«دنیایاقتصاد» بررسی می‌کند؛ نوسانات ارزی از کدام محل بر بازار ملک اثر می‌‌گذارد؟
رهگیری دلاری تورم مسکن
نتيجه يك مطالعه: هر ۱۰درصد افزايش نرخ دلار باعث رشد ۶/ ۲ درصدي قيمت ساخت ميشود
رهگیری دلاری تورم مسکن از اثر نوسانات ارزی بر قیمت تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی حکایت دارد. نتایج یک مطالعه تخصصی درباره نحوه و میزان اثرگذاری نوسانات دلاری بر هزینه ساخت مسکن نشان می‌دهد، به ازای هر 10 درصد افزایش نرخ دلار، دست‌‌کم قیمت ساخت معادل 6/ 2درصد افزایش می‌‌یابد. این نخستین بار است که میزان اثرگذاری نرخ ارز بر هزینه و قیمت ساخت مسکن، برآورد و اعلام می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، برخلاف برخی تصورات اشتباه که از گذشته، تحولات بازار مسکن به‌ویژه در بخش ساخت و قیمت تمام‌شده با نوسانات ارزی را بی‌‌ارتباط دانسته و مسکن را کالایی داخلی بدون وابستگی به ارز و نوسانات آن اعلام می‌کردند، بررسی‌‌ها نشان می‌دهد بازار ارز و تحولات آن از دو ناحیه بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. نوسانات ارزی، از ناحیه هزینه ساخت از یک سو و از جنبه افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی از سوی دیگر، بر قیمت مسکن و فعالیت سازنده‌ها اثرگذار هستند.
استدلال غلط درباره ارز و مسکن
مبنای استدلال گروهی که معتقدند مسکن از آنجا که یک کالای داخلی است و نه کالای وارداتی بنابراین نوسانات ارزی بر آن اثرگذار نیست، مصادیقی است که این گروه از وضعیت بازار مسکن در دهه 80 عنوان می‌کنند. در دهه 80 با وجود ثبات و آرامش نسبی در بازار ارز، قیمت مسکن با رشد قابل توجه همراه شد. اما، این گروه از افراد بدون توجه به سیاست سرکوب ارزی و اقدامات دستوری برای ثابت نگه داشتن نرخ ارز در دهه 80، این مدعا را اعلام می‌کنند. در دهه80، سیاست سرکوب ارزی در اقتصاد کشور به کار گرفته شده و بنابراین نرخ ارز به صورت دستوری و نه متناسب با واقعیت‌‌های اقتصاد کشور، ثابت نگه داشته شد.
در واقع در این دوره ارتباط نرخ ارز با واقعیت‌‌های اقتصادی کشور قطع بود. واقعیت این است که نوسانات نرخ ارز از یک سو با ایجاد و شارژ انتظارات تورمی، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. با افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات مکرر در این بازار و سایر بازارهای رقیب، نه تنها از ناحیه انتظارات تورمی قیمت مسکن افزایش می‌‌یابد بلکه تقاضا برای خریدهای سرمایه‌‌ای، به دنبال جست‌وجوی سرمایه‌‌داران برای یافتن امن‌‌ترین پناهگاه سرمایهگذاری افزایش می‌‌یابد.
مسکن همواره به عنوان امن‌‌ترین و کم‌‌ریسک‌‌ترین بازار اقتصادی در میان سرمایه‌‌گذارها شناخته شده است. در شرایطی که تحت تاثیر نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی با نقد‌‌شوندگی بالا مانند بازار ارز، سکه، طلا، سهام و...، ریسک سرمایهگذاری در این بازارها افزایش می‌‌یابد بخش زیادی از سرمایه‌‌گذارها بازار زمین و مسکن را به عنوان مامن امن سرمایهگذاری انتخاب می‌کنند. همین موضوع منجر به رشد قیمت مسکن و اثرگذاری نوسانات دلاری بر قیمت فروش ملک می‌شود.
اما قیمت مسکن از ناحیه هزینه ساخت نیز تحت تاثیر نوسانات دلاری قرار دارد. بخشی از مصالح و تجهیزات ساختمانی، وارداتی و نیازمند صرف ارز هستند. از سوی دیگر برخی دیگر از آیتم‌‌ها و مصالح ساختمانی ساخت داخل مانند آهن و سیمان نیز از نوسانات دلاری اثرپذیری دارند. بنابراین از این زاویه، یعنی نوسانات قیمت مصالح، هزینه ساخت تحت تاثیر نوسانات ارزی قرار دارد. بنابراین این عقیده که چون مسکن کالایی داخلی است و وارداتی نیست بنابراین نوسانات ارزی و دلاری بر آن اثر نمی‌گذارد از اساس مردود است. نه تنها این عقیده کاملا نادرست است که نوسانات ارزی از دو زاویه یعنی هزینه ساخت و شارژ انتظارات تورمی، حوزه ساخت و معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
حال نتایج مطالعه‌‌ای که چکیده یا خلاصه اثرگذار آن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گذاشته شده و برای نخستین بار منتشر می‌شود کمیت این اثرگذاری را نشان می‌دهد. مطالعات انجام شده در این زمینه از سوی سعید سعادتمند، فعال ساختمانی و کارشناس اقتصاد مسکن، در سه سناریو، اثر نوسانات ارزی بر هزینه ساخت را نشان می‌دهد.
