وضعیت پروژه های پیش فروش در چیتگر

در حال حاضر منطقه ۲۲ تهران به همراه منطقه ۵ به علت داشتن زمین و فضای ساخت آمار ساخت و ساز بالایی دارند...

 که در کنار پروژه های شخصی یا کم واحد پروژه هایی انبوه بصورت تعاونی ساز، ارگانی یا شخصی در حال اجرا هستند، در این مطلب به توضیحاتی پیرامون وضعیت پروژه های پیش فروش در چیتگر میپردازیم و انواع سازنده و مشارکت، شرایط فروش و هر آنچه که باید قبل از خرید از آنها بدانید میپردازیم.

 

شکل پیش فروش در منطقه ۲۲

شکل پیش فروش در منطقه ۲۲ تهران محدوده چیتگر با مناطق دیگر کمی متفاوت است و علت آن نیز این میباشد که عمده زمین های این منطقه متعلق به ارگانهای نظامی میباشد که در زمان جنگ تحمیلی برای استفاده به آنها واگذار شده است و پس از جنگ نیز تبدیل به پادگان شد . بعد از اینکه نیاز تهران به فضای سبز احساس شد طرح تبدیل این منطقه به فضای سبز و امکانات رفاحی کلید خورد و به طبع ساخت و ساز واحدهای مسکونی نیز در آن شروع شد .

از آنجایی که یکی از مهمترین نیازهایی که ارگانهای نظامی برای تامین آن برای کارکنان خود در اولویت قرار میدهند تامین نیاز به مسکن است پس در نتیجه زمین های این منطقه از استفاده نظامی خارج شده و به تعاونی های مربوط به نهادها واگذار شد تا در آن برای اعضای خود ساخت و ساز انجام دهند . از این رو بیشتر پروژه های پیش فروش چیتگر تعاونی ساز هستند اما همه ی تعاونی ها نیز دولتی نیستند که در ادامه به آن بیشتر میپردازیم .

پروژه های تعاونی ساز در چیتگر

معنی و مفهوم تعاونی این است که عده ای برای خرید زمین ، عملیات ساخت ، تکمیل و اخذ سند در پایان کار اقدام میکنند و تعداد آنها میتواند تا هزاران نفر نیز باشد. آنها از بین خود عده ای امین را به مدیریت تعاونی انتخاب کرده و وظیفه مدیریت سرمایه و عملیات ساخت را به آنها میسپارند . در تعاونی های شکل گرفته دولتی اعضای اصلی همان کارکنان هستند اما در این بین تعاونی هایی بصورت شخصی نیز تاسیس شده اند.

علت تاسیس تعاونی های خصوصی این است که بر طبق قانون پیش فروش یک واحد مسکونی تنها زمانی وجه قانون دارد که ۳۰ درصد پروژه بصورت فیزیکی انجام شده باشد اما اگر شخص یا شرکتی بخواهد قبل از این مرحله اقدام به پیش فروش کند باید تعاونی تاسیس کرده و عضو گیری نماید و در قالب تعاونی اقدام به جذب سرمایه کند.

پیش فروش تعاونی چقدر معتبر است ؟

توجه داشته باشید اعتبار یک تعاونی را مانند یک شرکت یا شخص باید در نظر بگیرید. معمولا تعاونی هایی که ریشه دولتی دارند شکل اداری تر و شفاف تری دارند و علت تشکیل آنها نیز این است که زمینی از سوی ارگان به اعضای آن واگذار شده ولیکن قدرت ساخت آنرا نداشته اند. در این حالت اقدام به تاسیس تعاونی برای مشارکت با پیمانکار بیرونی یا جذب سرمایه از عموم مردم برای پیشبرد عملیات ساخت و ساز میکنند.

هرگاه تعاونی های دولتی اقدام به تامین سرمایه کرده اند که خود پروژه را پیش ببرند در نهایت بعد از مدتی با مشاهده مشکلات بسیار به علت زیاد بودن تعداد اعضا چه از نظر تامین به وقت سرمایه و واریز اقساط و چه مدیریت پروژه به سمت مشارکت پیش رفته اند زیرا بطور کلی پیشبرد یک پروژه انبوه با صدها و هزاران عضو در قالب تعاونی بسیار مشکل است.

در این بین تعاونی های خصوصی نیز تشکیل شده اند که برخی از آنها همان شرکت یا سازنده های خصوصی هستند که به دلیل قانونی کردن پیش فروش اقدام به تاسیس تعاونی کرده اند که یا زمین را خریده اند یا در عملیات ساخت قرار دارند و برای جذب سرمایه اقدام به عضو گیری مینمایند که نمونه ای از این سازه ها پروژه ستین میباشد .

اما در این بین تعاونی هایی نیز وجود دارند که اصلا سرمایه گذار نیستند ! آنها شاید با پولی اندک یک زمین را مبایعه نامه میکنند و برای پیشبرد عملیات ساخت اقدام به عضو گیری میکنند اما هیچ پشتوانه مالی از خود ندارند و حتی سابقه ای نیز در اجرا بنام آنها وجود ندارد. حتی شفافیتی نیز در اجرای پروژه و تعهدات آنها وجود ندارد که این موردی است که میبایست هنگام سرمایه گذاری در آنها احتیاط کنید .

