صادق اکبری، عضو هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید تشریح کرد
گزینه‌های تامین مالی شهرهای نسل نو
تاسیس شهرهای جدید در ایران چه فرآیندی را پشت سر گذاشته واساسا بر مبنای چه ضوابطی یک شهر جدید در کشور ایجاد می‌شود؟
اولین گام عملیاتی پس از تصمیم برای احداث یک شهر جدید در کشور، شناسایی مکان یا فرآیند مکان‌یابی است که این اقدام از سوی شرکت عمران شهرهای جدید وابسته به وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود؛ براین اساس مکان پیشنهادی برای احداث شهر جدید به وزارت راه وشهرسازی معرفی و در صورت تایید و کسب مجوز از شورای‌عالی شهرسازی و معماری مصوب می‌شود؛ پس از صدور مصوبه و تایید مکان پیشنهاد شده به‌عنوان محل احداث شهر جدید، کار خریداری یا تملک زمین انجام می‌شود؛ در گام بعدی شرکت عمران با تهیه طرح جامع که در اصطلاح master plan عنوان می‌شود و ارائه آن، در این زمینه نیز از شورای‌عالی شهرسازی و معماری مصوبه یا مجوز دریافت می‌کند و در مرحله بعدی نیز کار تهیه طرح تفصیلی برای شهر جدید انجام خواهد شد. در واقع هم طرح جامع و هم طرح‌های اجرایی حاوی جزئیات ساخت و احداث شهرهای جدید، توسط مشاوران بخش خصوصی در چارچوب قراردادهای دوجانبه میان آنها و شرکت عمران شهرهای جدید انجام می‌شود. در گام بعدی طرح تفصیلی تهیه‌شده، از کمیسیون ماده ۵ شورای‌عالی شهرسازی و معماری دریافت می‌شود که بعد از آن کار آماده‌سازی زمین از طریق انعقاد قرارداد با پیمانکاران به جریان می‌افتد؛ در مراحل بعدی بحث واگذاری زمین و تهیه قرار داد مشارکت EPC و سایر اشکال قراردادی برای ساخت شهر جدید انجام می‌شود.
با توجه به اینکه تامین مالی از مهم‌ترین ارکان ایجاد و توسعه شهرهای جدید است، از گذشته تاکنون از چه روش‌های تامین مالی در شهرهای جدید کشور استفاده شده است؟
در حال حاضر زمین تنها دارایی شرکت عمران شهرهای جدید است؛ برای آماده سازی زمین به‌منظور ساخت و توسعه شهرهای جدید در گذشته از اراضی شهرهای جدید به پیمانکار واگذار می‌شد و در مقابل ارزش‌گذاری انجام شده برای این زمین‌ها، به همان میزان، کار آماده سازی اراضی برای احداث شهر جدید از سوی پیمانکار انجام می‌شد. این شیوه‌ای است که در گذشته تجربه شد اما در حال حاضر راغب و مایل به انجام و ادامه آن نیستیم. چرا که اساسا در این روش ارزش افزوده زمین در اختیار پیمانکار قرار می‌گرفت. حالت دیگر «تهاتر زمین» است؛ در این روش در برابر فعالیت‌هایی که پیمانکار به‌منظور آماده‌سازی زمین در شهرهای جدید انجام می‌دهد، به میزان ارزش فعالیت‌های وی، زمین‌های تجاری و زمین‌هایی که ارزش افزوده روی آنها ایجاد شده در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد؛ از این طریق از واگذاری زمین‌های خام اجتناب می‌شود؛ این روش را در حال حاضر کم و بیش انجام می‌دهیم اما سعی داریم از این روش نیز فاصله بگیریم؛ در روش دیگر چنانچه منابع مالی در شهر جدید در اختیار باشد در قالب پیمانکاری، کار ساخت و آماده‌سازی فضاها و روبناهای شهری و سایر موارد مورد نظر را انجام می‌دهیم؛ معمولا هم، یک قرارداد را به‌صورت ۱۰۰ درصد پرداخت نقدی به پیمانکار یا به‌صورت کامل در قالب EPC با پیمانکار امضا نمی‌کنیم؛ ترجیح می‌دهیم ترکیبی از این دو روش را در قراردادها اعمال کنیم؛ به‌عنوان مثال، ۳۰ درصد از ارزش قرارداد را به‌صورت پول نقد و مابقی را در شهرهای دیگر از طریق واگذاری کاربری‌های دارای ارزش افزوده بابت طلب به پیمانکار می‌دهیم؛ روش دیگر، «قراردادهای مشارکتی» است؛ به این صورت که زمینی را ارزش‌گذاری کارشناسی می‌کنیم؛ به‌عنوان مثال اگر ۵ هکتار زمین با کاربری تجاری وخدماتی داشته باشیم کارشناس رسمی و حقوقی براساس قیمت‌های روز آن را قیمت گذاری می‌کند و مشخص می‌شود که مثلا هر مترمربع از این اراضی چقدر ارزش ریالی دارد؛ این ارزش به‌عنوان آورده شرکت عمران شهرهای جدید محاسبه می‌شود؛ از آنجایی که مجوز ساخت معمولا در شهرهایی که هنوز شهرداری مستقر نشده و شرکت عمران حق صدور مجوز ساخت را دارد از سوی این شرکت صادر می‌شود، هزینه‌های مربوط به صدور مجوز ساخت نیز آورده شرکت عمران محسوب می‌شود و در صورت وجود شهرداری یا مجوز و پروانه ساخت را شرکت عمران خریداری می‌کند و یا شریک و یا به صورت مشترک هزینه اخذ پروانه پرداخت می‌شود؛ معمولا اگر زمین ارزش بالایی داشته باشد می‌تواند تا ۵۰ درصد ارزش آورده شرکت عمران باشد و مابقی آن، آورده شریک ما برای ساخت آن فضاست؛ بنابراین بعد از آنکه آن فضا به صورت کامل ساخته شد به نسبت آورده بین طرفین تقسیم می‌شود. در برخی از موارد برای اینکه شهر نیاز به فضاهای روبنایی مانند مسجد، مدرسه، مراکز بهداشتی، اداره پلیس و... دارد در چارچوب قرارداد مشارکتی ساخت این فضاها را هم برعهده شریک می‌گذاریم.
