فرمان توقف عملیات نجات در بازار مسکن چین؛ بانک‌ها به حمایت از «خالی‌سازی» مامور شدند
آشتی «شی» با ملاکان
تحقق هشدار ماه گذشته «اكونوميست» درباره خطر انحراف رئيسجمهور چين در دوراهي بازار ملك
لابی‌‌های مستقیم و غیرمستقیم ملاکان چینی (تحت هدایت اعضای اصلی این گروه یعنی برجسازهای بدهکار وابسته به دولت)، با مقامات این کشور خیلی زود نتیجه داد و باعث صدور فرمان 16 ماده‌‌ای شی جین پینگ به نفع «تورم مسکن» شد. رئیسجمهور چین 6 ماه بعد از «مواجهه کاملا محسوس بازار مسکن با آثار مثبت اصلاحات سیاستی به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها و تقاضای مصرفی»، دست آخر نتوانست مقابل جریان ملاکی و تورم‌‌خواه در این بازار مقاومت کند و در نهایت دستور «حمایت دوباره بانک‌ها از ساختمان‌سازی‌‌های هیجانی» را صادر کرد.
بازار مسکن چین تا همین نیمسال گذشته، کاملا در تسلط دو گروه قرار داشت؛ برجسازهای وابسته به قدرت که با اتکا به اعتبارات بانکی، عرضه‌های چندبرابر نیاز مصرفی بازار احداث می‌کنند و غالب آنها از طریق خریدهای سرمایه‌‌ای به «شهر ارواح» تبدیل شدند و همچنین ملاکانی که 70 درصد ثروت‌‌شان را در بازار ملک سرمایهگذاری می‌کنند. فعالیت این دو گروه طی سال‌های اخیر باعث شد موجودی خانه خالی در بازار مسکن چین معادل «یک فرانسه» -65 میلیون واحد مسکونی- شود و فاصله زمانی دسترسی خانوارهای چینی به کلید مسکن، به بیشترین میزان (بالای 40 سال) در مقایسه با اکثر کشورها برسد.
سیاست چینی «فقط ساختوساز بدون توجه به نیاز اصلی تقاضای مصرفی» در این سال‌ها، بخش ساختمان را به یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی تبدیل کرده بود و حالا همین وابستگی 25 درصدی تولید ناخالص داخلی چین به بخش مسکن و ساختمان بهانه‌‌ای شد برای «لغو عملیات نجات بازار مسکن چین از حباب قیمت». طی ماه‌های اخیر تورم ماهانه مسکن در چین بیش از یک درصد به صورت میانگین افت کرد و جراحی ناشی از «اخذ مالیات سالانه از املاک» و «پایان پرداخت وام بیشتر به شرکتهای ساختمانی بدهکار»، در حال اثرگذاری بود. اما با فرمان جدید «شی»، بار دیگر دستور تزریق تسهیلات بانکی به شرکتهای ساختمانی بدهکار صادر شد. این یعنی حمایت دوباره از «اعتیاد ساختمانی و ملکی در بازار مسکن چین» که برنده آن، ملاکان و بازنده آن نیز چینی‌‌های نیازمند خانه‌‌دار شدن هستند.
در ماه‌های اخیر فروش 100 شرکت ساختمانی به خاطر رکود ناشی از چربی‌‌سوزی قیمت مسکن، تا 30 درصد افت کرد و در عین حال میزان ساختوساز مسکونی که چند برابر بازار مسکن آمریکا بود نیز تا حداقل 20 درصد کاهش یافت. این اتفاقات، نتیجه شوک ضدتورمی بازار مسکن چین و فعالان این بازار تحت تاثیر سیاست‌های اصلاحی رئیسجمهور چین بود. با این حال، «چرخه معیوب» ساختوسازهای منتهی به «ملاکی»، بار دیگر در این کشور راه می‌‌افتد. در این چرخه، سازنده‌ها به پشتوانه تسهیلات بانکی، بدهکارتر می‌شوند تا فقط خانه‌‌سازی آن هم نه برای جریان مصرفی که برای سرمایهگذاری، دوباره شارژ شود.
چرخه معیوب برمی‌‌گردد
درحالی که پکن همچنان به دنبال کاهش خسارات اقتصادی ناشی از مقررات سختگیرانه برای مقاله با همه‌‌گیری کووید است، دولت دست به تسهیل بخشی از قوانین بخش مسکن زده است. براساس گزارشی از وال استریت ژورنال، سال گذشته اقتصاد چین به دلیل کمپین‌‌های دوگانه شی جین پینگ برای مهار افزایش قیمت املاک و از بین بردن هرگونه اثر کووید-19 در داخل مرزهای کشور، در حال اصلاح (رکود) بوده است. در حال حاضر، با وجودی‌‌که رهبر چین به سمت کاهش محدودیت‌‌های مقابله با همه‌‌گیری حرکت می‌کند، سختگیری در بخش املاک نیز معکوس شده است، که می‌تواند به معنای تصدیق ضمنی مشکلات اقتصادی و ناامیدی باشد که درپی اجرای این دو سیاست در چین ایجاد شده است.
