«دنیای‌اقتصاد» ظرفیت رشد قیمت آپارتمان در دو جهت را با ۴ تراز بررسی می‌کند
کف و بر تورم مسکن
آیا قیمت ملک با احتساب تورم مصالح ساختمانی، جای افزایش بیشتر را دارد؟
حساب و کتاب جدید از کف و بر تورم مسکن بر اساس میزان تاثیرپذیری از چهار متغیر اصلی مرتبط با روند تغییرات قیمتی در این بازار، تصویر نسبتا دقیقی از میزان اضافه‌‌‌پرش مسکن در سال‌های اخیر ارائه می‌کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر، مساله تورم بالای مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت تمام شده مسکن است؛ موضوعی که به عنوان یکی از عوامل اصلی انصراف از ساخت در این مدت شناخته شده است. در هفته‌‌‌های اخیر نیز بحث رابطه قیمت مصالح ساختمانی و مسکن بیش از پیش مورد توجه فعالان ساختمانی قرار گرفته و این دغدغه پررنگ‌‌‌تر از قبل مطرح شده که با وجود بازار متورم مصالح، نمی‌توان به کاهش محسوس تورم مسکن امیدوار بود و در این شرایط همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده درست کار نمی‌‌‌کند.
در حال حاضر دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی که یک عامل کلیدی ادامه رکود ساخت‌وساز است، حول و حوش مساله تورم مصالح ساختمانی و اثر افزایشی آن بر تورم مسکن مطرح می‌شود و این در حالی است که متغیرهای مختلفی روی قیمت نهایی ملک اثرگذار است و مصالح تنها یکی از آنهاست. به این ترتیب برای پی بردن به آینده وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی و نیز آینده قیمت مسکن، باید دید متغیرهای مذکور به طور معمول چه رابطه‌‌‌ای با قیمت ملک داشته‌‌‌اند و بر این اساس تحلیلی از وضع موجود و پیش‌بینی آینده بازار مسکن ارائه داد.
در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند. در وهله اول بررسی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در میان و بلندمدت (یک بار از ابتدای دهه 90 و بار دیگر از ابتدای دوره جهش اخیر یعنی سال 96 تا پایان بهار امسال) و نسبت آن با تغییرات قیمت ملک گویای واقعیتی انکارناپذیر و مهم است و باید مورد توجه سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار گیرد.
سازنده‌‌‌ها با بررسی این روابط پی می‌‌‌برند که آیا مسکن بیش از سطح متعارف مورد انتظار با توجه به تورم مصالح ساختمانی رشد کرده است یا کمتر از آن. در صورت مشاهده رشد بیشتر قیمت مسکن از تورم مصالح پی خواهند برد که احتمال کاهش قیمت مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران وجود دارد و امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع پروژه‌‌‌های جدید را پیدا می‌کنند؛ چراکه از ظرفیت بازگشت به دوره چرخه طبیعی معاملات مسکن اطمینان پیدا می‌کنند.
از ابتدای سال 96 که بازار مسکن در وضعیت پیش‌‌‌رونق قرار گرفت و به تدریج موتور تورم ملکی به حدی گرم شد که جهش بزرگ سال 97 را رقم زد، تا بهار 1401 قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 8/ 7 برابر شده و این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 1/ 9 برابر شده است. البته از آنجا که هنوز گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال منتشر نشده، مقایسه مذکور بر اساس این شاخص در پایان سال 1400 انجام شده است. همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 9/ 7 برابری داشته است. بنابراین مسکن چه در مقایسه با ارز و چه در مقایسه با مصالح ساختمانی، تورم به مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، پیشی گرفته است. نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که نشات گرفته از وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت‌وسازهاست. به این ترتیب در سال‌های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.
در این میان آنچه اهمیت دارد توجه به پیامی است که از پیشی گرفتن تورم مسکن نسبت به تورم مصالح و نرخ دلار مخابره می‌شود و آن «اضافه‌‌‌پرش» قیمت مسکن است. به بیان دیگر این مقایسه نشان می‌دهد دغدغه سازنده‌‌‌ها در باب تاثیر سوء تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن با روند طی شده در سال‌های اخیر ناسازگار است؛ کمااینکه مسکن همین حالا بیشتر از مصالح ساختمانی رشد کرده است. موضوعی که نباید از دید سرمایه‌گذاران ساختمانی دور بماند فاصله زمانی تقریبا دو ساله شروع تورم مصالح نسبت به جهش مسکن است. در واقع گروهی از سازنده‌‌‌ها با مشاهده تورم بالای مصالح ساختمانی به‌ویژه از سال 99 به بعد، فاصله دو ساله شروع جهش مصالح نسبت به جهش مسکن را نادیده می‌‌‌گیرند و به همین خاطر نسبت به ادامه روند تورمی در بازار مصالح بیش از سایر پارامترها ابراز نگرانی می‌کنند.
