«الگوی پاییزی» معاملات ملک چگونه است؛ رفتار ماه گذشته بازار «متعارف» بود؟
سوءبرداشت از «مهر» مسکن
«دنياياقتصاد» سه تفاوت پاییز امسال با سال‌های قبل را بررسی می‌کند
بعد از انتشار آمار رسمی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در مهرماه در روزهای اخیر، روزنامه «دنیای اقتصاد» با رمزگشایی از پارادوکس پاییزی بازار مسکن در این ماه، از بروز خزان پاییزی در این بازار خبر داد. مهرماه امسال، در حالی حجم معاملات خرید آپارتمان با کاهش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه همراه شد که در عین حال متوسط قیمت مسکن حول و حوش یک درصد رشد مثبت را تجربه کرد. از آنجا که معمولا در دوره‌های اخیر، افت محسوس معاملات خرید مسکن در یک ماه بر سطح قیمت‌‌ها اثرگذار بوده و باعث ثبت تورم منفی یا ثبات قیمت می‌شده است، وضعیت مهر ماه، نوعی پارادوکس پاییزی را نشان می‌دهد. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که دو روز قبل در این باره منتشر کرد دلایل بروز این پارادوکس را نیز تشریح کرد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان داد در مهرماه حجم معاملات خرید مسکن در نتیجه مداخله چند نیروی کاهنده، کاهش یافت. از سوی دیگر، نیروهای دیگری نیز مانع از آن شدند که با وجود افت ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در یک ماه، تورم ماهانه نیز از این افت تبعیت کرده و رشد مثبت قیمت به ثبت نرسد. یک نیروی کاهنده حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه مربوط به احتیاط سرمایه‌‌گذاران ملکی برای خرید آپارتمان بود. سرمایه‌‌گذاران ملکی که ماه‌های متوالی به عنوان طیف غالب تقاضای خرید مسکن در بازار حضور دارند، تحت تاثیر بالا بودن قیمت واحدها از یک سو و مشاهده به حداقل رسیدن تقاضای خرید مسکن از سمت متقاضیان مصرفی به دلیل نبود قدرت خرید، مهرماه امسال با احتیاط بیشتری نسبت به معامله آپارتمان‌‌ها اقدام کردند. با این حال و در شرایطی که هم تقاضا و هم حجم معاملات در بازار کاهش یافت اما قیمت، رشد مثبت یک درصدی را تجربه کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این رشد قیمت دو علت مهم دارد. علت اول ناشی از ورود محرک شوک ارزی و انتظارات تورمی به بازار مسکن مهرماه است. بازدهی ماهانه در بازار دلار، مهرماه ۴ درصد بود. همین موضوع یعنی شوک ارزی و انتظارات تورمی منجر به کاهش عرضه فایل به بازار مسکن شد. مهرماه امسال نه تنها برخی از فروشنده‌ها از تصمیم خود برای عرضه واحدها به بازار فروش به‌طور موقت انصراف دادند که از سوی دیگر برخی از فروشنده‌هایی که از ماه‌های قبل نیز اقدام به فایل کردن واحد خود در بازار کرده بودند فرآیند بازاریابی را به‌طور موقت متوقف کردند. در واقع در عین حال که به دنبال احتیاط متقاضیان خرید و سرمایه‌‌گذاران ملکی برای خرید آپارتمان ناشی از نبود چشم‌‌انداز رشد محسوس در ماه‌های بعد و بالا بودن قیمت‌‌ها، از حجم تقاضای موثر برای خرید مسکن کاسته شد و در نهایت معاملات با افت ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه همراه شد از سوی دیگر، عرضه فایل به بازار نیز کاهش یافت. یعنی هم کاهش عرضه و هم کاهش تقاضا در بازار مسکن مهرماه به‌طور همزمان این بازار را تحت تاثیر قرار داد.
عامل دوم، اثر تورم ساخت بر قیمت مسکن و بهای فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار و در نهایت قیمت واحدهایی است که در همین بازار خزان‌‌زده مسکن مهرماه مورد معامله قرار گرفت. ادامه تورم ساخت و رشد قیمت تمام شده مسکن، در مهرماه نیز مانند ماه‌های قبل اثر خود را روی قیمت واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار برجای گذاشت. اگرچه سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه‌های گذشته همواره روندی کاهشی داشته است و نسبت به سال‌های معمول بازار ملک به‌شدت افت کرده است اما نباید فراموش کرد که همچنان نوسازها بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند. بنابراین یک عامل دیگر آن است که به دلیل استمرار تورم ساخت و رشد هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از افزایش بهای تمام‌شده، با وجود کاهش حجم معاملات مسکن، تورم ماهانه یک درصدی (مثبت) رقم بخورد. مهرماه امسال در واقع همان عرضه کم که با تقاضای محدود هم همراه بود با اثر تورم ساخت و رشد بهای تمام‌شده، قیمت‌‌گذاری و در نهایت معامله شد.
