تورم‌زدایی از اجاره‌بها؛ چگونه؟

پادزهر اجاره‌نشینی

دنیای اقتصاد : درمان «تورم بالای اجاره مسکن» از نگاه صاحب‌نظران، با دو نسخه فوری و بلندمدت، امکان‌پذیر است. نرخ رشد اجاره‌بهای کشوری در مقایسه با رشد سایر هزینه‌های خانوار، واگراتر شده و این گسل، «شرایط سخت» برای مستاجرها به‌وجود آورده است. یک راه مهار فشار اجاره‌بها، تبدیل «مسکن‌سازی دولتی» به «عرضه مسکن اجاره‌ای» است. اما پادزهر اصلی برای «بهبود شرایط اجاره‌نشینی»، رشد قدرت خرید از طریق کاهش تورم است. در این میان، افت جذابیت سفته‌بازی در بازارهای دارایی می‌تواند عایدی پایین اجاره‌داری را به‌صورت نسبی ارتقا دهد.

هاجر شادمانی : ورود سیاست بر زمین مانده «ساخت و عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای» به طرح خانه‌‌‌‌‌‌سازی دولت، به عنوان پادزهر اجاره‌‌‌نشینی معرفی شد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، با تشدید بحران در بازار اجاره، سیاستگذار بخش مسکن باید به فوریت افزایش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای را در اولویت برنامه‌‌‌های خود قرار دهد. در این میان، اختصاص بخشی از طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به ساخت و عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای با اجاره‌‌‌بهای در استطاعت اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها، به عنوان پادزهر اجاره‌‌‌نشینی، باید در اولویت قرار بگیرد. این در حالی است که با صعود تند اجاره‌‌‌بها، چرخش مسیر کاهش تورم اجاره به سمت افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها و همچنین ثبت رکورد تازه‌‌‌ای از فاصله ایجاد‌شده بین تورم اجاره و تورم عمومی در اردیبهشت امسال، هم‌‌‌اکنون شرایط برای مستاجرها بیش از پیش دشوارتر شده است. براساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر و در گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» در همین صفحه منتشر شد، شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل(اردیبهشت 1402)، 43درصد رشد کرد؛ تورم عمومی نقطه به نقطه در این ماه 31 درصد بود. تورم اجاره مسکن کشور در 1402 نیز 40 درصد گزارش شده بود. در حالی که در سال‌‌‌های میانه دهه 90 همواره تورم اجاره در سطوح پایین‌‌‌تری نسبت به تورم عمومی قرار داشت، بعد از کاهش فاصله این دو سطح تورمی از پاییز پارسال، هم‌‌‌اکنون نسبت تورم اجاره به تورم عمومی معکوس و در اردیبهشت ماه امسال براساس آمارهای رسمی، رکورد تاریخی 1.4 را به ثبت رساند و فاصله تورم اجاره با تورم عمومی به بالاترین حد از گذشته تاکنون رسید.

برآیند اظهارات سه صاحب‌نظر بخش مسکن درباره چرایی، تبعات و راهکارهای کاهش بحران در بازار اجاره نشان می‌دهد، ساخت و عرضه مسکن‌‌‌های استیجاری با نرخ‌‌‌های حمایتی به عنوان بخشی از طرح خانه‌‌‌سازی دولتی(ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور)، پادزهر اجاره‌‌‌نشینی است. غلامرضا سلامی، حجت‌اله میرزایی و فردین یزدانی، سه صاحب‌نظر بخش مسکن، در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، چهار علت مهم در بروز و تشدید بحران فعلی اجاره‌‌‌نشینی در کشور را تشریح کرده و در ادامه با هشدار نسبت به پیامدهای ادامه بحران در این بازار، راهکارهای بهبود شرایط را ارائه می‌‌‌دهند.

برآیند تحلیل این سه صاحب‌نظر بخش مسکن درباره چرایی تورم بالای اجاره مسکن، «انعکاس تدریجی و با تاخیر تورم مسکن سال‌‌‌های اخیر به بازار اجاره» را به عنوان دلیل اول این موضوع معرفی می‌‌‌کند. همچنین تورم بالایی که هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره مشاهده شده  و در آمارهای رسمی نیز اعلام می‌‌‌شود به نوعی ناشی از «انعکاس تورم عمومی بالاتر از 30 درصد سال‌‌‌های اخیر در بازار اجاره» است. از سوی دیگر «محدود شدن عرضه به بازار اجاره در نتیجه برخی سیاست‌‌‌های دستوری» و همچنین «کمبود شدید واحدهای مسکونی استیجاری با متراژ در استطاعت مستاجرها»، دو دلیل دیگری است که در صعود تند اجاره‌‌‌بهای مسکن در سال‌‌‌های اخیر و از جمله بهار امسال موثر بوده است.

