دولت به آمار بانک مرکزی درباره اجاره‌‌بها ایراد گرفت؛ تصویر دولتی از سه مساله بازار مسکن
روتوش آماری تورم ملکی
شناسايي ۲۰۰ هزار خانه خالي در شهر تهران
تصویر دولتی مربوط به سه مساله مهم بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، روز گذشته از سوی متولی مسکن ارائه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در نشستی که روز گذشته با حضور معاونان وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن با خبرنگاران برگزار شد، متولی مسکن، تصویر دولتی مربوط به «مشکلات و فشار اجاره‌‌نشینی در شهرها»، «تازه‌‌ترین وضعیت و فرجام مسکن دولتی‌‌ساز» و همچنین موضوع «دریافت مالیات از خانه‌های خالی و انجماد سرمایه‌‌ای در بازار ملک» را ارائه کرد.
بررسی‌‌های انجام شده در این باره نشان می‌دهد براساس آمارهای رسمی، روایت متولی مسکن از آنچه در این بخش رخ داده و هم‌‌اکنون نیز در جریان بوده و بر بازار مسکن و سرنوشت متقاضیان این بازار اثرگذار است، تصویری روتوش‌شده است.
در حالی که آمارهای رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی نشان‌دهنده ثبت تورم حول و حوش ۵۰ درصدی در تابستان امسال در بازار کشوری اجاره مسکن است اما دیروز متولی مسکن اعلام کرد: آمار بانک مرکزی در این زمینه را قبول نداریم؛ چرا که این آمار بدون در نظر گرفتن وزن معاملات اجاره در مناطق مختلف شهر تهران محاسبه شده است و وزن مناطق گران‌‌تر در این آمار باعث شده است تا تورم اجاره بیش از آنچه در بازار رقم خورده است نشان داده شود.
از سوی دیگر، در شرایطی که آمارهای مربوط به شبکه بانکی از پرداخت کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال تاکنون خبر می‌دهد، متولی مسکن می‌گوید هم‌‌اکنون یک و نیم میلیون واحد مسکونی در قالب این طرح در کشور در دست احداث قرار دارد. این در حالی است که نخستین مرحله از تسهیلات ساخت مسکن، معمولا در مراحل ابتدایی اجرای فرآیند ساخت به پروژه‌ها تزریق می‌شود.
موضوع سوم نیز مربوط به آخرین وضعیت دریافت مالیات از خانه‌های خالی و سرمایه‌های منجمد شده در آپارتمان‌‌های احتکار شده در بازار مسکن است. در حالی که بنا بر اعلام رسمی سازمان امور مالیاتی کشور، از مجموع ۴ هزار میلیارد تومان درآمد محاسبه شده از محل دریافت مالیات از خانه‌های خالی، در سال ۱۴۰۰ (سال اول اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی)، تنها حدود یک میلیارد تومان مالیات دریافت شده است، متولی مسکن ضمن دفاع تمام‌قد از موفقیت‌آمیز بودن اجرای این قانون، روز گذشته اعلام کرد: آمار اعلام‌شده در این زمینه ناشی از یک قضاوت زودهنگام است؛ چرا که مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا ۳۱ تیرماه امسال فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی در این زمینه داشته‌‌اند و تا پایان مردادماه نیز برای پرداخت این مالیات به آنها فرصت داده شده است. در صورتی که این افراد تا پایان مردادماه اقدام به پرداخت مالیات خود نکنند برای آنها اجراییه صادر می‌شود. این در حالی است که براساس اعلام متولی مسکن تاکنون حدود ۵۹۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور، شناسایی شده و اطلاعات آن در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. حدود ۲۰۰هزار واحد از این میزان مربوط به شهر تهران است.
تصویر دولتی مالیات خانه‌های خالی
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بعد از بیش از ۴۰ سال که از نخستین قوانین در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی در کشور می‌‌گذرد این دوره تنها دوره‌‌ای است که این موضوع عملیاتی شد و در دی ماه سال گذشته نخستین لیست از خانه‌های خالی را به سازمان امور مالیاتی ارائه کردیم، گفت: از طریق فراخوان و پیامکی که توسط سازمان امور مالیاتی به مالکان این واحدها ارسال شده است از بهمن ماه سال گذشته این موضوع وارد فاز اجرا شد.
وی افزود: درباره میزان وصول این مالیات باید گفت که براساس قانون، تا ۳۱ تیرماه امسال صاحبان املاک و مستغلات فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی داشته‌‌اند.