ماجرای سوء برداشت از مسکن مهرماه
«دنیای اقتصاد» در حالی در گزارش دو روز قبل خود از دلایل خزان معاملات مسکن مهرماه و عوامل بروز پارادوکس بین روند ماهانه حجم معاملات و تورم ماهانه آپارتمان‌‌ها در شهر تهران رمزگشایی کرد که بعد از انتشار این گزارش، گروهی درصدد برآمده این ذهنیت را القا کنند که کاهش حجم معاملات مسکن در مهرماه امسال یک رفتار طبیعی بازار بوده است.
در واقع این گروه با این استدلال که همیشه حجم معاملات مسکن در پاییز به دلیل کاهش تقاضا و تغییر فصل و اتمام تابستان، با افت نسبت به تابستان همراه می‌شود، کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مهرماه و رشد مثبت یک درصدی را یک رفتار طبیعی اعلام کردند.
اما سوال مهم آن است که آنچه در بازار مسکن مهرماه ۱۴۰۱ تجربه شد (پارادوکس معاملات و قیمت)، واقعا یک رفتار طبیعی بازار، مربوط به تغییر فصل است؟
برای پاسخ به این سوال باید دید که آیا رفتار پاییزی بازار مسکن شهر تهران برخوردار از الگوی خاصی است یا خیر؟ و اگر این الگو وجود دارد، الگوی رفتاری بازار مسکن پایتخت در فصل پاییز چه روندی را نشان می‌دهد؟
تحلیل معاملات خرید با الگوی اجاره؟
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد آنچه این گروه سعی در القای آن به بازار مسکن دارند و اعلام می‌کنند رفتار مهرماه بازار مسکن و افت ۱۰ درصدی حجم معاملات همراه با رشد یک درصدی قیمت، رفتاری طبیعی است، عمدتا مربوط به بازار اجاره است. در واقع این بازار اجاره است که از این الگوی فصلی یعنی افت حجم معاملات و تقاضای اجاره مسکن در پاییز نسبت به تابستان تبعیت می‌کند. براساس الگوی عرضه و تقاضا در بازار اجاره و رفتار طیف فعال در این بازار، تابستان فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در این بازار بوده و همزمان با اتمام تابستان و شروع پاییز که مصادف با شروع سال تحصیلی جدید مدارس و دانشگاه‌ها و مراکز آموزشی است تقاضا برای اجاره مسکن نیز کاهش می‌‌یابد. ضمن آنکه موجودی فایل در بازار اجاره نیز در پاییز کمتر می‌شود چرا که عمده جابه‌‌جایی‌‌ها در این بازار در نیمه اول سال و عمدتا فصل تابستان صورت گرفته است.
این الگو، یعنی کاهش معاملات خرید مسکن در پاییز، الزاما و همیشه الگوی ثابت بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌‌های تهران نیست. در واقع این ذهنیت که افت ۱۰ درصدی معاملات مسکن در مهرماه ۱۴۰۱ ناشی از رفتار طبیعی بازار و بازیگران آن است همه آن چیزی نیست که در این ماه شاهد آن بودیم.
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد تکرار الگوی پاییزی معاملات مسکن برای همه پاییز‌‌ها چه در گذشته و چه در آینده به یک زمینه مهم نیاز دارد. در واقع هر زمان که بازار مسکن در شرایطی متعارف، معمولی و طبیعی (نه رکود و نه رونق شدید)، قرار دارد، می‌توان انتظار داشت الگوهای مربوط به سال‌های معمول بازار مسکن تکرار شود.
شرایط معمول در بازار مسکن سه پیش‌‌نیاز اساسی دارد و زمانی می‌توان اعلام کرد که بازار در شرایط نرمال قرار دارد که دست‌‌کم سه مشخصه یا پیش‌‌نیاز مهم را دارا باشد.
