چه کسی و در چه سالی، «بحران دسترسی به خانه مناسب» را پیش‌بینی کرده بود؟
راه نجات از فقر مسکن
فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن با استناد به مطالعات ۱۰ سال پیش تشریح کرد: دو شرط عبور از وضعیت کنونی بازار مسکن
حجت‌‌اله میرزایی در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» راهکار درونی و بیرونی حل مساله مسکن را تبیین کرد
آمار خانوارهای بدمسکن در کشور از ۳۳درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۵۵درصد در سال ۱۴۰۰ افزایش یافته است. مرکز پژوهش‌‌های مجلس با انتشار یک گزارش رسمی ضمن اعلام این آمار که جزئیات آن در گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، به متغیرهای اقتصادی آسیب‌‌زا به رفاه ملکی خانوارها پرداخته و در عین حال برخی سیاست‌‌های اتخاذ شده از سوی سیاستگذار برای علاج فقر مسکن را کم‌‌اثر و بی‌‌اثر ارزیابی کرده است. فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» می‌‌گوید با استناد به مطالعات ۱۰ سال قبل برای تدوین این طرح، رسیدن به این وضعیت بحرانی در بخش مسکن پیش‌بینی شده بود. در طرح جامع مسکن به صراحت عنوان شده بود که اگر رشد اقتصادی ۵ درصدی به صورت مداوم محقق نشود، بازار مسکن به مامن سرمایه‌گذاری غیرمولد تبدیل خواهد شد و تبعات این موضوع به شکل کاهش دسترسی به مسکن در استطاعت نیز گوشزد شده بود. یزدانی معتقد است راهکار برون‌‌رفت از وضعیت نامطلوب مسکن با دنبال کردن همزمان دو موضوع در دولت میسر است؛ یکی تغییر اولویت‌‌بندی امور در دولت و قرار گرفتن بخش مسکن در اولویت نخست و دیگری دنبال کردن مداخلات موثر به جای مداخلات دستوری یا گسترده در این بخش به شکل اجرای طرح مسکن اجتماعی و تامین مسکن اجاری در استطاعت برای خانوارهای دو دهک پایین درآمدی.
حجت‌‌اله میرزایی دیگر صاحب‌نظر اقتصادی نیز در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن تشریح تبعات فقر مسکن در کشور، راهکار درون‌‌بخشی و برون‌‌بخشی برای نجات از وضعیت نامطلوب فعلی در این بخش را تشریح می‌کند. مشروح این گفتوگو را در زیر می‌‌خوانید:
گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌های مجلس که به موضوع بدمسکنی پرداخته است، سه‌‌گانه‌‌ای را به عنوان علل وضعیت بحرانی فعلی بخش مسکن و رسیدن به بن‌‌بست فقر مسکن تشریح کرده است. بر اساس این گزارش ۵۵درصد از ایرانی‌‌ها در سال ۱۴۰۰ بدمسکن معرفی شده‌‌اند. یک علت ناظر بر وضعیت نامطلوب متغیرهای کلان اقتصادی در سال‌های اخیر بوده است. تورم بالا، بی‌‌ثباتی اقتصادی و افت پیاپی تولید ناخالص ملی (GDP) طی یک دهه اخیر یکی از این علل سهگانه بوده است. جهش قیمت مسکن و پس از آن انتخاب نادرست سیاست‌‌های بخش مسکن از سوی سیاستگذار نیز به عنوان علل بعدی افزایش بدمسکنی و تشدید فقر مسکن در این گزارش ذکر شده است. سوال جدی که وجود دارد این است که با وجود شرایط نامطلوب متغیرهای مهم اقتصادی موثر بر بخش مسکن، آیا واقعا بن‌‌بست فعلی برای سیاستگذار بخش مسکن در یک دهه اخیر قابل پیش‌بینی نبود؟ اگر این وضعیت قابل پیش‌بینی بوده، چطور سیاستگذار اجازه داد گران‌‌ترین و مهم‌ترین کالای مصرفی خانوار دچار این حال و روز شود؟
