متهم اصلی التهاب اجارهبها کیست؛ خارجیها یا ملاکان؟
آدرسغلط وزیر مسکن کانادا
وزن سنگین چندخانهایها در بازار املاک کانادا باعث «فشار تقاضای اجارهنشینی» شده است
اخیرا وزیر مسکن این کشور از برنامه‌‌‌ریزی برای «اعمال محدودیت در پذیرش دانشجوهای خارجی» با هدف «کنترل روند رشد اجارهبها و قیمت مسکن» خبر داد. این اعلامیه وزیر نشان می‌‌‌دهد، «مقصر یا متهم اصلی افزایش هزینه تامین مسکن» در کانادا، مهاجران هستند.
هر چند جمعیت مهاجر ساکن کانادا در یکسال اخیر بیش از آنچه هدف‌‌‌گذاری شده بود، افزایش پیدا کرده است اما «صفحه نمایشگر نبض بازار مسکن کانادا»، تصویری واقعی و البته متفاوت از «تحلیل وزیر مسکن این کشور» درباره «ریشه تورم اجاره» نشان می‌‌‌دهد.
در کانادا، «میل به سرمایه‌گذاری ملکی در بین شهروندان»، در سطح بالاتری در مقایسه با برخی دیگر از کشورها قرار دارد؛ چیزی شبیه چین. ۲۰ تا ۳۰درصد املاک مسکونی در این کشور، تحت مالکیت سرمایه‌گذاران است و همین موضوع سبب شده «نرخ مالکیت» که الزاما به معنای «هر خانوار یک خانه» نیست، در کانادا حدود ۶۷درصد است که یک واحد‌درصد بیشتر از آمریکا و ۲۰ واحد‌درصد بیشتر از آلمان قرار دارد.
وزن سنگین سرمایه‌گذاران ملکی در بازار مسکن کانادا هم به لحاظ تعداد خانه‌‌‌های تحت مالکیت و هم به لحاظ نرخ مالکیت، در عمل سهم دارایی ملکی در سبد دارایی‌‌‌های ساکنان این کشور را به ۷۷درصد رسانده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، «موتور اصلی تورم مسکن کانادا»، بیش از آنکه، «مهاجرت‌‌‌ها به این کشور» باشد، جریان ملاکی است.
تحلیل‌‌‌ها از این بازار می‌‌‌گوید، «خریدهای سرمایه‌‌‌ای خانه» در کانادا، عرضه برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را کاهش می‌‌‌دهد و باعث افزایش قیمت و سپس، شیفت اجباری تقاضای مصرفی به بازار اجاره می‌شود؛ اتفاقی که دست‌‌‌کم در یکسال گذشته رخ داده و باعث شده «هزینه اجاره مسکن» بیش از ۲۰درصد افزایش یابد.
در حال حاضر، روند رشد هزینه اجاره مسکن در کانادا همچنان با شیب مثبت در جریان است و «سهم هزینه اجاره از کل درآمد کاناداییها به ۴۲درصد افزایش پیدا کرده است» که مطابق «استاندارد هبیتات»، سقف سهم این هزینه باید ۳۰درصد باشد تا بازار مسکن با «فقر مسکن» روبه‌رو نشود.
در بین «مالکان سرمایه‌گذار در بازار مسکن کانادا»، سهم خارجیها زیر ۵درصد است که این خود بیانگر آن است که مهاجران، کارگردان اصلی التهاب مسکن کانادا نیستند.
تشدید نگرانی‌‌‌ها در بازار مسکن کانادا
شان فریزر، وزیر مسکن کانادا اخیرا در اظهارات خود عنوان کرده است که افزایش گسترده دانشجویان بین‌المللی در سالهای اخیر، بر بازار املاک این کشور فشار وارد کرده و ممکن است اعمال محدودیت‌‌‌هایی برای ویزا لازم باشد. فریزر که پیش از این وزیر مهاجرت کانادا بود، ماه گذشته طی چرخشی در کابینه به بخش مسکن منتقل شد. ترودو در واکنش به نتایج نظرسنجی‌‌‌هایی که نشان می‌‌‌داد به دلیل شدت گرفتن نگرانی‌‌‌ها از افزایش هزینههای زندگی، حزب لیبرال در میان رای‌‌‌دهندگان جوان محبوبیت خود را از دست داده است، وزیر مسکن جدیدی را معرفی کرد. با توجه به چالش‌‌‌های فعلی بازار مسکن در پی افزایش هزینههای وام مسکن و اجاره‌‌‌های کانادا، انتظار می‌‌‌رود از جمله دغدغه‌‌‌های اصلی دولت عملکرد وزارتخانه او باشد. بی‌‌‌بی‌‌‌سی در گزارشی به نقل از فریزر پرداخته است که ممکن است دولت کانادا موضوع ویزای دانشجویی بین‌المللی را در اولویت‌‌‌های خود قرار دهد و اشاره کرد که در‌‌‌حال حاضر سیستم جذب مهاجران نه هدفمند، بلکه کاملا براساس تقاضا تعریف شده است. داده‌‌‌های دولتی نشان می‌‌‌دهد که جمعیت دانشجویان بین‌المللی کانادا طی یک دهه گذشته رشد سه برابری داشته است، به طوری که از حدود 275هزار نفر در 2012 به 807هزار نفر در 2022 رسیده است.