پیش‌‌نیاز اول آن است که در یک شرایط معمول در بازار مسکن، جنس غالب تقاضا و خریدهای ملکی، معطوف به تقاضا و خریدهای مصرفی است. یعنی وزن بیشتر معاملات مسکن مربوط به خرید آپارتمان از سوی خانه‌‌اولی‌‌ها یا متقاضیان تبدیل به احسن با انگیزه تامین مسکن محل سکونت است.
پیش‌‌نیاز دوم آن است که حجم معاملات یعنی تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در طول یک ماه در یک سطح متعارف قرار داشته باشد. یعنی نه در سطح حداقلی و کف قرار داشته باشد و نه در سطح بسیار بالا.
ویژگی سوم بازار مسکن در یک شرایط معمول و نرمال، آن است که سطح قیمت نیز در وضعیت متعارف قرار داشته باشد. هر زمان این سه پیش‌‌نیاز و ویژگی مهم به‌طور توامان در بازار مسکن وجود داشت می‌توان انتظار داشت بازار از یک الگوی مشخص به‌طور نمونه الگوی کاهش حجم معاملات در پاییز نسبت به تابستان (به فرض درست بودن این گمانه)، پیروی کند. در برخی از پاییزهای ملکی که بازار در شرایط عادی و نرمال مطابق با سه پیش‌‌نیاز شرح داده شده قرار داشته باشد در روندهای قبلی، افت بین ۱۰ تا ۱۵ درصدی حجم معاملات خرید مسکن تجربه شده است.
این ادعا را می‌توان براساس کارنامه معاملات مسکن شهر تهران در دو سال ۹۴ و ۹۵ که بازار مسکن در شرایط عادی و نرمال قرار داشت، تحلیل کرد. در این دوره، جهش قیمت دست‌‌کم حدود یک سال تا یک سال و نیم تمام شده بود و بازار با ریزنوسان جزئی قیمت همراه بود. یعنی سطح قیمت‌‌ها متعارف بود و در شرایط اضافه‌‌پرش قرار نداشت.
از سوی دیگر حجم معاملات مسکن در شهریورماه این سال‌ها، پنج‌رقمی بود یعنی بیش از ۱۰ هزار واحد در ماه معامله شده و به ثبت رسیده بود. در این سال‌ها همچنین تقاضای مصرفی وزن غالب تقاضا را به خود اختصاص داده بود و تقاضای سرمایه‌‌ای نسبت به تقاضای مصرفی کمتر بود. در واقع با هر سه پیش‌‌زمینه گفته شده برای شناسایی شرایط نرمال در بازار مسکن، بازار معاملات مسکن در این سال‌ها، وضعیت عادی و متعارف داشت.
در این شرایط، معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مهرماه به ترتیب سال‌های ۹۴ و ۹۵ معادل حدود ماهانه ۱۰ و ۳۰ درصد افت داشت. یعنی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه ۹۴ نسبت به شهریورماه این سال افت ۱۰ درصدی و در مهرماه ۹۵ نسبت به شهریور ماه ۹۵، افت ۳۰ درصدی داشت.
علت تفاوت مسکن در مهر امسال
اما افت ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه امسال از جنس کاهش ۱۰ و ۳۰ درصدی حجم معاملات مسکن در مهر سال‌های ۹۴ و ۹۵ نسبت به شهریور ماه‌های آن سال‌ها نیست.
مهم‌ترین سند هم در رد اینکه خزان امسال پاییز ملک در مهرماه طبیعی نبوده است با همان سه پیش‌‌شرط گفته‌شده در فوق، قابل توضیح است. یک علت مهم مربوط به حجم معاملات خرید مسکن درشهریور ۱۴۰۱ است. در سال‌های متعارف بازار مسکن که پاییز تقاضای خرید ملک با کاهش همراه می‌شده است در شهریور ماه بیش از ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در بازار به ثبت رسیده است. اما در شهریور ماه امسال، تعداد معاملات خرید مسکن تنها ۶ هزار فقره بود که این سطح معاملات خرید مسکن در واقع به معنای قرار داشتن حجم معاملات در کف و شرایط حداقلی و رکودی است.
