مسکن در نبود برجام به کجا می‌رسد؟
افسار بازار مسکن در دست برجام
مسکن از گران‌ترین و البته ضروری‌ترین بازارهایی است که خانوارها در چند سال اخیر، برای تأمین آن با چالش‌های فراوانی روبرو شده‌اند و دریکی دو سال گذشته باوجود مباحث مرتبط با برجام، این بازار به یک دوراهی پر ابهامی رسیده که متقاضیانش را سردرگم در بهبود شرایط ناشی از انعقاد برجام و یا دشوارتر شدن وضعیت نگه‌داشته است.
هرچند بازار مسکن، از مدت‌ها قبل دچار رکود تورمی شده بود. تورمی سنگین همراه با رکود که تقریباً ثابت و بدون تغییر مانده بود؛ اما گویا شرایط فعلی، دشوارتر از قبل و تورم، لجام‌گسیخته‌تر از همیشه شده است، این‌چنین که با جهش قیمت ارز با شدت افزایش قیمت در چند بازارهای اصلی که گرداننده اقتصاد کشور بشمار می‌روند روبرو شده‌ایم.
واقعیت آن است نوسانات بازار مسکن، به تحریم‌های ابتدای دهه ۹۰ بازمی‌گردد که در میانه دهه موفقیت‌هایی درزمینه رفع تحریم‌ها حاصل شد. به‌نحوی‌که در تاریخ بیست و سوم تیرماه ۱۳۹۴، پس از ماه‌ها مذاکره نفس‌گیر، مذاکرات برجام به نتیجه رسید و موجب شروع شرایطی متفاوت در اقتصاد کشور شد. با بهبود شرایط اقتصادی و تجربه رشد اقتصادی متفاوت، طی یک سال پس از برجام، مسکن نیز از سال ۱۳۹۵ وارد دوره رونق خود شد. اما مدتی پس‌ازآن با خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام در روز هجدهم اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۷، شرایط بحرانی به وجود آمد. با حکم دونالد ترامپ، تلاطم‌های بازار ارز کشور، آغاز و در پی آن تقریباً تمام بازارها دستخوش تغییرات قیمتی شدند؛ که بازار مسکن مستثنی از این شرایط پیش‌آمده نبود. هرچند با سرعت تأثیر نپذیرفت اما با تأخیر چندماهه رکورد افزایش قیمت را شکست. اصلاح قیمتی که ناشی از بی‌ارزش شدن پول ملی و هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید املاک صورت گرفت. قابل تأمل آنکه در تمام طول این دوران، بازار مسکن به بازیچه‌ای در دست معادله پیچیده برجام تبدیل‌شده است. روند تغییرات قیمت مسکن و نوع رفتار معامله گران این بازار از خریدار گرفته تا سرمایه‌گذار و فروشنده نمایان گر تأثیرات مستقیم تحولات مرتبط با تحریم‌ها است. در برخی از زمان‌ها با امیدواری نسبت به احیای این معاهده بازار، بلاتکلیف و بدون مشتری و در وقتی دیگر، بازار گران اما راکد شده است. اکنون نیز در وضعیتی قرارگرفته‌ایم که به نظر می‌رسد انتظار برای احیای برجام به کمترین میزان خود رسیده و دولت هم ظاهراً عزمی جدی برای انجام چنین توافقی از خود نشان نمی‌دهد، حال‌آنکه با توجه به این شرایط، پرسش آنکه وضعیت پیش روی بازار مسکن، در نبود برجام چگونه خواهد بود؟
مسیر بازار مسکن، متفاوت از سال گذشته
تحریم‌ها، مذاکرات، انعقاد برجام، خروج آمریکا و مذاکره دوباره برای احیای آن ازجمله متغیرهایی هستند که در ده سال گذشته به‌نوعی افسار بازار مسکن را در دست داشته و بر روند ساخت‌وساز و معاملات این بخش تأثیر گذاشته است. واضح آنکه این چند مورد، رفتارهایی چون خریدهای تهاجمی و یا توقف خریدهای سرمایه‌ای ملک را رقم‌زده و هر بار، بازار مسکن را به سویی هدایت کرده‌اند، در این میان ذی‌نفعانی قرار داشته که توانستند از این آب گل‌آلود شده بهترین بهره را به نفع خود ببرند و همچنان، مصرف‌کننده واقعی مانده است و انتظار بازگشت برجام که شاید بتواند سرپناهی را برای خود خریداری کند.
از پاییز سال ۹۹ با پایان کار ترامپ و روی کار آمدن بایدن، روزنه‌های امید دوباره گشوده شد به‌طوری‌که در آبان ماه آن سال، تورم ماهانه مسکن در تهران از ۱۰ درصد ماه مهر به ۸/ ۱ درصد سقوط یافت به‌گونه‌ای که سرعت کاهش رشد قیمت ملک به یک‌دهم دوره ترامپ رسید. در آن زمان، فعالان اقتصادی انتخاب جو بایدن به ریاست‌جمهوری آمریکا را شانس جدیدی برای احیای برجام عنوان می‌کردند و این انتظار در جامعه شکل گرفت که آمریکا در دوره جدید در راستای امضای توافق‌نامه اقدام خواهد کرد.