فردین یزدانی: این موضوع کاملا قابل پیش‌بینی بود. در طرح جامع مسکن در اوایل دهه ۹۰ پیش‌بینی کرده بودیم که اوضاع بدتر می‌شود. در سال ۹۲ یعنی زمان تدوین طرح جامع مسکن، جمعیت اسکان غیررسمی کشور ۱۲ میلیون نفر و جمعیت ساکن در بافت‌‌های فرسوده ۸ میلیون نفر برآورد شد. همان زمان پیش‌بینی کردیم که اگر رشد اقتصادی ۵ درصدی محقق نشود و تداوم پیدا نکند و به تعبیر دیگر سفره خانوارها بزرگ‌تر نشود، جمعیت بدمسکن قطعا افزایش خواهد یافت و اکنون همان پیش‌بینی‌‌ها محقق شده است. در سال‌های ۹۳ و ۹۴ نیز پیشنهادهای مشخصی برای جلوگیری از تشدید فقر مسکن به سیاستگذار ارائه شد اما دولت‌‌ها در یک دهه گذشته در تخصیص منابع بخش مسکن به این پیشنهادها توجهی نکردند و همان‌طور که گوشزد شده بود، به سمت و سویی حرکت کردیم که حتی با منابع انبوه دولتی هم نتوان برای مسکن کار موثری انجام داد. در نیمه اول دهه ۹۰ سیاستگذار به دنبال راه‌‌اندازی صندوق پس‌‌انداز مسکن رفت که بیشتر به تامین مسکن برای قشر متوسط کمک می‌‌کرد و برای قشر ضعیف به‌خصوص دهک‌‌های اول تا سوم برنامه موثری در حوزه تامین مسکن پیش‌بینی نشد. از طرفی از سال ۹۷ به بعد تحت‌تاثیر تحریم‌‌ها و رشد اقتصادی منفی، جریان گسترده تورمی در بخش‌‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن شکل گرفت و وضعیت دسترسی به مسکن تحت‌تاثیر جهش قیمت در این بازار به مراتب بدتر شد. عدم‌رشد درآمد واقعی خانوار و عدم‌توازن آن با هزینه تامین مسکن نیز در سال‌های اخیر به تدریج بزرگ و بزرگ‌تر شده است.
حجت میرزایی: گزارش مرکز پژوهش‌‌ها بازگویی ابعادی از فقر مسکن است که پیش‌تر در گزارش‌‌های رسمی تولید شده چه در وزارتخانه متولی بخش مسکن و چه توسط نهادهای پژوهشی بخش خصوصی از میانه دهه ۸۰ به بعد منعکس شده بود. به نظر می‌رسد بحران مسکن از اوایل دهه ۹۰ خود را نشان داد و اکنون وضعیت به مراتب پیچیده‌‌تر شده است. بنابراین وضعیت فعلی برای سیاستگذاران کاملا قابل پیش‌بینی بود؛ کمااینکه گزارش‌‌های رسمی متعددی درباره حاشیه‌‌نشینی و شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن در سال‌های اخیر منتشر شده است. با این حال مساله تامین مسکن در استطاعت یا برای دولت‌‌ها در اولویت نبوده یا اینکه محدودیت مالی دولت‌‌ها اجازه ورود تمام عیار به این موضوع را نداده است. به هر روی اکنون در خلأ اقدامات موثر برای بهبود دسترسی به مسکن، اکنون به شرایطی در بخش مسکن رسیده‌‌ایم که از هر وقت دیگر بحرانی‌‌تر است اما توان دولت برای مقابله با آن نیز از همیشه کمتر است.
