گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سازنده‌‌‌های نساز؛ وزن‌‌‌کشی ۷ ریسک بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی
سراب مسکن در پروانه‌‌‌های ساختمانی؟
برآورد دوم فعالان بازار ملک از تورم تولید مسکن در ۱۴۰۲
این موضوع نشان می‌دهد، بخشی از پروانه‌‌‌هایی که در سال‌جاری از سوی سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازندهها دریافت شده است، عملا در کوتاهمدت منجر به ساخت نخواهد شد. در بهترین حالت، این پروانه‌‌‌ها، با تاخیر زمانی بیش از دو سال منجر به عرضه آپارتمان تازه‌‌‌ساز به بازار می‌شود. از این رو بخشی از آنچه با اتکا و استناد به آمار صدور پروانه ساختمانی به عنوان تیراژ جدید ساختمانی تلقی می‌شود در واقع سراب ساختمانی و سرمایه‌گذاری در این بازار است و عملا در زمان مورد انتظار منجر به عرضه جدید آپارتمان به بازار معاملات مسکن نخواهد شد.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد، مجموعا ۷ عامل مهم در تعیین رفتار سمت عرضه (سازندهها و بساز و بفروش‌ها) و همچنین جهت بازار ساختوساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی، در سال ۱۴۰۲ ایفای نقش خواهد کرد که سازندهها در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» وزن هر کدام از این عوامل در بروز تحولات ساختمانی سال آینده را به ترتیب اعلام کردند.
بررسی‌‌‌ها حاکی است به ترتیب، نوسانات ارزی، تورم عمومی و تورم هزینه‌‌‌های ساخت از جمله تغییرات قیمت مصالح ساختمانی، تورم مسکن، وضعیت ویژه در بازار به لحاظ شرایط رکودی در بازار خرید و فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی و همچنین ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی می‌تواند بازار ساختوساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی درسال آینده را با وزن‌‌‌های متفاوتی تحت‌تاثیر قرار دهد. در ادامه گزارش، وزن هر کدام از این عوامل در تحولات بازار ساختوساز و همچنین جهت‌‌‌دهی به رفتار سمت عرضه (سازندهها) شرح داده خواهد شد.
مختصات سراب عرضه
در حالی که بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار رسمی درباره روند ۱۰ ماهه ساخت مسکن در شهر تهران، از ابتدای امسال تا پایان دی ماه مجموعا حدود ۳۳هزار واحد مسکونی مجوز یا پروانه ساخت دریافت کرد اما، واقعیت‌‌‌های بازار روایت دیگری از حجم عرضه‌‌‌های واقعی یا پروانه‌‌‌هایی که به سرعت در جریان ساخت قرار گرفته‌‌‌اند، دارد. روایت سازندهها و فعالان ساختمانی شهر تهران نشان می‌دهد، بخشی از همین تعداد محدود پروانه‌‌‌هایی که در سال‌جاری تا پایان دی ماه صادر شده است، در سراب ساختمانی منجمد شده و فعلا برخی از سازندهها با اینکه مجوز ساخت دریافت کرده‌‌‌اند، برنامه‌‌‌ای برای ورود به ساخت و آغاز عملیات ساختمانی ندارند.
روز گذشته، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «جاماندگی در تولید مسکن» که در همین صفحه منتشر شد، ضمن اعلام تازه‌‌‌ترین آمار مربوط به تیراژ جدید ساختمانی در شهر تهران طی بازه زمانی ابتدای سال‌جاری تا پایان دی ماه، تحلیلی کارشناسی از وضعیت ساخت‌وسازها وسرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی ارائه کرد.
