علی‌مراد فولادوند، بنیان‌گذار گروه دژان و شرکت ساختمانی فهندژ در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح کرد
عبور از بحران مسکن با شهرک‌سازی
در این میان به گفته کارشناسان بازار مسکن از آنجا که کمترین ارتباط را با بازارهای خارج از مرزها دارد بنابراین ساده‌ترین و در عین حال خطرناک‌ترین بازاری است که می‌تواند چرخ فرسوده اقتصاد را به طور موقت و کوتاه‌مدت به حرکت درآورد، اما نه تنها کمکی به «رونق اقتصادی» نخواهد کرد بلکه رشد کاذب اقتصادی ناشی از این بازار رانتی اقتصاد ملی را قفل خواهد کرد. مداخلات دولت در بازار مسکن و تزریق نقدینگی چه در بخش عرضه و چه تقاضا تاثیر مستقیمی‌بر افزایش قیمت مسکن و تبدیل شدن آن به کالایی سرمایه‌ای خواهد داشت و نتیجه آن اگرچه در آمار و ارقام رشد اقتصادی و اشتغالزایی به طور موقت به نفع دولت است تا عرصه سیاست را نبازد، اما صد برابر به ضرر ملت خواهد بود.
به باور این کارشناسان بازیگران اصلی این بازی بانک‌ها هستند که بخش عظیمی‌از نقدینگی خود را در دهه اخیر در صنعت ساختمان تزریق کرده‌اند که به دلیل رکود در بازار مسکن این سرمایه آزاد نشده است و در بتن و آهن زمین‌گیر شده است. بنابراین دور از انتظار نیست که «بسته رونق‌زای بازار مسکن» توسط بانک به دولت پیشنهاد شود چرا که ذی‌نفع اول آن خود بانک‌ها هستند که هم ساختمان‌های خود را به فروش می‌رسانند و سرمایه خود را آزاد کنند و دوباره به چرخه معیوب ساخت‌وساز روانه کنند و هم سودهای بانکی وام‌های مسکن را بگیرند. به همین دلیل بانک‌ها حاضرند با پرداخت وام چه به بخش عرضه و چه به بخش تقاضا چرخ در گل فرو رفته بازار مسکن را به حرکت درآورند تا شاید خودشان را از گل و لای ورشکستگی برهانند، اما این راه حلی موقتی و خطرناک است که صرفا مشکل اقتصاد کشور را موقتا به تاخیر می‌اندازد.
به هر روی به گفته این عده نبود سیاست‌های کنترلی و نبود حمایت‌های دولتی از بخش اجاره‌نشینی این بازی خطرناک را تکمیل خواهد کرد. از جمله سیاست‌های کنترلی که می‌تواند جلوی سوداگری در بازار مسکن را تا حدودی بگیرد قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. به‌‌رغم اینکه این قانون سال‌هاست توسط مجلس تصویب شده است، اما در گوشه‌ای از اتاق مجریان خاک می‌خورد و تاکنون نسبت به اجرای آن مقاومت شده است. این خلاء در قانون باعث احتکار در بازار مسکن می‌شود و بسازبفروش‌ها املاک خود را تنها زمانی می‌فروشند (یعنی وارد چرخه بازار مسکن میکنند) که نیازمند برگشت سرمایه خود باشند در غیر اینصورت املاک خود را نگه می‌دارند و از فروش آن امتناع میکنند که هم با کمبود در عرضه باعث افزایش قیمت شوند و هم بدون هیچ تلاشی سرمایه خود را چند برابر کنند.