یکی از متغیرهای اصلی گویای وضعیت فقر مسکن در حال حاضر شکاف بین رشد اجاره‌‌بها و رشد درآمد خانوارهاست که در چند سال گذشته شدت گرفته و یکی از ریشه‌‌های اصلی آن فاصله تورم مسکن با رشد درآمد خانوارها به‌ویژه از نیمه دوم دهه ۹۰ به بعد است. این روند تا جایی پیش رفته که اکنون نزدیک ۵۰درصد از هزینه‌‌های سبد مصرفی خانوار به تامین مسکن اختصاص پیدا کرده است. در کنار این موضوع بر اساس گزارش‌‌های رسمی از وضعیت درآمد - هزینه خانوارها، سهم هزینه اقلام خوراکی نیز در دو سال اخیر تحت‌تاثیر شرایط تورمی به شدت افزایش پیدا کرده و این یعنی نرخ فقر به شدت در حال افزایش است.
ممکن است در میان سیاستگذاران بخش مسکن یا حتی در بخشی از افکار عمومی این طور تعبیر شود که فقر مسکن در ایران آن‌‌قدرها هم مساله مهمی نیست؛ با توجه به اینکه در حال حاضر همه ایرانی‌‌ها به خانه یا به اصطلاح سرپناه دسترسی دارند که البته این دسترسی عموما یا ملکی یا استیجاری است. بنابراین شاید این طور به نظر برسد که اوضاع خیلی بحرانی نیست و تهدید مسکن در کشور چندان جدی محسوب نمی‌شود. به نظر شما آیا واقعا این طور است و نگرانی درباره پدیده «فقر مسکن» بی‌‌جاست؟
فردین یزدانی: اگر کسی چنین استدلالی دارد، احتمالا مشکل مسکن را تجربه نکرده است. تعداد زیادی از جمعیت کشور در واحدهای کم‌‌دوامی که با اندک تکانی فرو می‌‌ریزد، زندگی می‌کنند و این فقط یکی از مصادیق بدمسکنی است. نگرانی درباره فقر مسکن با توجه به جمعیت قابل‌توجه حاشیه‌‌نشین از یک دهه گذشته وجود داشته و به دنبال تشدید سرعت رشد قیمت مسکن و جا ماندن درآمد خانوارها از تورم عمومی و تورم مسکن در سال‌های اخیر افزایش پیدا کرده است.
حجت میرزایی: فقر مسکن فقط نابرخورداری از مسکن نیست. واقعیت این است که در سال‌های گذشته بسیاری از مستاجرها ناگزیر به مهاجرت به شهرهای واقع در حاشیه کلان‌شهرها شدند و در واقع از محل کار و زندگی سالیان خود رانده شدند. اگرچه در ظاهر این افراد با هزینه کمتری توانسته‌‌اند از عهده تامین هزینه مسکن بربیایند، اما نحوه تامین بسیاری از نیازهای اساسی آنها دچار مشکل شده است. به عنوان مثال آنها ناگزیر هستند برای حضور در محل کار و تحصیل خود هزینه‌‌های بیشتری بابت حمل‌ونقل بپردازند، از ساعات استراحت خود و زمان مفیدی که برای خانواده صرف می‌کنند کسر کنند و آن را در مسیر رفت و آمد بگذرانند و به طور کلی کیفیت زندگی اغلب این مستاجران مهاجر به واسطه فاصله محل کار و تحصیل با محل زندگی افت محسوسی پیدا کرده است.
واقعیت این است که بدمسکنی و تنگ‌‌مسکنی به شکل بسیار وخیم در حاشیه کلان‌شهرها رو به افزایش است. برآوردها نشان می‌دهد دست‌‌کم ۱۵ میلیون نفر بد مسکن در اطراف شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند. در برخی گزارش‌‌ها این‌‌طور برآورد شده که ۲۵ تا ۳۰درصد از جمعیت شهرهای ایران در سکونتگاه‌‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و اگر به این آمار جمعیت ساکن در بافت فرسوده افزوده شود، عملا بدمسکنی جمعیت شهرنشین کشور معادل حدود یک‌‌سوم از کل این جمعیت برآورد می‌شود. این وضعیت در برخی از شهرهای کشور مثل چابهار و اهواز به شدت نامطلوب است و به نظر می‌رسد به نقطه بحرانی نزدیک شده است.