بانک مرکزی چین و اداره نظارت بانکی این کشور به تازگی دستور اجرای مجموعه‌‌ای از اقدامات را با هدف تقویت تقاضا و عرضه مسکن صادر کرده‌‌اند، که صحت آن توسط افراد نزدیک به بانک مرکزی تایید شده است. به گفته مقامات سیاستگذاری چین، سیاست‌های جدید که توسط شی امضا شده است، برخی از محدودیت‌‌های قبلی را با هدف کاهش بدهی شرکتهای ساختوساز مسکن حذف می‌کند و به وام‌‌دهندگان اجازه می‌دهد تا به شرکتهای ساخت‌‌وسازی که با مشکلات مالی مواجه هستند وام بدهند. مایکل هیرسون، رئیس تحقیقات شرکت «22وی» چین معتقد است، این اقدامات دولت چین در بازار املاک، نشانه واضحی است که تلاش‌‌های پکن برای حمایت از رشد اقتصادی در حال تشدید است. درحالی که دولت‌های محلی در سراسر چین برای کاهش فشاری که شرکتهای املاک با آن مواجه هستند، اقدامات ضعیف‌‌تری انجام داده‌‌اند.
بسته جدید دولت که از 16 اقدام تشکیل شده است، بزرگ‌ترین قدم برای نجات بخشی از اقتصاد این کشور تلقی می‌شود که تا دهه‌ها ستون اصلی رشد دومین اقتصاد بزرگ جهان بوده است. دان وانگ، اقتصاددان ارشد در شرکت خدمات مالی و بانکداری هانگ سنگ چین، درباره اقدامات جدید دولت چین در بخش املاک می‌گوید اقدامات جدید «در مقیاس بزرگ» هستند و تسهیل‌‌گر تخصیص هدفمند اعتبار به صنعت املاک به حساب می‌‌‌‌آیند. به گفته او، از آنجا که شرکتهای ساختوساز با مهلت‌‌های قریب‌‌الوقوع برای بازپرداخت وام مواجه هستند، قانون‌‌گذاران مشتاق هستند تا از هرگونه خطر سیستماتیک ناشی از موجی از نکول‌‌های احتمالی در بخش مالی جلوگیری کنند؛ با این‌حال همچنان تقاضا برای خرید مسکن در کشور ضعیف است و هرگونه تغییر در اعتماد به بازار مسکن احتمالا به چشم‌‌انداز بلندمدت اقتصاد بستگی دارد.
کاهش محدودیت‌‌های بازار املاک و کووید تنها چند هفته پس از آن اتفاق می‌‌افتد که شی برای 5 سال دیگر به عنوان رهبر چین ابقا شد. او درحالی سومین دوره ریاست‌جمهوری خود را آغاز می‌کند که با بدترین رکود طولانی‌‌مدت اقتصادی این کشور در دهه‌های اخیر مواجه است. بسیاری از ضعف‌‌های اقتصادی، محصول سیاست‌های شی برای مهار کووید-19 و مهار چهار دهه رونق در بازار املاک است که مقامات درباره احتمال حباب بودن آن هشدار داده‌‌اند. اقدامات دولت در بازار املاک منجر به افزایش نکول توسط سازندگان، افزایش بدهی بانک‌ها، کاهش فروش مسکن و کاهش سرمایهگذاری شده است، که همگی بر رشد کلی اقتصاد چین در سه ماه اخیر تاثیر زیادی گذاشته است.
تولید ناخالص داخلی چین در 9 ماه اول 2022 تنها 0/ 3 درصد افزایش یافته است که بسیار کمتر از هدف رسمی 5/ 5 تعیین شده دولت در ماه مارس است. قیمت خانه‌ها در چین برای دهه‌ها از نرخ رشد اقتصادی پیشی گرفته بود، که اعتبار بیشتری را به خرید و فروش املاک می‌‌داد و ارزش املاک را افزایش داده بود. مقامات در سال‌های اخیر بارها سعی کرده‌‌اند با اقدامات سختگیرانه این چرخه معیوب را بشکنند، اما هر زمان که رشد در معرض تهدید قرار می‌گیرد این اقدامات را کاهش می‌دهند.
براساس گزارش شرکت خدمات مالی گلدمن ساکس، تا سال 2019، ارزش کل موجودی خانه‌ها و شرکتهای ساختوساز چینی 52 تریلیون دلار بوده است، که این مقدار، دو برابر ارزش بازار مسکن در ایالات متحده است. با توجه به اینکه پکن در سال گذشته، شرایط را برای شرکتهای ساختوساز سخت‌‌تر کرد و سپس به اعمال قوانین سختگیرانه‌‌تر پرداخت، چند شرکت ساختمانی بزرگ در آستانه بحران در بازار مسکن دچار فروپاشی شدهاند. مهم‌ترین این شرکت‌‌ها، اورگراند است که تا مدت‌ها بزرگ‌ترین شرکت ساختوساز در چین به حساب می‌‌آمد، درحالی که اکنون بزرگ‌ترین بدهکار محسوب می‌شود.
