تصویر جدید از بازار مسکن و ساختمان

در این شرایط، عموم مردم و فعالان بازار مسکن و ساختمان، با این سوال مواجه شده‌اند که در ماه‌های آتی، روند بازار به چه شکل خواهد بود و آیا مسکن با یک انفجار قیمتی مواجه خواهد بود یا اینکه موج مذکور آرام و موقتی است. از این منظر، به نظر می‌رسد آینده بازار تحت‌تاثیر عوامل زیر شکل بگیرد:

• افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و نیز افزایش قیمت آهن در بازارهای جهانی، منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان شده است که به صورت طبیعی، به نظر می‌رسد بخش مهمی از این افزایش بها به مشتریان منتقل و منجر به ایجاد تورم در بازار مسکن شود.

• کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، منجر به خروج بخشی از سپرده‌ها از بانک‎ها و ورود آن به سایر بازارهای سرمایه‌ای شده است که به‌نظر می‌رسد این روند در ماه‌های آتی و با اتمام زمان بسیاری از سپرده‌های بلندمدت بانکی، ادامه داشته باشد. این موضوع به‌ویژه از آن جهت اهمیت دارد که با توجه به بحران مالی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری و نیز رشد سریع نقدینگی در سال‌های اخیر، در صورت ایجاد هیجان در بازار، بروز تورم در بازار مسکن اجتناب‌ناپذیر می‌نماید.

• افزایش قیمت ارز، منجر به ایجاد جو روانی در بازار مبنی بر حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل دلار شده و نتیجه آن، افزایش قیمت اعلامی توسط فروشندگان در بازار مسکن است. هر چند این رخداد بخشی از نقدینگی را در بازار ارز جذب کرده است؛ اما به‌نظر می‌رسد این جذب منابع بلندمدت نباشد و با به ثبات رسیدن بازار ارز، بخش مهمی از نقدینگی این بازار وارد حوزه مسکن شود.

• کمبود آپارتمان‌های نوساز در بازار، عامل مهم دیگری است که بر آینده بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. کاهش شدید تعداد پروانه‌های صادره در سال‌های گذشته، بازار را با کمبود آپارتمان نوساز مواجه ساخته و همین موضوع نیز می‌تواند روند آتی بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. در مراجعات حضوری و تحقیقات بازار، به وضوح روشن است که تعداد فایل‌های نوساز ارائه شده توسط فروشندگان نسبت به سال‌های گذشته کاهش یافته است. افزایش اخیر در آمار پروانه‌های صادره نیز هر چند مثبت است، اما تا ورود این واحدها به بازار، حداقل ۲ سال لازم است و به همین دلیل نیز نمی‌تواند از مشکلات فعلی بازار جلوگیری کند.

• اخذ مالیات ۲۵ درصدی از سود انبوه‌سازی که در مورد پروانه‌های صادره از ابتدای سال ۱۳۹۵ اعمال می‌شود، می‌تواند بهای تمام‌شده ساختمان‌های احداثی را افزایش دهد که میزان آن احتمالا بین ۳ تا ۵ درصد خواهد بود. در بازار مسکن کشور که به‌صورت کامل رقابتی یا انحصاری نیست، حداقل بخشی از این افزایش بهای تمام‌شده به مصرف‌کنندگان منتقل خواهد شد.

• ورود بخش مهمی از متقاضیان تسهیلات مسکن یکم بانک مسکن به بازار (با توجه به گذشت مدت قابل‌توجهی از شروع این طرح و به حد نصاب رسیدن امتیاز سپرده‌گذاران) در کنار افزایش میزان تسهیلات زوجین از محل اوراق سپرده ممتاز، عامل دیگری در جهت تحریک تقاضا در این بازار است. براساس آخرین آمار، تاکنون حدود ۳۴۰ هزار حساب مسکن یکم افتتاح شده است که سپرده‌گذاری انجام شده در آن بالغ بر ۵۸ هزار میلیارد ریال است. براساس مشاهدات میدانی، بخش مهمی از خریداران فعلی بازار، سپرده‌گذاران در این طرح هستند که توانسته‌اند با بهره‌گیری از این تسهیلات، از قدرت خرید بهتری برخوردار شوند.

در مجموع به‌نظر می‌رسد ماه‌های آتی در بازار مسکن، همراه با رشد ساخت و ساز، حفظ تعداد معاملات در سطوح مناسب (با در نظر داشتن الگوی فصلی معاملات) و افزایش نسبی قیمت باشد. در خصوص میزان رشد قیمت، ارائه پیش‌بینی دقیق ممکن نیست؛ اما به نظر می‌رسد این نرخ با توجه به موارد فوق، بالاتر از میزان سال گذشته و حداقل ۱۵ الی ۲۰ درصد باشد. عمده فعالان و تحلیلگران بازار، رشد قیمت شدید را پیش‌بینی نمی‌کنند. البته به‌نظر می‌رسد احتمال بروز تورم بالای ۳۰ درصد هرچند پایین است، اما کاملا غیرممکن نیست.