از سوی دیگر در مهر و شهریور ماه امسال عمده تقاضای خرید مسکن، سرمایه‌‌ای بود و نه مصرفی. در حالی که در شرایط عادی و نرمال تقاضای غالب، مصرفی است. همچنین پیش‌‌شرط سوم یعنی قرار داشتن سطح قیمت‌‌ها در وضعیت متعارف نیز در مهرماه امسال محقق نشد. سطح قیمت مسکن هم‌‌اکنون سطحی نامتعارف و بسیار بالاتر از توان مالی و قدرت خرید متقاضیان حتی گروهی از متقاضیان سرمایه‌‌ای است. این شرایط در نتیجه بروز وضعیت غیرعادی جهش در سه سال متوالی رخ داده است و همه دستگاه‌های سنجش قیمت مسکن از جمله رابطه قیمتی مناطق شمال و جنوب تهران، نسبت قیمت به اجاره مسکن و... نشان‌دهنده شرایط و قیمت نامتعارف در بازار مسکن هستند. از همه اینها مهم‌تر می‌توان گفت در مهرماه شاهد محرک‌‌های ورود تقاضای سرمایه‌‌ای به بازار مسکن بوده‌‌ایم. در این ماه برزخ انتظارات و ریسک‌دار بودن بازار ارز و سکه و همچنین نابسامانی بازار سهام، بازار مسکن را از بیرون تحت تاثیر قرار داده و بر رفتار طیف‌‌های فعال این بازار و بازیگران آن اثرگذار بوده است. بنابراین آنچه در مهرماه بازار مسکن ۱۴۰۱ به وقوع پیوسته است نه تنها ناشی از رفتار طبیعی بازار و واکنش طبیعی آن به تغییر فصل نیست بلکه یک رویداد محسوب می‌شود که با الگوی رفتار پاییزی مسکن در شرایط عادی و نرمال متفاوت است.
تکرار شرایط غیرعادی
این رویداد یعنی رشد قیمت در شرایط افت معاملات در نخستین ماه پاییز ۱۴۰۱، در واقع بیش از آنکه تکرار یک رویداد ملکی در سال‌های عادی بازار مسکن ناشی از رفتار طبیعی در یک بازار نرمال (بازار سال‌های ۹۴ و۹۵) باشد، یک رویداد متفاوت است. ضمن آنکه این ادعا که در همه ماه‌های مهر، در یک الگوی تکراری و طبیعی حجم معاملات مسکن با کاهش همراه می‌شود اساسا ادعای درستی نیست. شاهد این موضوع هم مربوط به رویداد پاییزی سال‌های ۹۸ و ۹۹ یعنی سال‌های اوج جهش و اضافه پرش مسکن است.
در مهرماه سال ۹۸ رشد ماهانه حجم معاملات مسکن (رشد معاملات در مهرماه نسبت به شهریور ۹۸) معادل ۱۹ درصد بود. یعنی در مهرماه ۹۸ نه تنها حجم معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور کاهش نیافت بلکه به میزان محسوس و معادل ۱۹ درصد رشد کرد. از سوی دیگر در مهرماه ۹۹ نیز حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران رشد ۳ درصدی را نسبت به تعداد معاملات صورت گرفته در شهریور این سال، تجربه کرد.
بنابراین، الزاما در همه ماه‌های مهر حجم معاملات مسکن در مقایسه با شهریور ماه همان سال کاهشی نیست و نمی‌توان ادعا کرد کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در ماه‌های مهر به نسبت ماه آخر تابستان (شهریور) یک روال و رویداد ثابت و طبیعی بازار ناشی از رفتار طبیعی بازیگران آن به دلیل تغییر و تحولات فصلی است.
به این ترتیب و با مشاهده روندهای مربوط به تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران در ماه‌های مهر می‌توان گفت که در سال‌های اخیر که شرایط غیرطبیعی ناشی از مداخله محرک‌‌های بیرونی در بازار مسکن و بروز جهش و اضافه پرش قیمتی و... در این بازار ایجاد شده است، هر پاییز استعداد ثبت یک رخداد تازه و خارج از الگوهای رفتاری بازار در مهرماه‌های متعارف بازار دارد.
در واقع این شرایط باعث شده است که در یک پاییز یا مهرماه شاهد افت حجم معاملات و در پاییز دیگر شاهد رشد حجم معاملات مسکن در مقایسه با تابستان (یا شهریور)، باشیم. بنابراین و با نگاهی به روندهای بازار معاملات مسکن در مهرماه‌های سال‌های قبل تاکنون می‌‌بینیم که ادعای کاهش همیشگی حجم معاملات خرید مسکن در همه مهرماه‌ها نسبت به شهریورهای بازار ملک، از اساس نادرست است.
