«دنیای‌اقتصاد» اختلاف جهت دو شاخص در «شامخ» مسکن را بررسی می‌کند؛ «ارز» عامل بود؟
معمای «انتظارات» ساختمانیها
در گزارش شامخ مربوط به ارزیابی سازندهها از وضعیت بازار ساخت‌وساز دی ماه و انتظار آنها از آینده فعالیتشان در ماه بعد که ابتدای بهمن ماه امسال منتشر شد، سازندهها در حالی به افزایش هزینه ساخت مسکن از ناحیه رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی اشاره کرده‌‌اند که از سوی دیگر، از نگاه آنها وضعیت بازار ساخت‌وساز در ادامه زمستان در مسیر بهبود قرار می‌گیرد. این تناقض یعنی انتظار بهبود شرایط در وضعیتی که هزینه ساخت افزایش یافته است به طرح یک سوال و معما منجر می‌شود. اینکه چرا در ماهی که سازندهها افزایش هزینه‌‌های ساخت و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده مسکن را روایت کرده‌‌اند، پیش‌بینی آنها از شرایط کسب‌وکارشان در آینده رو به بهبود حرکت کرده است؟
پاسخ سازندهها به این تناقض، نشان‌دهنده ردپای نوسان زمستانی ارز در ارزیابی کوتاهمدت سازندهها از شرایط پیش‌‌روی بازار مسکن و ساخت‌وساز است.
اتاق تعاون ایران هر ماه در گزارشی، با استناد به نتایج نظرسنجی از مدیران شرکت‌های ساختمانی، وضعیت یک ماه گذشته در بازار مسکن و ساخت‌وساز را از نگاه سازندهها، در قالب یک گزارش مکتوب، روایت می‌کند. این گزارش با عنوان طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان، معمولا در نیمه اول هر ماه منتشر می‌شود.
در این گزارش نه تنها شرایط کلی بازار ساخت‌وساز و مسکن در یک ماه گذشته با پرسش وضعیت اخیر چند آیتم مهم و موثر در وضعیت کسب و کار سازندهها مورد پرسش، سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرد که در عین حال، پیش‌بینی و انتظار سازندهها از وضعیت پیش‌‌روی بازار مسکن وساختمان هم ارائه می‌شود.
در تازه‌‌ترین گزارشی که در روزهای اخیر، در مورد وضعیت بازار ساخت‌وساز دی ماه و انتظار سازندهها از شرایط این بازار در بهمن ماه، منتشر شد، یک معمای مهم نهفته است. در حالی که هم «عدد شامخ کل» و هم «شاخص مربوط به قیمت خرید مواد اولیه و مصالح موردنیاز برای ساخت‌وساز» در وضعیت نامطلوبی قرار دارد و سازندهها افزایش هزینه ساخت، افزایش قیمت تمام شده و روند نامطلوب در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی در دی ماه را روایت کرده‌‌اند اما، عدد مربوط به شاخص انتظارات آنها در ارتباط با فعالیت‌‌های ساختمانی در ماه آینده، به میزان محسوسی بهبود یافته است. این موضوع یک تناقض آشکار در روایت سازندهها از وضعیت بازار ساخت‌وساز است. عدد شامخ کل در این گزارش، 49.45 و زیر عدد 50 است. در گزارش شامخ، اعداد کمتر از 50 روایتگر شرایط نامطلوب در موضوع مورد پرسش از سازنده‌‌هاست. عدد شامخ کل، برآیند وضعیت همه مولفه‌‌های مورد سنجش در این نظرسنجی از سازندهها را نشان می‌دهد و روایت‌‌کننده شرایط کلی بازار ساخت‌وساز بر اساس نظر آنهاست. عدد مربوط به شاخص قیمت خرید مواداولیه و لوازم موردنیاز ساخت مسکن از ناحیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز از 63 به مرز 70 رسیده است. همچنین عدد مربوط به شاخص هزینه تمام شده ساخت مسکن هم از 57 به مرز 60 رسیده است. در چنین شرایطی اما عدد مربوط به شاخص انتظارات سازندهها در ارتباط با فعالیت‌‌های شرکت در ماه بعد، از 51 در آذرماه به 57.14 در دی ماه رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد در همان ماهی که سازندهها افزایش هزینه ساخت مسکن را اعلام کرده‌‌اند اما شاخص انتظارات در مسیر بهبود تغییر جهت داده است.
علت تغییر جهت انتظارات
«دنیای‌اقتصاد» در گفت وگو با تعدادی از سازنده‌‌های فعال در بازار مسکن شهر تهران، علت این اختلاف جهت در شاخص‌‌های مربوط به گزارش شامخ را بررسی کرد.
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اظهارات این سازندهها نشان می‌دهد، علت اینکه به‌رغم وضعیت نامطلوب بازار ساخت‌وساز و همچنین افزایش هزینه‌‌های ساخت، سازنده‌‌های شرکت‌کننده در نظرسنجی شامخ، پیش‌بینی قرار گرفتن بازار در مسیر بهبود را ارائه کرده‌‌اند، مربوط به «افزایش قیمت دلار در زمستان امسال و اثرگذاری آن بر نبض معاملات مسکن» است. در دی ماه، به دنبال افزایش قیمت دلار و نوسان دلاری، بخشی از تقاضای منتظر در حاشیه بازار که در حال رصد شرایط بودند، با هدف خرید مسکن وارد بازار شدند. همین افزایش تقاضا برای خرید مسکن بعد از چند ماه رکود شدید معاملاتی، این امیدواری را در سازندهها ایجاد کرد که بتوانند بخشی از واحدهایی را که تمایل به فروش آنها دارند اما در ماه‌‌های اخیر موفق به فروش آن نشده‌‌اند، به خریدار عرضه کنند. بنابراین این تغییر جهت انتظارات سازندهها از وضعیت بازار در بهمن ماه، مربوط به پیش‌بینی فراهم شدن بستر فروش بخشی از آپارتمان‌‌ها به دنبال افزایش تقاضا در بازار زمستانی مسکن است. این افزایش تقاضا، در شرایطی که هزینه‌‌ها و قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش یافته است می‌تواند در وضعیت رکودی فعلی برخی از متقاضیان منتظر در حاشیه بازار را پای میز معامله بیاورد.
البته این سازندهها در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کردند که این پیش‌بینی و تغییر جهت انتظارات که شرکت‌های ساختمانی شرکت‌کننده در طرح شامخ به آن اشاره کرده‌‌اند، یک خوش‌بینی یا انتظار کوتاهمدت در بازار مسکن است. یعنی پیش‌بینی آنها از وضعیت بازار در بهمن ماه را روایت می‌کند. همان طور که در گزارش شامخ نیز آمده است، این پیش‌بینی مربوط به انتظار سازندهها از وضعیت کسب و کارشان در یک ماه پیش‌‌روست و می‌تواند پیش‌بینی‌‌ای موقتی محسوب شود. این در حالی است که همه بازیگران بازار ساخت‌وساز مسکن مطلع هستند که تداوم افزایش قیمت دلار هم شرایط را برای سازندهها و هم خریداران دشوارتر خواهد کرد. اما در کوتاهمدت این نوسان، افزایش تقاضا در بازار خرید آپارتمان را به همراه داشت. در صورت تداوم افزایش قیمت دلار، نه تنها هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته و سازندهها را از این ناحیه با دردسر مواجه می‌کند بلکه به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در بازار تقاضا، برای خریداران نیز مشکل‌‌ساز می‌شود و در نهایت رکود معاملاتی مسکن را عمیق‌‌تر می‌کند.