کانادا اخیرا یکی از مقاصد اصلی «جمعیت مهاجر در جهان» شناخته شده است و در حالی که سال2022 حجم ورود خارجیها برای زندگی در کانادا به نزدیک نیم میلیون نفر رسید، دولت این کشور هدف‌‌‌گذاری جذب حداقل یک میلیون و 500هزار نفر مهاجر در سال را برای بازه زمانی تا 2025 در نظر گرفته است. مهاجران در نقش بازیکنان خارجی بازار مسکن، عمدتا وارد صف تقاضای اجاره میشوند و به همین خاطر در شرایطی که قیمت مسکن در یکسال گذشته تحت‌‌‌تاثیر افزایش نرخ بهره، رو به کاهش گذاشته، شیب رشد شاخص اجاره مسکن در کانادا همچنان رو به افزایش است.
طرح مالیاتی برای «پایان بی‌‌‌خانمانی»
اخیرا کارشناسان مسکن کانادا از جمله مایک موفات، از اندیشکده «اسمارت پراسپریتی» در اتاوا و تیم ریشتر، از اتحادیه کانادایی «پایان بی‌‌‌خانمانی» با همکاری یکدیگر گزارشی را منتشر کرده‌‌‌اند و در آن خواستار اجرای «استراتژی صنعتی» برای مقابله با افزایش قیمت اجاره در کانادا شدند. در میان ایده‌‌‌هایی که در این گزارش مطرح شده است، نویسندگان توصیه کرده‌‌‌اند که مالیات بر ساخت مسکن‌‌‌های اجاره‌‌‌ای جدید حذف شود و مالیات بر عایدی سرمایه در فروش پروژه‌‌‌های اجاره به تعویق بیفتد. در صورتی که دولت قادر به حذف مالیات‌‌‌ها نباشد بهتر است که درآمد حاصل شده در ساخت خانه‌‌‌های جدید برای اجاره‌‌‌کنندگان سرمایه‌گذاری شود.
بلومبرگ نیز با اشاره به این توصیه کارشناسی، به این موضوع اشاره می‌‌‌کند که به ترودو توصیه شده است تا با اجرایی ساختن «استراتژی صنعتی» نسبت به رفع کمبود مسکن در کانادا اقدام کند. با کمک ابزارهای تغییرات مالیاتی و تامین مالی در جهت ترغیب سازندگان، پیش‌بینی می‌شود کانادا بتواند حدود 2میلیون واحد اجاره‌‌‌ای جدید در مدت 7سال ایجاد کند. بر اساس گزارش جدید سیاستی مسکن، این کشور باید به طور موثر سرعت ساخت مسکن را سه برابر کند تا بتواند بحران مسکن را که با رشد سریع جمعیت تشدید می‌شود مدیریت کند. کمبود شدید آپارتمان‌‌‌های موجود در مکان‌‌‌هایی مانند تورنتو و ونکوور باعث سریعترین رشد اجارهبها در سال گذشته شد.
این همه درحالی است که داده‌‌‌های آمار کانادا از بازار املاک که توسط برنامه آمار مسکن کانادا (CHSP) منتشر شده است نشان می‌‌‌دهد که حداقل 20درصد از املاک مسکونی در ابتدای سال 2020 در هر یک از پنج استان مورد بررسی متعلق به سرمایه‌گذاران بوده است. سهم مالکیت سرمایه‌گذاران از 20درصد در انتاریو تا 5/ 31درصد در نوا اسکوشیا متغیر است. در انتاریو حدود 42درصد از واحدهای مجتمع‌‌‌های آپارتمانی تحت مالکیت سرمایه‌گذاران بوده است که بالاترین نرخ در سراسر کشور محسوب می‌شود.