اما پرسش اصلی «دنیای‌اقتصاد» درباره تبعات صعود تند اجاره‌‌‌بها و تشدید بحران اجاره‌‌‌نشینی در کشور، حقایق قابل تاملی را از شرایط پیش‌‌‌روی مستاجرها و بازار اجاره در صورت عدم‌چاره‌‌‌اندیشی درست برای مهار تورم اجاره به سیاستگذار مسکن گوشزد می‌‌‌کند.

جمع‌‌‌بندی اظهارات این سه صاحب‌نظر بخش مسکن نشان می‌‌‌دهد در صورت ادامه بحران اجاره‌‌‌نشینی و عدم‌مهار تورم‌‌‌های بالا در این بازار، تعداد خانوارهای زیرخط فقر افزایش خواهد یافت و جابه‌‌‌جایی‌‌‌های گسترده طبقات متوسط و سقوط آنها به دهک‌‌‌های پایین‌‌‌تر اقتصادی را به دنبال دارد. همچنین ادامه تورم بالا در بازار اجاره‌، به کاهش کیفیت آپارتمان‌‌‌های محل سکونت مستاجرها منجر خواهد شد. در نهایت، موج گسترده‌‌‌ای از جابه‌‌‌جایی مستاجرها از مناطق و محله‌‌‌های مرغوب‌‌‌تر به محله‌‌‌های پایین‌‌‌تر و سپس مناطق کم‌‌‌برخوردار شکل گرفته و در دهک‌‌‌های پایین درآمدی، منجر به گسترش مهاجرت به حومه و حتی افزایش تقاضا برای سکونت در سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی و حاشیه‌‌‌ای خواهد شد.

آنها اولویت قرار دادن ساخت و عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای با نرخ‌‌‌ حمایتی در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) را به عنوان راهکاری که می‌‌‌تواند شرایط را برای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها تا حدی قابل تحمل کند، معرفی می‌‌‌کنند. در وهله بعد لازم است اقدامات دیگری همچون اعمال سیاست‌‌‌هایی برای نزدیک شدن عایدی بازار اجاره به عایدی سایر بازارهای دارایی از طریق مهار تنش و کنترل سفته‌‌‌بازی در این بازارها به کار گرفته شود. از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها باید ترمیم و تقویت شود و در عین حال تورم عمومی و تورم مسکن کاهش یابد. با اولویت قرار دادن برنامه ساخت و عرضه مسکن استیجاری در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، نه‌تنها آن دسته از متقاضیان و مستاجرهایی که به دلیل ناتوانی از تامین سهم آورده نقدی برای طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، قادر به ورود به این طرح‌‌‌ها نیستند می‌‌‌توانند در واحدهای اجاره‌‌‌ای ساکن شوند بلکه برخی تجربیات تلخ طرح‌‌‌های قبل مانند فروش واحدهای حمایتی به دلیل تامین سایر هزینه‌‌‌های معیشتی خانوارهای کم‌‌‌درآمد، نیز رخ نخواهد داد.

سیاستگذاری معکوس خاتمه پیدا کند

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر بخش مسکن با انتقاد از سیاستگذاری معکوس در بازار اجاره، اقدامات دستوری در این بازار را نه‌تنها به نفع این بازار و مستاجرها نمی‌‌‌داند بلکه معتقد است این نوع سیاست‌‌‌ها، می‌‌‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای شود. به گفته وی، تعیین سقف دستوری افزایش اجاره‌‌‌بها در سال‌‌‌های اخیر باعث نگرانی برخی موجرها شده و بخشی از آنها را از ادامه اجاره‌‌‌داری منصرف کرد؛ این موضوع با تاثیر بر میزان عرضه مسکن استیجاری و کاهش آن، عملا شکاف عرضه  و تقاضا در این بازار را تشدید کرده و در نتیجه تورم‌‌‌های 40 درصدی را در این بازار رقم زد.

سلامی در تشریح چرایی ثبت تورم‌‌‌های بالا در بازار اجاره مسکن گفت: رشد اجاره‌‌‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن در 7 سال اخیر بطئی و کند بوده است؛ اثر تورم بالای مسکن که به دلیل جهش سال‌‌‌های اخیر در این بازار رخ داد هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره خود را نشان می‌‌‌دهد؛ ضمن آنکه علاوه بر تورم مسکن، تورم عمومی بالا نیز بر بازار اجاره منعکس شده و شرایط را برای مستاجرها دشوارتر از قبل کرده است.