در این گزارش اعلام شد: در ۱۰ ماه اول سال‌جاری در مجموع حدود ۳۳هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که بر این اساس متوسط ماهانه صدور پروانه برای ساخت مسکن در پایتخت رقمی در حدود ۳هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی خواهد شد. اگر چه متوسط ماهانه تیراژ ساخت مسکن در ۱۰ ماه اول سال‌جاری نسبت به کف تاریخی ساختوساز که ماهانه حدود ۲هزار مجوز جدید ساخت واحد مسکونی در بهار امسال بود، بالاتر آمده است اما، در مقایسه با شرایط معمول و متعارف و غیررکودی بازار ساختوساز این تیراژ ۳هزار و ۳۰۰ واحدی تیراژی ناکافی و کماکان نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار ساختوساز است. بر اساس برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» در شرایط غیررکودی و معمول بازار مسکن وساخت‌وساز، به عنوان مثال، در فاصله سال‌های ۸۳ تا ۹۳ که بازار ساختوساز در شرایط رونق طبیعی قرار داشت، میانگین صدور جواز ماهانه ۱۵هزار واحد مسکونی بود اما این مقدار در ۱۰ ماه اول امسال ۳هزار و ۳۰۰ واحد است و نشان می‌دهد حجم ساختوساز بسیار پایین‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر از نیاز بازار است.
روایت سازندهها از واقعیت تیراژ ساخت
اما واقعیت دیگری که از بازار ساختوساز شهر تهران و بر اساس روایت سازندهها و فعالان بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی پایتخت، منعکس می‌شود، نشان‌دهنده آن است که تیراژ عرضه جدید به بازارمسکن شهر تهران دست‌‌‌کم در بازه زمانی مورد انتظار-طول دوره یک تا حداکثر دو ساله ساخت- کمتر از آمار صدور پروانه ساختمانی است. در یک بیان ساده‌‌‌تر و در شرایطی که انتظار می‌رود همه ۳۳هزار واحد مسکونی که در سال‌جاری پروانه ساختمانی دریافت کرده‌‌‌اند حداکثر در دو سال آینده به بازار عرضه و قابل سکونت شوند، چنین رخدادی عملا به وقوع نمی‌‌‌پیوندد و حجم عرضه جدید در زمان اعلام شده کمتر از ۳۳هزار واحد خواهد بود. بنابراین رکود عرضه نوساز به مراتب عمیق‌‌‌تر از رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی برمبنای تعداد پروانه‌‌‌های صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی است.
ویژگی «نسازنده‌‌‌های» پایتخت
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون سازنده‌‌‌های مسکن در شهر تهران به دو گروه کلی طبقه‌‌‌بندی می‌‌‌شوند. یک گروه از این سازندهها عملا به نسازنده تبدیل شده‌‌‌اند. این گروه از سازندهها معمولا آپارتمان نوساز و کلیدنخورده یا زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت در اختیار دارند اما به دلیل ناپایداری شرایط و نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز هزینه‌‌‌های ساخت، وضعیت بازار تقاضا و فروش و سایر ریسک‌‌‌ها، فعلا و در وهله اول از عرضه واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار خودداری کرده‌‌‌اند. در وهله بعد نیز به‌رغم آنکه برای برخی از زمین‌‌‌های آماده ساخت یا واحدهای کلنگی خود مجوز تخریب و نوسازی و پروانه ساخت دریافت کرده‌‌‌اند اما فعلا قصدی از بابت ورود به بازار ساخت و تجهیز کارگاه برای آغاز عملیات ساختمانی ندارند.
برخی از سازنده‌‌‌های شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت که طی همه سال‌های گذشته تاکنون به صورت فعال در بازار ساختوساز حضور داشته‌‌‌اند اما هم‌‌‌اکنون دست از کار کشیده و منتظر روشن شدن شرایط هستند، به «دنیای‌اقتصاد» در این باره اعلام کردند: در شرایط فعلی کمتر سازنده‌‌‌ای وجود دارد که زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان نوساز و آماده عرضه در اختیار داشته باشد و برای ساختوساز جدید اقدام کند. چرا که با توجه به سبقت تورم ساخت از سبقت تورم مسکن، نگهداری از واحدهای آماده و زمین که در واقع دارایی‌‌‌های ملکی هستند، از نظر برخی از سازندهها، به صرفه‌‌‌تر از ورود به پروژه‌‌‌های جدید است. با این دیدگاه، تعداد زیادی از سازنده‌‌‌هایی که ملک در اختیار دارند و دارایی آنها در این بازار در شکل زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان، روی موج تورم ملکی قرار دارد، عجله‌‌‌ای از بابت ورود به بازار ساختوساز ندارند.