در سالهای اخیر نگرانی‌‌‌های فزاینده‌‌‌ای در مورد نقش سرمایه‌گذاران املاک مسکونی در کانادا وجود داشته است. در حالی که سرمایه‌گذاران می‌توانند موجودی اجاره‌‌‌ای موردنیاز را تامین کنند اما از طرفی نوسانات قیمتی را تشدید میکنند و می‌توانند دسترسی به بازار مسکن را برای خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری میکنند محدود کنند. تازه‌ترین آمارها نیز گویای آن است که سرمایه‌گذاران در برخی استان‌‌‌ها تقریبا یک‌‌‌سوم کل مالکان را تشکیل می‌‌‌دهند. حدود 33درصد مالکان خانهها در استان بریتیش کلمبیا و 5/ 31درصد از صاحبان خانه در نیوبرانزویک متعلق به سرمایه‌گذاران بوده است. این داده‌‌‌ها همچنین نشان می‌‌‌دهند که مهاجران مستقر، کسانی که حداقل از سال 2010 در کانادا بوده‌‌‌اند، و ساکنان بالای 55 سال، نسبت به سهم آنها در جمعیت در هر پنج استان حضور بالایی دارند. با وجود اقلیت بودن در جمعیت بزرگسال، گروه سنی مسن‌‌‌تر اکثریت سرمایه‌گذاران مسکونی در هر استان را تشکیل می‌‌‌دهند که از پایین‌‌‌ترین سهم 57درصد در انتاریو تا بالاترین سهم 67درصد در نوا اسکوشیا متغیر است. در همین حال، کانادایی‌‌‌های زیر 35 سال با سهم کمتر از 9درصد به طور قابل‌توجهی سهم کمتری در میان سرمایه‌گذاران داشته‌‌‌اند.
باب دوگان، اقتصاددان ارشد در شرکت وام مسکن کانادا در مصاحبه‌‌‌ای با فایننشیال پست به اهمیت سرمایه‌گذاری اشاره می‌‌‌کند و معتقد است که تلاش برای بهبود مقرون به صرفه بودن مسکن با سیاست‌‌‌هایی مانند کنترل اجاره می‌تواند با کاهش اجارهبها بازده سرمایه‌گذاران را کاهش دهد و نتیجه معکوس داشته باشد. تحلیلگران ارشد گزارش نیز در میان کسانی هستند که معتقدند سرمایه‌گذارانی که املاک خود را اجاره می‌‌‌دهند به افزایش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای کمک میکنند. مدیر اجرایی و یکی از بنیان‌گذاران Precondo.ca که واحدهای پیش از ساخت را در منطقه تورنتو عرضه می‌‌‌کند نیز می‌‌‌گوید اگر سرمایه‌گذاران واحدها را خریداری نمی‌کردند، سازندگان به آستانه‌‌‌های فروش موردنیاز بانک نمی‌رسیدند تا بتوانند در واقع تامین مالی ساخت‌‌‌وساز را تضمین کنند.
مسکن اجتماعی نصف دیگر کشورها
گزارشی که در ژوئن توسط شرکت وام مسکن و املاک کانادا (CMHC) منتشر شده است نشان می‌‌‌دهد که تا 2030 بیش از 22 میلیون واحد مسکونی برای کمک به دستیابی به استطاعت‌پذیری مسکن برای همه ساکنان کانادا موردنیاز است. این رقم نشان از آن دارد که کانادا به 5/ 3 میلیون واحد اضافی بر طرح ملی مسکن فعلی نیاز دارد. بازار مسکن کانادا را می‌توان «منطقه متفاوت این بازار در غرب» معرفی کرد، چراکه به‌‌‌رغم کاهش چشمگیر تنش‌‌‌‌‌‌‌‌‌های قیمت و اجاره در عمده بازارهای مسکن کشورهای غربی از جمله آمریکا و بروز نشانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های شیفت از رکود به پیش‌‌‌‌‌‌‌‌‌رونق در این بازارها، «اوضاع مسکن در کانادا» همچنان در وضعیت اضطراری و دشواری برای کاناداییها قرار دارد. کمبود عرضه مسکن درحالی در کانادا چالش‌‌‌برانگیز شده است که دولت سیاست‌‌‌های جذب مهاجر بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای را دنبال می‌‌‌کند که باعث نگرانی کاناداییها و همچنین تازه‌‌‌واردان شده است. اکنون این نگرانی وجود دارد که رشد سریع جمعیت باعث افزایش تقاضا و کمبود عرضه شود و افزایش قیمت‌ها به حدی شدت گیرد که مالکیت خانه در کانادا را از دسترس خانوار خارج کند. طبق گزارش بانک مرکزی کانادا، در نتیجه افزایش نرخ‌های بهره، متوسط هزینههای مالکیت خانه، که هزینه بدهی وام مسکن بزرگ‌ترین جزء آن است، نسبت به متوسط درآمد قابل تصرف خانوار، اخیرا به بالاترین سطح خود از اواخر دهه 1980 رسیده است.
