«دنیای‌اقتصاد» از دو رویداد ملکی در مجموعه شهری مشهدگزارش می‌دهد
رکود تورمی در بازار مسکن شرق
فاصله نصف قیمت واحدهای مسکونی حومه و مرکز در استان خراسان رضوی
بازارهای خرید و فروش خانه و ساخت‌وساز مسکن در استان خراسان رضوی و به‌ویژه در مرکز (مشهد) در سالی که گذشت، با رکود سنگین معاملاتی و ساختمانی دست به گریبان بود.
آمارهای رسمی حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در این استان شرقی کشور طی دست‌کم فصل اول سال‌جاری ۲۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش پیدا کرد. همچنین تحت‌تاثیر صعود شدید قیمت مسکن، میزان خریدهای مصرفی در سال ۱۴۰۰ به شدت کاهش پیدا کرد. درباره میزان افت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن مشهد آمار رسمی وجود ندارد اما تحقیقات میدانی حکایت از آن دارد که اتفاق مشابه بازار مسکن تهران در مشهد رخ داده است.
در کلان‌شهر مشهد، خرید مسکن نسبت به سال گذشته افت شدید پیدا کرده است و علت آن سلب قدرت خرید خانوارها برای اولین خرید خانه یا تبدیل آپارتمان خود به واحد مسکونی دیگر است.
هر چند در حجم بسیار پایین‌تر از دو سه سال اخیر، هنوز معاملات خرید و فروش آپارتمان در مشهد انجام می‌شود اما بخش زیادی از معاملات جنبه غیرمصرفی دارد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» و همین‌طور تحقیقات میدانی از بازار مسکن مشهد حکایت از آن دارد که متوسط قیمت فروش آپارتمان در فایل‌هایی که سمت عرضه پیشنهاد می‌کند، دست‌کم ۳۰ میلیون تومان در مترمربع است.
این رقم حدود نصف میانگین قیمت مسکن در تهران است.
سال گذشته همین موقع، میانگین قیمت مسکن در مشهد طبق آمار رسمی مرکز آمار ۱۲ میلیون و ۵۰۰هزار تومان در مترمربع بود.
به این ترتیب قیمت مسکن در مرکز استان شرقی کشور در حال حاضر نسبت به سال گذشته همین موقع، حدود ۱۰۰درصد افزایش پیدا کرده است.
این تورم ملکی در مشهد خیلی بیشتر از آخرین نرخ تورم مسکن در تهران است.
در تهران سطح قیمت مسکن در زمستان ۱۴۰۱ در مقایسه با زمستان سال قبل از آن، نزدیک به ۷۰درصد افزایش پیدا کرد.
بررسی‌ها درباره سبقت تورم مسکن مشهد از تهران، نشان می‌دهد، به دلیل تکمیل نسبی ظرفیت خریدهای سرمایه‌ای در بازار املاک پایتخت که بخاطر رشد سریالی قیمت مسکن اتفاق افتاده است، روند رشد قیمت مسکن در پایتخت، سخت‌تر از جایی مثل کلان‌شهر مشهد صورت می‌گیرد.
تا زمانی که انتظارات تورمی در اقتصاد ایران حاکم باشد، تقاضای سرمایه‌ای ملکی نیز در بازار ملک تقریبا همه مناطق شهری به فعالیت خود ادامه می‌دهد؛ اما یک فاکتور نقش تعیین‌کننده در حجم این تقاضا در مناطق مختلف کشور دارد؛ این فاکتور «ظرفیت مورد انتظار سرمایه‌گذاران ملکی برای میزان رشد قیمت در آینده در جغرافیای ملکی کشور» است.
بیش از یکسال است که طیف فعال و غیرفعال بازار مسکن تهران از ابهام درباره آینده رشد قیمت مسکن در پایتخت می‌گویند.
شاید جمعیتی که به تورم آتی مسکن در تهران تشکیک وارد می‌کنند در مقایسه با جمعیتی که حساب تازه‌ای بر روی رشد قیمت ملک باز کرده‌اند، زیاد نباشد اما جو روانی بازار تا حدود معناداری تحت‌تاثیر گروه اول قرار گرفته است.
بخصوص آنکه رکود طولانی‌مدت خریدهای مصرفی مسکن در تهران همچنان ادامه دارد و فاصله قیمت مسکن تا قدرت خرید خانوارها به شکل خیره‌کننده‌ای زیاد شده است. این موضوع باعث جلب توجه گزینه‌های جغرافیایی بعدی نزد سرمایه‌گذاران ملکی شده است.