در این میان دولت نیز به دنبال درآمدزایی از این بازار بی جان است اما باید دانست جبران بحران اقتصادی از کانال مسکن، بازی بسیار خطرناکی در حوزه جامعه، سیاست و اقتصاد است و نتیجه آن شکل گرفتن شهرهایی است که به جای اینکه فضایی برای زیستن باشند به کارگاهی ساختمانی برای کسب سود و جبران ناکارآمدی مدیریت اقتصادی و سیاسی کشور تبدیل شده‌اند و در چنین شرایطی گروه‌های متوسط و پایین جامعه به‌طور مستمر به حاشیه شهرها رانده می‌شوند. در حقیقت ریختن آب در آسیاب بازار مسکن نتیجه‌ای جز تبدیل مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای برای مبادله و فروغلتیدن سرمایه ملی در سیاهچاله بخش نامولد اقتصاد نخواهد داشت (کما اینکه سالیان سال است که وضع به همین صورت بوده است). خرید و فروش فضاهای سکونتی به قصد رونق بخشیدن به اقتصاد کشور کور کردن چشم به قصد اصلاح ابروست بنابراین به نظر می‌رسد «بسته رونق‌زای بازار مسکن» بیشتر از اینکه «تولید» را «رونق» بخشد درصدد نجات بانک‌ها از ورشکستگی به دلیل سرمایه قفل شده در ساختمان‌ها است، اما هرچه فضاهای سکونتی گران‌تر شوند، هزینه‌های خانوار افزایش می‌یابد، وضعیت زیست گروه‌های فعال جامعه که در بخش‌های مولد اقتصاد مشغول به کار هستند بغرنج‌تر می‌شود و نارضایتی افزایش یافته و شاهد طغیان‌های شهری خواهیم بود. همچنین فضاهای شهری که باید فضاهای زیست این نیروها باشند از آنجا که خودشان منبع کسب درآمد هستند همواره مورد تعرض بسازبفروش‌ها خواهند بود و در نتیجه زیست شهری هم نابود می‌شود. وضعیتی که در تهران قابل مشاهده است و نیازی به پژوهش عمیقی ندارد.
اما با تمامی‌اوصف طی سال‌های گذشته برخی از شرکت‌های فعال در عرصه ساخت‌وساز توانسته‌اند گام‌های مثبتی در خانه دار کردن بردارند دو شرکت دژان و فهندژ تاکنون بالغ بر 23 مجتمع مسکونی و اداری تجاری ساخته و بیش از 65 پروژه عمرانی انجام شده با متراژ مفید حدودا 250 هزار مترمربع در کارنامه خود دارند.
املاکی که به گفته بسیاری از تئورسین‌ها می‌تواند الگوی راهبردی برای مسوولان قلمداد شود.
برای پیگیری فعالیت‌های انجام شده و راهکارهای بنیادی برای خانه‌دار کردن مردم علی‌مراد فولادوند، بنیان‌گذار گروه دژان و شرکت ساختمانی فهندژ پاسخگوی سوالات ما بوده است.
طی سال‌های اخیر دو شرکت دژان و فهندژ به خوبی توانسته‌اند شعار اقدام و عمل را به خوبی در خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه داشته باشد. با چه راهکارهایی به این نوع موفقیت رسیدید و بفرمایید نقطه قوت ساخت و ساز‌های شما را در کجای این داستان باید جست؟
گروه دژان از سال 1375 در عرصه ساخت‌وساز شهری و عمرانی مشغول به فعالیت است. تاکنون ده‌ها پروژه موفق با کاربری‌های مختلف مسکونی، اداری، تجاری و آموزشی فرهنگی توسط این گروه احداث شده که هرکدام تمایز قابل ملاحظه‌ای در منطقه فعالیت خود ایجاد کرده‌اند. در این مسیر تلاش ما بر این بوده است با بهره‌گیری از نیروی انسانی متخصص و پتانسیل‌های آکادمیک کشور، در ساختمان‌های به اجرای حداکثری معماری پایدار و معماری سبز، فرهنگ‌سازی در حوزه سبک زندگی و هم‌نشینی با طبیعت و محافظت از آن برسیم.
برای تامین مسکن افراد کم‌درآمد در شهرهای مختلف باید به سمتی حرکت کنیم که قیمت زمین را در آنها به حداقل برسانیم چرا که در شرایط فعلی حدود 70-60 درصد هزینه مسکن، مربوط به قیمت زمین است. بنابراین، این مشکل در داخل کلان‌شهرها که زمین محدود و قیمت آن بالاست، پاسخ داده نمی‌شود. باید در فاصله‌های مناسبی از شهرها، شهرک‌هایی را تعریف کنیم که بتوانیم در آنها برای گروه‌های کم‌درآمد مسکن بسازیم. همچنین برای اینکه قیمت تمام‌شده مسکن پایین بیاید، باید به‌سمت فناوری‌های نوین یا صنعتی‌سازی حرکت کنیم. برای همین مسائل اولیه، تسهیلات بانکی با اقساط پایین روش مناسبی است به شرطی که طرح‌ها به شکل مطلوبی هدایت و به شکل شهرسازی‌های منظمی‌انجام شود. به هر حال اگر شهرسازی خوبی اتفاق نیفتد مسکن مقرون‌به صرفه از لحاظ اقتصادی نیز توجیه نخواهد داشت و در نهایت سازندگان به سمت تولید این مساکن نمی‌روند.
