استان معین بازار املاک پایتخت چه وضعیتی دارد؟ گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ۷ رخداد ملکی در کرج
بازار مسکن سردتر از تهران
ضلع سوم بازار املاک کرج از «توقف موتور بیرونی تورم مسکن» خبر می‌دهد اما درباره «موتور درونی» نگران است؛ سطح بالای تورم ساخت مانع کاهش قیمت تمامشده مسکن است
صدیقه نژادقربان: روند بازار مسکن در استان مجاور تهران با آنچه در ماه‌‌‌های اخیر برای املاک پایتخت رقم خورد، «هم‌‌‌جهت» است اما از بابت «شدت تغییرات» تفاوت دارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت معاملات مسکن در کرج -مرکز استان البرز- و همچنین تغییرات قیمت آپارتمان حاکی است، این کلان‌شهر همسایه پایتخت طی ماه‌‌‌های اخیر با 7 رخداد ملکی روبه‌رو شده است که یکی از مهم‌ترین آنها، «رشد محدود قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال تا مرداد و همچنین ثبات نسبی در یکی دو ماه گذشته» است.
میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی بر اساس قیمت فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های کرج در حال حاضر 48 میلیون تومان است. این سطح قیمت نسبت به ابتدای امسال 14درصد افزایش از خود نشان می‌دهد که در مقایسه با تورم مسکن در تهران در همین بازه زمانی که 32درصد بوده، از «سرعت آهسته رشد قیمت» حکایت دارد. البته به این نکته باید توجه داشت، آمار رسمی از معاملات مسکن کرج و در مجموع کل کشور توسط مرکز آمار چند سالی ارائه نمی‌شود، از این رو ملاک و معیار «دنیای‌اقتصاد» در سنجش قیمت بازار ملک کرج، تنها محدود به فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های کرج است. این آمارها نشان می‌دهد، رکود خرید مسکن در کرج نیز برقرار است اما در آنجا، تقاضای مصرفی تا حدودی بیشتر از تهران در بازار معاملات حضور دارند. اما از بابت «خروج موقتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملکی»، وضعیتی مشابه پایتخت دارد.
کرج به نوعی منطقه معین بازار مسکن محسوب می‌شود از این بابت که «وقتی تقاضای خرید آپارتمان در پایتخت قدرت خرید را از دست می‌دهد، بازار مسکن کرج و حومه آن را تحت نظر می‌گیرد. بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌‌های جدید در سال‌های اخیر به البرز مهاجرت کردند و یک دلیل عمده آن، هزینه تامین مسکن در پایتخت بود.» مشاوران املاک بازار مسکن کرج علت ثبات نسبی قیمت مسکن در تابستان را «خلاصی این بازار از اثر تورمی نوسانات ارز» عنوان می‌کنند اما در عین حال نسبت به «اثر تورمی رشد هزینه ساخت مسکن» هشدار می‌دهند. باتوجه به تغییرات قیمتی گسترده‌‌‌ای که در تهران طی یک‌سال گذشته اتفاق افتاده است، باید دید تحولات بازار مسکن پایتخت تاثیری بر دیگر کلان‌شهرهای ایران به‌‌‌ویژه کرج نیز گذاشته است؟ از این رو «دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگو با مریم قمی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج و عضو اتاق اصناف استان البرز وضعیت بازار مسکن کرج را بر اساس هفت رخداد ملکی مورد بررسی قرار داده است.
قمی به روند رکودی بودن بازار مسکن کرج مانند آنچه در سراسر کشور در حال اتفاق است اشاره دارد و وضعیت بازار مسکن را این‌گونه ارزیابی می‌کند: مسکن کرج نیز مانند بازار ملک در کل کشور، طی یکی دو سال اخیر روندی کاملا «رکودی» داشته است و همین رکود باعث شده تا قیمت‌های مسکن در حوزه کرج چندان افزایش نداشته باشد و «ثبات قیمتی» را تجربه کند. چرا که مردم رغبتی به خرید و فروش ملک نشان نمی‌‌‌دهند و خرید و فروش به‌‌‌ویژه از سمت تقاضای مصرفی بسیار کم است. از طرفی «قدرت انتخاب خریداران» به دلیل «کمبود فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار» کاهش پیدا کرده است.
