مقصد نقدینگی
بخش مسکن در شرایط رکود تورمی چگونه اوج گرفت؟
به بیان دیگر، به رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در یک یا دو سال اخیر نمی‌توان تنها از دید دوره‌ها و چرخه‌های رونق و رکودی بازار مسکن نگاه کرد و باید به این نکته توجه داشت که در این دوره ارزش ریال در مقابل سایر ارزها و در واقع سایر کالاها تضعیف شده و پول ملی دچار مشکل شده است از این‌رو در همه بازارها جهش قیمتی تجربه شده است. کاهش ارزش ریال و چشم‌انداز تورمی همراه آن باعث شده افراد تمایل بسیار کمی به نگهداری پول نقد حتی در سپرده‌های بانکی با سود بالا داشته باشند و در اولین فرصت ممکن بخواهند ریال را به کالایی دیگر تبدیل کنند. طبیعتاً در چنین شرایطی یکی از بازارهای مقصد نقدینگی موجود بازار مسکن است که به‌طور تاریخی ریسک کمی هم داشته و از جهت حجم و عمق نیز می‌تواند پذیرای بخش بزرگی از این نقدینگی باشد. به همین دلیل در طول این مدت تقاضای سرمایه‌ای مسکن رشد کرده و تعداد متقاضیانی که مسکن را با هدف غیرمصرفی خریداری می‌کنند افزایش یافته است.
برای بررسی وضعیت بازار مسکن در دوره اخیر (در اینجا از ابتدای سال ۱۳۹۸) ابتدا مهم‌ترین متغیر یعنی قیمت را مورد بررسی قرار می‌دهیم. بازار مسکن سال ۱۳۹۸ را با تشدید روند افزایشی قیمت شروع کرد. متوسط قیمت در شهر تهران تنها در فصل بهار نزدیک به ۲۱ درصد رشد داشت و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه در اردیبهشت‌ماه به رقم کم‌سابقه ۱۱۲ درصد رسید. این جهش قیمتی در بازار مسکن در حالی رخ داد که متوسط درآمد خانوارها و تسهیلات بانکی اختصاص داده‌شده به آنها به‌طور واقعی حتی کاهش یافته بود. به این ترتیب خرید و فروش مسکن کاهش قابل توجهی داشت و رکود شدید معاملات شکل گرفت. در نتیجه قیمت اسمی هم از مردادماه اندکی نزولی شد و این امید را به خریداران القا کرد که بازار وارد فاز کاهش قیمت شده است و می‌توان انتظار فرصت‌های بهتری برای خرید داشت. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران که در تیرماه به اوج ۳/ ۱۳ میلیون تومان رسیده بود، طی چهار ماه کاهش در آبان به ۵/ ۱۲ میلیون تومان بازگشت که افت قابل توجهی محسوب می‌شد.
با این حال این روند بیش از این ادامه پیدا نکرد و از انتهای پاییز شرایط متفاوتی رقم خورد. انتظارات تورمی موجب جذب دوباره بخشی از حجم عظیم نقدینگی موجود در اقتصاد به بازار مسکن شد و قیمت و تعداد معاملات را با هم بالا برد. این روند به شکلی بود که بعد از چهار ماه کاهش قیمت، تنها در عرض یک ماه سطح متوسط قیمت از اوج قبلی نیز فراتر رفت و تعداد معاملات ثبت‌شده در دو ماه آذر و دی از کل شش ماه قبل از آن بیشتر بود.
در آخرین ماه سال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۶/ ۱۵ میلیون تومان رسید که حدود ۴۲ درصد نسبت به اسفند ۱۳۹۷ رشد نشان می‌داد. در اولین ماه سال ۱۳۹۹ آمار از افت خفیف متوسط قیمت‌های ثبت‌شده حکایت دارد که البته خیلی نمی‌توان به آن استناد کرد. تعطیلات سال جدید و عادات فرهنگی مردم کشور در اولین روز ماه همیشه تعداد معاملات این ماه را به حداقل ممکن کاهش می‌داده که در سال ۱۳۹۹ این موضوع با فراگیری ویروس کرونا و محدودیت در رفت و آمدها هم همراه شد. بنابراین در این ماه بازار شرایط بسیار خاصی را تجربه می‌کرد و تعداد بسیار کمی معامله در آن صورت گرفت که عملاً آمار و ارقام مربوط به این ماه را با شک و شبهه مواجه می‌کند. با این حال آنچه به‌طور دقیق‌تر می‌تواند ملاک قرار گیرد ثبت متوسط قیمت متری ۱۷ میلیون تومان در اردیبهشت‌ماه و بیش از ۱۹ میلیون تومان در خرداد به ازای هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران است.