او همچنین با بیان اینکه هم‌اکنون پرداخت اجاره‌‌‌بها از استطاعت گروه زیادی از خانوارهای مستاجر خارج شده است، افزود: اینکه هنوز برخی از گروه‌ها با شرایط فعلی در حال پرداخت اجاره‌بها هستند شبیه معجزه است. فشار اجاره‌‌‌نشینی از دهک‌‌‌های اول(1 تا 4) به دهک‌‌‌های بالاتر(6 و 7)، منتقل شده است. به گفته وی ادامه این شرایط می‌‌‌تواند منجر به گسترش فقر و سقوط خانوارها به دهک‌‌‌های پایین‌‌‌تر اقتصادی شود. وی با بیان اینکه هنوز عایدی بازار اجاره با فاصله قابل توجه از عایدی سایر بازارها کمتر است تاکید کرد: این فاصله باید با مهار سوداگری و سفته‌بازی در سایر بازارها، کاهش یابد. سلامی معتقد است: توقف سیاست‌‌‌های دستوری و تنبیهی، افزایش عرضه مسکن استیجاری از طریق اعمال سیاست‌‌‌های تشویقی و ورود سیاستگذار مسکن به ساخت و عرضه مسکن‌‌‌های اجاره‌‌‌ای با نرخ‌‌‌های حمایتی اقداماتی است که برای کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها و قابل تحمل شدن هزینه‌های اجاره‌‌‌نشینی برای مستاجرها ضروری است. او همچنین ترمیم و تقویت درآمد واقعی خانوارها را از دیگر سیاست‌‌‌های موثر در کاهش فشار اجاره‌‌‌نشینی برای مستاجرها عنوان کرد.

عرضه محدود متراژ‌‌‌های پرتقاضا

 حجت‌‌‌اله میرزایی، صاحب‌نظر بخش مسکن با اشاره به نقش تورم عمومی بالا در افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن، عرضه محدود متراژ‌‌‌های پرتقاضا و در استطاعت مستاجرها در بازار را یکی دیگر از دلایل صعود تند اجاره‌‌‌بها معرفی کرد.

به گفته وی، در نبود سیستم اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای، ساخت‌وسازهای مسکن در سازوکار بازار نیز عمدتا مطابق با الگوی غالب تقاضا و در استطاعت مستاجرها نیست و در حالی که بخش قابل توجهی از مستاجرها تقاضا و استطاعت سکونت در واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 70 مترمربع دارند اما عمده ساخت‌وسازهایی که از گذشته تاکنون انجام شده است مربوط به متراژهای بالاتر بوده است که پرداخت اجاره‌‌‌بهای آنها از توان بخش قابل توجهی از خانوارهای مستاجر خارج است. وی پیامد تورم بالا در بازار اجاره را افزایش سهم هزینه تامین مسکن به بیش از 70 درصد در سبد هزینه خانوارها به‌خصوص در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها عنوان کرد و افزود: معنای روشن‌‌‌تر این وضعیت بروز شرایط فقر گسترده‌‌‌تر و کاهش بیش از پیش سهم سایر هزینه‌‌‌ها در سبد هزینه خانوارها برای پرداخت اجاره‌‌‌بهاست.

اثر انعکاس تورم مسکن

 فردین یزدانی، صاحب‌نظر مسکن صعود تند اجاره‌‌‌بها در بهار امسال و ماه‌‌‌های اخیر را ناشی از اثر انعکاس تورم مسکن و جهش سال‌‌‌های قبل قیمت واحدهای مسکونی عنوان کرد و گفت: اثر تورم مسکن معمولا با تاخیر زمانی دو تا سه ساله خود را در بازار اجاره و در شکل صعود تند اجاره‌‌‌بها نشان می‌‌‌دهد تا جایی که نسبت‌‌‌ قیمت به اجاره‌‌‌بها به عددهای متعارف برگردد.

او همچنین اعلام کرد: پیامد این شرایط نه‌تنها منجر به کاهش سطح کیفی زندگی خانوارها به واسطه کاهش اجباری سهم پارامترهای هزینه‌‌‌بر در سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها خواهد شد که از سوی دیگر به کاهش کیفیت سکونت خانوارها در بازار اجاره نیز می‌‌‌انجامد. به واسطه استمرار تورم بالا در بازار اجاره، حجم گسترده جابه‌‌‌جایی از مناطق بالاتر به محله‌‌‌های ضعیف‌‌‌تر شهرها و در نهایت خروج اجباری گروهی از مستاجرها از درون شهرها به نواحی حاشیه‌‌‌ای  و حومه‌‌‌ای رقم می‌‌‌خورد. این شرایط در نهایت منجر به گسترش سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی و زیست حاشیه‌‌‌ای در این سکونتگاه‌‌‌ها خواهد شد. افت شاخص‌‌‌های استفاده از مسکن و سکونت دو خانوار در یک واحد مسکونی نیز از دیگر پیامدهای این شرایط است. این شرایط منجر به افزایش تراکم افراد در واحدهای مسکونی و کاهش سرانه زیربنای سکونتی افراد در خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای خواهد شد. توسعه بازار اجاره از طریق اجرای برنامه‌‌‌های ساخت و عرضه واحدهای استیجاری با نرخ‌‌‌های حمایتی راهکاری است که دولت‌‌‌ها می‌‌‌توانند برای کاهش بحران اجاره‌‌‌نشینی به کار بگیرند.