افتتاح دو کانال بورسی برای فعالیت ملکی بانک‌ها
یخچال بانک‌ها باز می‌شود
«دنیای‌اقتصاد» مواجهه احتمالی بانک‌ها با مجوز «تاسیس صندوق‌های ملکی» را در دو سناریو بررسی می‌کند
با افتتاح دو کانال بورسی برای فعالیت ملکی بانک‌ها، دو سناریو در ارتباط با سرنوشت یخچال‌‌‌های ملکی بانکی مطرح می‌شود. بانک مرکزی در حالی روز گذشته از صدور مجوز راهاندازی دو مسیر بورسی فعالیت مولد ملکی برای بانک‌ها شامل «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «صندوق‌های املاک و مستغلات» خبر داد که «دنیای‌اقتصاد» مواجهه احتمالی بانک‌ها با مجوز تاسیس صندوق‌های ملکی را در دو سناریو بررسی می‌کند. یک سناریو مربوط به استقبال بانک‌ها از این دو روش بورسی و سناریوی دیگر مربوط به احتمالاتی است که می‌تواند استقبال بانک‌ها از این روش‌ها را با اما و اگر مواجه کند.
به تازگی و بنا بر اعلام بانک مرکزی، بانک‌ها برای رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده خود می‌توانند از این پس با دریافت مجوز برای راهاندازی «صندوق املاک و مستغلات» و «صندوق زمین و ساختمان» نسبت به مولدسازی داراییهای منجمد ملکی خود اقدام کنند. آن طور که بانک مرکزی در این باره اعلام کرده است: «به موجب ضوابط مذکور، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی می‌توانند در اجرای تکالیف قانونی، واگذاری اموال مازاد، مولدسازی دارایی‌‌‌ها و تنوع‌‌‌بخشی به ابزارهای تجهیز منابع در بازار پول، با اخذ مجوز از بانک مرکزی و با رعایت قوانین و مقررات موضوعه نسبت به راهاندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت مختص اوراق دولتی، املاک و مستغلات و زمین و ساختمان اقدام کنند.»
پیش از این در قوانین، بخشنامه‌‌‌ها و ابلاغیه‌‌‌های قانونی، همه سازمان‌ها، وزارتخانه‌‌‌ها، دستگاه‌ها و به‌خصوص بانک‌ها مکلف به فروش و عرضه املاک مازاد و منجمد خود بوده‌‌‌اند اما همواره نوعی چسبندگی در این نهادها به مازاد وجود داشته است. سیاستگذار در حالی به تازگی مجوز تاسیس دو مسیر بورسی مولدسازی املاک منجمد بانک‌ها از طریق راهاندازی، صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات را صادر کرده است که ادامه ملاکی بانک‌ها به شکل قبلی (مالکیت بر املاک مازاد و منجمد از سوی بانک‌ها)، علاوه بر مشکلات قابل‌توجه در حوزه تامین مالی بخشهای اقتصادی، مساله کمبود نقدینگی بانک‌ها را حادتر کرده است.
هماکنون و در شرایطی که بانک‌ها با کمبود شدید منابع و نقدینگی مواجه هستند، ادامه ملاکی در شکل نگهداری از املاک منجمد و بلااستفاده برای بانک‌ها، نه تنها منجر به محرومیت آنها از منابع مالی برای تامین نقدینگی موردنیاز به منظور پرداخت تسهیلات می‌شود بلکه بانک‌ها به دلیل بحران نقدینگی، برای همین میزان ناکافی تسهیلات دهی و تامین مالی بخشهای اقتصادی نیز ناچار به استقراض از بانک مرکزی هستند. املاک مازاد در واقع از یکسو بانک‌ها را از دسترسی به نقدینگی که منجر به پرداخت تسهیلات و رونق بخشهای اقتصادی شود محروم می‌کند و از سوی دیگر آنها را ناچار به استقراض از بانک مرکزی برای عمل به بخشی از تکالیف و تعهدات قانونی آنها در حوزه پرداخت تسهیلات و تامین مالی بخشهای اقتصادی خواهد کرد.
با وجود اینکه پیش از این انواع دستورالعمل‌‌‌ها، بخشنامه‌‌‌ها و قوانین برای الزام بانک‌ها به رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده از طریق عرضه آنها و فروش مزایده‌‌‌ای به متقاضیان تدوین، تصویب وابلاغ شده اما نتایج مطلوب و مورد نظر در این زمینه تاکنون محقق نشده است. این‌بار اما سیاستگذار پولی، به جای اقدام دستوری برای الزام بانک‌ها به فروش املاک منجمد وبلااستفاده، به آنها مجوز داده است تا فعالیت‌های ملکی خود را به کانال بورسی هدایت کرده و از طریق راهاندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات، املاک مازاد و منجمد را در مسیری مولد قرار دهند.
