راهنمای حساس‌ترین شکل خرید مسکن - ۷ دی ۹۱
خبرها از بازار خرید و فروش مسکن حکایت از رونق شدید «ملک با ملک» دارد.
دلالان مسکن در توضیح این مدل معاملات می‌گویند: در بازار فقط کسانی که سابقه ملکی دارند؛ یعنی افرادی که در حال حاضر دارای حداقل یک واحدمسکونی هستند، با یکدیگر خرید و فروش انجام می‌دهند و گروه اصلی تقاضا؛ یعنی افرادی که برای اولین‌بار قصد دارند صاحب‌خانه شدن را تجربه کنند، به‌خاطر ضعف شدید قدرت خرید مسکن، از بازار محو شده‌اند! مالکان واحدهای مسکونی از آنجا که برای تعویض ملک خود به تامین پول نقد نیازی ندارند، به‌راحتی می‌توانند از بازار مسکن خرید کنند.
دلالان مسکن در توضیح این مدل معاملات می‌گویند: در بازار فقط کسانی که سابقه ملکی دارند؛ یعنی افرادی که در حال حاضر دارای حداقل یک واحدمسکونی هستند، با یکدیگر خرید و فروش انجام می‌دهند و گروه اصلی تقاضا؛ یعنی افرادی که برای اولین‌بار قصد دارند صاحب‌خانه شدن را تجربه کنند، به‌خاطر ضعف شدید قدرت خرید مسکن، از بازار محو شده‌اند! مالکان واحدهای مسکونی از آنجا که برای تعویض ملک خود به تامین پول نقد نیازی ندارند، به‌راحتی می‌توانند از بازار مسکن خرید کنند.
خبرها از بازار خرید و فروش مسکن حکایت از رونق شدید «ملک با ملک» دارد.
دلالان مسکن در توضیح این مدل معاملات می‌گویند: در بازار فقط کسانی که سابقه ملکی دارند؛ یعنی افرادی که در حال حاضر دارای حداقل یک واحدمسکونی هستند، با یکدیگر خرید و فروش انجام می‌دهند و گروه اصلی تقاضا؛ یعنی افرادی که برای اولین‌بار قصد دارند صاحب‌خانه شدن را تجربه کنند، به‌خاطر ضعف شدید قدرت خرید مسکن، از بازار محو شده‌اند! مالکان واحدهای مسکونی از آنجا که برای تعویض ملک خود به تامین پول نقد نیازی ندارند، به‌راحتی می‌توانند از بازار مسکن خرید کنند.
کسانی که در این روزها در قالب «تعویض» در بازار مسکن حضور دارند معمولا در یکی از چند دسته زیر خلاصه می‌شوند که برای هر گروه نکات مهمی باید مدنظر خریدار و فروشنده قرار بگیرد:
1) تعویض به قصد خرید آپارتمان بزرگتر: این گروه قصد دارد یکی از حساس‌ترین شکل خرید مسکن را انجام دهد. خرید آپارتمان بزرگتر مشروط است به فروش موفق آپارتمان کوچکتر فعلی!
کسانی که از این مدل استفاده می‌کنند باید بخشی از پول لازم برای خرید آپارتمان بزرگتر را به‌صورت نقد پرداخت کنند.
بهترین راه برای پیمایش توسط این گروه این است که: اول ارزش واقعی ملک کنونی به‌صورت دقیق تعیین یا برآورد شود تا برمبنای آن، منبع اصلی پول لازم برای خرید آپارتمان بزرگتر شناسایی شود. سپس حدود قیمت آپارتمان مدنظر برای خرید نیز از طریق جست‌وجو در بازار باید تعیین شود تا مشخص شود شخص باید چه میزان آورده نقدی جور کند.
این گروه حتما باید قبل از فروش آپارتمان کوچکتر، آپارتمان بزرگتر را پیدا کند و با فروشنده قولنامه امضاء کند تا خیالش از سقف پرداخت راحت شود و بعد از آن نسبت به فروش دارایی کنونی خود اقدام کند.
2) تعویض به قصد خرید آپارتمان کوچکتر: این گروه قصد دارد دقیقا عکس خرید گروه اول را انجام دهد، اما این الزاما به معنی حرکت خلاف جهت گروه اول نباید باشد.
کسانی که برای خرید آپارتمان کوچکتر اقدام می‌کنند معمولا در نظر دارند با پول باقی‌مانده از فروش ملک اول خود، در جایی دیگر سرمایه‌گذاری کنند.
این افراد غالبا دچار یک خطای استراتژیک می‌شوند، به این صورت که آپارتمان کوچکتر را گران‌تر از ارزش واقعی آن خریداری می‌کنند، چون در این حالت آنها به‌اندازه‌ای بیشتر از مدنظر فروشنده، موجودی دارند و ناخودآگاه اصراری برای گرفتن تخفیف یا جست‌وجوی کافی برای پیدا کردن آپارتمانی با کمترین قیمت انجام نمی‌دهند و این کاملا اشتباه است.
