سرگردانی مسکن بر سر دو راهی

دنیای اقتصاد - بعد از تنها چند روز پویایی زود گذر در بنگاه‌های مسکن در روزهای بعد از انتخابات خرداد اکنون در شروع فصل تابستان به جای آنکه معاملات مسکن رونق طبیعی این فصل از سال را به خود بگیرد با شوک مسری بازارهای رقیب روبه‌رو شده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد متقاضیان خرید مسکن به علت سردرگمی منحنی قیمت مسکن در دو راهی کاهش یا ثبات، در تصمیمشان دچار ناپایداری شده‌اند. متقاضیان، انتظار «تخلیه ۱۰ درصدی حباب قیمت مسکن به تبعیت از ریزش سکه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن ترجیحا از بازار خرید نکنند. با همه این احوال، کارشناسان اقتصادی دو سناریو بر مبنای دو نظریه برای آینده میان مدت قیمت مسکن مطرح می‌کنند. در سناریوی اول با قبول رخداد اضافه پرش در قیمت مسکن طی سال ۹۱، برگشت قیمت ملک پایین‌تر از سطح مورد انتظار مطرح است و در سناریوی دوم که براساس نظریه رشد طبیعی قیمت در سال گذشته ترسیم شده، مسیر متفاوتی از سناریوی اول در نظر گرفته شده است. دلالان مسکن درباره رکود موجود از سه چالش در معاملات تابستانی سخن می‌گویند. بنگاه‌های املاک درپی حرکت جدید از طرف تقاضا، دوباره خلوت شد قیمت‌مسکن در دو راهی تغییر هم‌اکنون معاملات تابستانی با سه‌چالش عمده روبه‌رو است: «تعیین قیمت به شیوه زنجیره‌ای»، «خروج مجدد خریدار از بازار» و «اعلام بی‌طرفی مشاوران‌املاک» گروه مسکن- فرید قدیری: شکل‌وشمایل بازار مسکن بعد از تحولی که طی دو هفته بعد از پایان انتخابات ریاست‌جمهوری به خود دید، اکنون بار دیگر رنگ عوض کرده و ظاهر آن به موقعیت روزهای پیش ‌از انتخابات تغییر وضعیت داده است. متقاضیان خرید مسکن در پی سردشدن حداقل ۱۰درجه‌ای دمای قیمت در بازارهای رقیب طی روزهای اخیر، انتظار «تخلیه ۱۰درصدی حباب قیمت مسکن به تبعیت از ریزش سکه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن، ترجیحا از بازار خرید نکنند. انتظار شکل‌گرفته در دسته خریداران مسکن دنباله همان تصوری است که در طول بهار۹۲ به یکباره در بازار تقویت شد و رکود معاملاتی را در این فصل به امید رونق در فصل بعد رقم زد. این دسته البته از شنبه بعد از انتخابات به‌تدریج داشت وارد بازار می‌شد تا از ثبات آنی ناشی از بهبود اولیه اوضاع سیاسی بهره‌برداری اقتصادی کند طوری که برگشت متقاضیان مسکن به پای میز معاملات در اواخر خرداد تا حدودی توسط مشاوران‌املاک هم احساس شد. اما با شروع فصل تابستان به جای آنکه معاملات رونق طبیعی این فصل از سال را به خود بگیرد، با شوک مسری بازارهای همجوار روبه‌رو شده است. مشاوران ‌املاک در تشریح آخرین وضعیت بازار طی یک هفته گذشته می‌گویند: بعد از تنها چندروز پویایی زودگذر در بنگاه‌های مسکن در پایان خرداد، شروع فصل طلایی نقل‌وانتقالات به بدشانسی برخورد کرده طوری که خریدار مسکن دوباره نایاب شده و عدم توازن بین وجود فایل‌ فروش و نبود فایل تقاضا، معاملات تابستانی را با خطر رکود مواجه کرده است. از سوی دیگر کارشناسان مسکن نیز در حال حاضر امید چندانی به بهبود دور موتور معاملات ندارند چون که از یک‌سو احتمال کاهش قیمت در این بازار را براساس تجربه‌ای که سال گذشته به دست آورده‌اند ضعیف ارزیابی می‌کنند و از سوی دیگر توان خریداران را به مراتب پایین‌تر از سطح فعلی قیمت‌ها می‌دانند. پارسال در شرایطی که سرتاسر سال به جز دوره‌ای کوتاه در زمستان، معاملات مسکن کم‌رمق بود و همه نقدینگی‌ها به بازارهایی غیر از ملک مهاجرت کرده بود، اما قیمت مسکن در تهران ۵۰درصد رشد کرد و حتی در فصل‌هایی از سال۹۱ نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه آن به ۷۰ درصد هم رسید. به همین خاطر، کارشناسان با استناد به وضعیت سال قبل، نسبت به چاره‌ساز شدن رکود، بر منحنی قیمت، کاملا تردید