اولویت بانک‌ها با کدام مسیر؟
یک مسیر بورسی در نظر گرفته شده برای این منظور تشکیل صندوق زمین و ساختمان است. از آنجا که بخشی از املاک مازاد و منجمد بانک‌ها، زمین است و قابلیت ساخت‌وساز روی این زمین‌‌‌ها وجود دارد، این زمین‌‌‌ها می‌تواند در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان، منجر به افزایش عرضه ملکی شود. صندوق زمین و ساختمان یک مسیر بورسی برای تامین مالی ساخت و عرضه مسکن است. مالکان زمین می‌توانند به پشتوانه زمین در اختیار خود نسبت به تاسیس صندوق زمین و ساختمان اقدام کنند. ارزش این سرمایه‌گذاری ساختمانی به شکل یونیت‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای قابلیت عرضه در بازار سرمایه برای خرید از سوی سرمایه‌گذاران را دارد. سرمایه‌گذاران حتی با کمترین میزان سرمایه در اختیار خود، می‌توانند نسبت به خرید یونیت اقدام کرده و در پایان دوره سرمایه‌گذاری و بعد از اتمام دوره ساخت، اصل وسود سرمایه خود را در شکل واحد مسکونی یا پول نقد دریافت کنند.
صندوق املاک ومستغلات نیز یک مسیر بورسی برای فعالیت مولد ملکی است. مالکان ساختمان‌‌‌های با کاربری‌‌‌های مختلف (عمدتا ساختمان‌‌‌های بزرگ تجاری و اداری)، می‌توانند به پشتوانه ملک در مالکیت خود اقدام به تاسیس صندوق املاک و مستغلات کنند. سپس متناسب با ارزش ملک مورد نظر اقدام به انتشار و عرضه یونیت‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای در بازار سرمایه کنند. ملکی که یونیت‌‌‌ها به پشتوانه ارزش آن منتشر و به سرمایه‌گذاران واگذار شده است و صندوق بر پایه آن تشکیل شده است به بازار اجاره عرضه می‌شود. بعد از اتمام دوره حیات این صندوق که عموما ۵ ساله است، سرمایه‌گذاران اصل وسود سرمایه خود را بر مبنای ارزش افزوده ملک دریافت می‌کنند و در طول دوره سرمایه‌گذاری نیز از عواید ناشی از اجاره‌‌‌داری ملک مورد نظر بهره‌‌‌مند خواهند شد.
در واقع ستون فقرات صندوق زمین و ساختمان، ساخت و فروش مسکن روی زمین‌‌‌های قابل ساخت است که منابع مالی برای ساخت آن از طریق بازار سرمایه و با سرمایه‌گذاری خریداران یونیت تامین شده است. همچنین ستون فقرات صندوق‌های املاک و مستغلات هم اجاره‌‌‌داری است. یعنی تشکیل صندوق به پشتوانه یک ملک و عرضه ملک به بازار اجاره! این اقدام در واقعیت هدایت فعالیت‌های ملکی بانک‌ها به مسیر مولد به جای تکالیف بر زمین مانده قبلی برای عرضه املاک منجمد و مازاد بانک‌ها به بازار است.
انتخاب بانک‌ها چیست؟
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد هماکنون یک سوال مهم در ارتباط با صدور این مجوز برای بانک‌ها وجود دارد. سوال این است که آیا این تصمیم جدید منجر به گشایش یخچال‌‌‌های بانکی می‌شود؟ آیا این مجوز می‌تواند حجم گسترده املاک مازاد و بلااستفاده در اختیار بانک‌ها را از حالت انجماد خارج کرده ودر مسیر مولد قرار دهد؟
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هماکنون بانک‌ها دو گروه املاک مازاد را در اختیار دارند. یک گروه از این املاک زمین و گروه دیگر ساختمان‌‌‌های ساخته شده با کاربری‌‌‌های مختلف (مسکونی، تجاری، اداری و...) است. با توجه به مشخصات املاک در اختیار بانک‌ها، به نظر می‌رسد دست‌‌‌کم بنا به دو علت عمده، بانک‌ها از تشکیل صندوق زمین و ساختمان برای هدایت داراییهای ملکی خود به مسیر مولد و بورسی استقبال کنند. اولین دلیل به تمایل بانک‌ها به ایجاد ارزش افزوده برای داراییهای ملکی خود (زمین‌‌‌های در اختیار آنها) مربوط می‌شود. بانک‌هایی که بخشی از املاک در اختیار آنها زمین است احتمالا تمایل خواهند داشت تا به پشتوانه این زمین‌‌‌ها، اقدام به تاسیس صندوق زمین و ساختمان کنند. چرا که تاسیس صندوق زمین وساختمان برای آنها می‌تواند در نهایت به واسطه تامین مالی برای ساخت واحدها، ارزش افزوده به همراه داشته باشد.