آیا با تمرکز بر بافت‌های فرسوده می‌توانیم رویکرد مثبتی به مقوله ساخت آینده بهتر برای اقشار جامعه به خصوص اقشار کم درآمد داشته باشیم؟
در موضوع بافت‌های فرسوده، چند نکته مثبت و یک نکته منفی وجود دارد نکات مثبت این مناطق را می‌توان در سطح اشغال بالا، قیمت اندک بازسازی به علت وجود زیربناهای مانند آب، برق، گاز و مشاهده کرد.
اما متاسفانه در این بافت‌ها باتوجه به اینکه زمین‌ها ریزبافت هستند با مساله مالکیت روبه‌رو هستیم و نمی‌توانیم به راحتی به تجمیع این مالکیت‌ها دست یابیم که به نظر قانون بالادستی می‌خواهد و باید دولت خود وارد این مقوله شود تا به دلیل مسائل و مشکلاتی که بعدا ناشی از زلزله‌های احتمالی ممکن است به‌وجود بیایند، این مالکیت‌ها اجبارا باهم تجمیع شوند. پس از آن می‌توان با روش‌های نوین صنعتی‌سازی بافت‌های فرسوده داخل شهرها را بازسازی کرد. نمونه موفق در این موضوع، ضلع شرق حرم امام رضا علیه السلام است که البته به دلیل آنکه به‌سمت کاربری تجاری رفته، این زمین‌ها ارزش پیدا کرده است به هر روی اگر در بافت فرسوده جنوب تهران مشکل تجمیع حل شود پس از بازسازی مسکن‌های مناسبی ساخته می‌شود که زودبازده خواهد بود.
با وجود ارگان‌های متعدد در بحث کیفی‌سازی چرا برخی از ساخت‌وساز‌ها از حداقل کیفیت برخوردار هستند؟
در موضوع نظام ساخت‌وساز مسکن، در اسناد بالادستی کشور پروژه‌های عمرانی در دو گروه تعریف شده است گروه اول مربوط به پروژه‌های عمرانی که بودجه‌شان از سازمان برنامه و منابع درآمدی دولت تامین می‌شود و فعالیت این ارگان‌ها در قالب نظام فنی اجرایی کشور انجام می‌شود که البته در آن تجربه خوبی نیز کسب کرده‌اند و سازه‌های این مجموعه‌ها از کیفیت حداقلی خوبی برخوردار هستند گروه دوم مربوط به ساخت‌وساز شهری است که آن را به نظام مهندسی وصل کردیم که در این حوزه نظام مهندسی تنها مسوول انتشا ر کتاب‌ها و آیین‌نامه‌ها بوده و که برآیند این فعالیت‌ها منجر به ساختمان با کیفیت نمی‌شود، اما بهترین راه کار برای حل این چندگانگی‌ها این است که این نوع تعاریف را حذف و هردو را در قالب سازمان برنامه‌بودجه پیش ببریم تا کیفیت نهایی افزایش یابد به هر حال تجربه نشان داده وجود نظام مهندسی به عنوان مجری و دخالت در کار و نظارت ارجاعی و مجری کاغذ سوری و امضا فروشی منجر به همین نتایج نامناسب می‌شود که می‌بینیم. در وهله اولیه شاید حذف این موارد سخت تلقی شود، اما وزارت مسکن که متولی این موارد است باید کار گروه متخصصی را تعیین کند تا از این حلقه‌های معیوب عبور کند.
در موضوع تقویت توان مالی به کدام سو باید بیشتر توجه کرد بخش سازنده یا خریدار؟
در موضوع تقویت توان مالی سازنده و خریدار و توسعه بخش مسکن باید تاکید کنم در حال حاضر مشکل اصلی مسکن عرضه آن نیست، مساله در بخش خرید است و برای کمک به آن می‌توانیم تسهیلات بانکی ارائه کنیم. البته باید خاطر نشان کرد تسهیلات بانکی در کلان‌شهرها به واسطه سود بالا و از طرفی قیمت بالای ساختمان‌ها تاثیرگذار نیست، اما در شهرهای کوچک و اطراف شهرهای بزرگ همین میزان وام‌ها در بخش خرید و حتی در بخش عرضه باعث تقویت روند ساخت‌وساز می‌شود. اما موضوع مهم دیگر در کنار موارد ذکر شده بحث کنترل افزایش قیمت‌های مسکن است در بحث کاهش نوسانات و کنترل سوداگری بازار مسکن، این موضوع تابع اقتصاد کلان کشور است و تا موقعی که در کشورمان تورم داریم و عوامل تورم‌زا حذف نشود در مسکن و سایر بخش‌ها این نوسانات وجود دارد.
