پاشنه آشیل بازار مسکن
رئیس هیات‌مدیره هلدینگ انبوه‌‌‌سازی پارلمان غرب با بیان این مطلب افزود: برای اینکه تحلیل درستی داشته باشیم باید به بررسی عوامل افزایش قیمت ملک در شهر تهران و کرج به عنوان پیشرو در صنعت ساختمان کشور بپردازیم.
با توجه به افزایش بی‌‌‌رویه جمعیت طی ۱۵ سال اخیر در استان تهران و البرز و کمبود زمین در این دو استان، قیمت زمین طی چند سال اخیر به شدت و به صورت نگران‌‌‌کننده‌‌‌ای بالا رفته است و این عامل اصلی رشد قیمت مسکن است.
محمد نظری ادامه داد: با توجه به افزایش قیمت ارز، قیمت مصالح نیز چه با دلار رابطه مستقیم داشته و چه نداشته باشند، افزایش پیدا می‌کند که این باعث افزایش قیمت مسکن میشود. البته بخشی از این گرانی ناشی از عملیات روانی گران‌‌‌شدن ارز است و با توجه به عدم‌نظارت بر اصناف، قیمت مصالح به صورت بی‌‌‌رویه افزایش خواهد یافت. تورم افسارگسیخته، چاره‌‌‌ای جز افزایش دستمزدها به دنبال ندارد و این بر قیمت تمام‌‌‌شده مسکن خواهد افزود. سفته‌‌‌بازی و سوداگری در بازار مسکن نیز عامل تاثیرگذاری است که بحث پیرامون آن به درازا می‌‌‌انجامد.
به گفته وی در چند سال اخیر سنگ‌‌‌اندازی نهادهای مسوول و عدم‌همکاری شهرداری‌‌‌ها در صدور جواز و مراحل اداری و کاغذبازی ارگان‌‌‌ها باعث شده تا سرمایه‌گذاران با توجه به عدم‌چرخش مالی و نقدشوندگی تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بخش نداشته باشند که این امر از عوامل اصلی کاهش تولید مسکن و تاثیرگذار در رشد قیمت مسکن بوده است. در برخی موارد شاهد بوده‌‌‌ام که صدور برخی پروانه‌‌‌ها تا دو سال زمان برده است.
نظری همچنین تاکید کرد: از عوامل دیگر تاثیرگذار می‌توان به عدم‌واگذاری یا واگذاری با قیمت‌های بسیار بالای زمین‌‌‌هایی که در اختیار دولت است (سازمان زمین شهری) اشاره کرد. همکاری دولت در این بخش می‌تواند راهگشای افزایش تولید باشد. با توجه به جمیع این عوامل و اینکه اراده‌‌‌ای در جهت رفع این موانع تاکنون مشاهده نکرده‌‌‌ام، پیش‌بینی بنده افزایش شدید قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ خواهد بود.
وی در پاسخ به این سوال که علت تاخیر در حرکت قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر چیست، گفت: به دلیل اینکه فرآیند ساخت‌وساز امری زمان‌براست، تاثیر قیمت ارز بر مصالح نیز به صورت تدریجی و کندتر بر قیمت تمام‌‌‌شده مسکن اعمال میشود. ساختمانی را در نظر بگیرید که در سال ۹۹ عملیات ساخت آن آغاز شده است. در آن زمان قیمت میلگرد ۱۳هزار تومان بوده و در حال حاضر قیمت میلگرد ۲۴هزار تومان است. در این مدت قیمت مسکن با شیب کمتری نسبت به قیمت ارز افزایش می‌‌‌یابد. به نوعی می‌توان گفت که قیمت مسکن از میانگین متحرک قیمت ارز و سایر بازارها تبعیت می‌کند. به همین علت رشد قیمت مسکن دیرتر از سایر بازارها اتفاق می‌‌‌افتد و تا مدتی پس از پایان روند افزایش سایر بازارها نیز ادامه خواهد داشت.
نظری همچنین در پاسخ به این سوال که در مقام مقایسه، بازار مسکن و بازارهای موازی را چگونه می‌‌‌بینید، نیز گفت: از نقاط ضعف بازار مسکن می‌توان به کندی نقدشوندگی آن اشاره کرد. ضعف دیگر در زمان‌بر بودن صدور جواز ساخت است که باعث کاهش اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در این بازار شده است.
از نقاط قوت بازار مسکن می‌توان به رشد بیشتر آن در طول زمان نسبت به سایر بازارها اشاره کرد. بازار مسکن از جهت بومی بودن بازاری منحصر به فرد است به این مفهوم که حتما تولید آن در داخل انجام میشود و واردات تاثیر کمتری بر آن دارد. زمان‌بر بودن تولید مانند شمشیر دولبه، همان‌طور که نقطه ضعف است از جهتی نیز نقطه قوت محسوب میشود. زمان به عنوان مولفه‌‌‌ای از تولید رابطه مستقیمی با ارزش محصول دارد. هرچه انرژی و زمان بیشتری برای تولید یک محصول صرف شود، ارزش آن نیز افزایش می‌‌‌یابد. ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حتما از سایر بازارهای مالی کمتر است و از دیرباز به عنوان یک سرمایه‌گذاری کلاسیک و مطمئن نگریسته میشود.
به گفته وی اگر بتوان شرایطی فراهم کرد که سرمایه‌گذاری در مسکن به صورت سود مرکب برای سرمایه‌گذار صورت پذیرد، اشتیاق سرمایه‌گذاری در این بخش به شدت افزایش می‌‌‌یابد و یکی از نقطه ضعف‌‌‌های سرمایه‌گذاری در این بازار را که همان کندی نقدشوندگی است پوشش می‌دهد.
نظری در پایان گفت: در مجموع با توجه به اینکه هر ساله پس از نوروز، تورمی علاوه بر افزایش نرخ ارز داریم، پیش‌بینی بنده این است که سال آینده نیز افزایش شدید قیمت مسکن را در پیش رو داریم و پیشنهاد می‌‌‌کنم که مصرف‌کنندگان هرچه سریع‌تر نسبت به خرید اقدام کنند. همان‌طور که بارها ریاست جمهوری و معاون اول ایشان تاکید کردند، برای افزایش تولید مسکن نیازمند حضور بخش خصوصی هستیم. کمک دولت در این زمینه می‌تواند گره‌‌‌گشای حضور بخش خصوصی در امر تولید مسکن باشد.
بازنگری در طرح تفصیلی شهرها، حذف یا کاهش مراحل اداری صدور مجوز، معافیت‌‌‌ها یا بخشودگی مالیاتی برای تعاونی‌‌‌ها و بخش خصوصی، واگذاری زمین‌‌‌های دولتی که قابلیت واگذاری دارند با قیمت و نظارت مناسب، پایش قیمت مصالح و جلوگیری از افزایش بی‌‌‌رویه و بی‌‌‌منطق آن و ارائه تسهیلات به تعاونی‌‌‌ها و بخش خصوصی در قالب وام‌‌‌های بلندمدت از راهکارهایی است که دولت می‌تواند برای آن برنامه‌‌‌ریزی کند.