در این میان، کلان‌شهر مشهد با توجه به ظرفیت‌های شهری و چشم‌اندازی که دارد، در جای خودش، مورد توجه سرمایه‌گذاران ملکی مقیم است و البته سرمایه‌گذاران مناطق شهری و استان‌های اطراف.
از این رو، تفاوت نرخ رشد قیمت مسکن مشهد با تهران را می‌شود به این شکل تحلیل کرد ضمن آنکه در سمت عرضه آپارتمان در بازار معاملات مشهد، افراد احتیاط بیشتری در مقایسه با پایتخت به خرج می‌دهند. به بیان دیگر، به نظر می‌رسد کمبود فایل فروش در مقایسه با تقاضای حاضر برای خرید آپارتمان، در مشهد بیشتر از تهران باشد (منظور، فاصله بین میزان واحد فروشی با تقاضای خرید است).
فایل‌های فروش آپارتمان در مشهد طی هفته‌های اخیر با قیمت‌های حتی ۶۰ میلیون تومان در مترمربع نیز عرضه شد.
با بررسی سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در فایل‌های بازار املاک مشهد می‌توان گفت، کف قیمت آپارتمان با کمترین مساحت، در این کلان‌شهر به یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است.
این در حالی است که کف قیمت در بازار مسکن تهران هم‌اکنون بالای ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان در فایل‌های فروش برآورد می‌شود.
تفاوت ریز مسکن مشهد با تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن مشهد در این مقطع یک تفاوت با تهران دارد. این تفاوت به نرخ‌های رشد قیمت برنمی‌گردد بلکه به فاصله قیمت مرکز و حومه در دو استان مربوط است.
طبق آخرین تحقیقات میدانی از بازار مسکن استان‌های تهران و خراسان رضوی، میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران حدود ۳ برابر شهر جدید پردیس است.
پردیس یکی از مناطق حومه‌ای پرتقاضا برای خرید مسکن در یکی دو سال اخیر در مقایسه با سایر شهرهای حومه‌ای استان تهران بوده است. اما قیمت مسکن در مشهد ۲ برابر قیمت میانگین واحدهای مسکونی در شهر جدید گلبهار است.
قیمت‌های پیشنهادی فروش واحد مسکونی در شهر جدید گلبهار در فایل‌های زمستانی سال ۱۴۰۱، ارقامی در حول و حوش ۱۱ میلیون و ۷۰۰هزار تومان تا ۱۷ میلیون تومان برای هرمترمربع را نشان می‌دهد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن شرق همچنین حاکی است، نبض معاملات در بازار مسکن حومه مشهد در مقایسه با این کلان‌شهر، بیشتر می‌زند.
منظور از این برتری نبض معاملات که به معنای حضور خریدار با حجم قابل‌توجه است، رونق این بازار حومه‌ای نیست بلکه منظور «سرمای کمتر بازار مسکن برخی از مناطق حومه‌ای مشهد در مقایسه با این کلان‌شهر» است.
مرکز آمار هنوز گزارشی درباره وضعیت قیمت‌ها و معاملات خانه‌های استان‌های مختلف کشور برای نیمه اول سال ۱۴۰۱ و به تبع، نیمه دوم سال منتشر نکرده است. با این حال آخرین آمار رسمی از نبض قیمت مسکن در استان خراسان رضوی، مربوط به پایان سال ۱۴۰۰ است که سطح قیمت را مترمربعی ۱۰ میلیون تومان برای کل استان نشان می‌دهد. می‌توان برآورد کرد در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در این استان (با توجه به سطح قیمت‌ها در مرکز یعنی مشهد)، مترمربعی در حدود ۲۰ میلیون تومان باشد.
به نظر می‌رسد قدرت خرید حداقلی در بازار مسکن مناطق حومه‌ای مشهد کماکان برای بخشی از خانوارها وجود داشته باشد.
در حومه بازار مسکن مشهد، دو گروه، جریان تقاضای خرید را شکل داده‌اند. یک گروه مهاجران اجباری از مشهد هستند که برای خرید به قصد سکونت، به مسکن حومه رو نشان داده‌اند. یک گروه دیگر نیز سرمایه‌گذاران ملکی هستند که آینده قیمتی واحدهای مسکونی شهر جدید را در مقایسه با مرکز، مناسب‌تر ارزیابی می‌کنند.