تعریف شما از مسکن حداقلی چیست؟
مسکن حداقلی یعنی یک متراژ مسکنی که مردم در آن راحت زندگی بکنند. ظاهرا این را شهرداری 35 متر اعلام کرده. ولی به نظر می‌رسد مسکن حداقلی مسکنی است که در یک موقعیت مناسب شهرسازی و شامل امکانات شهری خوب و کیفیت ساخت قابل قبولی باشد که این مقوله را می‌توان در قالب شهرک‌هایی احداث شود یا با بازسازی بافت‌های فرسوده به‌دست آورد. لذا بخشی از راهکار مسکن حداقلی در تامین ملک و زمین در اختیار دولت است ولی راهکار نهایی آن در ید دولت نیست. دولت باید بستر آن را آماده و خود سازندگان و مردم اقدام به ساخت و ساز کنند.
به گفته کارشناسان حوزه مسکن مداخله حداقلی دولت در اجرا و ایجاد فضای مناسب کسب و کار در ابعاد مختلف مقرراتی، مالی، اطلاعاتی و... برای ورود حداکثری بخش خصوصی به حوزه مسکن نیاز ضروری دارد نگاه شما به این مسایل چیست؟
در حال حاضر دولت چندان به مداخله در مسکن علاقه‌مند نیست. دولت می‌گوید باید سالانه یک میلیون مسکن تولید کنیم. به واسطه این اعلام بخش‌های مختلفی نیز تعریف کرده و به روش‌های متنوعی از جمله خودمالکی، تحویل زمین به اقشار کم‌درآمد، تسهیلات بانکی در قالب نهضت ملی، تسهیلات بانکی در قالب افراد، مشارکت و... اعلام آمادگی کرده است. ولی به‌دلیل اینکه آن شهرک‌ها بستر خوبی برای این کار نیستند، سازندگان یا دولوپرها و بخش خصوصی کمتر مداخله میکنند. به هر جال به نظر می‌رسد باتوجه به‌اینکه دولت توان مالی بالایی ندارد علاقه‌ای به ورود به حوزه مسکن نشان نمی‌دهد.
عملکرد سازمان‌های حمایتی را در ساخت وساز ارزان و به صرفه را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به نظر می‌رسد طی سال‌های اخیر سازمان‌های حمایتی فعالیت‌های مطلوبی در بخش ساخت وساز‌های حمایتی داشته‌اند. به طور مثال بخش مسکن روستایی که در قالب بنیاد مسکن در حال فعالیت است، تا حدود زیادی مجموعه موفقی قلمداد می‌شود و سازوکار مشخصی دارد و البته حاوی تسهیلات مشخصی نیز است. از مجموعه‌های دیگر که رویکرد خانه‌سازی برای اقشار کم درآمد دارند را می‌توان به بنیاد مسکن، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد برکت، قرارگاه امام حسن (ع) در سپاه و نهادهای دیگر هرکدام به فراخور توانشان مسکن می‌سازند اشاره کرد. بخش قابل توجهی از املاک ساخته شده این نهادها استانداردهای حداقلی مطلوبی هم دارند . ودر نهایت باید تاکید کرد اگر فعالیت این ارگان‌ها نبود مشکلات مسکن در کشور مضاعف می‌شد.