۳) تعویض یک ملک با چندملک: پدر خانواده معمولا زمانی که فرزندانش به مرحله ازدواج می‌رسند، تصمیم می‌گیرد خانه خود را فروخته و از محل ارزش آن برای خود و فرزندانش آپارتمان تهیه کند. این شیوه برای خانوارهایی رخ می‌دهد که ملک پدری بزرگی دارند، طوری‌که با فروش آن قادرند حداقل دو واحدمسکونی میان‌متراژ تهیه کنند.
به این گروه توصیه می‌شود هرگز به دلالان ملک قصدی را که از فروش ملک اول خود دارند به‌صورت صریح اعلام نکنند.
به عبارت ساده‌تر، اگر شما در ردیف سوم قرار دارید، هرگز به دلال نگویید قصد خرید همزمان دو یا چند واحدمسکونی با فروش ملک خود را دارید.
یادتان باشد هر کدام از واسطه‌های بازار مسکن در بهترین حالت بیشتر از یک آپارتمان قادر نیستند برای شما خرید کنند!
برای خرید هر آپارتمان، فقط از یک یا چند دلال بهره بگیرید و برای خرید آپارتمان بعدی از اکیپ تازه‌ای از دلالان کمک بخواهید.
4) تعویض ملک با غیرملک: گروهی هم در بازار تعویض حضور دارند که هدف آنها خلاصی از آپارتمان به هوای خرید یک خودرو وارداتی یا یک باغ یا باغچه در بیرون شهر است و البته معامله این گروه از حساسیت بالایی برخوردار نیست.
فقط شما جایز هستید بالا بفروشید
در بازار مسکن، گرانفروشی جایز نیست، اما برای دسته‌ای که قصد تعویض ملک با ملک را دارند بهتر است قیمت پیشنهادی فروش حدود 10 درصد بالاتر از آنچه دلال می‌گوید، تعیین شود.
تعیین بالای قیمت پیشنهادی فروش همینجوری هم در بازار مسکن رواج دارد، اما برای تعویض باید به‌گونه‌ای دیگر رعایت شود.
یادتان باشد در معامله مسکن همیشه جا برای تخفیف وجود دارد، در این حالت اگر مالک آپارتمانی که قصد تعویض آن با آپارتمان دیگر را دارد، برای قیمتی که تعیین کرده جای تخفیف نگذارد، مجبور خواهد بود عملا آپارتمان فروشی طرف مقابل را با گران‌تر خریداری کند، چون‌که طرف مقابل قطعا قیمت بالا تعیین کرده و جا برای تخفیف گذاشته بوده است!
شما را دوره نکنند!
دلالان ملک در میز مذاکره نهایی همیشه یک طرف را می‌گیرند و به حمایت از او می‌پردازند و طرف دیگر را رها می‌کنند.
در معاملاتی که خریدار و فروشنده عادی هستند -تعویضی در کار نیست- کاملا مشخص است که دلال از چه کسی حمایت می‌کند (!) اما در موضوع تعویض طریقه حمایت نامشخص است. لذا پیشنهاد می‌شود فارغ از جوسازی دلالان عمل کنید و مستقل تصمیم بگیرید. هر چند در بنگاه‌ها هستند دلالانی که توصیه‌ها و بازاریابی‌های آنها در مواردی به سود شما تمام می‌شود.
دلالان مسکن در توضیح این مدل معاملات می‌گویند: در بازار فقط کسانی که سابقه ملکی دارند؛ یعنی افرادی که در حال حاضر دارای حداقل یک واحدمسکونی هستند، با یکدیگر خرید و فروش انجام می‌دهند و گروه اصلی تقاضا؛ یعنی افرادی که برای اولین‌بار قصد دارند صاحب‌خانه شدن را تجربه کنند، به‌خاطر ضعف شدید قدرت خرید مسکن، از بازار محو شده‌اند! مالکان واحدهای مسکونی از آنجا که برای تعویض ملک خود به تامین پول نقد نیازی ندارند، به‌راحتی می‌توانند از بازار مسکن خرید کنند.
کسانی که در این روزها در قالب «تعویض» در بازار مسکن حضور دارند معمولا در یکی از چند دسته زیر خلاصه می‌شوند که برای هر گروه نکات مهمی باید مدنظر خریدار و فروشنده قرار بگیرد:
1) تعویض به قصد خرید آپارتمان بزرگتر: این گروه قصد دارد یکی از حساس‌ترین شکل خرید مسکن را انجام دهد. خرید آپارتمان بزرگتر مشروط است به فروش موفق آپارتمان کوچکتر فعلی!
کسانی که از این مدل استفاده می‌کنند باید بخشی از پول لازم برای خرید آپارتمان بزرگتر را به‌صورت نقد پرداخت کنند.