این رقم حیرت‌انگیز حاکی از نرخ رشد ماهانه حیرت‌انگیزتر حدود ۱۲درصدی است و نشان می‌دهد در برخی مناطق تهران قیمت در طول تنها یک ماه حتی تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. نرخ ماهانه در طول سال ۱۳۹۸ بسیار کمتر و حتی در برخی موارد منفی بوده است اما در اردیبهشت و خرداد سال جاری نرخ رشدهای عجیبی تجربه شده است. البته در اردیبهشت پارسال نیز رشد ۵/ ۱۲درصدی متوسط قیمت در یک ماه تجربه شده بود اما این نرخ در خرداد این سال تا سطح پنج درصد سقوط کرد. اما اگر از زاویه رشد نقطه‌به‌نقطه به قیمت مسکن نگاه کنیم این نرخ رشد در سال گذشته به‌طور متوسط بالاتر بوده و در چند ماه ابتدایی سال حتی به بیش از ۱۰۰ درصد هم رسیده بود.
با این حال چون نرخ نقطه به نقطه با ماه مشابه سال گذشته مقایسه می‌شود، طبیعی است که بعد از تجربه جهش قیمت‌ها در ماه‌های ابتدایی سال گذشته نرخ رشد سال جاری کمی تعدیل شود.
از این‌رو انتظار می‌رود روند نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه در ماه‌های پیش‌رو افزایشی باشد. اما به هر حال این سطح بالای قیمت‌ها در بازار مسکن که البته مختص این بازار هم نیست و به نظر ادامه‌دار هم خواهد بود باز این نکته را یادآوری می‌کند که ریشه مشکل در جایی دیگر است و وجود تقاضای بالفعل در این سطح از قیمت‌ها از افسارگسیختگی رشد متغیرهای پولی نشات می‌گیرد. نمودار دوم سطح متوسط قیمت‌ها را به همراه رشد نقطه به نقطه آن نشان می‌دهد.
بررسی تعداد معاملات واحدهای مسکونی در تهران از ثبت نزدیک به ۱۲ هزار معامله در خردادماه حکایت دارد که نشان می‌دهد رونق معاملات دوباره به بازار برگشته است. این رقم در ماه مشابه سال گذشته کمتر از شش هزار واحد بود و تا آبان‌ماه در سطحی پایین‌تر از پنج هزار واحد قرار داشت. تعداد این معاملات در شهریورماه سال گذشته به کمتر از سه هزار معامله رسید که کمترین تعداد معامله از ابتدای سال ۱۳۹۱ (که آمار سامانه معاملات املاک و مستغلات در دسترس است) و حتی در مقایسه با ماه فروردین هر سال محسوب می‌شود. این افت قابل توجه خرید و فروش در بازار مسکن ناشی از افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به همراه انتظار برای توقف این روند صعودی از سوی متقاضیان سرمایه‌ای بود. با این حال از آذرماه مجدد تعداد معاملات با رشد همراه شد و تا سطح ۱۰ هزار واحد در این ماه و حتی ۱۳ هزار واحد در بهمن‌ماه رسید. آخرین ماه سال ۱۳۹۸ با اعلام رسمی ورود و همه‌گیری ویروس کرونا
در کشور همراه شد.
در میان بخش‌های مختلف اقتصادی، طبیعتاً بازار مسکن نیز از عوارض بحران شیوع کرونا در امان نبود. در سمت تقاضا، فرآیند خرید واحدهای مسکونی تا حدود بسیار زیادی مستلزم بازدید و حضور فیزیکی متقاضی است که در شرایط همه‌گیری کرونا با محدودیت‌های جدی مواجه شد. در سمت عرضه نیز ماهیت ساخت‌وساز مسکن به گونه‌ای است که دورکاری در آن مفهومی ندارد و رعایت معنادار پروتکل‌های بهداشتی نیز مقدور نیست. علاوه بر این نیاز به جابه‌جایی گسترده و پرتعداد نهاده‌های تولید در فرآیند ساخت، تحت تاثیر شرایط خاص حمل‌ونقل قرار گرفت که آسیب‌پذیری سمت عرضه این بازار را افزایش می‌داد. بنابراین بازار مسکن نیز از هر دو سمت عرضه و تقاضا با شوک مواجه شد، اما به دلیل تاخیری که هر دو این شوک‌ها بر عملکرد بازار دارند، اثر آن در سال ۱۳۹۸ محسوس نبود. تاثیر محدودیت‌های تحمیل‌شده از سوی این ویروس بر بازار مسکن خود را در فروردین ۱۳۹۹ نشان داد، زمانی که تنها ۱۲۰۰ معامله در شهر تهران به ثبت رسید و رکود افت معاملات شکسته شد. اما با وجود تداوم بیماری و گسترش ویروس محدودیت‌ها به مرور کمرنگ شد و در بازار مسکن نیز معاملات از اردیبهشت به روال عادی برگشت. در واقع حتی خطر بیماری نیز جلوی دست به دست شدن پول داغ دست مردم را نمی‌گرفت و التهاب بازار را کم نمی‌کرد.