تعریف شما از مسکن اجتماعی چیست ؟
تعریف مسکن اجتماعی بسیار شفاف است. در بافت‌هایی که گران قیمت است سازنده‌ها خود می‌سازند و به بازار عرضه میکنند و نیاز به تشویق و تنبیه نیز ندارند. بنابراین مسکن اجتماعی مربوط به بخش‌های پایین‌دست جامعه است که اگر بستر کار را آماده کنیم می‌توانیم به موفقیت بالایی دست یابیم برای این اقدام باید در وهله اول مسایل قانونی بافت‌های فرسوده حل و زمین‌هایی اطراف شهرها آزاد شوند و به سازنده‌ها تحویل داده شود و در وهله بعدی همین سازندگان می‌توانند با تسهیلات حداقلی اقدام به ساخت کنند برآیند همه این چرخه تولید مسکن با قیمت مناسب است؟
چگونه می‌شود با تمامی کمبود‌ها با مسکن اجتماعی کیفیت زندگی، مشارکت و تعلق انسان به محیط زندگی‌اش را ایجاد کرد؟ آیا می‌توانیم رد ساخت مسکن ارزان به برندینگ هم توجه داشت؟
یکی از راهکارهای مناسب برای ایجاد حس تعلق و آرامش روی اوردن به شهرک‌سازی با کیفیت است. شهرک مسکونی، علاوه بر فضای فیزیکی، کل محیط شهرک مسکونی را نیز در برمی‌گیرد که شامل خدمات ضروری مورد نیاز برای زندگی سالم خانواده و افراد است. در حقیقت مفهوم شهرک مسکونی، تعریف عام یک واحد مسکونی نیست، بلکه کل شهرک مسکونی را شامل می‌شود. به عبارت دیگر شهرک‌های مسکونی چیزی بیش از یک سرپناه فیزیکی برای انسان‌ها هستند و تاثیر بسزایی در رشد و پیشرفت اجتماع دارند. البته درصورتی که طبق ضوابط و استانداردهای بین‌المللی طراحی و ساخته شوند.
این شهرک‌ها فقط به معنی وجود یک سرپناه و سقف بالای سر هر شخص نیست، بلکه به معنی یک سرپناه مناسب همراه با آسایش و فضای طراحی شده برای خانواده، دسترسی فیزیکی درست، امنیت و وجود کلیه امکانات رفاهی مورد نیاز خانواده و افراد است. امکانات رفاهی شامل: سیستم شهرسازی درست، طراحی و ساخت مناسب در شهرک‌ها و... می‌شود. تمام نیازهای شهرک‌های مسکونی از جمله موارد ذکر شده در بالا باید تامین شود تا موجب پیشرفت در جوامع شود. بنابراین هرچه شهرک‌های مناسب با کیفیت و امکانات بالا ساخته شود این تعلق‌پذیری به وجود خواهد آمد. برای رسیدن به این هدف بستر آن باید توسط دولت فراهم و توسعه آن توسط مردم انجام شود.
وضعیت سرمایه‌گذاری در مسکن‌های اجتماعی و استیجاری مناسب نیست به نظر شما چرا سازندگان و سرمایه‌گذاران در این حوزه‌ها ورود مناسب ندارند؟
مشکل مسکن استیجاری این است که قیمت تمام‌شده بالاست و اجاره‌بها پایین است. این موضوع با بخش خصوصی حل نمی‌شود. به نظراگر تسهیلات ارزان قیمتی داده شود که ملک ساخته شده و به مردم اجاره داده شود و دولت یارانه آن تسهیلات را ارائه دهد شاید مشکل مسکن استیجاری حل شود.
برای حل بحران مسکن چه پیشنهاد‌های جدی دارید؟
همین‌که بخش‌های مختلف درحال تلاش برای تولید مسکن هستند، نهادهای حمایتی تحت عنوان کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام، نهضت ملی و ... به حل این بحران کمک میکنند. فقط باید سازوکارها به‌گونه ای اصلاح شوند که سرعت تولید را بالا ببرد. نهضت ملی اقدام ارزنده‌ای است، اما ساختار بسیار پیچیده طراحی شده برعکس آن که در مسکن مهر بسیار سهل‌انگارانه به قراردادها نگاه کردند که باعث شد تعداد زیادی از سازنده‌ها که البته سازنده نبودند، دلال بودند وارد این عرصه شوند و تسهیلات بانک مرکزی را که دولت برای مسکن مهر آورده بود در جاهای دیگر سرمایه‌گذاری کردند و مسکن مهر مغفول باقی ماند. به تبع به دلیل آن که دولت و در مقوله مسکن مهر تجربه منفی داشت در نهضت ملی آنقدر شرایط را سخت‌گیرانه کردکه نهضت ملی تنها در قالب شعار باقی مانده است به عنوان یک سازنده نهضت ملی که در شهر جدید ایوانکی، پرند و هشتگرد فعالیت می‌کنیم، شاهد یک ساختار بسیار پیچیده هستیم که متاسفانه از طریق آن فعالیت‌ها در دایره تسلسل می‌افتد امیدواریم فکری به حال این موضوع بشود که شاهد رونق ساخت‌وساز مسکن باشیم.