در واقع، دو عامل «رکود بازار ملک» و «کمرنگ شدن نقش مشاوران املاک» منجر به عدم‌افزایش قیمت خرید و فروش مسکن در کرج شده است. در موضوع اجارهبها نیز با وجود اینکه استان البرز توانسته بود با اجرای طرح کنترل اجاره‌‌‌بهای مسکن رتبه دوم را به دست آورد، اما با فعالیت سامانه خودنویس، در حال حاضر قراردادها به شکل الکترونیکی انجام می‌‌‌شوند و مالکان هر نرخی را که بخواهند برای اجارهبها درنظر می‌‌‌گیرند و در واقع با این طرح نه‌تنها کنترلی بر روند اجارهبها وجود ندارد بلکه مشکلات افزایش اجارهبها بیشتر شده است. ما شاهد آن بوده‌‌‌ایم که در بعضی از قراردادهای جدید میزان اجارهبها تا 100درصد افزایش داشته است. علت اصلی آن را باید در کمرنگ شدن نقش مشاوران املاک دانست که دیگر رصدی بر میزان تعاملات بازار اجاره و به تبع بر روی میزان اجارهبها وجود ندارد. همچنین چون فایل‌‌‌های ارائه‌شده در سایت‌‌‌ها بسیار محدود است و مستاجران چندان قدرت انتخاب از میان فایل‌‌‌های متعدد را ندارند بالاجبار ترجیح می‌دهند با هر مبلغی که مالک اعلام کند قرارداد خود را تمدید کنند.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن بسیار کاهش یافته و در واقع در شرایط کنونی، تقریبا متوقف شده است، از طرفی تقاضای مصرفی نیز کاهش چشمگیری را تجربه کرده و به حداقل رسیده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج در ارزیابی خود از میزان تقاضا و شکل تقاضا در کرج بر این امر تاکید دارد که این شهر نیز مانند تهران با رکود سنگین خرید عمدتا از ناحیه تقاضای سرمایه‌‌‌ای مواجه شده و تقاضا بیشتر به سمت مصرفی پیش رفته و تقاضای سرمایه‌‌‌ای نسبت به مصرفی روندی کاهشی داشته است.
قمی بر اساس معاملات انجام‌شده در بازار ملک کرج معتقد است، ترجیح عمده متقاضیان این بوده که ملک‌‌‌های خود را معاوضه کنند و عمدتا در مناطق کم‌‌‌برخوردار مسکن اقدام به خرید آپارتمان بکنند که بیشتر شامل افرادی بوده که قصد جابه‌جایی مسکن خود را داشته‌‌‌اند. بیشتر متقاضیان به دنبال فایلی با متراژ بزرگ‌تر هستند. این یعنی اینکه عمده معاملات انجام‌شده در کرج، به شکل «تقاضای مصرفی» بوده و «تقاضای سرمایه‌‌‌ای» سهم کمتری را به خود اختصاص داده است.
باتوجه به شرایط رکودی که بازار ملک کرج در حال حاضر با آن مواجه است، باید دید چه سناریوهایی برای بازار مسکن این شهر مطرح است و نیازمند چه تغییراتی است که بتواند مسکن کرج را از رکود خارج کند. عضو اتاق اصناف استان البرز در پیش‌بینی خود از آینده مسکن کرج با توجه به شرایط موجود، به تغییرات اساسی در نظام سامانه‌‌‌های الکترونیکی حوزه مسکن و سیاستگذاری‌‌‌ها در جهت کاهش قیمت‌های ساخت‌وساز و تسهیل‌‌‌سازی اجاره مسکن برای افراد کم‌‌‌درآمد اشاره دارد. چرا که اثرپذیری بالای قیمت فروش از قیمت تمامشده، حذف واسطه‌‌‌ها از بازار اجاره و اثر سوء بر روی تورم اجاره مسکن، بازار مسکن کرج را تحت‌‌‌الشعاع خود درآورده که در صورت برطرف نشدن این موانع می‌تواند بر آینده این بازار تاثیرات منفی و سوئی بگذارد.