راهکار فوری و قابل اجرا در میان‌‌مدت برای نجات از فقر مسکن چیست؟ آیا راه آن از مسیر چاره‌‌اندیشی برای سهگانه بحران‌‌زا در بخش مسکن می‌‌گذرد؟ اگر این طور باشد عملا راهکار برون‌‌رفت از بحران بدمسکنی از مسیر مهار تورم و افزایش تولید ناخالص ملی و رشد اقتصادی، راهکار بلندمدت خواهد بود و این یعنی وضعیت تا بهبود نسبی متغیرهای کلان اقتصادی در بخش مسکن همچنان در سراشیبی افول خواهد بود. آیا راهکار فوری و قابل تحقق در کوتاه‌‌مدت برای کاهش بدمسکنی در کشور وجود دارد؟
فردین یزدانی: راهکار فوری و کوتاه‌‌مدتی دست‌‌کم با توجه به شرایط فعلی برای عبور از بحران مسکن وجود ندارد. در شرایطی که نرخ تورم بالا و وضعیت اقتصادی نابسامان است، دولت در تخصیص بودجه توجه لازم را به بخش مسکن ندارد و به جای برنامه‌‌های تامین مسکن واقع‌‌گرایانه، اقداماتی مثل ساخت مسکن میلیونی را دنبال می‌کند که حتی در همین گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌ها نیز از این برنامه و نمونه‌‌های مشابه آن در سال‌های گذشته که در قالب انبوه‌‌سازی مسکن دولتی تعریف شد، به عنوان سیاست نادرست یاد می‌کند، نمی‌توان به بهبود وضعیت مسکن امیدوار بود. اما در عین حال اگر دولت در تخصیص منابع مسیر دیگری با اولویت بخشی به یارانه مسکن در پیش بگیرد، البته به شرطی که به کسری بودجه منجر نشود و البته نگاه خود را به مساله امنیت ملی تغییر دهد و با این نگاه که تبعات تشدید فقر مسکن در کشور می‌تواند به شکل مسائل اجتماعی بروز و ظهور پیدا کند، این موضوع را در اولویت‌‌بندی خود لحاظ کند، تغییر ریل صورت خواهد گرفت. دولت باید به جای مداخله دستوری مثل قیمت‌گذاری یا هر نوع مداخله گسترده مثل انبوه‌‌سازی مسکن که هزینه زیادی در پی دارد و به عمر یک دولت کفاف نمی‌‌دهد، برنامه‌‌هایی برای مداخله موثر به نفع کاهش فقر مسکن را جایگزین کند. به عنوان مثال دولت می‌تواند با اجرای برنامه «مسکن اجتماعی» تامین مسکن برای دو دهک درآمدی پایین جامعه را که اتفاقا اطلاعات آنها به طور کامل وجود دارد، کلید بزند. همچنین تامین مسکن اجاره‌ای در استطاعت راهکار دیگری است که دولت باید‌سازوکار آن را فراهم کند تا امکان ورود به این بخش از سوی شرکت‌های حرفه‌‌ای وجود داشته باشد.