این در حالی است که برخی از آنها حتی اقدام به دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمانی هم کرده‌‌‌اند اما در عمل و در کوتاهمدت فعلا تمایلی به شروع ساخت و تجهیز کارگاه ندارند.
کدام سازندهها، می‌‌‌سازند؟
اما دسته دوم سازنده‌‌‌هایی هستند که دارایی ملکی ندارند؛ یعنی نه زمین و ملک کلنگی دارند و نه آپارتمان آماده! این سازندهها افرادی هستند که در یکی دو سال گذشته به دلیل نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز ساختوساز، سرمایه خود را به سایر بازارها مانند بازار خودرو یا بازار ارز و... هدایت کرده‌‌‌اند. از سوی دیگر نیز اگر واحدی در اختیار داشته‌‌‌اند آن را به بازار عرضه کرده وبه فروش رسانده‌‌‌اند. بنابراین در شرایط فعلی که ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها با فاصله قابل‌توجهی از بازار مسکن افزایش یافته است درصدد برآمده‌‌‌اند تا دارایی‌‌‌های خود را به بازار ملک هدایت کنند. این گروه از سازندهها بخش عمده‌‌‌ای از سازنده‌‌‌های متقاضی خرید زمین یا مشارکت در ساخت با مالکان املاک کلنگی را تشکیل می‌دهند. در واقع آنها تلاش دارند تا هر چه سریع‌تر دارایی‌‌‌های خود را از بازارهای پرریسک خارج کرده وبه بازار ساخت هدایت کنند.
بنابراین معدود ساخت‌وسازهایی که هم‌‌‌اکنون در شهر تهران در دست اقدام از سوی سازندهها قرار گرفته است ناشی از فعالیت این سازنده‌‌‌هاست که به نوعی به اجبار و در جست‌و‌جوی پناهگاه امنی برای سرمایه‌گذاری و انتقال دارایی‌‌‌های خود از بازارهای پرریسک تصمیم به خرید زمین، مشارکت با مالکان املاک کلنگی و در نتیجه ورود به پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی گرفته‌‌‌اند. در واقع فعالیت این گروه از سازندهها در بازار ساختوساز نیز به دلیل چشم‌‌‌انداز روشن این بازار و مسیر مشخص هزینه‌‌‌های ساختمانی و قیمت تمام‌شده نیست! بلکه ناشی از نوعی اجبار برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه در بازارهای پرریسک و عقب نماندن از سایر سازنده‌‌‌هایی است که هم‌‌‌اکنون دارایی‌‌‌های آنها به صورت ملک روی موج تورمی قرار گرفته است. در واقع اقلیتی که هم‌‌‌اکنون اقدام به ساختوساز می‌کنند سازنده‌‌‌هایی هستند که درصدد تبدیل هر نوع دارایی به ملک برآمده‌‌‌اند، نسبت به آینده بازارها و اقتصاد کشور نامطمئن بوده و در جست وجوی پناهگاه امن سرمایه‌گذاری هستند و از سوی دیگر، درصدد موج‌‌‌سواری روی تورم ملکی برآمده‌‌‌اند.