به دنبال شرایط آسان نباشید

این جمله را به خاطر بسپارید که برای خرید هر چیزی باید واقعیت ها را نیز بررسی کنید نه شرایط مطلوب برای خود. به عنوان مثال اگر شما قصد خرید خانه ای دارید و یک شرکت ، تعاونی یا شخص شرایط فروش کاملا شناور و مطلوب شما ارائه میدهد و هر حالتی که شما بخواهید با شما راه بیاید باید به آن شک کنید . اگر سازنده واقعا قصد اتمام پروژه در زمان مشخصی را دارد پس برنامه ریزی برای تامین مالی نیز بصورت دقیق باید انجام دهد.

اما اگر سایتهای آگهی املاک را مشاهده نمایید بسیاری از آگهی ها را مشاهده میکنید که با تیترهایی همچون با 300 میلیون تومان خانه دار شوید، با 400 میلیون پیش پرداخت و اقساط 48 ماهه در برج خانه بخرید و ....

اگر با آنها تماس بگیرید به شما جدولی نشان میدهند که قیمت تمام شده یک واحد مسکونی 60 متری در منطقه 22 را یک میلیارد تومان نشان میدهد اما ایا به نظر خودتان این قیمت در تهران آن هم در برج منطقی است ؟ یکی از مواردی که به شما نخواهند گفت علی الحساب بودن قیمت ها میباشد و اگر هم بگویند مشخص نیست که هر آنچه که باید در موردش بدانید را به شما ارائه دهند پس بدانید هر شرایط آسانی مطلوب نیست.

کدام سازنده را انتخاب کنیم ؟

در واقع اینکه پولتان را به کدام شرکت، شخص یا تعاونی بسپارید نیازمند بررسی شما از شرایط سازنده است. اگر مبلغی که در دست دارید بالا باشد میتوانید پروژه هایی را انتخاب کنید که بصورت قطعی پیش فروش میشوند زیرا در این نوع پروژه ها قیمت دیگر تغییری نمیکند و پروژه در مرحله ای قانونی برای پیش فروش قرار دارد که بر طبق قانون هر چیزی که باعث تغییر قیمت میشود نیز باید در قرارداد ذکر شود.

البته قطعی بودن قیمت دلیل بر معتبر بودن آن نمیباشد بررسی رزومه و علت پیش فروش یکی از مهمترین دلایل است. گاهی اوقات یک سازنده چندین پروژه را همزمان شروع میکند و برای تامین سرمایه اقدام به پیش فروش میکند و گاهی هم 1 پروژه وجود دارد و سرمایه کافی برای ساخت آن وجود ندارد در نهایت انتخاب سازنده بستگی به تحقیقات و نتیجه گیری شما دارد.

در مورد تعاونی یا شرکت های سازنده خصوصی بررسی رزومه مهمترین کاری است که میتوانید انجام دهید . اگر تعاونی دارای سابقه نمیباشد اما هنگام معرفی و پیش فروش پروژه زمین را خریداری کرده، جواز ساخت دریافت شده و گودبرداری یا اسکلت را شروع کرده است نشان دهنده توان مالی آن تعاونی میباشد حتی اگر تازه تاسیس است.

اما اگر یک تعاونی مانند پروژه رومنس حکیم اقدام به پذیره نویسی کرده ولیکن در مرحله تغییر کاربری زمین قرار دارد ممکن است زمان زیادی برای اخذ جواز سپری شود و این را شما باید از ابتدا بدانید و در نظر داشته باشید .

مدارک و اسناد را روئیت کنید

حال وقت آن است که کمی از نگرانی شما کم کنیم . اگر به دنبال پیش خرید هستید کافیست چند نکته را رعایت کنید تا سرتان کلاه نرود و هر ادعایی را بدون مدرک قبول نکنید حتی اگر تبلیغات پروژه یا سازنده اینقدر زیاد باشد که حتی به فکر شما خطور نکند خیلی از موارد میتواند واقعی نباشد

• مدارک زمین را روئیت کنید اینکه مبایعه نامه شده ، تحویل گرفته شده یا مالکیت کامل دارد

• کاربری زمین را بررسی کنید ممکن است کاربری غیر مسکونی باشد و در حال تلاش در شهرداری برای تغییر کاربری باشد

• اگر ادعای داشتن وام شده مدارک بانکی آنرا روئیت کنید اینکه میتواند در آینده وام داشته باشد را ملاک خرید قرار ندهید

• سرمایه شرکت / تعاونی و پشتوانه آنرا بررسی نمایید

• به علی الحساب یا قطعی بودن قیمت توجه فرمائید

• در جدول پرداخت پروژه های پیش فروش مبالغی همچون امتیاز یا حق کارگزاری وجود دارد که جزو پرداختی های شما به حساب نمی آید و در واقع کمیسیون فروشنده است به جزئیات مبالغ واریزی خود دقت کنید که بابت چیست ( زمین و تراکم، هزینه ساخت، کارگزاری یا حق امتیاز و ... )

• مبالغی که جهت زمین و تراکم واریز مینمایید قاعدتا نباید شامل افزایش هزینه شود و یا عالی الحساب باشد قیمت ساخت است که معمولا علی الحساب میباشد  این را در واریزی های خود تفکیک کرده و بدانید چه مبلغی بابت چه پرداخت میکنید .

نتیجه گیری

سعی ما در این مطلب روشن کردن جوانب مختلفی از وضعیت پروژه های پیش فروش در چیتگر بوده که در هنگام سرمایه گذاری در آنها باید بدان دقت کنید و علت بررسی ما در این منطقه نیز زیاد بودن ساخت و ساز در این منطقه به دلیل داشتن فضای ساخت و شهرسازی جدید میباشد که باعث شده طرح های متنوعی از پیش فروش در آن ارائه شود و پیشنهاد کلی ما این است که قبل از هرگونه خرید تحقیقات لازم را به عمل بیاورید.