تدابیر شورای‌شهر تهران برای بازار ساخت‌وساز تشریح شد
نوسازی «مشوق‌ها» در بافت‌فرسوده
گروه مسکن بهشاد بهرامی: دامنه مشوقهای ریالی برای ساخت‌وساز در نقاط فرسوده و کلنگی شهر تهران براساس طرح‌های از پیش مطالعه‌شده اعضای جدید شورای‌شهر، قرار است با شیوه متفاوت افزایش پیدا کند. در حال حاضر آنچه از طرف شهرداری در قالب تسهیلات تشویقی به سازنده‌ها و بسازوبفروش‌های فعال در بافت‌فرسوده تعلق می‌گیرد، عبارت است از: تخفیف ۱۰۰درصدی در هزینه عوارض ساخت‌و‌تراکم و همچنین ارائه مجوز یک‌طبقه اضافه در این مناطق که طبق آمار حجم نوسازی طی یک‌سال گذشته، ظاهرا جذابیت این تسهیلات با توجه به افت میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌ها در بافت‌فرسوده، کاهش پیدا کرده است.
هر چند مشوقهای موجود برای نوسازی، هزینه ساخت را کاهش می‌دهد، اما سود قابل‌توجهی که هم‌اکنون سازنده‌ها در مناطق شمالی شهر تهران از فروش یک واحدمسکونی تازه‌ساز کسب می‌کنند در مقابل فاصله کم بین قیمت تمام‌شده و قیمت فروش یک واحد نوسازی‌شده در جنوب شهر، ارزش‌اقتصادی این مشوق‌ها را پایین آورده است. به همین منظور، یک عضو جدید کمیسیون عمران شورای‌شهر، در نظر دارد بین سرمایه‌گذاری در شمال تهران و نوسازی در جنوب، یک نوع ارتباط مالی برای شخص سرمایه‌گذار به وجود بیاورد تا به ازای درصدی مشخص از ساخت‌وساز در مناطق مرغوب تهران، در بافت‌فرسوده نیز نوسازی صورت بگیرد. اقبال شاکری در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: شهرداری‌تهران در صورت تصویب طرح مدنظر، به سازنده‌هایی که بخشی از سرمایه‌گذاری‌شان را به بافت‌فرسوده اختصاص دهند، تسهیلاتی را به پروژه‌های آتی این افراد خواهد داد و این مدل باعث انتقال سرمایه‌‌های متمرکز شمال‌شهر به سمت نقاط فرسوده می‌شود.متن گفت‌وگو با اقبال شاکری را در زیر بخوانید:
رشد ناموزون اجاره بها و کاهش توان متقاضیان در خرید مسکن وضعیت کنونی بازار مسکن را در شهر تهران از چندین جنبه نابسامان کرده است. آیا شورای شهر چهارم با ترکیب جدید در کمیسیون عمران و کمیسیون شهرسازی شورا برنامه‌ای برای سر و سامان دادن به وضعیت بازار مسکن پیش‌بینی کرده است؟
یکی از نواقص اصلی این بازار مفقود شدن عامل اصلی نظارت بر چرخه ساخت‌وساز است. نظارت از طریق مقررات ملی ساختمان نیازمند همکاری و پیوستگی بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و سایر سازمان‌های مرتبط است که به نظر می‌رسد در این حوزه برای پیاده‌سازی قانون مقررات ملی ساختمان در چرخه مسوولیت‌ها، ابهامات سنگینی وجود دارد. البته اگر به عامل سر در گمی در بحث نظارت عامل سودآوری مسکن را هم اضافه کنیم کار پیچیده‌تر خواهد شد.
در بحث نظارت از سال گذشته تاکنون شهرداری تهران با تدوین و تصویب طرح تفصیلی جدید اقداماتی انجام داده است. آیا اجرای این طرح به بحث نظارت در بخش شهرسازی و معماری کمک نمی‌کند؟
در بخش شهرسازی و معماری طرح تفصیلی جدید تصویب و اجرایی شده است که به نظر می‌رسد زیرساخت معماری و قانونی مناسبی دارد. اما این تصویب و اجرای آن به تنهایی کافی نیست. بلکه یکی از کارهایی که شهرداری باید با همکاری شورای شهر تهران انجام دهد این است که مطمئن شود که اگر طرح تفصیلی در حال اجرا به اصلاح و بهبود نیاز دارد به موقع آن را انجام دهد. علاوه بر این می‌تواند نظام هوشمندی را برای ثبت آنی تخلفات طراحی کند تا اگر در اجرای طرح در هر نقطه از شهر تخلفی روی داد سامانه ثبت تخلف آن را ثبت و مسوولان به آن رسیدگی کنند.
یعنی حضور کمیسیون ماده ۱۰۰ به تنهایی برای رسیدگی به تخلفات کافی نیست؟
کار کمیسیون ماده ۱۰۰ فقط رسیدگی به تخلفات نیست. ضمن آنکه نمی‌تواند تخلفات را به صورت آنی و قبل از اتمام پروژه ثبت کند.
به عنوان مثال برای نظارت بیشتر باید تخلف یک پلاک در زمان ساخت وساز آن مشخص شود نه اینکه بعد از ساخت آن پلاک را بررسی کنیم که چند درصد جریمه برای آن باید محاسبه شود.
