر پر نوسانی را طی کرده است.در سال۱۴۰۰ نسبت هزینه خالص مسکن به‌کل هزینه‌های خانوار شهری در استان اصفهان ۳۴.۷ درصد بوده که این استان را در رتبه ۶کشور و کمتر از متوسط کشور با نرخ ۳۶درصد، قرار داد. این در حالی است که بر اساس استانداردهای جهانی سهم مسکن از سبد خانوار تا سقف ۳۰ درصد است و درصورتی‌که این هزینه بیشتر شود به معنای کاهش سطح رفاه خانوارها خواهد بود.
یکی از مواردی که سیاست‌گذاران از آن به‌عنوان ترمز قیمت مسکن یاد می‌کنند، افزایش عرضه است. افزایش عرضه نیز مستلزم رشد تقاضا از سمت انبوه‌سازان و وضعیت قیمت ساخت‌وساز است.طبق داده‌های شامخ ساختمان ایران، عدد شاخص کل در اسفندماه ۱۴۰۲، ۵۷.۷۸ گزارش‌شده که نسبت به ماه قبل آن نشانه رونق حوزه ساخت‌وساز است اما در این گزارش شاخص «اوضاع قیمت تمام‌‌‌شده ساخت مسکن»، در بدترین وضعیت از تیرماه ۱۴۰۲ به بعد و روی عدد۶۲ قرار گرفت. این عدد اگر کمتر از ۵۰باشد به معنای کاهش تورم ساخت‌وساز است. شاخص وضعیت «قیمت مصالح ساختمانی» شرایط حادتر را در اسفند پیدا کرد و روی عدد ۶۹ قرار گرفت. شاخص «انتظارات سازنده‌‌‌ها نسبت به سال ۱۴۰۳» در اسفند سال گذشته، پایین‌‌‌ترین عدد در طول انتشار گزارش‌‌‌های شامخ را ثبت کرد و روی عدد ۲۱ قرار گرفت.این عدد رکورد کمترین امتیازی است که سازنده‌‌‌ها به چشم‌‌‌انداز خود از آینده کوتاه‌مدت ساخت‌وساز از مهر۹۸ تاکنون داده‌‌‌اند.
چند ماه قبل پس‌لرزه‌های این داده‌ها خود را در حوزه ساخت‌وساز اصفهان نشان داد؛ استانی که در جغرافیای تورمی مسکن همواره زیر متوسط کشور قرار داشت حالا در هزینه ساخت‌وساز در پاییز سال قبل رتبه پنجم کشور را با حدود۱۳میلیون تومان در هر مترمربع به خود اختصاص داد و این در حالی است که در زمان یادشده این نرخ ۱۱.۳میلیون تومان در متوسط کشور بود.
راهبرد مسکن بی‌سرپناهان
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به موضوع تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد پرداخته است. در این گزارش آمده است: «افزایش عرضه مسکن لزوما به معنای حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم برخوردار نیست. به‌طور مصداقی در بین سرشماری‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ مبتنی بر تغییرات آماری مسکن از هر ۱۰۰ واحد مسکن تولیدشده ۲۳ واحد منجر به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک شده است و به تعبیر دیگر به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید، مسکن هم‌زمان سهم مستاجرین نسبت به مالکین افزایش‌یافته و سهم خانه‌های خالی و خانه دوم نسبت به‌کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است.
بررسی سیاستهای مسکن در دوره‌های مختلف نشان میدهد که حتی با اتخاذ سیاست‌هایی در جهت ارائه زمین رایگان و تسهیلات متعدد، بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه هستند که توان و استطاعت بهره‌مندی از حمایت‌های مزبور را نخواهند داشت، در این شرایط ضمن توانمندسازی، اقتصادی اتخاذ مدل‌های مختلف مسکن اجتماعی مسکن استیجاری اجاره به‌شرط تملیک کمک ودیعه اجاره و تکوین اجاره‌داری حرفه‌ای چاره‌ساز خواهد بود.
همچنین مداخلات نامناسب در بافت‌های میانی شهرها و به‌ویژه تاکید بیش‌ازحد بر خودرومحوری توسعه بیش از نیاز معابر محلی، افزایش ضریب تامین پارکینگ در کنار اتکای بیش‌ازحد نظام درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای حاصل از تخریب و نوسازی و سختگیری‌های نابجا در زمینه صدور پروانه توسعه بنا و اضافه اشکوب و پروانه تغییرات و تعمیرات افزایش قیمت زمین و متعاقب آن فزونی یافتن قیمت مسکن را درپی داشته که در عمل منجر به رانش گروه‌های کم‌درآمد از این بافت‌ها به سمت حاشیه‌ها یا سکونتگاه‌های اقماری شده است. به تعبیری برقراری تعادل بین نیاز مسکن کلان‌شهرها و ملاحظات تمرکززدایی و آمایش سرزمین به‌مثابه حفظ تعادل حین بندبازی، دشوار و نیازمند تنظیم‌گری مستمر و پویا به‌نحوی‌که اقتضائات زیست و نیاز مسکن کلان‌شهری تامین شود و از سوی دیگر ملاحظات مهاجرپذیری لحاظ گردد. البته حفظ تعادل در این حوزه نیازمند یک برنامه هوشمند و هدفمند هدایتگر است و رویکردهای سلبی نمی‌توانند این روند را سامان دهند.
بر این اساس عرضه مسکن کوچک متراژ نه به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به افزایش مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در کلان‌شهرها مدنظر قرار گیرد؛ موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد. آمار به‌دست‌آمده از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان میدهد ۵۸ درصد واحدهای مسکونی معامله‌شده مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع را دارند. به همین سبب ساخت و حمایت از مسکن در استطاعت از ضروریات تامین مسکن اقشار کم‌درآمد بوده و در کنار آن ایجاد یک نظام حمایتی جامع در بخش مسکن نیز با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور مهم و حیاتی است.
بازوی پژوهشی مجلس تاکید کرده است که دولت باید نقش سیاست‌گذاری برنامه‌ریزی، نظارت پایش هدایت و راهبری را بر عهده داشته باشد و نباید به‌طور مستقیم به ساخت مسکن بپردازد. پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات ویژه مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم برخوردار اقدامی پذیرفته‌شده در بررسی تجارب جهانی است.