علت این برداشت سرمایه‌گذاران از حومه، فاصله زمانی احیای قدرت خرید مسکن در حومه و مرکز است.
هر زمان سطح قیمت مسکن تعدیل شود، این اتفاق در شهرهای با قیمت پایین، زودتر از شهرهای با قیمت بالاتر، باعث احیای قدرت خرید خواهد شد.
از آنجا که قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها کمتر از مرکز است، در نتیجه کاهش قیمت در آینده، این شهرهای جدید را به مراتب زودتر از کلان‌شهرها به محل شروع خریدهای مصرفی تبدیل خواهد کرد.
آینده بازار مسکن (در سال جدید)
بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌وساز در شرق، هر دو در رکود است.
آیا این وضعیت در سال جدید نیز تداوم می‌یابد؟
برای پاسخ به این پرسش لازم است سرمنشا و ریشه‌های این رکود دو بعدی را مورد شناسایی و روند احتمالی آنها را مورد بررسی قرار داد.
در حال حاضر یکی از مهم‌ترین پارامترهای رکودساز در بازار ساخت‌وساز، قیمت تمام شده تولید مسکن و روند رشد آن است.
طبق جدیدترین گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت تولیدکننده در بخش املاک در پاییز ۱۴۰۱، رقمی برابر با ۲۹درصد در مقایسه با پاییز سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. این رشد هزینه تولید مسکن بالاترین رشد هزینه‌ای طی سه سال گذشته است.
از طرفی قیمت مصالح ساختمانی نیز در سالی که گذشت بیش از ۷۰درصد جهش کرد. قیمت زمین نیز همواره در ۴ سال گذشته با شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن افزایش پیدا کرده‌است.
این عوامل قیمتی، باعث شده بازار ساخت‌وساز نزد سازنده‌ها شرایط ناپایدار و بی‌ثبات به خود بگیرد. در نتیجه سازنده‌ها قادر نباشند قیمت تمام شده برای دو سال بعد یعنی زمانی که پروژه‌شان به اتمام می‌رسد را پیش‌بینی کنند. همین از دست رفتن قدرت محاسبه قیمت ساخت و قیمت فروش باعث تشدید رکود تولید مسکن شده است.
طی سال‌های اخیر تیراژ تولید مسکن در کلان‌شهرها حداقل ۴۰درصد کمتر از نیاز بوده است. البته برخی کارشناسان این عقب ماندگی را تا ۷۰درصد هم اعلام کرده اند.
در بازار معاملات مسکن شرق نیز موتور انتظارات تورمی عامل اولیه رکود است.
این عامل باعث تحریک خریدهای سرمایه‌ای ملک، تحریک به نفروختن در سمت عرضه آپارتمان و در نهایت تحریک قیمت فروش مسکن شده است.
ادامه این وضعیت به نفع چه کسی است؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چشم‌انداز پیش روی بازار مسکن تهران و دست‌کم ۶ کلان‌شهر دیگر برای سال جدید، با لحاظ پارامترها و معادلات موجود اثرگذار بر این بازار، ادامه فاز رکود تورمی را نشان می‌دهد.
از آنجا که بخش قابل‌توجهی از تحرکات مربوط به خریداران سرمایه‌ای ناشی از انتظارات تورمی بوده و همچنین با توجه به اینکه علائم آنچنان امیدوارکننده‌ای از آستانه توقف فعالیت موتورهای انتظارات دیده نمی‌شود، این وضعیت باعث خواهد شد در سال جدید، شرایط رکودی کماکان حکمفرما باشد.
در صورت ادامه رکود، اولین اثر آن به شکل انباشته‌تر شدن فنر تقاضای مصرفی مسکن برای مدتی نامشخص، خواهد بود.
خریداران مصرفی در شهرهای بزرگ از جمله مشهد از سال ۹۸ قدرت خرید خود را به طور کامل از دست دادند. این گروه تا زمانی که شرایط برای بازگشت فراهم نباشد، در حاشیه بازار معاملات مسکن منتظر خواهند نشست.
پیامد منفی دوم، از دسترس خارج شدن بازار مسکن شهرهای حومه‌ای خواهد بود.
هر چقدر سطح قیمت در شهرهای بزرگ و مرکز افزایش یابد یا در سطح بالا، تثبیت شود، قیمت آپارتمان‌های شهرهای کوچک و حومه این پتانسیل را پیدا خواهند کرد که قیمت فروش‌شان به سمت دورتر شدن از قدرت خرید تغییر کند. در این صورت، جمعیت بیشتری از خانه‌اولی‌ها امکان خرید و صاحب‌خانه شدن را از دست می‌دهند.