در این مطالعه، اولا جدول مصالح ساختمانی وابسته به مصرف ارزی شامل مصالحی که یا به صورت مستقیم نیازمند صرف ارز هستند (مصالح وارداتی) یا فرآیندهای تولید آنها نیازمند صرف ارز بوده یا از نوسانات دلاری اثر می‌‌پذیرند درج شده است و در وهله دوم، براساس این جدول، میزان وابستگی آنها به ارز آمده است. از سوی دیگر، نوسانات مربوط به قیمت ساخت مسکن بر حسب اینکه دلار 10 درصد، 25 درصد یا 50 درصد نوسان داشته باشد، براساس نوع ساختمان و در سه گروه ساختمان بر حسب انواع مختلف اسکلت‌‌های ساختمانی، (اسکلت فلزی، قالب تونلی، اسکلت بتنی)، محاسبه و اعلام شده است.
سه سناریوی دلاری رشد هزینه ساخت
برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد هر 10 درصد رشد قیمت دلار، هزینه ساخت از محل تورم مصالح ساختمانی را بین 6/ 2 درصد تا 7/ 2 درصد، افزایش می‌دهد. در سناریوی افزایش 25 درصدی نرخ دلار، هزینه ساخت از محل هزینه مصالح ساختمانی بیش از 5 درصد و در سناریوی افزایش 50 درصدی نرخ دلار هزینه ساخت از محل تامین این مصالح، تا حدود 10 درصد افزایش می‌‌یابد.
بر این اساس، برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در صورت رشد 10 درصدی نرخ ارز (دلار)، هم‌‌اکنون که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (بدون احتساب قیمت زمین)، در شهر تهران، حول و حوش 14 میلیون تومان است، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به حدود 15 میلیون تومان افزایش می‌‌یابد. در واقع اگر دلار در یک ماه 10 درصد افزایش یابد، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن از 14 میلیون تومان به حول و حوش 15 میلیون تومان در این فاصله می‌‌رسد.
چکیده مطالعه اثر نرخ ارز بر بهای مسکن
سعید سعادتمند، فعال ساختمانی و کارشناس اقتصاد مسکن در چکیده مطالعه‌‌ای که با عنوان تاثیر تغییرات نرخ ارز بر قیمت مسکن انجام داده، خاطرنشان کرده است: «مسکن و ساختمان از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین بخش‌ها در اقتصاد کشور و همچنین دارایی خانوارها است. مسکن علاوه بر ویژگی سرپناه بودن، به پناهگاه سرمایهگذاری خانوارها، ناشی از تورم پیوسته سال‌های گذشته تبدیل شده است. تورمی که در سال‌های اخیر شدیدتر بوده و رکوردی جدید از خود به جای گذاشته است. حال با افزایش مجدد قیمت ارز، خریداران و سازندگان مسکن، مجددا با علامت سوال راجع به آینده بازار روبه‌رو شده‌‌اند. این تاثیر از دو منظر و زاویه قابل بررسی است. منظر اول مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده ساختمان به صورت میانگین بوده و منظر دوم، افزایش ارزش اسمی قیمت املاک، ناشی از انتظارات تورمی و بازده سرمایهگذاران در این بخش، در تعادل با سایر بخش‌ها و بازارهای سرمایهگذاری است.
تمام بخش‌های اقتصادی کشور ایران، به صورت مستقیم یا غیر‌مستقیم متاثر از نرخ ارز است. این موضوع از بودجه دولت تا بازارهای مختلف دارایی و مصرفی خانوارها را شامل می‌شود. بخش مسکن نیز به تبع میزان وابستگی خود در قیمت تمام‌شده، تغییرات هزینه را تجربه می‌کند. با بررسی صورت گرفته، میزان وابستگی ارزی مصالح ساختمانی و مواد مصرفی تولید شده در داخل کشور، برای ساخت ساختمان‌های متوسط و معمولی، در کمترین حالت نزدیک به صفر و در بیشترین حالت میزان وابستگی، نزدیک به 40 درصد تخمین زده می‌شود. با ثابت فرض کردن قیمت سایر عوامل تولید، هر 10 درصد افزایش نرخ ارز، در روش‌های مختلف مورد استفاده در ساخت ساختمان‌های مسکونی، موجب افزایش قیمت ساخت ناخالص، در بازه‌‌ای بین 63/ 2 تا 74/ 2 درصد می‌شود که شامل روش‌های اسکلت بتنی، اسکلت فلزی سبک و سنگین و قالب‌های بتنی (تونلی) است.
