سرمایهگذاری ساختمانی با کدام روش از کما خارج می‌‌شود؛ گلخانه‌‌ای یا بازاری؟
جعبه فرمان بازار ساختوساز
واکنش مدیران ساختمانی به ایست برجامی تورم مسکن در نظرسنجی «شامخ»
جعبه فرمان بازار ساختوساز در میانه تابستان امسال، حس و حال سازنده‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی به وضعیت مردادماه بازار را تغییر داد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه اطلاعات منتشرشده در گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمانی که هر ماه براساس نظرسنجی از سازنده‌ها از سوی اتاق تعاون ایران منتشر می‌‌شود نشان میدهد، اثر دو فاکتور کاهش تورم مسکن و کاهش ریسکهای بیرونی در مردادماه، خود را در شکل بهبود وضعیت فعالیت‌‌های ساختمانی از یکسو و ثبت حس و حال بهتر فعالان این بازار نسبت به ماه قبل، نشان داده است. واکنش مدیران ساختمانی به ایست برجامی تورم مسکن در نظرسنجی «شامخ» نیز منعکس شده است.
در گزارش شامخ، هر ماه، وضعیت بازار ساختوساز از دیدگاه سازنده‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی مورد نظرسنجی و ارزیابی قرار می‌‌گیرد و درصورتی‌که عدد شامخ کل یا اعداد مربوط به هر کدام از شاخص‌‌های مورد سنجش، بالاتر از عدد 50 باشد، نشان‌دهنده بهبود شرایط بازار در آن ماه نسبت به ماه قبل است. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت و اعداد کمتر از 50 نشان‌دهنده بدتر شدن شرایط نسبت به یک‌ماه گذشته است. گزارش شامخ مردادماه نشان میدهد دو فاکتور کاهش تورم مسکن و کاهش ریسکهای بیرونی در مردادماه، حس و حال سازنده‌ها را نسبت به بازار ساختوساز در این ماه بهبود داد. درحالی‌که عدد شامخ کل در تیرماه در وضعیت بدبینی و روی 7/ 46 بود در مردادماه این عدد به 11/ 51 تغییر کرد که نشان‌دهنده بهبود شرایط بازار از دیدگاه فعالان ساختمانی است. در مردادماه تمام شاخص‌‌های مورد ارزیابی که عدد شامخ کل در نهایت از مجموع و میانگین همه این اعداد به‌دست آمده، بالاتر از عدد 50 بوده است. پیام این موضوع آن است که در تمام مولفه‌های مورد سنجش، شامل میزان فعالیت‌‌های انجام‌شده، میزان سفارش‌‌ها و ساخت‌وسازهای جدید، سرعت انجام کار، موجودی مواد اولیه و مصالح ساختمانی، میزان به‌کارگیری نیروی انسانی، قیمت خرید مصالح، میزان فروش، قیمت محصولات تولیدشده و همچنین انتظارات نسبت به وضعیت بازار در ماه آینده و... در مرداد نسبت به تیرماه، بهبود حاصل شده است. مردادماه، تحت تاثیر پمپاژ اخبار امیدوارکننده درخصوص موضوع برجام و پررنگ‌‌تر شدن احتمال توافق، همه بازارها واکنش نشان دادند؛ به‌طوری‌که بازدهی در بازارهای زودبازده مانند بازار معاملات سهام، ارز و سکه منفی شد. در بازار مسکن نیز سرعت رشد قیمت یا همان تورم ماهانه به‌شدت افت کرد و از بیش از 8درصد در تیرماه به صفر به روایت مرکز آمار و 5/ 2درصد به روایت بانک مرکزی رسید. واکنش بازارها به این موضوع نشان‌دهنده اثرپذیری شدید آنها از انتظارات تورمی و ریسکهای بیرونی است. حال، گزارش شامخ مدیران ساختمانی نشان میدهد، بازار ساختوساز و سازنده‌ها نیز تحت تاثیر این موضوع قرار گرفته و همه شاخص‌‌های مورد سنجش در این زمینه بهبود یافته است.