آن هم در شرایطی که بانک‌ها هماکنون با بحران نقدینگی و تامین منابع مالی مواجه هستند و از این طریق وبه دنبال ارزش افزوده ایجاد شده در نتیجه تشکیل این صندوق نهتنها نسبت به تامین منابع و نقدینگی مورد نیاز اقدام می‌کنند بلکه به تکلیف قانونی خود برای رفع انجماد از املاک مازاد و بلااستفاده در اختیار خود نیز عمل خواهند کرد. شاید در این میان گفته شود که ممکن است همان کمبود نقدینگی بانک‌ها را از تشکیل صندوق و هزینه برای ساخت پروژه منصرف کند اما از آنجا که منابع مالی ساخت از طریق جذب سرمایه سرمایه‌گذاران و فروش یونیت‌‌‌های صندوق از مسیر بازار سرمایه تامین خواهد شد، می‌توان پیش‌بینی کرد که بانک‌ها از این روش استقبال کنند. در واقع درباره بانک‌هایی که زمین در اختیار دارند اگر قرار به استقبال از روش‌های بورسی رفع انجماد از املاک مازاد باشد به نظر می‌رسد که تشکیل صندوق‌های زمین وساختمان در اولویت قرار داشته باشد.
علاوه بر ایجاد ارزش افزوده برای بانک به واسطه تشکیل صندوق زمین وساختمان، مالکیت زمین و کل پروژه نیز تا زمان اتمام عملیات ساخت و بعد از اتمام ساخت برای بخشی از پروژه برای بانک محفوظ مانده وحفظ می‌شود. در حالی که در روش واگذاری املاک مازاد از طریق مزایده بانک مکلف بود، کل ملک در اختیار خود را به فرد خریدار واگذار کند.
این در حالی است که در مقطع زمانی فعلی به دلیل شرایط کمبود نقدینگی موردنیاز بانک‌ها برای عمل به تعهدات خود در حوزه تامین مالی بخشهای مختلف اقتصادی این فعالیت مولد ملکی و ایجاد ارزش افزوده برای املاک از این طریق، به احتمال زیاد با جذابیت برای بانک‌ها همراه است. هماکنون تعداد قابل‌توجهی از بانک‌ها به دلیل نرخ دستوری سود و اختلاف آن با نرخ تمام شده پول که گفته می‌شود هماکنون بالای ۲۷درصد است تا جای ممکن از پرداخت تسهیلات خرد خودداری می‌کنند. در واقع به دلیل کمبود نقدینگی و عدم‌جذابیت نرخ سود، عملا منابع کافی برای عمل کردن بانک‌ها به تسهیلات تکلیفی آنها وجود ندارد.
به همین دلیل به نظر می‌رسد برخلاف گذشته که بانک‌ها تمایلی به هر نوع عرضه املاک مازاد و منجمد خود نداشتند، هماکنون به دلیل مواجهه با بحران نقدینگی، بی‌‌‌میل نباشند که دست‌‌‌کم بخشی از املاک منجمد خود را از کانال بازار سرمایه تبدیل به دارایی مولد کنند. بر اساس آمارها، حجم یخچال‌‌‌های ملکی هماکنون به قدری بالا رفته است که نسبت داراییهای ملکی به کل داراییهای ۹ بانک از ۲۵ بانک کشور، حدود ۳۰درصد است که رقم بسیار بالایی است. این در حالی است که سطح متعارف این میزان حداکثر ۱۰ تا ۱۲درصد است.
اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که به نظر می‌رسد اولویت بانک‌ها برای ورود به کانال بورسی مولدسازی داراییهای منجمد ملکی در اختیار آنها، تشکیل صندوق‌های زمین وساختمان است اما احتمالا در ورود به صندوق‌های املاک ومستغلات با احتیاط بیشتری عمل کنند. اخیرا یک صندوق املاک ومستغلات از سوی یک نهاد دولتی تشکیل شد و پس از عرضه اولیه یونیت‌‌‌های آن، به تازگی امکان معاملات ثانویه آن نیز برای سرمایه‌گذاران باز شد.