بنابراین با رشد قیمت دلار به میزان حدود 15 تا 20 درصد طی دو ماه گذشته، باید منتظر افزایش هزینه‌های ساخت ناخالص، به میزان حدود 2/ 5 تا 5/ 5 درصد، علاوه بر تورم معمول و متوسط این بخش در اقتصاد باشیم. موضوع دوم مربوط به افزایش قیمت املاک بر اساس انتظارات تورمی است. طی چندسال اخیر، بخش مسکن نشان داده است که توانایی انطباق خود با بازده سایر بازارها را داشته و در نهایت تمایل قیمتی این بازار (به‌خصوص در شهرهای بزرگ) منطبق با روند رشد قیمت ارز است. بنابراین بخش املاک، تمایل به متعادل کردن خود با تغییرات نرخ دارد. به عنوان نتیجه می‌توان اذعان کرد، علاوه بر تاثیر افزایش نرخ ارز بر هزینه تولید مسکن، انتظارات تورمی این بخش ناشی از تغییرات نرخ، موجب افزایش قیمت املاک خواهد شد و در صورت حفظ وضعیت سیاسی و اقتصادی فعلی، در میان‌مدت، بازده این بازار در تعادل با سایر بازارها، مانند ارز و طلا، به صورت مشابه و نزدیک خواهد بود.»
اهمیت برای سیاستگذار
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این مطالعه از این جهت برای سیاستگذار دارای اهمیت است که نشان می‌دهد این تصور که چون مسکن کالایی داخلی است بنابراین قیمت ساخت و خرید و فروش آن از نوسانات ارزی و دلاری اثرپذیری ندارد، از اساس باطل است. اگر چه مسکن کالایی داخلی است اما از ناحیه شارژ انتظارات تورمی ناشی از نوسانات ارزی و تورمی از یک سو و اثر ارز بر قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی، قیمت ساخت و بازار معاملات ملک را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در واقع این مطالعه این خطای ذهنی را برای سیاستگذار از بین برده و آن را باطل می‌کند.
بنابراین سیاستگذار مسکن که به دنبال ثبات بعد از کاهش قیمت مسکن است باید بداند که کلید ثبات و آرامش در بازار مسکن دست‌‌کم در مقطع زمانی فعلی در بیرون این بازار قرار دارد. یعنی شرایط اقتصاد کلان و نوسانات ارزی و تورمی، هم‌‌اکنون مهم‌ترین عوامل شارژ تورمی در این بازار هستند که هم هزینه‌های ساخت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و هم بر الگوی عرضه و تقاضا و قیمت فروش آپارتمان‌‌ها اثر می‌‌گذارد. در واقع، نوسانات ارزی و افزایش نرخ دلار، یکی از اصلی‌‌ترین کانال‌‌های شکل‌‌گیری تورم و انتظارات تورمی در بازار مسکن (ساخت و معاملات) است.
روند 30 ساله تورم عمومی، مسکن و دلار
با این حال مشاهده روند 30 ساله تورم بخش مسکن، تورم عمومی و نوسانات نرخ دلار نشان می‌دهد، اگر‌چه نوسانات قیمت و تورم مسکن، از نوسانات ارزی و دلاری اثرپذیری دارد اما این موضوع الزاما به این معنا نیست که هر زمان بازار ارز در آرامش و ثبات قرار دارد، بازار مسکن نیز در ثبات و آرامش است. در واقع بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در هر زمان دلار دچار شوک افزایش و نوسان می‌شود به دلیل شارژ انتظارات تورمی و رشد هزینه‌های ساخت از ناحیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تورم مسکن شارژ می‌شود و قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی نیز افزایش می‌‌یابد. اما ثبات و آرامش ارزی الزاما به معنای ثبات و آرامش بازار مسکن نیست.
در دوره‌هایی که حتی بازار ارز آرامش داشته است، (حتی در دوره‌هایی که سیاست سرکوب نرخ ارز اعمال نشده است)، قیمت مسکن افزایش یافته است. به عنوان مثال در سال 1400، اگر چه قیمت دلار به‌طور متوسط در مقایسه با سال 99 با 6 درصد افزایش مواجه شد اما تورم مسکن در این بازه زمانی یکساله، 31 درصد بوده است. یعنی در سال 1400، قیمت دلار نسبت به سال 99 معادل 6 درصد اما قیمت مسکن 31 درصد افزایش یافت.
