«وام مسکن از در پشتی» با واکنشهایی روبه‌رو شد
دفاع از سیاست ناجور؟
بی‌‌‌اطلاعی از تبعات «تبدیل بانک تخصصی به کارگزاری دولت» باعث تحلیل نادرست از عملکرد غیرقابل دفاع می‌شود
«دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته در گزارشی، از تخصیص منابع و اعتبارات مختص بخش مسکن توسط یک بانک دولتی -که به عنوان بانک تخصصی، ماموریت تامین مالی بخش مسکن و ساختمان را بر عهده دارد- به بنگاه‌‌‌های کاملا نامرتبط با بخش مسکن خبر داد.
در آن گزارش، با اشاره به اینکه «ماموریت بانک تخصصی و توسعه‌‌‌ای در بخش مسکن، ابتکار عمل در ارائه محصولات متنوع برای این بخش بابت ایجاد مسیر برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری مولد (ساخت‌وساز) و همچنین تسهیل خرید مصرفی خانه با پرداخت وام‌‌‌های در استطاعت خانوارها است»، ریشه انحراف منابع و اعتبارات مختص بخش مسکن را در سه مساله اساسی که باعث شده دست مدیران بانکی در بانکداری حرفه‌‌‌ای بسته شود، عنوان کرد.
ماجرا از این قرار است که تسهیلات بخش مسکن طی سال‌های اخیر بر اساس آماری که بانک مرکزی از عملکرد بانک مسکن برای بهار ۱۴۰۱ منتشر کرده است، صرف «تولید محصولات سلولزی (دستمال کاغذی)، مبل، محصولات لبنیاتی، خودرو، نفت، پتروشیمی و...» شده است.
بعد از انتشار گزارش «دنیای‌اقتصاد» در چهارشنبه هفته گذشته، داود سوری، صاحب‌نظر اقتصادی در توییتر، این گزارش را به عنوان یک مطلب ناجور معرفی کرد.
به نظر میرسد، این نوع موضع‌‌‌گیری به احتمال خیلی زیاد ناشی از «عدم‌مطالعه کامل گزارش» است.
اگر این فرضیه در برابر فرضیه دیگر همچون «تحلیل گزارش با نگاه حمایتی از یک بانک خصوصی»، مطرح باشد، در این صورت لازم است توضیحات بیشتری درباره «اقدام نامتعارف در حوزه تامین مالی مسکن» ارائه شود تا کارشناسان با دید کامل و دقیق از «شرایط»، اوضاع را تحلیل کنند. اینکه، یک بانک یا بانک‌ها، مجبور می‌‌‌شوند، «متفاوت از سیاست پولی» و «تصمیمات تکلیفی از طرف دولت و بانک مرکزی»، عمل کنند و مثلا تسهیلات را آن‌طور که از بالا مصوب شده است، نپردازند، «بیشتر از آنچه تخلف باشد، اجبار بانک‌ها به حساب می‌‌‌آید.»
همان‌طور که در گزارش هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد»، مبسوط توضیح داده شد، «مدیران بانکی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن با سه مساله روبه‌رو هستند که البته این سه مانع برای سایر تسهیلات نیز مصداق دارد.»
مساله اول، «اختلاف اساسی بین قیمت تمام شده تسهیلات با نرخ سود تسهیلات مسکن» است (اولی از دومی بیشتر است). مساله دوم، «چشم‌‌‌انداز انتظارات تورمی» است که ریسک پرداخت تسهیلات با نرخ سود پایین‌‌‌تر از تورم را برای بانک‌ها بالا می‌‌‌برد. مساله سوم نیز «تشدید عدم‌تعادل زمانی منابع و مصارف در این
بخش است.»
البته بانک توسعه‌‌‌ای بخش مسکن، مساله چهارمی هم دارد و آن، «انباشت ابرتکالیف تسهیلات» است که قدرت طراحی محصولات موردنیاز بازار مسکن را از بانک گرفته است.
به این ترتیب، وقتی شبکه بانکی اجازه ندارد متناسب با قیمت تمام شده تسهیلات، نرخ سود وام پرداختی را به شکل آزاد و غیردستوری تعیین کند، فرجام این مدل تامین مالی به جایی میرسد که «وام‌‌‌های مسکن با اسامی مختلف و نه به همه متقاضیان (از در پشتی به جای اعلام صریح و شفاف) توسط برخی بانک‌های خصوصی و دولتی) پرداخت می‌شود» یا اینکه، «بانک توسعه‌‌‌ای در بخش مسکن برای جور کردن منابع موردنیاز برای اجرای تکالیف متعدد مصوب از سمت دولت، بخشی از منابع را به بخش‌‌‌های نامرتبط تخصیص می‌دهد.»