بهترین راه برای پیمایش توسط این گروه این است که: اول ارزش واقعی ملک کنونی به‌صورت دقیق تعیین یا برآورد شود تا برمبنای آن، منبع اصلی پول لازم برای خرید آپارتمان بزرگتر شناسایی شود. سپس حدود قیمت آپارتمان مدنظر برای خرید نیز از طریق جست‌وجو در بازار باید تعیین شود تا مشخص شود شخص باید چه میزان آورده نقدی جور کند.
این گروه حتما باید قبل از فروش آپارتمان کوچکتر، آپارتمان بزرگتر را پیدا کند و با فروشنده قولنامه امضاء کند تا خیالش از سقف پرداخت راحت شود و بعد از آن نسبت به فروش دارایی کنونی خود اقدام کند.
2) تعویض به قصد خرید آپارتمان کوچکتر: این گروه قصد دارد دقیقا عکس خرید گروه اول را انجام دهد، اما این الزاما به معنی حرکت خلاف جهت گروه اول نباید باشد.
کسانی که برای خرید آپارتمان کوچکتر اقدام می‌کنند معمولا در نظر دارند با پول باقی‌مانده از فروش ملک اول خود، در جایی دیگر سرمایه‌گذاری کنند.
این افراد غالبا دچار یک خطای استراتژیک می‌شوند، به این صورت که آپارتمان کوچکتر را گران‌تر از ارزش واقعی آن خریداری می‌کنند، چون در این حالت آنها به‌اندازه‌ای بیشتر از مدنظر فروشنده، موجودی دارند و ناخودآگاه اصراری برای گرفتن تخفیف یا جست‌وجوی کافی برای پیدا کردن آپارتمانی با کمترین قیمت انجام نمی‌دهند و این کاملا اشتباه است.
۳) تعویض یک ملک با چندملک: پدر خانواده معمولا زمانی که فرزندانش به مرحله ازدواج می‌رسند، تصمیم می‌گیرد خانه خود را فروخته و از محل ارزش آن برای خود و فرزندانش آپارتمان تهیه کند. این شیوه برای خانوارهایی رخ می‌دهد که ملک پدری بزرگی دارند، طوری‌که با فروش آن قادرند حداقل دو واحدمسکونی میان‌متراژ تهیه کنند.
به این گروه توصیه می‌شود هرگز به دلالان ملک قصدی را که از فروش ملک اول خود دارند به‌صورت صریح اعلام نکنند.
به عبارت ساده‌تر، اگر شما در ردیف سوم قرار دارید، هرگز به دلال نگویید قصد خرید همزمان دو یا چند واحدمسکونی با فروش ملک خود را دارید.
یادتان باشد هر کدام از واسطه‌های بازار مسکن در بهترین حالت بیشتر از یک آپارتمان قادر نیستند برای شما خرید کنند!
برای خرید هر آپارتمان، فقط از یک یا چند دلال بهره بگیرید و برای خرید آپارتمان بعدی از اکیپ تازه‌ای از دلالان کمک بخواهید.
4) تعویض ملک با غیرملک: گروهی هم در بازار تعویض حضور دارند که هدف آنها خلاصی از آپارتمان به هوای خرید یک خودرو وارداتی یا یک باغ یا باغچه در بیرون شهر است و البته معامله این گروه از حساسیت بالایی برخوردار نیست.
فقط شما جایز هستید بالا بفروشید
در بازار مسکن، گرانفروشی جایز نیست، اما برای دسته‌ای که قصد تعویض ملک با ملک را دارند بهتر است قیمت پیشنهادی فروش حدود 10 درصد بالاتر از آنچه دلال می‌گوید، تعیین شود.
تعیین بالای قیمت پیشنهادی فروش همینجوری هم در بازار مسکن رواج دارد، اما برای تعویض باید به‌گونه‌ای دیگر رعایت شود.
یادتان باشد در معامله مسکن همیشه جا برای تخفیف وجود دارد، در این حالت اگر مالک آپارتمانی که قصد تعویض آن با آپارتمان دیگر را دارد، برای قیمتی که تعیین کرده جای تخفیف نگذارد، مجبور خواهد بود عملا آپارتمان فروشی طرف مقابل را با گران‌تر خریداری کند، چون‌که طرف مقابل قطعا قیمت بالا تعیین کرده و جا برای تخفیف گذاشته بوده است!
شما را دوره نکنند!
دلالان ملک در میز مذاکره نهایی همیشه یک طرف را می‌گیرند و به حمایت از او می‌پردازند و طرف دیگر را رها می‌کنند.
در معاملاتی که خریدار و فروشنده عادی هستند -تعویضی در کار نیست- کاملا مشخص است که دلال از چه کسی حمایت می‌کند (!) اما در موضوع تعویض طریقه حمایت نامشخص است. لذا پیشنهاد می‌شود فارغ از جوسازی دلالان عمل کنید و مستقل تصمیم بگیرید. هر چند در بنگاه‌ها هستند دلالانی که توصیه‌ها و بازاریابی‌های آنها در مواردی به سود شما تمام می‌شود.
ارسال نظر