پیام این شرایط آن است که هم‌‌اکنون تورم مسکن و ریسکهای بیرونی مهم فاکتورها یا جعبه فرمان بازار ساختوساز هستند که وضعیت و هر نوع تغییر در آنها می‌‌تواند بازار مسکن و فعالیت‌‌های ساختمانی را تحت تاثیر قرار دهد. به این معنا که وقتی اوضاع درون بازار (در مرداد تورم ماهانه مسکن صفر شد) و همچنین اوضاع بیرونی (ریسک غیراقتصادی یعنی برجام) جهت خوب یا امیدوارکننده‌ای به خود می‌‌گیرد، سازنده‌ها نیز نسبت به کار و فعالیت‌‌های خود امیدوار شده و حتی تغییر محسوس یا خفیف در اوضاع سرمایهگذاری ساختمانی (قیمت ساخت و فروش و...) را احساس میکنند. به این ترتیب و تحت تاثیر این شرایط، ارزیابی فعالان ساختمانی از همه مولفه‌های مهم در بازار مسکن و ساختوساز در میانه مردادماه مثبت و رو به جلو بوده است. عدد شامخ کل ساختمان در مردادماه در حالی به 11/ 51 رسیده است که عدد مربوط به میزان سفارش‌‌های جدید مشتریان نیز به 66/ 51 رسیده است. عدد مربوط به سرعت انجام کار و تحویل سفارش‌‌ها نیز به 55/ 55 رسیده است. درخصوص انتظارات در ارتباط با فعالیت‌‌های ساختمانی در آینده نیز شرایط از حالت بدبینی به خوش‌‌بینی تغییر کرده و به سمت بهبود رفته است. در شرایطی که عدد مربوط به شاخص انتظارات فعالان ساختمانی برای ماه آینده در تیرماه امسال عددی بدبینانه و کمتر از 50 (معادل 39/ 54) بود، این عدد در مرداد ماه به 22/ 57 افزایش یافت. این موضوع به این معناست که به دنبال وضعیت مردادماه بازار مسکن و ساختوساز که تحت تاثیر کاهش تورم مسکن و کاهش ریسکهای بیرونی بهبود یافت، سازنده‌ها پیش‌‌بینی میکنند شرایط کسب‌وکار آنها در شهریورماه بهبود خواهد یافت و می‌‌توانند عملکرد بهتری داشته باشند.
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از بهبود حس و حال سازنده‌ها نسبت به وضعیت بازار مسکن و ساختوساز در مردادماه امسال حکایت دارد که این رویداد، شبیه اتفاقی است که در آذر ماه سال99 نیز افتاد. در آذرماه 99 نیز به‌واسطه اعلام نتیجه انتخابات آمریکا، تحت تاثیر کاهش ریسکهای بیرونی که بر وضعیت بازارها اثر گذاشته و انتظارات تورمی را کاهش داد، تورم ماهانه مسکن در تهران یک‌درصد منفی شد و درست در همان ماه (آذر)، ارقام شامخ، همگی اوضاع خوبی نسبت به آبان پیدا کردند. یعنی مشابه شرایطی که در مردادماه امسال در بهبود شرایط و حس و حال سازنده‌ها از وضعیت بازار مسکن و ساختوساز در گزارش شامخ دیده می‌‌شود، تمامی مولفه‌ها در ارتباط با وضعیت این بازار در آذرماه99 نیز مثبت و اعداد بالاتر از 50 شد. این شرایط با بهبود انتظارات سازنده‌ها از وضعیت کسب‌وکارشان در ماه بعد نیز همراه بود و موجب شد اعداد مربوط به شامخ کل و شاخص سایر مولفه‌ها در وضعیت خوش‌‌بینانه قرار بگیرد.
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان میدهد، زمانی که متغیرهای موثر بر کسب‌وکار سرمایه‌گذاران ساختمانی اعم از پارامترهای درونی و بیرونی تاثیرگذار بر معاملات و ساخت مسکن، با بهبود مواجه شده و در وضعیت مطلوب یا دست‌‌کم نسبتا مطلوب و خوش‌‌بینانه قرار بگیرد، به‌طور خودکار به سرمایهگذاری و افزایش دامنه فعالیت خود در بحث ساخت و تولید مسکن تمایل پیدا میکنند.
در واقع شرایط بیرونی و درونی بازار ملک به‌ویژه مولفه‌های کلان و متغیرهای بیرونی اثر مستقیم بر تحولات بازار مسکن و ساختوساز دارد. در شرایطی که در دوره‌های مختلف، پارامترهای متفاوتی می‌‌تواند بازار مسکن و ساختوساز را تحت تاثیر قرار دهد، در سال‌های اخیر و مقطع زمانی حاضر این بازار به‌طور محسوس به شکل قابل ملاحظه‌‌ای تحت تاثیر تورم مسکن، انتظارات تورمی و ریسکهای بیرونی قرار دارد.
هر زمان که تورم مسکن و ریسکهای بیرونی کاهش یافته به میزان قابل توجه و قابل ملاحظه‌‌ای حس و حال سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نیز به فعالیت‌‌ها و کسب‌وکارشان بهبود پیدا کرده است که این موضوع خود را در شکل افزایش عدد شامخ کل و ثبت اعداد بالای 50 در مولفه‌های اصلی این بازار نشان داده است.
این موضوع در حالی در بررسی روندهای گذشته تاکنون بازار مسکن و ساختوساز رصد می‌‌شود که در دوره‌های مختلف از جمله مقطع زمانی فعلی، سیاستگذار با این تصور اشتباه روبه‌رو بوده است که با اقدامات گلخانه‌‌ای همچون خانه‌سازی دولتی می‌‌تواند رونق از دست رفته را به بازار ساختوساز بازگرداند. اما در عمل چنین نیست. سند این موضوع نیز در نموداری که در فوق آمده است، قابل مشاهده است. پیام این نمودار آن است که «رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی و رفتار متغیرهای این حوزه براساس شاخص کل در گزارش شامخ کاملا متاثر از رفتار تورم مسکن است».