این وضعیت، محصول سیاستگذاری غلط است که برای اصلاح آن، لازم است «کارنامه غیرقابل دفاع ناشی از این سیاست‌های ناجور» منتشر و نقد شود تا از ادامه آن، جلوگیری به عمل بیاید.
تسهیلات نامرتبط بعضا در قالب «خدمات کارمزدی بانک دولتی در قالب گشایش اعتبار اسنادی» برای شرکت‌های صنعتی و تولیدی در سال‌های گذشته برای واردات مواد و قطعات موردنیاز تولیدشان، اختصاص پیدا کرده و حالا که آنها نتوانستند تعهدات خارجی را بازپرداخت کنند، تعهدات‌‌‌شان به عنوان مانده تسهیلات و تعهدات در عملکرد این بانک منظور شده است.
در دولت قبل نیز وزیر وقت راه و شهرسازی، بابت اینکه چرا بانک تخصصی بخش را درگیر مسائل غیرمرتبط با این بخش مثل واردات گندم می‌کنند، نقدهایی را مطرح کرده بود.
این موضوع ناشی از «تبدیل شدن بانک‌های دولتی به کارگزاری دولت» است به این معنا که تکالیف (سیاست‌های دستوری) باعث می‌شود «عدم‌تعادل منابع و مصارف تشدید شود» و مسیرهای نامتعارف تامین مالی در جلوی راه این نوع بانک‌ها قرار می‌گیرد.
«دنیای‌اقتصاد» در همه صفحاتی که سیاست‌های دولت و بانک مرکزی را مورد نقد و بررسی و تحلیل قرار می‌دهد، این مدل سیاستگذاری ناجور را همواره مورد اشکال قرار داده است.
اتفاقا یک روز قبل از انتشار گزارش «دنیای‌اقتصاد» درباره پرداخت منابع و اعتبارات بخش مسکن به بنگاه‌‌‌های غیرفعال در این بخش، در صفحه ۲۸ همین روزنامه، گزارشی مبسوط در نقد «بخشنامه جدید بانک مرکزی درباره ممنوعیت رسوب بخشی از تسهیلات» منتشر شد.
بانک توسعه‌‌‌ای در بخش مسکن اگر از محدودیت‌های تکالیف کم‌‌‌اثر (همچون خانه‌‌‌سازی دولتی که نسخه اصلی برای حل مشکل بازار مسکن نیست)، نجات پیدا کند، با الگوهای موفق جهانی و ابتکار عمل در طراحی محصولات بانکی، می‌تواند «رونق توام در بخش تولید و خرید مسکن ایجاد کند.»
در این میان، حمایت کارشناسی صاحب‌‌‌نظران از «سیاست‌های پشتیبان سرمایه‌گذاری مولد» و همچنین «سیاست‌های محدودکننده جریان قوی غیرمولد در بخش ملک»، می‌تواند در تغییر ذهنیت سیاستگذار از بیراهه به راه اصلی، در نقش معجزه عمل کند. در حال حاضر، متولی بخش مسکن به گونه‌‌‌ای مشغول به کار است که «راه‌‌‌ها به زیان جریان مولد و نفع جریان غیرمولد» ختم می‌شود. جای سود و زیان برای سازنده مسکن (سرمایه‌گذار ساختمانی) و ملک‌‌‌باز (خرید بدون استفاده زمین و آپارتمان)، عوض شده است.
البته که سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر باعث شکل‌‌‌گیری این معادله شد اما در همین فضای تورمی با وجود ریسک‌های متعدد، چنانچه سیاستگذار، درک درست از مساله و جواب آن داشت، می‌توانست تا حدودی ابعاد ملک‌‌‌بازی و جهش قیمت ناشی از آن را طی سه چهار سال گذشته، کنترل کند. ملک‌‌‌بازی و خریدهای چند خانه‌‌‌ای و بدون استفاده گذاشتن آنها، هیچ «بازدارندگی مالیاتی و هزینه‌‌‌ای» برای سرمایه‌گذار ندارد در حالی که یک سرمایه‌گذار ساختمانی با انواع هزینه‌های تولید از جمله «مالیات ساخت و فروش» و «ریسک‌های متعدد» روبه‌رو است. این معادله، به نفع رکود تورمی سال‌های اخیر تمام شد. سیاستگذاری در اتاق بسته (بدون نگاه به الگوهای موفق و نظرات درست کارشناسی) و همچنین تحلیل اوضاع با اطلاعات ناکافی مصداق بارز این دو بیت است:
نه هر که چهره برافروخت دلبری داند
نه هر که آینه سازد سِکندری داند
نه هر که طَرْفِ کُلَه کج نهاد و راست نشست
کلاه داری و آیینِ سروری داند