نرخ‌های بهره بالا، خریداران را ترسانده است و صاحبان خانهها را از به فروش رساندن خانه و چشم‌‌‌‌‌‌‌‌‌پوشی از نرخ‌های بسیار پایین وام مسکن قدیمی منصرف کرده است. از نظر کارشناسان، دولت فدرال کانادا همچنین باید بپذیرد که سرمایه‌گذاری‌‌‌های اساسی بیشتری در مسکن غیر‌بازاری موردنیاز است. در صورت به رسمیت شناختن این قسمت بازار، دولت می‌تواند با ارائه طرح‌‌‌هایی برای تامین مالی خانه‌‌‌هایی بسیار استطاعت‌پذیر و حمایتی، همراه با مسکن سالمندان، مسکن بومی و اقامتگاه‌‌‌های دانشجویی، و حمایت غیرانتفاعی برای خرید املاک اجاره‌‌‌ای موجود همراه باشد. از منظر کارشناسان، کانادا نیاز دارد تا 655هزار واحد مسکن اجتماعی موجود را دو برابر کند تا این کشور حداقل بتواند به میانگین کشورهای سازمان توسعه و همکاری اقتصادی و گروه هفت برسد.
براساس برآوردهای برخی فعالان بازار مسکن کانادا به ساخت 2میلیون واحد مختص اجاره در دوره هفت سالهای میان آغاز 2024 تا پایان 2030 احتیاج است. اهداف مشخص شده بی‌‌‌شک به استراتژی صنعتی دقیقی نیاز دارد. استطاعت‌پذیری از مشکلات اصلی بحران مسکن کاناداست. اگرچه باید در نظر داشت که سهم مالکان غیر‌‌‌مقیم در بازار مسکن کانادا حاشیه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای است. مالکان غیر‌‌‌مقیم به ترتیب 5 و 4/ 3درصد از املاک موجود در ونکوور و تورنتو را در اختیار دارند. جالب آنکه مناطقی که پس از همه‌گیری سریعترین رشد جمعیتی را داشتند، بازارهایی نبودند که از لحاظ تاریخی سطوح بالایی از سرمایه‌گذاری خارجی را تجربه کرده باشند.
توجیهاتی که در حمایت از مهاجران ذکر میشوند بیشتر به این دلیل است که سیاست مهاجرتی دولت کانادا برای بهبود تکمیل نیروی کار سالخورده در نظر گرفته شده است. فارغ از آنکه به نظر میرسد دولت کانادا همچنین معتقد است که جمعیت بالای مهاجران، کلید حل بحران مسکن خواهد بود. کانادا قصد دارد تا پایان 2025 سالانه 500هزار مقیم دائم جدید را پذیرا باشد و به بیانی بهتر، این عدد بلندپروازانه‌‌‌ترین هدف مهاجرتی در تاریخ کاناداست. این کشور همچنین امیدوار است تا پایان 2023 پذیرای 465هزار ساکن دائمی جدید باشد. تی‌‌‌دی بانک در گزارشی که در 26 ژوئیه منتشر شد، اعلام کرد که طی 12ماه گذشته جمعیت کانادا به میزان 2/ 1 میلیون نفر افزایش داشته است. مسکن یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی تازه‌‌‌واردان و همچنین کانادایی‌‌‌هاست. شان فریزر، وزیر مسکن، ماه گذشته در صحبت با شبکه ملی کانادایی CBC گفت که بدون کمک نیروهای تازه‌‌‌نفس از مهاجران، حل بحران مسکن ناممکن است. با وجود مشکلات کوتاه‌‌‌مدت ناشی از رشد سریع جمعیتی، توافقی میان اقتصاددانان و دولت شکل گرفته است که بدون افزایش کارگران ماهر در نیروی کار، کانادا نمی‌تواند در بحران مسکن پیشرفتی داشته باشد. به عقیده صاحب‌‌‌نظران اگرچه حضور نیروهای تازه‌‌‌وارد ماهر در ساخت خانه‌‌‌های بیشتر حیاتی به‌‌‌نظر میرسد، اما تنها گزینه نیست. برخی از اقتصاددانان می‌‌‌گویند که کانادا می‌تواند به کمک نیروی کار فعلی خود تعهدات لازم را پاسخگو باشد. البته این در صورتی است که ابزارهای مناسب برای کسب اعتبار لازم به آنها داده شود.