در مورد اینکه چرا ممکن است بانک‌ها در ارتباط با این کانال بورسی فعالیت‌های ملکی، با احتیاط بیشتری عمل کنند، می‌توان به ماهیت صندوق‌های املاک ومستغلات ویک ویژگی مهم آن اشاره کرد. همان گونه که توضیح داده شد ستون فقرات صندوق‌های املاک ومستغلات، «اجاره‌‌‌داری» است. یعنی این صندوق‌ها عمدتا به پشتوانه یک ملک اداری وتجاری بزرگ مقیاس تاسیس می‌‌‌شوند و سود سرمایه‌گذاران از عواید ناشی از عرضه این ملک به بازار اجاره در طول دوره سرمایه‌گذاری از یکسو و ارزش افزوده ملک در پایان عمر صندوق، به سرمایه‌گذارها پرداخت می‌شود. در طول دوره سرمایه‌گذاری نیز باید مدیران صندوق منابع به دست آمده در قالب فروش یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری را در بازارهای دیگر که بخش قابل‌توجهی از آن می‌تواند در بازار ملک باشد، سرمایه‌گذاری کنند.
دو دافعه یا دو عامل در این میان وجود دارد که می‌تواند منجر به احتیاط بیشتر بانک‌ها برای ورود به این صندوق‌ها شود. در شرایط فعلی بازار مسکن ایران، عایدی اجاره‌‌‌داری نسبت به عایدی سایر بازارها کمتر است. همچنین عایدی اجاره‌‌‌داری نسبت به ارزش کل مسکن به دلیل بالا بودن عدد نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبتpبهr)، بسیار کم است. بنابراین سرمایه‌گذاری به نیت صرف اجاره‌‌‌داری چندان معنا و مفهوم اقتصادی ندارد اما به واسطه عایدی و ارزش افزوده ملک در طول زمان می‌تواند برای سرمایه‌گذار توجیه‌‌‌پذیر باشد. از سوی دیگر، در صورتی که مدیران این صندوق نتوانند منابع به دست آمده از طریق فروش یونیت‌‌‌ها را در بازاری با بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری کنند، امکان تامین اصل و سود سرمایه به منظور پرداخت به یونیت‌‌‌داران در خاتمه عمر صندوق، با ریسک مواجه خواهد شد.
اما در این میان دو جاذبه وجود دارد که می‌تواند برخی از بانک‌ها را برای ورود به این کانال بورسی و تشکیل صندوق، ترغیب کند. اول اینکه به واسطه تورم ملکی در میان‌مدت و بلندمدت، واگذاری ملک به صندوق از فروش آن در فرآیند مزایده ملکی برای بانک‌ها جذاب‌‌‌تر است؛ چون در این روش مالک صندوق، بانک است و در واقعیت مالکیت ملک برای موسس صندوق (بانک) محفوظ خواهد بود. اما در فروش املاک از طریق مزایده، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود. از سوی دیگر، بانک در این روش می‌تواند از عایدی بلندمدت ملک به دلیل تورم ملکی برخوردار شود. این در حالی است که به دلیل تبدیل ارزش ملک به یونیت عملا سرمایه منجمد با نقدشوندگی پایین در اختیار بانک‌ها (املاک مازاد) به سرمایه با قابلیت نقدشوندگی بالا در لحظه، تبدیل می‌شود و در طول حیات صندوق، هر کجا که بانک با مشکل نقدینگی مواجه شود می‌تواند این یونیت‌‌‌ها را به پول ونقدینگی تبدیل کند.
ریسک موفقیت مسیر بورسی
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با این حال موفقیت این دو کانال بورسی با تمام مزایایی که می‌تواند برای بانک‌ها و بازار ملک به همراه داشته باشد، در عین حال احتمالا ریسک‌هایی نیز به همراه دارد. یکی از این ریسک‌ها که می‌تواند سطح استقبال از این صندوق‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد مربوط به ذات متفاوت معاملات مسکن با معاملات بورسی است. ذات متعارف معاملات ملکی، دربردارنده نوعی عدم‌شفافیت است اما معاملات بورسی در یک بستر کاملا شفاف و مشخص انجام می‌شود. از آنجا که املاکی که قرار است از طریق این دو کانال بورسی به‌خصوص مسیر صندوق‌های املاک و مستغلات عرضه شوند، املاک درشت، کلان و بزرگ مقیاس هستند، در نهایت سرمایه‌گذارها و خریداران این املاک نیز افراد خاصی هستند که بسیاری از آنها علاقه‌‌‌ای به رهگیری رفتار ملکی خود به صورت شفاف ندارند.
در نهایت در خاتمه عمر این صندوق‌ها یا املاک باید فروخته شوند یا حیات صندوق تمدید می‌شود؛ جنس خریداران این املاک درشت نیز به گونه‌‌‌ای است که بعید است حاضر شوند در یک بازار کاملا شفاف که تمام هویت مالی و ملکی وی به طور مشخص نمایان می‌شود، اقدام به انجام معامله کنند. اما با این حال به نظر می‌رسد عطش نقدینگی در بانک‌ها هماکنون به حدی زیاد است که این دو کانال بورسی از سوی بانک‌ها مورد استفاده و استقبال واقع شود.