به نظر قمی، سامانه‌‌‌های متعددی که در حوزه مسکن مخصوصا سامانه خودنویس، در حال شکل‌‌‌گیری است مورد نقد و گلایه مشاوران املاک به‌‌‌عنوان ضلع سوم املاک کرج قرار گرفت، زیرا بدون هیچ بستر و زیرسازی و با نگاهی غیرکارشناسانه ایجاد شده است. دلیل اصلی شکل‌‌‌گیری این سامانه‌‌‌ها بیشتر بر اساس دیدگاه اشتباهی است که در بازار مسکن مطرح شده مبنی بر این نظر که، «مشاوران املاک» مسبب اصلی افزایش قیمت مسکن هستند، از این رو اقدام به کمرنگ کردن حوزه فعالیت آنها کرده‌‌‌اند. در حالی که علت اصلی افزایش قیمت ملک ربطی به واسطهگران بازار ملک ندارد، بلکه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان و آهن‌آلات و سایر فاکتورهایی برمی‌گردد که در ساختمان‌‌‌سازی همچون جواز ساخت و بیمه باعث افزایش قیمت تمامشده مسکن شده است؛ در نتیجه قیمت نهایی مسکن با افزایش چشمگیری مواجه می‌شود. بنابراین، با توجه به آنچه بازار مسکن تاکنون پشت سر گذاشته دو راه‌حل می‌تواند برای بازار مسکن وجود داشته باشد:
اول باید برای سازندگان شرایطی فراهم شود که سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز برایشان صرفه اقتصادی داشته باشد. در واقع باید طرح‌‌‌هایی اجرایی شود که قیمت ساخت کمتر از چیزی باشد که در حال حاضر وجود دارد، تا تولیدکننده مسکن بتواند وارد بازار شود. دوم مربوط به وضعیت مستاجران کم‌‌‌درآمد است که امکان اجاره مسکن برایشان فراهم نیست. از این رو، برای مستاجران، دولت باید شرایط عرضه مسکن استیجاری به شکل «عرضه حقوقی» یعنی در تیراژ بالا به بازار اجاره را فراهم کند تا متقاضیان کم‌‌‌درآمد به مدت یک تا دوسال در این خانه‌‌‌ها اسکان یابند و پس از آن با رسیدن به شرایط نرمال اقتصادی یعنی وام‌‌‌پذیر شدن، این گروه بتوانند شرایط خرید مسکن را پیدا کنند.
وی در پیش‌بینی خود از آینده بازار مسکن کرج به بازگشت نقش تسهیلگر مشاوران املاک اشاره دارد. پیشنهاد قمی درباره آینده مسکن کرج بدین‌گونه است که در درجه اول مردم برای خرید یا فروش مسکن خود باید بتوانند از طریق «واسطه» فایل‌‌‌های مناسب را پیدا کنند، چرا که افراد به تنهایی بدون داشتن مشاور متخصص در این حوزه احتمالا به نتیجه دلخواه خود نخواهند رسید. البته قبل از هر چیزی لازم است تا از طریق آموزش و به‌روزرسانی مشاوران املاک در جهت نیازهای روز بازار مسکن، نقش واسطه‌‌‌گری آنها را هدفمند کنند. این هدفمندی باعث می‌شود تا مشاوران املاک نقش واسطه‌‌‌گری را به‌‌‌خوبی ایفا کرده و به‌‌‌عنوان یک تسهیلگر برای مردم چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا عمل کنند. این تسهیلگری به متقاضیان مسکن کمک می‌کند تا هرکس با هر قدرت خریدی در شهرستان بتواند فایل‌‌‌های ارائه شده مسکن مورد نظر خود را تهیه کند.