هرچند این نگرانی‌‌ها اکنون به دیگر شرکتهای بزرگ خصوصی هم سرایت کرده است. بیش از 30 شرکت ساختوساز در اوراق قرضه دلاری خود دچار نکول شدهاند. سرمایه‌‌گذاران بین‌المللی اوراق قرضه خود را با قیمت ارزان‌تری فروخته‌‌اند، که سطح قیمت‌‌ها را به پایین‌‌ترین حد خود رسانده و حتی بزرگ‌ترین شرکتهای ساختوساز را برای فروش وامهای خود دچار مشکل کرده‌‌اند. سهام شرکتهای املاک چین پس از انتشار این خبر افزایش یافته است. سهام شرکت کانتری گاردن هلدینگ، یکی از بزرگ‌ترین شرکتهای ساخت املاک این کشور، در معاملات اولیه در هنگ کنگ 40 درصد جهش کرده است و این شرکت سود خود را در این ماه به بیش از 200 درصد رسانده است. زیر‌شاخص هنگ سنگ نیز 7 درصد افزایش یافته است.
قیمت اوراق قرضه دلاری شرکت‌‌هایی که در پرداخت بدهی خود نکول نکرده‌اند، چون اِیجیل هاوس، با بهبود احتمالی مواجه خواهد شد. بر اساس گزارش شرکت اطلاعات املاک چین، در اکتبر، فروش در 100 شرکت بزرگ ساختوساز این کشور به معادل 7/ 76میلیارد دلار کاهش یافته است که بیانگر افت 4/ 28 درصدی نسبت به سال قبل و شانزدهمین ماه متوالی کاهش نسبت به سال گذشته است. اکنون، با تشکیل تیم رهبری جدید پس از کنگره حزب، این تیم درحال حرکت به سمت رویکردی هماهنگ برای تقویت اقتصاد و تلاش گسترده‌‌تر در راستای آماده‌سازی برای افزایش رقابت با ایالات متحده است.
تامین اعتبار دردسر بزرگی برای شرکتهای ساختوساز مسکن ایجاد کرد، چراکه بسیاری از این شرکت‌‌ها برای ساخت پروژه‌های جدید و سرپا ماندن به وامهای سنگین متکی بوده‌‌اند. براساس داده‌های اداره ملی آمار چین، در 9 ماه ابتدای سال جاری، سرمایه‌های جمع‌آوری‌شده توسط شرکتهای املاک چین 5/ 24 درصد کاهش یافته است. اطلاعیه جدیدی که به‌طور مشترک توسط بانک خلق چین و کمیسیون تنظیم مقررات بانکی و بیمه چین صادر شده است، نشان‌دهنده معکوس شدن کامل تلاش‌‌های قبلی شی برای محدود کردن رونق در این بخش نیست.
این اطلاعیه که به عنوان بسته‌‌ای با هدف تضمین «توسعه پایدار و سالم» برای این بخش ارائه شده است، بر لزوم مقابله با خرید سوداگرانه املاک تاکید می‌کند و شعار «مسکن برای زندگی است، نه برای سرمایهگذاری» رئیسجمهور چین را تکرار می‌کند. براساس اقدامات جدید در نظر گرفته شده، وامهای بانکی معوق شرکتهای ساختوساز و برخی از انواع اعتبارات غیربانکی که ظرف شش ماه آینده شامل سررسید می‌شوند، می‌توانند به مدت یک سال تمدید شوند. بازپرداخت اوراق قرضه شرکتهای ساختوساز نیز قابل تمدید است. بانک‌ها همچنین تشویق می‌شوند تا برای حمایت از خرید پروژه‌های املاک توسط شرکتهای ساختوساز که از نظر مالی ضعیف‌‌تر هستند، منابع مالی ارائه کنند.
نشریه اکونومیست ماه گذشته در مقاله‌‌ای تحلیلی از بخش مسکن چین نسبت به این نوع از هزینه‌های عمومی هشدار داد و آنها را شمشیری دولبه خواند که از یک طرف به تحویل خانه‌ها و تحویل آنها به صاحبان قانونی‌‌شان کمک می‌کند و فشار بر بانک‌ها را کاهش می‌دهد اما در عین حال حفره‌‌ای را پر می‌کند که توسط دولت‌های محلی بد و شرکتهای ساختوساز مشکوک ایجاد شدهاند. این اقدامات از سوی دولت مرکزی چین درحالی صورت می‌گیرد که به نظر می‌‌رسد اصلاح سیاست‌های محلی برای بازار مسکن کافی نبوده است. دولت چین تاکنون به این بحران پاسخ متناسب با اندازه آن نداده است. در 22 اوت بانک مرکزی و وزارت دارایی چین اعلام کرده بودند که از وامهای ویژه بانک‌های سیاستگذاری دولتی حمایت می‌کنند تا خانه‌های پیش‌‌فروش شده به پایان برسند.