در صورتی که با دید بلندمدت روند طی شده در فاصله سال‌های 96 تا بهار 1401 مورد کنکاش قرار گیرد، مشخص می‌شود که در این مدت قیمت مسکن در مقایسه با تراز دلاری 10درصد بیشتر از سطح مورد انتظار رشد کرده و برای بازگشت به سطح متعارف هم‌‌‌تراز با نرخ دلار و تورم مصالح، باید قدری کاهش پیدا کند.
رابطه مسکن با تورم عمومی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، از مقایسه تورم مسکن با نرخ تورم عمومی نیز این واقعیت قابل برداشت است که مسکن بیشتر از حدود متعارف رشد کرده است. به طور کلی قیمت مسکن همواره تابعی از نرخ تورم عمومی است و رابطه میان آنها تقریبا همیشه به این ترتیب بوده که تورم مسکن در بازه‌‌‌های بلندمدت و در مقاطع جهش، حدود3 تا 4 واحد‌درصد بیشتر از تورم عمومی بوده است. اما در دوره جهش اخیر مسکن در حالی 1/ 9 برابر شده که شاخص قیمت کالاها و خدمات تقریبا نصف این میزان رشد کرده است. این ارقام به روشنی نشان می‌دهد مسکن تابعیت همیشگی از روند تغییرات تورم عمومی را نداشته و رفتار قیمتی متفاوتی نشان داده که اکنون به قله رسیده و سرمایه‌گذاران را از ساخت‌وساز منصرف کرده است.
از سوی دیگر معادله متغیرهای موثر بر وضعیت کف و بر تورم مسکن علاوه بر اجزای مذکور شامل مصالح، دلار و تورم عمومی، تحت‌تاثیر «قیمت زمین» نیز قرار دارد. در فاصله سال‌های 96 تا ابتدای بهار 1401 (آمار رسمی تورم زمین در پایتخت طی بهار امسال هنوز منتشر نشده است) میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران 9/ 11 برابر شده است. ظاهر آمار یاد شده ممکن است این تلقی را ایجاد کند که با این وصف تورم مسکن هنوز به تورم زمین نرسیده و از این بابت جا برای رشد قیمت مسکن دست‌‌‌کم از بابت تاثیرپذیری از متغیر زمین وجود دارد. اما اگر به دو نکته ظریف در این رابطه دقت شود، مشخص خواهد شد که قیمت مسکن حتی با پیروی از این متغیر نیز جایی برای رشد مضاعف ندارد. نکته اول این است که از دهه 70 به بعد که داده‌‌‌های تغییرات قیمت زمین گردآوری شده است، فارغ از نوسان‌‌‌های مقطعی تقریبا همیشه تورم سالانه زمین حدود 5درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است.
بنابراین دور از انتظار نیست در مقطعی که قیمت مسکن تقریبا 9 برابر شده، قیمت زمین نزدیک 12 برابر شده باشد.نکته دوم این است که مهم‌تر از قیمت زمین، این نسبت قیمت زمین به مسکن است که رابطه میان روند تورم این دو گونه ملکی را نشان می‌دهد. نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه 70 زیر یک، در دهه 80 نزدیک یک و در دهه 90 بیشتر از یک بوده که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست. این نسبت در مقاطعی از دهه 90 تا 5/ 1 نیز رسید و در بهار امسال نیز 38/ 1 محاسبه شده است؛ به این معنا که به طور میانگین هر مترمربع زمین در تهران 38/ 1 برابر آپارتمان مسکونی قیمت دارد. افت این نسبت به زیر 5/ 1 گواه این مدعاست که حتی بر اساس تراز تغییرات تورم زمین نیز جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.
هر چه پیش می‌‌‌رویم بر میزان کمبود زمین نیز افزوده می‌شود و به طور طبیعی رشد قیمت زمین سرعت بیشتری می‌گیرد. بنابراین سازنده‌‌‌ها نمی‌توانند منتظر کاهش قیمت زمین به میزانی که مثلا نسبت زمین به مسکن به حدود یک واحد بازگردد باشند؛ کما اینکه نباید منتظر افزایش شدید قیمت مسکن برای بازگشت نسبت مذکور به حول و حوش یک باشند. در واقع فاصله بین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران به دنبال طی یک روند کاملا طبیعی تحت‌تاثیر محدودیت عرضه زمین شکل گرفته و همواره وجود خواهد داشت. بنابراین پیشی گرفتن قیمت زمین از مسکن در تهران الزاما دلالت بر رشد قیمت مسکن تا حدی که این نسبت به طور محسوس کاهش پیدا کند و به عنوان مثال به مقدار سال 90 یعنی 1/ 1 واحد باز گردد، نخواهد داشت. به بیان دیگر حتی متغیر زمین نیز با توجه به روندهای گذشته، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی‌‌‌کند.