اما بیش از هرچیزی باید «امنیت شغلی» مشاوران املاک تضمین شود و برخی سیاستگذاری‌‌‌ها این امنیت شغلی را به خطر می‌‌‌اندازد. زمانی که امنیت شغلی مشاوران املاک در خطر باشد، معادله عرضه و تقاضا در بازار ملک به هم می‌‌‌خورد، زیرا فایلی را به بازار ارائه نمی‌‌‌دهند. از طرفی باتوجه به اینکه اعتماد به اپلیکیشن‌‌‌ها نیز تنها تا حدودی امکان‌پذیر است و مردم برای خرید و فروش ملک به یک راهنما نیاز دارند تا به عنوان مشاور تسهیلگر معاملات آنها باشد، مانند آنچه در حوزه‌‌‌های مختلف اقتصادی وجود دارد و در تمام حوزه‌‌‌ها مشاورانی برای ارائه خدمات و تسهیل‌‌‌سازی فعالیت می‌کنند این باید در بازار ملک نیز وجود داشته باشد.
ارزیابی ضلع سوم املاک کرج از مسکن
«دنیای‌اقتصاد» در ادامه بررسی‌‌‌های خود در گفت‌وگو با ضلع سوم املاک کرج یعنی همان واسطهگران بازار مسکن از مناطق مختلف کرج به ارزیابی میدانی از وضعیت کنونی این بازار در کرج پرداخته است که بر اساس آن مشاوران املاک بازار مسکن راه نجات این بازار از وضعیت موجود را خلاصی از اثرات تورمی نوسانات ارزی برآورد می‌کنند. عمده واسطهگران در ارزیابی خود از وضعیت بازار مسکن کرج معتقد بودند، افزایش قیمتی نسبت به سال گذشته به شکل محسوسی اتفاق نیفتاده و بسیار محدود بوده است و حتی برخی معتقد به ثبات قیمت در این بازه زمانی هستند. دلیل آن را هم می‌توان در رکود بیش از حد بازار به دلیل نوسانات ارزی دانست که عرضه‌‌‌کنندگان آپارتمان حتی حاضر به کاهش قیمت پایین‌‌‌تر از قیمت بازار هستند تا ملک به فروش برسد. نوسانات نرخ دلار و روند کاهشی آن یکی از مهم‌ترین دلایلی است که واسطهگران بازار ملک کرج عنوان می‌کنند. البته عده بسیار کمی از واسطه‌‌‌ها نیز بر افزایش قیمت مسکن طی یک‌سال گذشته تا حدود 30درصد تاکید دارند، اما روند رکودی بازار باعث شده که میزان تقاضا به حداقل برسد. همان‌طور که سمت عرضه هم چندان تعریفی ندارد.
اکثر قریب به اتفاق واسطهگران بازار املاک کرج نیز بر کاهش حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به نسبت مصرفی و پیشی گرفتن شکل تقاضای مصرفی در مقایسه با تقاضای سرمایه‌‌‌ای تاکید داشتند و در مقابل، عده کمی از واسطه‌‌‌های ملکی از وجود تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن کرج خبر می‌دهند. در واقع تنها سازنده‌‌‌ها و آنهایی که نقدینگی حجیم دارند، خریدهای بزرگ ملکی انجام می‌دهند. با این حال، تقاضای مصرفی بسیار کم است. اکثر مشاوران املاک بر این عقیده هستند که در حال حاضر از حداقل متقاضیانی که در بازار وجود دارد، عمدتا مصرفی بوده و تقاضای سرمایه‌‌‌ای در کمترین میزان خود قرار دارد.