در اردیبهشت امسال بیش از ۱۱ هزار معامله واحد مسکونی در شهر تهران به ثبت رسید که اگرچه نسبت به اردیبهشت قبلی نزدیک به هفت درصد کمتر بود، اما با وجود سطح قیمت‌ها و شرایط بازار کمتر کسی انتظار آن را داشت. نمودار سوم تعداد معاملات و رشد نقطه به نقطه آن را از ابتدای سال ۱۳۹۸ به صورت ماهانه نشان می‌دهد.
بازار اجاره هم در این مدت دستخوش تغییراتی بود. نرخ رشد اجاره‌بها در بازار مسکن همیشه نوسانات کمتری نسبت به قیمت داشته و تغییرات ملایم‌تری را تجربه کرده است. این نرخ معمولاً در دوران رونق از رشد قیمت جا می‌ماند و در زمان رکود از آن جلو می‌زند. به ویژه زمانی که رشد قیمت از سمت افزایش تقاضای غیرمصرفی باشد به‌طور طبیعی رشد اجاره بیشتر عقب می‌ماند، چراکه تقاضا برای اجاره تنها تقاضای مصرفی است و جنبه سرمایه‌ای ندارد. از طرف دیگر بخشی از واحدهایی که به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند خود وارد بازار اجاره شده و عرضه آن را زیاد می‌کنند.
در دوره اخیر نیز اتفاق مشابهی رخ داد و نرخ رشد اجاره‌بها بسیار کمتر از رشد قیمت بود. برای مثال نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها در اوج خود در اواسط سال گذشته به ۳۵ درصد رسید و در اواخر این سال نیز به حدود ۳۰ درصد برگشت. در سه ماه ابتدایی سال ۱۳۹۹ هم نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران به نسبت دوره مشابه سال گذشته حدود ۲۸ درصد بود. البته نحوه محاسبه قیمت اجاره‌بها از سوی بانک مرکزی هم در کاهش سرعت نرخ اجاره اعلامی تاثیرگذار است و در واقعیت باید کمی آن را تعدیل کرد که در اینجا به آن نمی‌پردازیم. نمودار چهارم روند تحولات نرخ اجاره در شهر تهران و در کل کشور را نشان می‌دهد که تغییرات آنها به هم نزدیک بوده است.
در نتیجه این تحولات نسبت قیمت به اجاره در این سال به بالاترین حد خود در سال‌های اخیر رسیده است. این نسبت که به‌طور متوسط از ابتدای سال ۱۳۸۰ تا انتهای ۱۳۹۷ حول ۱۵ در نوسان بوده در سال ۱۳۹۸ به بالای ۲۵ رسیده و در سه ماه نخست امسال نیز تقریباً در همین سطوح باقی مانده است. با توجه به اینکه نرخ اجاره‌بها متاثر از قیمت مسکن و تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده است، انتظار می‌رود در ماه‌های آینده با رشد بیشتر نرخ اجاره‌بها در بازار مواجه شویم. با وجود این دخالت دولت و تعیین نرخ در بازار اجاره (که اخیراً گویا تصویب شده است) نه‌تنها کمکی نخواهد کرد بلکه می‌تواند به کاهش عرضه واحدهای اجاری و رشد بیشتر آن در قراردادهای غیررسمی منجر شود.
بنابراین در یکی دو سال اخیر بازار مسکن مانند سایر بازارهای دارایی در کشور با افزایش شدید قیمت همراه بوده و با توجه به شواهد موجود از انتظارات تورمی و روند افزایش کل‌های پولی (نقدینگی و پایه پولی) انتظار افزایش بیشتر هم در ماه‌های پیش‌رو وجود دارد. تعداد معاملات در حال افزایش است و به سطوحی رسیده که دیگر خبری از رکود معاملات نیست. اما تغییرات اجاره‌بها به سرعت و شدت قیمت نبوده، از این‌رو نسبت قیمت به اجاره افزایش بسیار زیادی داشته است.