بنابراین کف و بر تورم مسکن مبتنی بر ارزیابی وضعیت چهار متغیر کلیدی موثر بر این شاخص نشان می‌دهد سطح قیمت مسکن در دوره اخیر جهش، بیش از سطح قیمت تمام شده آن افزایش پیدا کرده است. اما ماجرای این جهش بیش از حد متعارف چیست؟ اگرچه بخشی از جهش مسکن به طور قطع متاثر از تورم مصالح و زمین به عنوان دو جزء هزینه‌‌‌ای اصلی مسکن‌‌‌سازی بوده و تورم ارزی نیز با توجه به ارتباط با قیمت مصالح و نیز نااطمینانی‌‌‌های مقطعی بر این موضوع تاثیر گذاشته است، اما سهم اصلی از اضافه‌‌‌پرش مسکن مربوط به حضور پررنگ تقاضای غیر‌اصیل و غیرطبیعی اما همیشگی در بازار مسکن طی چند سال اخیر بوده است. از اواخر سال 96 خریداران سرمایه‌‌‌ای و سفته‌‌‌بازان ملکی در جریان جهش اخیر ملکی با قدرت مالی بالا وارد بازار شدند و زمینه رشد فوق‌‌‌العاده پرشتاب قیمت مسکن را ایجاد کردند.
بازار مسکن همچنین از انجماد خریدهای ملکی توسط تقاضای غیر مصرفی با توجه به خالی نگه داشتن آنها و خودداری از عرضه تاثیر تورمی پذیرفت. از سوی دیگر کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت‌وساز در طول 8 سال اخیر نیز به نوعی زمینه‌‌‌ساز تورم شتابان مسکن در این سال‌ها بود. اگر رکود بزرگ ساخت‌وساز در سال‌های اخیر رخ نداده بود و از طرفی سیاستگذار با ابزارهای موثر و بازدارنده، مانع از بی‌‌‌استفاده ماندن آپارتمان‌‌‌ها می‌شد و هزینه‌‌‌هایی به سرمایه‌گذاران ملکی تحمیل می‌کرد که ناگزیر به حضور در جریان عرضه ملکی می‌‌‌شدند و از احتکار پرهیز می‌کردند، حجم آپارتمان‌‌‌های فروشی در بازار مسکن شهر تهران به حدی می‌‌‌رسید که می‌توانست جوابگوی تقاضای سرمایه‌‌‌ای باشد و در نتیجه سرازیر شدن تقاضای غیرمصرفی مسکن به بازار، نمی‌توانست تا این اندازه روی قیمت ملک اثر افزایشی بگذارد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روند تغییرات نرخ مصالح ساختمانی در بازه بلندمدت 10 ساله نیز ابعاد تاثیرپذیری قیمت مسکن از تورم مصالح را منعکس و تایید می‌کند که دغدغه اول سازنده‌‌‌ها درباره ادامه فعالیت ساختمانی نباید میزان تورم مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر قیمت تمام شده ملک باشد. از ابتدای دهه 90 تا بهار امسال میانگین قیمت مسکن در تهران در حالی 23 برابر شده که در این مدت قیمت مصالح به طور متوسط 16 برابر شده است. مشهود است که حتی در روند بلندمدت طی شده در بازار مسکن نیز مسکن بیشتر از مصالح رشد قیمت داشته است. البته با توجه به اینکه در مقاطعی از دهه 90 تورم مصالح ساختمانی تحت‌تاثیر قیمت‌گذاری دستوری بوده و متناسب با شرایط اقتصادی رشد نکرده و نیز با توجه به مقاطعی از میانه این دهه که نرخ دلار با سیاست‌های ارزی کنترلی تقریبا ثابت بود، نمی‌تواند روایت دقیقی از رابطه تورم مسکن و مصالح ارائه کند، اما در یک نگاه کلی نشان‌‌‌دهنده این است که میزان رشد قیمت مسکن از تورم مصالح پیشی گرفته است.
بررسی همه گزینه‌‌‌ها نشان می‌دهد اکنون قیمت مسکن در حال حاضر با توجه به اضافه پرش سال‌های اخیر حدود 10درصد بالاتر از سطح متعارف است. البته این به معنای افت قطعی قیمت در ماه‌‌‌های آینده نیست، چراکه مساله بازگشت قیمت بستگی زیادی به روندهای طی شده در بازارهای موازی، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و در نتیجه انتظارات تورمی دارد. در صورتی که شرایط برای بازگشت قیمت فراهم شود چنین رخدادی با توجه به مقایسه‌‌‌های صورت گرفته دور از انتظار نیست.