دارند. به این ترتیب تا زمانی که تکلیف مقصد جدید منحنی قیمت مسکن در دوراهی موجود - کاهش در حد آنچه اخیرا در برخی بازارها رخ داد یا تثبیت قیمت- روشن نشود، انقباض در معاملات همچنان پابرجا خواهد بود. در این میان دو سناریو بر مبنای دو نظریه کارشناسان اقتصادی برای آینده میان‌مدت قیمت مسکن قابل‌تصور است. در قالب سناریوی اول اگر بپذیریم منحنی قیمت مسکن در سال گذشته همسو با رشد قیمت برخی کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای از جمله ارز، دچار «اضافه‌پرش» شده است، در این صورت امسال احتمال دارد برگشت قیمت در برخی بازارها همچون سکه و دلار که از دو هفته گذشته شروع شده، سطح قیمت مسکن را تا حد قابل توجهی پایین بیاورد. اما سناریوی دوم که براساس نظریه رشد طبیعی قیمت مسکن در سال ۹۱ ترسیم شده است، مشروط به عدم‌ورود متغیر تازه به بازار مسکن، حالت تثبیت قیمت را برای آینده در نظر دارد. تشدید شرایط سخت به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی‌های انجام شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد: این بازار صرف‌نظر از انواع چالش‌هایی همچون رشد ناموزون قیمت یا احتکار و رشد تعداد خانه‌های خالی، با سه چالش تازه شناسایی‌شده روبه‌رو است. چالش اول، حاضر نشدن مشاوران‌املاک در نقش واقعی‌ «دلال» در برخورد با طرف فروش است. مشاوران‌املاک به محض مراجعه فروشنده و اعلام تقاضای او برای فروش یک واحد مسکونی، پیش‌از آنکه درباره مشخصات واحد، سوال کنند یک‌راست نظر مالک را بابت قیمت‌فروش جویا می‌شوند و هر نرخی را که او تعیین کند در فایل فروش آن واحد درج می‌کنند. این در حالی است که نقش دلال یا واسطه‌گر در بازار مسکن، نزدیک‌کردن خواسته‌های طرفین معامله به یکدیگر از طریق اعمال نفوذ بر شیوه قیمت‌گذاری طرف فروش است. وظیفه اصلی مشاوران‌املاک در جریان اجرای مسوولیت بازاریابی برای متقاضیان خرید و متقاضیان فروش، ابتدا کشف‌قیمت و سپس تنظیم آن در سطح بهینه و مابین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان ریالی خریدار است. اما این وظیفه در تعداد زیادی از بنگاه‌‌های املاک از ناحیه مشاوران‌املاک کم‌ سن‌وسال اصلا رعایت نمی‌شود طوری که در غیاب آن، چون که دو طرف معامله نمی‌توانند از بابت قیمت به نقطه‌اشتراک برسند، در نتیجه انجام معامله نیز اتفاق نمی‌افتد. برخی مشاوران‌املاک سالخورده در این‌باره معتقدند: مالکان آپارتمان‌های فروشی از مدل «تعیین زنجیره‌ای قیمت» استفاده می‌کنند به این صورت که هر فروشنده برحسب اینکه واحد جدید را با چه قیمتی قرار است خریداری کند و در واقع فروشنده بالادست او چه نرخی برای فروش تعیین کرده است، قیمت واحد خود را محاسبه و به دلال اعلام می‌کند. در این میان چنانچه در یک بنگاه با قیمت پیشنهادی فروشنده مخالفت کارشناسی صورت بگیرد و نظر دلال با توجه به شناخت او از سطح عرف قیمت‌های منطقه، رقم پایین‌تری باشد، فروشنده بدون قبول نرخ مدنظر بنگاه، به بنگاه مجاور مراجعه می‌کند و از آنجا که تعداد بنگا‌ه‌های املاک در هر محله‌ تهران زیاد از حد است، رقابت بین دلالان عملا به نفع فروشنده‌ها تمام می‌شود. به این ترتیب چالش اول که در واقع اعلام موضع بی‌طرفی مشاوران‌املاک در تعیین قیمت مسکن است به نوعی در بروز چالش دوم یعنی استفاده طرف فروش از مدل زنجیره‌ای برای تعیین قیمت، ریشه دارد. این وضعیت موجب شده قیمت آپارتمان‌های فروشی به جای آنکه براساس ارزش واقعی و منبعث از کیفیت و کمیت مصالح بکاررفته در آن، تعیین شود مطابق نیاز مالی فروشنده تعیین می‌شود. چالش سوم نیز رخداد اخیر در بازار است که به واسطه آن متقاضیان خرید از بازار خارج شد‌ه‌ا‌ند. در این شرایط تنها عاملی که می‌تواند به از سرگیری معاملات مسکن منجر شود، تغییر مسیر نوسان قیمت مسکن از حالت کنونی به شیب نزولی است.