پیام هشدار برای بازار
این موضوع یک پیام هشدارآمیز برای بازارمسکن پایتخت محسوب می‌شود. مبنی بر اینکه، اولا در شرایط فعلی، تیراژ جدید ساخت برمبنای آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی و همان‌‌‌گونه که در بالا اعلام شد بسیار کمتر از حد نیاز و حدود یک پنجم پروانه‌‌‌های صادرشده در شرایط رونق معمولی بازار ساختوساز و مسکن است. دوما، حتی همین تیراژ یک پنجمی نیز در نهایت و در زمان مورد انتظار منجر به عرضه جدید به بازار مسکن نخواهد شد و به این ترتیب، اوضاع ساختوساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی وخیم‌‌‌تر از آن‌‌‌چیزی است که در آمارها رصد می‌شود. این موضوع به شدت روی ورودی جدید به بازار مسکن اثرگذار بوده و می‌تواند در شکل استمرار کاهش سهم نوسازها در معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در ماه‌‌‌ها و سال‌های بعد منعکس شود. در واقع با این وضعیت بعید است که حتی همین معدود پروانه‌‌‌های صادر شده در ۱۰ ماه اول سال، با سرعت معمول، تبدیل به عرضه جدید و ورودی تازه به بازار معاملات مسکن شوند. این موضوع هم بر سطح قیمت مسکن، هم تضعیف بیشتر قدرت خرید و محرومیت طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی از مسکن در استطاعت و هم بر تداوم رکود در این بازار اثرگذار خواهد بود.
نمایندگی ارز بر تغییر رفتار عرضه
در حالی که بررسی‌‌‌های پیشین «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی دو مزاحم اصلی ساختوساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران خبر می‌دهد، هم‌‌‌اکنون می‌توان از ۷ پارامتر یا عامل مهم موثر بر تعیین جهت این بازار و رفتار سازندهها در سال گذشته رونمایی کرد.
ناپایداری هزینه ساخت از محل رشد شدید یا جهش مستمر قیمت مصالح ساختمانی، تورم زمین، رشد دستمزدها و... از یکسو و سبقت تورم ساخت از تورم مسکن، دو عاملی است که پیش از این به عنوان اصلی‌‌‌ترین موانع موجود در مسیر سازندهها برای فعالیت در بازار ساختوساز به آن اشاره شد. اما بررسی‌‌‌های بیشتر در خصوص عواملی که می‌تواند در سال آینده رفتار سازندهها و همچنین جهت بازار ساخت و سرمایه‌گذاری ساختمانی را تحت‌تاثیر قرار دهد به شناسایی ۷ عامل مهم در این زمینه منجر می‌شود که هر کدام از آنها با وزن متفاوت بر این بازار و شرایط آن اثرگذار خواهد بود.
جمع‌‌‌بندی «دنیای‌اقتصاد» از مجموعه عواملی که می‌تواند در سال بعد جهت بازار ساختوساز را تحت‌تاثیر قرار دهد نشان می‌دهد، به اعتقاد سازندهها و فعالان بازار ساختوساز پایتخت، نوسانات ارزی، اصلی‌‌‌ترین عاملی است که می‌تواند تحولات این بازاررا در سال ۱۴۰۲ نمایندگی کند. این در حالی است که سازندهها از تورم عمومی، تغییر قیمت مصالح، تورم مسکن، تورم زمین و شرایط بازار و تقاضای خرید و فروش آپارتمان‌‌‌ها، به ترتیب به عنوان عوامل موثر بر سمت‌وسوی بازار ساختوساز ۱۴۰۲، با وزن بالا، خبر می‌دهند. این در حالی است که از نظر آنها ریسک‌‌‌های غیراقتصادی (وضعیت برجام) که دست کم در دو سال اخیر یکی از عوامل مهم در تعیین سمت‌وسوی بازار ساخت و رفتار سازندهها بود، کمرنگ شده و جای خود را به انتظارات تورمی داده است.
سازندهها می‌‌‌گویند هم‌‌‌اکنون بازار ساختوساز مانند بسیاری دیگر از بازارها بیش از هر عاملی تحت‌تاثیر نوسانات ارزی و جهش نرخ دلار قرار گرفته است. به نظر می‌رسد اصلی‌‌‌ترین عامل اثرگذار بر این بازار در سال آینده نیز همین نوسانات ارزی باشد؛ چرا که نوسانات ارزی، بازیگردان اصلی تغییرات هزینه ساخت در مقطع زمانی فعلی از بابت رشد قیمت مصالح ساختمانی و در نتیجه افزایش قیمت تمام‌شده ساخت است.