بر همین اساس و با این دیدگاه مثبت، متوسط تورم ماهانه مسکن به‌واسطه افت محسوس جریان خرید سرمایه‌ای ملک، به ۲ درصد کاهش یافت و در سال بعد هم قیمت مسکن توانست ثباتی نسبی را تجربه کند درحالی‌که در طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹، این شاخص نرخ بالای ۵ درصد را تجربه کرده بود، اما در سال ۱۴۰۰ با تورم ماهانه ۲ درصدی، فعالان بازار مسکن به این نتیجه رسیدند که این شرایط ناشی از روند مثبت مذاکرات هسته‌ای و توقف خریدهای هیجانی در بازار است.
در این حال با طولانی شدن روال مذاکرات و وقفه‌های چندماهه در میان‌دوره‌های آن در اواسط سال ۱۴۰۰ مسکن مسیری دیگر را در پیش گرفت. تا جایی که عده‌ای از سرمایه‌گذاران مسکن بابی اعتنایی به شرایط سیاسی و باوجود بلاتکلیف بودن برجام مصمم به ورود به این بازار شده و دوباره موجی از خریدهای هیجانی آغاز شد.
تا امروز که در پایان سال ۱۴۰۱ قرارگرفته‌ایم و با توجه به کاهش محسوس انتظارات برجامی، بررسی‌ها و شواهد نشان می‌دهد سطح قیمت مسکن ۳۰ تا ۳۵ درصد بالاتر از سطح مورد انتظار تقاضای مصرفی شده است. جهش قیمتی که باوجود ارتباط تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی و همچنین ارتباط با نرخ دلار کاملاً شفاف و مورد تائید کارشناسان این بازار است. در این میان فعالان این بخش از قفل شدن معاملات می‌گویند اینکه نه کسی می‌فروشد و نه خریداری وجود دارد و بازار در یک حالت بیم وامید به سر می‌برد و تا زمانی که تکلیف برجام مشخص نشود، این حالت سردرگمی در بازار مسکن وجود دارد. دیدگاه عده‌ای دیگر هم آن است اکنون نه خریدار و نه فروشنده هیچ‌کدام منتظر اعلام نتیجه مذاکرات نیستند و با تداوم شرایط بدون برجام، قطعاً بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف سخت و حتی ناممکن هم می‌شود؛ و هرچقدر که روند مذاکرات با فرسایش بیشتری روبرو باشد، سایه ابهام براین بازار گسترده‌تر و شرایط نابسامان‌تر می‌شود. درواقع اگر برجام به نتیجه نرسد، قیمت مسکن دوباره با یک جهش قابل‌توجه‌تر همراه خواهد شد به این دلیل که انتظارات تورمی پس از شکست مذاکرات برجام، بالاتر رفته و سکان بازار مسکن را محکم‌تر از قبل به دست خواهد گرفت و نتیجه آن رکود سنگین در این بخش خواهد بود.
مسکن بدون برجام، نابسامان‌ترمی شود
مهدی شیخ سجادیه عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان در ارتباط با تأثیرات عدم احیای برجام بر شرایط بازار مسکن به روزنامه دنیای اقتصاد می‌گوید: بدون تردید برجام نقشی تعیین‌کننده را در بازار مسکن ایفا می‌کند زیرا قیمت‌ها از دلار و جو روانی تبعیت کرده که عدم تحقق مذاکرات، به‌طور کاملاً مستقیم بر این شرایط دامن زده است. او تصریح می‌کند: تا زمانی که در چنین شرایطی، بدون پشتوانه روزی ۱۰ هزار همت تولید نقدینگی انجام گیرد پول‌ها وارد بازارهای مختلف شده و آن بخش را آشفته می‌کند؛ و ازآنجاکه بازار مسکن، همیشه محلی مطمئن برای سرمایه‌گذاری بشمار می‌آمده است تحت تأثیر این نقدینگی افزایش قیمت زیادی را تجربه می‌کند. به‌طوری‌که دریک سال گذشته حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد بر قیمت مسکن افزوده‌شده است و با ادامه شرایط فعلی، دریک سال آینده نیز با افزایش ۵۰ درصدی قیمت ملک مواجه خواهیم بود. این کارشناس ادامه می‌دهد: تا وقتی این وضعیت تداوم دارد و مردم از ارزش پول خود اطمینان نداشته باشند با نقدینگی‌های بدون پشتوانه، بازارها را دچار سردرگمی می‌کنند درحالی‌که باوجود برجام، نقدینگی، سکون یافته و آرامش در همه بازارها حاکم می‌شود. به‌مرور خریدهای هیجانی کمتر شده و امکان ورود مصرف‌کننده واقعی به بازار مسکن فراهم می‌شود. او یادآور می‌شود: اما در شرایط فعلی باوجود ناامیدی از انجام توافق و رفتارهای هیجانی خریداران، آرامشی در این بخش مشاهده نمی‌شود؛ که البته این نوع رفتار، نه توسط مردم عادی بلکه توسط آن عده‌ای انجام می‌گیرد که درصددند ارزش ریال‌های خود را با خرید کالا حفظ نمایند و با توجه به کم ریسک بودن ملک، بیشتر متمایل ورود به این حوزه هستند.
به عبارتی چنین اتفاقی یعنی فقدان برجام، برای متقاضیان واقعی مسکن چندان تفاوتی نخواهد داشت زیرا توان مالی پایین، امکان خرید را از این قشر گرفته است؛ اما آن افرادی که دارای نقدینگی بالا هستند و معمولا نگران از دست رفتن ارزش پول خود، در بازارهای مختلف وارد می‌شوند که مسکن هم از این چند بازار پرتلاطم و جذب‌کننده پول‌های سرگردان، مستثنی نیست.
