گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سقوط جدید «فروش آپارتمان نوساز»؛ اختلاف قیمت «قدیمی‌‌‌سازها» و «کلیدنخوردهها» چقدر است؟
سقوط پرچم‌دارها در بازار مسکن
چرا سهم نوسازها از معاملات مسکن تهران در سال ۱۴۰۳به پایینترین میزان رسید؟
صدیقه نژادقربان: آپارتمان‌‌‌های «نوساز» در حال محوشدن از صحنه معاملات مسکن هستند و در مقابل، وزن «قدیمی‌‌‌سازهای شبه‌‌‌کلنگی» در بازار فروش به شکل معناداری و ناشی از دو علت، رو به افزایش گذاشته است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از ریزش و رویش سنی واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت حاکی است، تعداد فایل‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز کلیدنخورده به قدری کاهش پیدا کرده که در برخی محله‌‌‌ها، شمارش آنها کمتر از تعداد انگشتان دست است. در مقابل اما فایل‌‌‌های 20سال ساخت و بیشتر، در حجم قابل‌توجهی وجود دارد. این رفتار در سمت عرضه، درست در سمت تقاضای مسکن نیز قابل مشاهده و ردیابی است، به‌طوری که تقاضای حداقلی موجود در بازار معاملات مسکن طی ماه‌‌‌های اخیر، «خرید قدیمیساز» را به واحد کلیدنخورده ترجیح می‌‌‌دهد.
آمار رسمی نیز نتایج این تحقیق میدانی را تایید می‌‌‌کند؛ بهار امسال سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن در شهر تهران، سقوط تاریخی را تجربه کرد. سهم این واحدها به 27.5درصد رسیده است در حالی که اوایل دهه 90، واحدهای نوساز با سهم نزدیک به 60 درصدی از کل معاملات مسکن در پایتخت، «آپارتمان‌‌‌های پرچم‌دار» بازار بودند که هم اثر روی «قیمت فروش سایر واحدها» داشتند و هم وزن اصلی را به خود اختصاص داده بودند. این سهم در اواسط دهه 90 به حدود 53درصد رسید اما با شروع جهش قیمت مسکن و سپس جهش هزینه ساخت، «وزن نوسازها» کمتر و کمتر شد.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، در حال حاضر «نبود فایل نوساز» در بازار فروش ناشی از «رکود ساخت مسکن 5 سال گذشته است» که به شکل تدریجی اثر آن در کمبود فایل فروش خودنمایی می‌‌‌کند. محوشدن این فایل‌‌‌های پرچم‌دار همچنین می‌تواند به «خودداری گروهی از سازنده‌‌‌ها در عرضه واحدهای از قبل ساخته‌‌‌شده به بازار» تا زمان طبیعی‌‌‌شدن شرایط ساخت‌و‌ساز مربوط باشد. سازنده‌‌‌ها زمانی اقدام به فروش کلیدنخورده‌‌‌های خود می‌‌‌کنند که با منابع حاصل از فروش بتوانند، پروژه جدید تعریف کنند. اما در شرایط فعلی و با توجه به تورم زمین و تورم ساخت و رکود خرید مسکن، این شرایط برای آنها فراهم نیست.
این بررسی درباره رفتار مشابه سمت تقاضا - بی‌‌‌میلی به خرید نوساز- نیز حاکی است، تقاضای حداقلی خرید آپارتمان به‌خاطر «اختلاف چشمگیر قیمت نوساز و قدیمیساز» و همچنین «فراوانی نسبی واحدهای سالخورده» به سمت این گروه سنی آپارتمان شیفت کرده است. براساس آمار رسمی، سهم واحدهای 20سال ساخت به بالا از کل معاملات مسکن شهر تهران از 5درصد در زمان قبل از عصر جهش قیمت مسکن به 21درصد در سال 1401 رسید و اکنون، این سهم به 24درصد افزایش یافته است که این هم «صعود تاریخی وزن قدیمی‌‌‌سازها» در کنار «سقوط تاریخی وزن نوسازها» به حساب می‌‌‌آید.
نبض قیمت نوساز و قدیمیساز
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نبض قیمت واحدهای نوساز و قدیمیساز در تهران حاکی است، مطابق وضعیت موجود فایل‌‌‌ها میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع آپارتمان نوساز کلیدنخورده در مناطق 22گانه شهر تهران و محله‌‌‌های منتخب، 95 میلیون و 400هزار تومان است. این رقم 10درصد بیشتر از میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران است. میانگین «قیمت پیشنهادی» قدیمی‌‌‌سازها نیز در حال حاضر در بازار مسکن شهر تهران مترمربعی 71 میلیون تومان برآورد می‌‌‌شود. به این ترتیب، فاصله بین سطح قیمت نوساز و قدیمیساز بالای 30درصد است که خود عاملی برای میل تقاضا به خرید واحدهای با عمربنای 20 تا 25 سال محسوب می‌‌‌شود. سطح قیمت قدیمی‌‌‌سازها در عین حال حدود 20درصد کمتر از قیمت میانگین شهر است.
نکته معناداری که در تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار نوسازها شناسایی شد، تغییر کاهشی سطح قیمت این گروه سنی از واحدها طی دو ماه گذشته است. این کاهش در «قیمت پیشنهادی» در شرایطی رخ داده که هزینه تولید و ساخت مسکن افت پیدا نکرده است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن درباره این موضوع اعلام کردند، سازنده‌‌‌هایی که در شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی، توان لازم برای تعریف پروژه جدید را دارند، برای شکستن رکورد خرید نوساز، تغییرات کاهشی در قیمت ایجاد می‌‌‌کنند تا بتوانند بفروشند. در بازار خرید و فروش نوساز، به‌رغم رکود عرضه فایل، رکود در سمت تقاضا اما سنگین‌‌‌تر اعلام شده است.
رابطه معنادار سقوط نوساز و صعود تورم مسکن
روند تورم مسکن، تورم ساخت، تورم زمین و فروش نوسازها در نمودار گزارش، به تصویر کشیده شده است. از سال 96 به بعد، بازار ملک شاهد نوسانات شدید قیمت مسکن، هزینه ساخت و قیمت زمین به عنوان سه متغیر کلیدی اثرگذار بر نبض ساخت و فروش واحد نوساز بود. اما به‌رغم این افت و خیزها، «بازار معاملات ملک شاهد گذار تدریجی و پایدار از آپارتمان‌‌‌های نوساز» بوده است. به بیان دیگر، اگر‌چه در برخی مقاطع طی سالهای اخیر، سرعت افزایش قیمت زمین و مسکن و همچنین هزینه ساخت، کاهش پیدا کرده اما «تداوم همین تورم‌‌‌ها در بازار ملک»، از یکسو «عرضه نوساز» را کاهش داده و از سوی دیگر از «فروش نوسازها» کاسته است. سقوط امروز بازار نوسازها در معاملات مسکن برآیند «کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت» و «نخریدن نوساز به‌خاطر قیمت نوسازها» است.