به همین دلیل به سیستمی نیاز داریم که اولا انحراف از برنامه را به سریع ترین شکل ممکن ثبت کند البته این کار نیازمند اتوماسیون و سیستم هوشمند است که در لحظه بتوان آن تخلف را ثبت و به موقع به دست مسوولان در بخش‌های مختلف شهرداری و شورای شهر برسد. ثانیا با طراحی این سیستم بتوانیم نظارت بر اجرای طرح تفصیلی را به گونه‌ای ساماندهی کنیم که با وجود آن دیگر نظارت بر حسب ارجاع کار و پرونده نباشد بلکه بر حسب پایش و مانیتورینگ دائمی اعمال شود. این در حالی است که در حال حاضر تا زمانی که تخلفی گزارش داده نشود، بعید می‌دانم که مسوولان مربوطه، میزان تخلفات ساختمانی و درصد انحراف از طرح را پایش کنند.
به کمبود نظارت بر بخش اجرایی طرح تفصیلی اشاره کردید. بعد از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی مسوولان طرح تفصیلی عنوان کردند پس از این دیگر امکان خرید و فروش تراکم وجود ندارد. این در حالی است که در حال حاضر بحث داغ تراکم هنوز هم در بین بسازوبفروش‌ها به عنوان ابزار محرک ساخت‌وساز رونق دارد. آیا برای جلوگیری از خرید و فروش تراکم در بازارهای غیررسمی برنامه‌ای در شورای‌شهر دارید؟
این مورد از جمله موضوعاتی است که باید به آن رسیدگی شود و قانون و مقررات محکمی برای آن اتخاذ شود که صدور مجوز ساخت و تراکم به گونه‌ای متعادل و منطبق با نظام طرح تفصیلی دیده شود. جدا از خرید و فروش تراکم صدور مجوزهای بلندمرتبه در نقاطی نامناسب از شهر نیز از جمله مواردی است که در آینده‌ای نزدیک شهر را با مشکل مواجه خواهد کرد؛ چرا که برخی از بلندمرتبه سازی‌های کنونی در معابر نامتناسب ساخته می‌شود و در صورت وقوع یک حادثه طبیعی مانند زلزله دسترسی به این معابر با توجه به عدم تناسب بین عرض معبر و بلندی ساختمان تخریب شده امکان پذیر نخواهد بود.
بنابراین یکی دیگر از مکانیزم‌هایی که باید در دستور کار اولیه کمیسیون شهرسازی و معماری شهرداری تهران قرار گیرد این است که در طرح تفصیلی پیوست‌های مدیریت بحران اضافه شود و باید در مورد آن با سختگیری بیشتری رفتار کرد. در این خصوص هم توافقاتی انجام داده ایم .
برای تحریک نوسازی در بافت فرسوده چه برنامه‌ای در نظر دارید؟ آیا گمان می‌کنید ادامه سیاست‌هایی همچون فروش متری مسکن که سه سال پیش در شهرداری‌تهران اجرا شد موثر خواهد بود؟
در نظر داریم طرح‌های جدیدی را برای این بخش تدوین کنیم برای این امر هم با سازمان نوسازی صحبت شده است. به نظر می‌رسد باید بررسی کاملا کارشناسی روی بافت فرسوده انجام شود تا اتفاقاتی که برای طرح‌های قبلی نوسازی بافت مثل طرح فروش متری مسکن افتاد، تکرار نشود. پیش از اجرای طرح‌های جدید نیز باید به دو نکته توجه کنیم. ابتدا توجه به بافت فرهنگی، اجتماعی و زیستی مناطق فرسوده تهران است. نکته دوم نیز درگیر کردن منافع خود مالکان در اجرای طرح‌های سرمایه‌گذاری و نظارت بر اجرای طرح‌ها است. چون در گذشته برای اجرای طرح‌های نوسازی با انجام هزینه‌های زیاد زمین‌هایی را تملک کردیم که منجر به اجرای پروژه نشد، بلکه به محلی برای بزه‌های اجتماعی تبدیل شد یا چون طرحی کلان برای نوسازی زمین‌های تملک‌شده دیده نشده بود، نوسازی بازدهی زیادی نداشت. البته به نظر می‌رسد سازمان نوسازی هم متوجه این نکته شده است.
اجرای پروژه‌هایی با این ویژگی وسعت زیادی دارند. آیا شهرداری تهران به تنهایی از عهده اجرای آنها بر خواهد آمد؟
باید این موضوع را پذیرفت که به دلیل وسعت بافت فرسوده همه این موارد از دست شهرداری تهران بر نمی‌آید. در این مورد پیشنهاد می‌شود مناطق برخوردار و مرفه را که تمایل سرمایه‌گذاری در آنجا بالا است به نحوی با مناطقی که بافت‌های فرسوده سنگین دارند، درگیر کنیم.
به این شکل که برای شرکت‌هایی که در مناطق فرسوده همزمان با مناطق برخوردار پروژه‌ای را اجرایی می‌کنند امتیازات ویژه برای پروژه‌های آتی در نظر بگیریم تا انگیزه سرمایه‌گذاری در بافت نیز ایجاد شود. وگرنه باز مناطق برخوردار از امکانات گسترده تری برخوردار می‌شوند و مناطق دارای بافت فرسوده از تحقق اهداف خود باز می‌مانند. مشابه این طرح در بخش‌های دیگری مثل نیرو، مخابرات و راه نیز اجرایی شده است و پروژه‌ها را به صورت ترکیبی کار می‌کردند.
ارسال نظر