پایان کمای ساختمانی

ساخت‌وساز از اواسط سال ۹۲، با نقطه اوج رونق فاصله گرفت به‌طوری‌که تیراژ ساخت و عرضه مسکن در پایتخت در سال‌های ۹۳ و ۹۴ به ترتیب ۵۹ درصد و ۳۴ درصد افت کرد. عمق رکود ساختمانی در پایتخت، در سال ۹۴ به بیشترین حد خود رسید. با این حال از نیمه‌های سال گذشته، در پی شروع پیش‌رونق در معاملات خرید مسکن، سیگنال‌‌های مثبت در بازار ساخت‌وساز باعث واکنش‌ جزئی گروه پیشران ساخت‌وساز (بساز و بفروش‌‌ها و شرکت‌‌های ساختمانی دارای بنیه مالی مناسب نسبت به سایر فعالان ساختمانی) شد که نتیجه آن به توقف پسرفت تیراژ ساخت‌وساز و در نتیجه تثبیت عمق رکود ساختمانی شد. تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران در یک‌سال ۹۵، نه‌تنها نسبت به سال قبل از آن کاهش پیدا نکرد که به شکل جزئی (یک درصد)، رشد مثبت به خود گرفت. در حال‌حاضر نیز شیب رشد، از سال گذشته بهتر شده است. اما با این حال، وضعیت فعلی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران به‌رغم گذر از کمای ساختمانی و احیای نبض ساخت‌وساز، به لحاظ نیاز بالقوه بازار مسکن به واحد مسکونی جدید، مناسب ارزیابی نمی‌شود.

بررسی‌های کارشناسی از میزان نیاز بازار مسکن تهران به واحد مسکونی جدید با توجه به میزان ازدواج‌ها، انباشت تقاضا و همچنین نرخ تخریب و نوسازی املاک کلنگی و املاک قابل نوسازی حاکی است: ماهانه در شهر تهران برای تعادل‌بخشی به سطح عرضه و تقاضای مسکن، لازم است حدود ۸ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود. این تعداد واحد مسکونی البته مشروط به رعایت الگوی تقاضا و توزیع پروانه‌ها بر حسب ظرفیت ملکی مناطق مختلف پایتخت است، در غیر این‌صورت هر میزان افزایش ساخت‌وساز، تاثیر محسوسی در تنظیم بازار معاملات مسکن نخواهد داشت. هر چند برخی تحلیل‌ها بر نیاز بازار مسکن پایتخت به رونق ساختمانی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ تاکید دارد اما آن رونق که سونامی ساخت‌وساز با ثبت تیراژ احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال (دو برابر نیاز فعلی) را رقم زد، به بازی باخت-باخت برای سازنده‌ها و متقاضیان مسکن تبدیل شد. سازنده‌ها در آن زمان به علت هجوم سرمایه‌ها به بازار ملک، با کمترین تشخیص نسبت به جنس تقاضا، اقدام به ساخت‌وساز در خلأ کردند.

ساخت‌وساز در خلأ به معنی آپارتمان‌سازی‌های بیگانه با شرایط بازار است که سرمایه‌گذار در نهایت، با حجم قابل‌توجهی ملک نوساز فاقد شرایط مناسب برای پذیرش از سمت تقاضا روبه‌رو می‌شود. تبعات رونق انحرافی ساخت‌وساز، از یکسو به افزایش تعداد ‌خانه‌های خالی در تهران در سال ۹۵ منجر شد و از سوی دیگر یکی از عمیق‌ترین رکود‌های ساختمانی و معاملاتی در بازار ملک را در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ رقم زد. بنابراین رونق موردانتظار از نوع مطلوب در این دوره، الزاما در تکرار تیراژ ساختمانی رونق پیشین خلاصه نمی‌شود بلکه آنچه در دوره جدید می‌تواند بازی برد-برد را برای دو سمت عرضه و تقاضای ملکی تضمین کند، شکل متفاوتی از سرمایه‌گذاری ساختمانی است. تابستان امسال، تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران ۱۳ درصد افزایش پیدا کرد. در دو ماه اول پاییز امسال نیز رشد نقطه‌ای در تیراژ عرضه مسکن (عرضه به معنای ساخت واحد مسکونی جدید براساس پروانه‌های ساختمانی صادر شده است) به ثبت نرخ ۵/ ۱۰ درصد منجر شد.

آخر هفته