در مهرماه امسال نیز که دلار نسبت به مهر سال گذشته جهش چشمگیر 21 درصدی را تجربه کرد، متوسط قیمت مسکن 31 درصد رشد کرد. در واقع در وضعیت موجود، مسکن اضافه‌‌تر از دلار، دچار افزایش و نوسانات قیمتی شده است. دلیل این موضوع نیز مشخص است. مسکن علاوه بر اثرپذیری از نوسانات ارزی و دلاری، از آیتم‌‌های دیگری مانند رشد نقدینگی، تورم عمومی، نوسانات قیمت زمین، تورم مصالح ساختمانی، ریسک بازارهای رقیب و... اثر می‌‌پذیرد. در ماه‌ها و مقاطعی که بازارهای زودنقدشونده مانند سکه، دلار، سهام و...از ریسک بالا برای سرمایهگذاری برخوردارند، بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها و سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن و زمین به عنوان امن‌‌ترین و کم‌‌ریسک‌‌ترین پناهگاه سرمایهگذاری می‌‌روند.
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در سال‌های اخیر که رشد نقدینگی از میزان بلندمدت تاریخی آن بالاتر رفته و نقدینگی بیش از 35 درصد رشد داشته است، این رشد بالا خود را در تورم مسکن منعکس کرده است. در واقع رشد شدید نقدینگی و حجم بالای آن، در شرایطی که بازارهای رقیب مسکن و بازارهای زودنقدشونده، با کاهش جذابیت و افزایش ریسک سرمایهگذاری مواجه شده‌‌اند منجر به ورود سیل سرمایه‌ها و سرمایه‌‌گذارها به بازار مسکن و افزایش قیمت آن شده‌‌اند. در واقع علاوه بر اثر نوسانات ارزی، عواملی مانند رشد نقدینگی، تورم عمومی، وضعیت سایر بازارها و ریسک‌‌های مرتبط با آنها و... در نوسانات قیمت مسکن اثرگذار بوده و همچنین نوسانات ارزی نیز یکی از مهم‌ترین کانال‌‌های شارژ این رشد قیمت، در کنار این عوامل ایفای نقش کرده است.
این واقعیت‌‌ها نشان می‌دهد اولا برخلاف تصورات نادرست قبلی ارائه شده از سوی گروهی افراد، اتفاقا نوسانات ارزی نه تنها بر قیمت مسکن بلکه بر هزینه ساخت واحدهای مسکونی اثرگذار است و این اثر قابل توجه است. در وهله دوم، دست‌‌کم در مقطع زمانی فعلی کلید ثبات و آرامش در بازار مسکن، در سایر بازارها از جمله بازار ارز و عوامل بیرونی قرار دارد. بنابراین در صورتی که سیاستگذار قصد ایجاد آرامش و کاهش التهاب در بازار مسکن را دارد باید تمام شرایط را برای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور به کار بسته، رشد نقدینگی و تورم عمومی را کنترل کند و سیاست‌های پولی و مالی مناسبی را متناسب با واقعیت‌‌های اقتصادی اتخاذ کند.
فهرست هزینه ساخت در تهران
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌‌ترین فهرست هزینه ساخت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پایتخت بدون احتساب هزینه زمین، در مناطق مصرفی بین حداقل 8 تا حداکثر 15 میلیون تومان (برای یک ساخت معمولی تا متوسط رو به بالا) و به‌طور متوسط 14 میلیون تومان (برای یک ساخت‌وساز معمولی رو به بالا) است. این میانگین از متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در چهار گروه مناطق مصرفی شهر تهران (2، 5، 9 و 17) استخراج شده است. بررسی‌‌ها نشان‌دهنده افزایش جزئی سهم زمین در سبد هزینه‌‌ای ساخت مسکن است.
با این حال سازنده‌ها از رشد مستمر هزینه‌های ساخت از ناحیه مصالح ساختمانی و همچنین کمبود زمین قابل ساخت در پایتخت به عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در حوزه ساخت‌وساز خبر می‌دهند. به گفته آنها اگر کمبود زمین و سوداگری سرمایهگذاران کلان در بازار زمین نبود، به‌طور قطع به دنبال جهش شدید و استمرار رشد قیمت مصالح، سهم مصالح ساختمانی از هزینه‌های ساخت افزایش می‌‌یافت. اما هم‌‌اکنون تورم شدید در بازار زمین باعث شده سهم آیتم‌‌های هزینه‌‌بر ساختمانی تغییر چندانی با سال قبل از جهش یعنی سال 96 نداشته باشد و به دلیل شتاب تندتر قیمت زمین، سهم زمین در برخی مناطق اندکی نسبت به گذشته افزایش یابد. براساس تحقیقات صورت گرفته، در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران مبلغ بلا‌عوض در روش مشارکت در ساخت، به ازای هر مترمربع زمین حدود 7 تا بیش از 10میلیون تومان است.