در راستای تامین مالی احداث و توسعه شهرهای جدید چه ظرفیت‌هایی در بازار سرمایه وجود دارد که شرکت عمران شهرهای جدید می‌تواند در این زمینه از آن بهره‌مند شود؟
«انتشار اوراق مالی اسلامی» همچون «اوراق صکوک اسلامی» بخشی از این ظرفیت است؛ این سیستم زیر نظر سازمان بورس و اوراق بهادار ایران است؛ مکانیزم استفاده از این روش تامین مالی برای احداث و توسعه شهرهای جدید به این صورت است که برای تامین مالی به‌منظور آماده‌سازی زمین و ساخت روبناها در شهرهای جدید، دارایی خود را در قالب قرارداد فروش به نهادهای متقاضی واگذار می‌کنیم و مجددا در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک از آنها پس می‌گیریم؛ در واقع دارایی متعلق به شرکتی است که ما با وی قرارداد بسته‌ایم؛ در مرحله بعد، بر پایه آن قرارداد، شرکت یا نهاد مورد اشاره اقدام به انتشار اوراق می‌کند؛ این اوراق را به فروش می‌رساند و نقدینگی‌های جمع شده را در اختیار شهرهای جدید و شرکت عمران قرار می‌دهد؛ شرکت عمران با این منابع کار ساخت یا آماده‌سازی زمین را انجام می‌دهد و بعد از آن، به تبع ارزش‌افزوده ایجاد شده ناشی از فعالیت‌های انجام‌شده روی اراضی، ارزش دارایی شرکت عمران نیز افزایش می‌یابد؛ بعد از آن است که ما می‌توانیم بخشی از آن دارایی‌ها را واگذار و بدهی خود را به آن شرکت یا نهاد بپردازیم و برمبنای قرارداد اجاره به شرط تملیکی که با آنها منعقد کرده بودیم به صورت مجدد، مالکیت دارایی‌های قبلی را نیز در اختیار بگیریم.
آیا تاکنون از این روش در تامین مالی شهرهای جدید استفاده شده است؟
خیر؛ اما این روش یکی از مکانیزم‌هایی است که ما امسال در دستور کار داریم؛ بنا داریم اقدام به انتشار اوراق صکوک کنیم؛ البته در این زمینه ملاحظاتی وجود دارد از جمله آنکه باید مراقب باشیم میزان بدهی‌های ایجاد شده از این طریق مدیریت شود و از حد معمول فراتر نرود؛ در فرآیند انتشار اوراق صکوک چند بازیگر اصلی وجود دارد؛ یکی از این بازیگران «بانی انتشار اوراق» است؛ بانی انتشار اوراق در این مورد شرکت عمران شهرهای جدید است؛ در واقع شرکت عمران بانی کار می‌شود؛ یک «نهاد واسط»، یک «عامل فروش»، یک «عامل پرداخت»، «ضامن» و همچنین یک «نهاد نگه‌دارنده اوراق» نیز در این زمینه فعال می‌شود؛ همچنین در این روش نهادی تحت عنوان «نهاد بازاریاب» تعریف و مستقر می‌شود. وظیفه نهاد ضامن این است که چنانچه اوراق فروش نرفت، اوراق را خریداری کند؛ مطابق برنامه‌‌ریزی‌های قبلی در تلاشیم از این روش تامین مالی برای آماده‌سازی زمین‌های شهرهای نسل دوم و تامین مالی قطار برقی بهارستان بهره‌مند‌شویم و استفاده کنیم.