حجت میرزایی: مهم‌ترین کاری که دولت باید انجام دهد این است که از برنامه بلندپروازانه ساخت 4 میلیون مسکن در چهار سال بگذرد؛ بخشی از موانع مقرراتی موجود برای نوسازی بافت‌‌های فرسوده را به سرعت برطرف کند و سیاست‌‌هایی در کلان‌شهرها در پیش گرفته شود که به رشد تولید مسکن کوچک‌‌مقیاس بینجامد. سیاست‌‌های تشویق به کوچک‌‌سازی مشخص است. دولت باید ساخت‌وساز انبوه واحدهای 30 تا 60 مترمربعی در اطراف کلان‌شهرها را دنبال کند و همزمان موضوع اجاره‌‌داری حرفه‌‌ای نیز دنبال و عملیاتی شود. در یک نگاه کلان‌‌تر در شرایطی که تورم بالا و رشد اقتصادی پایین است و این موضوع به تشدید نابرابری‌‌ها منجر شده است، دولت باید دو مساله حل مناسبات بین‌المللی با خارج از کشور و بهبود کیفیت حکمرانی در داخل را به صورت همزمان دنبال کند. وضعیت کنونی بسیار نگران‌‌کننده است و تورم عمومی در ماه‌‌های اخیر از 50درصد فراتر رفته است. در این شرایط که نابرابری‌‌ها به شکل فزاینده‌‌ای در حال تشدید است، باید موانع رشد اقتصادی از دو طریق مذکور برداشته شود تا به این ترتیب روند خروج سرمایه از کشور متوقف و متغیرهای کلان اقتصادی نیز به تدریج بهبود پیدا کند. به این ترتیب حل بحران مسکن در کشور با بهره‌‌گیری توامان از راهکارهای درون و بیرون از بخش مسکن میسر است.
در نهایت مساله مهم این است که اگر وضع موجود در اقتصاد کلان و به تبع آن در بخش مسکن به همین منوال ادامه پیدا کند و تغییر ریلی اتفاق نیفتد، تبعات آن چیست؟ ما اکنون به استناد آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار می‌‌دانیم در چند سال گذشته به دنبال تشدید بحران اجاره‌‌نشینی خانوارها برای تامین هزینه مسکن ناگزیر از کالری مصرفی خانوار کسر کرده‌‌اند. ادامه این روند در میان و بلندمدت چه تبعات دیگری می‌تواند به دنبال داشته باشد؟
فردین یزدانی: تبعات تداوم فقر مسکن با نرخ بالا نه تنها به شکل کاهش کالری مصرفی، بلکه به شکل جایگزینی هزینه‌‌های بهداشت و آموزش به تدریج در آمار درآمد - هزینه خانوارها منعکس خواهد شد. نتیجه این روند گسترش «فقر مزمن» در کشور خواهد بود که می‌تواند سرمایه اجتماعی را به شدت کاهش دهد و جامعه را در بلندمدت دچار مشکلات متعددی کند. از طرفی با ادامه روند تورمی مسکن در شهرهای بزرگ، حاشیه‌‌نشینی افزایش پیدا خواهد کرد و این موضوع خود به «انباشت فضایی فقر» که از آن به عنوان «تله فضایی فقر» نیز تعبیر می‌شود، خواهد انجامید. مقصود از این عبارت این است که افراد در محیط فقرزا زندگی می‌کنند و تقریبا هرگز امکان رهایی از آن محیط را نخواهند داشت.
حجت میرزایی: بخشی از تبعات ادامه سیاست‌‌های غلط منجر به تشدید بدمسکنی به شکل «جایگزینی هزینه‌‌ها» منعکس خواهد شد؛ نه فقط هزینه خوراک بلکه در هزینه‌‌های پوشاک، آموزش، حمل‌ونقل و... نیز به تدریج آثار این جایگزینی آشکار خواهد شد. اما واقعیت این است که این روند تا جای مشخصی امکان‌‌پذیر است، اما در نهایت خانوارهای بدمسکن به نقطه‌‌ای می‌‌رسند که دیگر امکان این جایگزینی را نخواهند داشت. در این صورت باید شاهد رواج پدیده‌‌های دیگری باشیم که همین حالا هم بعضا در برخی شهرها گزارش شده است. پدیده‌‌هایی مثل کانکس‌‌نشینی، اجاره پشت‌‌بام، اجاره مشترک واحد مسکونی، مهاجرت به روستاهای اطراف شهرهای بزرگ و رشد آلونک‌‌ها و زاغه‌‌نشینی در اطراف شهرها. اشکال مختلف تبعات بدمسکنی ممکن است در سال‌های آینده به سرعت رشد کند و شرایط اجتماعی به مراتب بدتری رقم بزند. در عین حال بعید نیست پدیده‌‌هایی مثل بازماندگی از تحصیل فرزندان نیز رو به افزایش بگذارد.