تبعات سوم ادامه رکود تورمی مسکن، در بازار اجاره‌نشین‌ها بروز می‌کند.
طی دو سال گذشته متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهرهای بزرگ بیش از ۵۰درصد در هر سال افزایش یافت. این میزان رشد، در طول سه دهه گذشته سابقه نداشت به این معنا که همواره میزان رشد اجاره‌بهای سالانه در کلان‌شهرها رقمی حداکثر نزدیک به ۴۰درصد بوده است آن هم به صورت مقطعی کمتر از یکسال (۱۲ ماه).
اما در دو سال اخیر، تشنج اجاره‌بها در تهران، مشهد، اصفهان، کرج و شیراز باعث افزایش فقر مسکن در خانوارها شد.
فقر مسکن به دو شکل بروز می‌کند؛ در شکل اول، سهم هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه‌های ماهانه خانوارها از نصف هم بیشتر می‌شود که باعث حذف سایر فاکتورهای هزینه‌ای از جمله خوراک و غذا می‌شود. در شکل دوم نیز کیفیت سکونتی مستاجرها به شدت نزول می‌کند آن هم در قالب اجاره آپارتمان‌های با امکانات و شرایط پایین‌تر از گذشته.
حال در صورتی که سطح قیمت مسکن در سال جدید همچنان از دسترس خریداران مصرفی خارج باشد، تقاضای جدید برای اجاره‌نشینی با رشد بیشتر از سال‌های گذشته، در این بازار وارد می‌شود. این در حالی است که در سمت عرضه آپارتمان اجاره‌ای بخاطر کمبود عرضه کل ناشی از رکود ساختمانی سال‌های اخیر، احتمالا تعادل نسبی برقرار
نخواهد شد. کارشناسان در این باره معتقدند، این شرایط علائم مشخصی از وضعیت نامناسب بخش مسکن به سیاست‌گذار می‌دهد به‌طوری که، برای پایان فوری رکود تورمی لازم است سیاست‌های موثر اتخاذ شود.
یکی از مناسب‌ترین سیاست‌ها، تصمیم برای مهار موتورهای انتظارات تورمی است. انتظارات تورمی از دو محل ریسک‌های اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی، شکل گرفته است.
بنابراین، مسائلی همچون سیاست خارجی و موضوع برجام در صورتی که به مسیر مناسب هدایت شود، بخش مهمی از انتظارات تورمی فروکش خواهد کرد.
رشد عجیب بازار مسکن در مشهد
اکوایران: یک مشاور املاک در مشهد می‌گوید، وضعیت معاملات مسکن در مشهد با مقایسه اسفند سال 1400 با 1401 می‌گوید: «اسفند سال 1400 هم به دلیل نوسانات دلار و افزایش قیمت آن پیش از نوروز، خرید و فروش بالا رفت اما به دلیل اینکه نزدیک به عید قیمت دلار ثابت شد معاملات کاهش یافت.»
به گفته وی، در چند ماه گذشته نیز، با افزایش هر هزارتومان قیمت دلار، نزدیک به 50 میلیون تومان قیمت ملک افزایش پیدا می‌کرد؛ آن‌طور که در 3 روز تعطیلی که در روزهای شنبه و در بهمن‌ماه داشتیم، باید برای به‌روزرسانی فایل‌ها، با مالکان تماس می‌گرفتیم؛ چراکه با هر روز تعطیلی 50 میلیون به قیمت ملک خود می‌افزودند.»
او می‌گوید، یک واحد 50 متری در محله الهیه در تیرماه سال گذشته، 600 تا 700 میلیون به فروش می‌رسید و پس از دو ماه و در شهریور، حدود یک میلیارد و در ماه گذشته به یک میلیارد و 500 میلیون تومان رسید.
در محله فرهنگ، یک واحد با متراژ 167 مترمربع و عمر بنای 2 ساله، 8 میلیارد و 570 میلیون تومان و در بلوار سجاد، یک واحد 310 متری و نوساز، 21 میلیارد تومان به فروش می‌رسد.
آپارتمانی در محله کوی امیرالمومنین با 70 مترمربع مساحت، و 12 سال عمر بنا، یک میلیارد و 600 میلیون تومان و در وکیل‌آباد، واحدی با 193 مترمربع و نوساز، 8 میلیارد و 700 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