برای استفاده از این روش تامین مالی چه مسیری باید طی شود؟
براساس قانون ما باید برای استفاده از این روش تامین مالی، یک FS (feasibility study) به معنای «مطالعات امکان‌سنجی» آماده کنیم و آن را در اختیار شورای اقتصاد قرار دهیم؛ بعد از تصویب شورای اقتصاد می‌توانیم از این روش برای تامین مالی شهرهای جدید استفاده کنیم؛ روش دیگری که در تلاشیم در سال ۹۷ از آن به‌عنوان یکی از روش‌های جدید تامین مالی در شهرهای جدید استفاده کنیم استفاده از «صندوق زمین و ساختمان» است؛ در حال حاضر صندوق‌های زمین و ساختمانی وجود دارند که صرفا فعالیت‌های ساختمانی انجام می‌دهند؛ به این صورت که برای ساخت روی زمین‌های مرغوب با امکان فروش بهینه در کوتاه‌ترین زمان ممکن، صندوق‌های زمین و ساختمان تشکیل می‌شوند و این صندوق فرآیند تامین مالی از بازار را انجام می‌دهد؛ با جذب منابع از بازار، فرآیند ساخت وساز انجام می‌شود و در پایان پس از کسر هزینه ساخت، دستمزد و سود سازنده و همچنین سود سرمایه‌گذاران، مابقی به‌عنوان سهم مالک زمین به وی واگذار می‌شود.
علاوه‌بر آنچه گفته شد آیا روش دیگری برای تامین مالی نسل نو شهرهای جدید در دست بررسی قرار دارد؟
استفاده از قراردادهای BOT برای احداث پروژه‌های خاص در شهرهای جدید از دیگر روش‌هایی است که هم‌اکنون در دست بررسی است؛ هر چند همه پروژه‌ها را نمی‌توان در قالب قراردادهای BOT اجرا کرد؛ پروژه‌هایی که بتوانند در دوره عمرشان سرمایه را بازگردانند پروژه‌هایی هستند که استفاده این روش برای تامین مالی آنها دارای امکان و مزیت اقتصادی است؛ اصولا پروژه‌های ریلی، راه، نیروگاهی و سایر پروژه‌های حوزه شهری مانند هتل، بیمارستان، مال‌ها و... بر مبنای مطالعات امکان‌سنجی که برایشان طراحی می‌شود، می‌توانند پروژه‌هایی باشند که از امکان لازم برای اجرا با استفاده از روش BOT برخوردارند و ما می‌توانیم با مذاکره، سرمایه‌گذاران داخلی یا خارجی را برای ورود به این پروژه‌ها قانع کنیم؛ این پروژه‌ها معمولا بسته به نوع آن ظرف مدت ۵ تا حداکثر ۱۰ سال احداث شده، بهره‌برداری و قابل واگذاری به کارفرما هستند؛ این بستری است که به اعتقاد من برای زمین‌هایی که در شهرهای جدید وجود دارد بازار خوبی ایجاد می‌کند؛ از این روش و بستر نیز می‌توان اقدام به تامین مالی پروژه در شهرهای جدید کرد؛ در این پروژه‌ها، به هیچ عنوان ریسکی وجود ندارد و ریسک به سرمایه‌گذار منتقل می‌شود و سرمایه‌گذار در دوران بهره‌برداری سهم خود را برداشته و وفق تفاهم می‌تواند درصدی را به‌عنوان سهم شریک به شرکت عمران بپردازد؛ یا اینکه می‌تواند به‌صورت ۱۰۰ درصدی اقدام به بهره‌برداری از پروژه کند و در انتهای دوره به‌طور کامل پروژه را واگذار کند؛ اینها همه بر مبنای مذاکره قابل تعریف است؛ حوزه بعدی BT (build and transfer) است؛ یکی از حوزه‌هایی که سرمایه‌گذار برای فرار از ریسک و بر عهده نگرفتن ریسک وانتقال آن به شریک، وارد آن می‌شود؛ یعنی به‌عنوان مثال یک مجموعه هتل را در شهرهای جدید احداث می‌کند و بعد از اتمام کار کلید را به کارفرما و شریک تحویل می‌دهد؛ سرمایه و سود مورد انتظار خود را در همان زمان تحویل کلید و اتمام پروژه از کارفرما و شریک مطالبه می‌کند یا بعد از یک دوره تنفس مطالبه سهم می‌کند؛ به‌عنوان مثال در دوره‌های سه‌ماهه یا شش ماهه! یا بعد از سه ماه یا شش ماه تنفس در قالب یک جدول زمانی، سهم خود را مطالبه می‌کند؛ در این شرایط ریسک کامل به شریک یا صاحب پروژه و کارفرما منتقل می‌شود به‌دلیل اینکه سرمایه‌گذار اصل و فرع سرمایه یا سرمایه و سودش را در آن فاصله زمانی برداشت خواهد کرد؛ بنابراین تنها پروژه‌ای باید برای اجرا در این بستر برود که جذابیت داشته باشد و کارفرما مطمئن باشد در همان بدو شروع عملیات اجرایی، حین آماده‌سازی زمین یا در مرحله اجرای اسکلت، بتواند آن را پیش‌فروش کند؛ اگر بتواند پروژه را پیش‌فروش کند می‌تواند سود بسیار خوبی را در فاصله اجرای پروژه به دست آورد.
ارسال نظر