ادامه نوسانات ارزی دو خطر مهم برای سازندهها به همراه خواهد داشت؛ اول آنکه به دلیل رشد شدید قیمت مصالح، عملا سازندهها ممکن است در تکمیل واحدها و تامین هزینه‌‌‌ها با مشکل مواجه شوند؛ حتی اگر موفق به تکمیل واحدها هم شوند، رشد قیمت تمام‌شده اثر خود را بر سطح قیمت فروش خواهد گذاشت و از این رو به دلیل تشدید ضعف قدرت خرید در سمت تقاضا، فروش واحدها با اما و اگر همراه می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سازندهها می‌‌‌گویند هم‌‌‌اکنون تقاضا از سمت سازندهها برای خرید زمین وجود دارد؛ چه سازنده‌‌‌هایی که قصد دارند به سرعت عملیات ساختمانی را شروع کرده و چه آنهایی که برنامه‌‌‌ای برای شروع سریع پروژه جدید ندارند. اما قیمت‌های پیشنهادی در بازار زمین به قدری از سمت مالکان بالا تعیین شده است که سازندهها نمی‌توانند با برآوردی دقیق مبنی بر تخمین حاشیه سود خود از فرآیند ساخت و فروش واحدهایی که قرار است روی این زمین‌‌‌ها بسازند، به این بازار ورود کنند. برخی از آنها نیز اساسا به لحاظ سطح توانمندی مالی، توانایی خرید این زمین‌‌‌ها با قیمت‌های بالای پیشنهادشده از سوی مالکان را ندارند.
تصویر دوم از تورم ملکی ۱۴۰۲
سازندهها و فعالان بازار ساختوساز شهر تهران، همچنین دومین تصویر و برآورد خود از هزینه ساخت مسکن در سال آینده را به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند. تصویر اول در گزارشی که در ۱۹ مهرماه امسال در همین صفحه و در گزارشی با عنوان «اولین تصویر تورم ملکی ۱۴۰۲» منتشر شد، برآوردی از پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در سال آینده نسبت به سال‌جاری را نشان می‌دهد. در برآورد صورت گرفته، فعالان بازار مسکن شهر تهران پیش‌بینی تورم نقطه به نقطه ۱۴ درصدی مسکن در سال ۱۴۰۲ را مطرح کردند.
در تصویر دوم، سازندهها و فعالان ساختمانی، تخمینی از افزایش هزینه ساخت مسکن در سال بعد را ارائه داده‌‌‌اند. آن طور که سازندهها در این زمینه به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، برآوردها نشان می‌دهد، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال آینده به شرط ادامه وضعیت فعلی، می‌تواند به حول و حوش ۲۰ میلیون تومان (بدون احتساب هزینه زمین) برسد. این میزان در ابتدای سال‌جاری از سوی همین سازندهها، مترمربعی ۱۴ میلیون تومان اعلام شده بود. بر اساس برآورد سازندهها از هزینه ساخت مسکن در سال بعد، ناپایداری هزینه‌‌‌های تولید مسکن در سال آینده می‌تواند خود را در شکل تورم بالای ۴۰درصد در هزینه ساخت مسکن در ۱۴۰۲ نشان دهد. بنابراین سرو‌سامان دادن و مهار تورم فعلی که به طور مستقیم بر تورم ساختمانی منعکس می‌شود موضوعی است که از دیدگاه آنها می‌تواند مانع از سقوط بازار ساختوساز شهر تهران به قعر رکودی عمیق‌‌‌تر از سال‌جاری و سال‌های قبل، شود. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اظهارات سازنده‌‌‌های فعال شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران از ۱۵ میلیون تومان (بدون احتساب هزینه زمین) فراتر رفته است.
در مناطق مصرفی جنوبی این میزان به حدود ۱۲ میلیون تومان افزایش یافته است در حالی که در ابتدای امسال این هزینه به ازای هر مترمربع حول‌وحوش ۱۰ میلیون تومان اعلام شده بود.