بنابراین هر آماری که درباره میزان وصول دریافت مالیات از خانه‌های خالی تاکنون ارائه شده است در واقع آمار پیش از موعد است. پس صاحبان املاک و مستغلات تا پایان تیرماه فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی دارند؛ در مرداد ماه فرصت پرداخت دارند و اگر تا پایان مردادماه اقدام به پرداخت مالیات خانه‌های خالی نکنند در شهریور ماه برای آنها اجراییه صادر می‌شود. در حال حاضر حول و حوش ۵۹۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی شده است. وی خاطرنشان کرد: در آمار سال ۹۵، در شهر تهران که حادترین شهر به لحاظ تعداد خانه‌های خالی است، بنا بر اعلام مرکز آمار، ۳۰۸ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشت. تا الان معادل حدود ۷۰ درصد از این میزان برای تهران شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
دفاع از نرخ دستوری اجاره‌‌بها
محمودزاده همچنین از تعیین نرخ دستوری در بازار اجاره مسکن در قالب مصوبه افزایش حداکثر ۲۵ درصد نرخ اجاره مسکن و اجرای آن از سال ۹۹ تاکنون دفاع کرد و آن را مصوبه‌‌ای موثر در مهار التهاب این بازار دانست.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که آمارهای رسمی نشان می‌دهد اجاره‌‌بها در تهران و کشور دست کم در دو سال گذشته به‌طور متوسط حول و حوش ۵۰ درصد افزایش داشته است، مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌‌بهای مسکن، رشد حداکثر ۲۵ درصدی اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن در شهر تهران و حداکثر ۲۰ درصدی در سایر شهرها را مجاز اعلام کرده است. در حالی که این میزان همواره در سه سال اخیر و در مدت زمان اجرای این مصوبه بیش از رقم تعیین شده و تا دو برابر آن بوده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تمهیدات دولت در حوزه بازار اجاره، به مصوبه سران قوا درباره تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن اشاره کرد و افزود: این مصوبه در سال ۹۹ نقش موثری در کنترل التهاب در بازار اجاره داشت؛ در سال ۱۴۰۰ اما اثرگذاری این مصوبه به دلیل کاهش اثر محدودیت‌‌ها و مصوبات ضدکرونایی در نتیجه کاهش شدت بحران همه‌‌گیری گرونا، کمتر شد و تعداد کمتری از موجران به تکلیف تعیین‌شده در این زمینه عمل کردند. ضمن آنکه در زمینه جلوگیری از عدم صدور احکام تخلیه واحدهای اجاره‌‌ای نیز مانند سال ۹۹ به‌طور قاطع عمل نشد.
به این ترتیب، در سال ۱۴۰۱، برای ایجاد قاطعیت بیشتر در اجرای این موضوع، سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌بهای مسکن در میان سران سه قوه بررسی و مصوب شد. در واقع این تکلیف دیگر از حالت یک مصوبه ضدکرونایی خارج و به مصوبه سران سه قوه تبدیل شد و با ضمانت اجرایی بالاتری به تصویب رسید.
محمودزاده ادامه داد: براساس آمار مرکز آمار ایران، در سال ۹۹ که سال اول اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره و تعیین سقف مجاز ۲۵ درصدی برای بازار اجاره بود، اجاره‌‌بها در تهران حول و حوش ۳۲ درصد رشد کرد که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد مابه‌‌التفاوت این میزان با ۲۵ درصد تعیین‌شده عدد چندان بزرگی نبوده است. درباره سال ۱۴۰۰ نیز، با توجه به کمرنگ‌‌تر شدن محدودیت‌‌های کرونایی و کمرنگ‌‌شدن تکالیف تعیین‌شده در این حوزه اجاره‌‌بها بیش از این میزان رشد کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد افزایش یافت که معادل دو برابر سقف مجاز تعیین‌شده برای افزایش اجاره مسکن بوده است.
وی با بیان اینکه هنوز آمار رسمی از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تحولات بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱ منتشر نشده است که بتوان اعلام کرد مصوبه سران قوا در ارتباط با افزایش اجاره‌‌بهای مسکن موفقیت‌آمیز بوده است یا خیر، افزود: برای قضاوت درباره موفقیت‌آمیز بودن این مصوبه یا عدم موفقیت آن باید منتظر بمانیم تا پایان سال، آمار یکساله از تحولات قیمت و حجم معاملات در بازار اجاره مسکن کشور در سال ۱۴۰۱، منتشر شود تا بتوانیم بگوییم آیا میزان افزایش اجاره‌‌بها معادل این میزان بوده است یا بیش از این میزان افزایش یافته است.
رد آمار بانک مرکزی
محمودزاده در پاسخ به خبرنگار «دنیای اقتصاد» که آمار ۴۸ درصدی رشد اجاره‌‌بهای مسکن در تهران و ۵۲ درصدی رشد اجاره‌‌بها در کشور در تیرماه ۱۴۰۱ بر اساس اعلام بانک مرکزی را متذکر شد، گفت: بررسی‌‌های ما نشان می‌دهد آمارهای بانک مرکزی با واقعیت بازار فاصله دارد. چرا که مبتنی بر اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن و بدون توجه به وزن بیشتر معاملات در بازار مسکن مناطقی است که اتفاقا هم مناطق گران‌‌تر بازار مسکن هستند و هم تعداد بیشتری معامله مسکن در آنها نسبت به مناطق دیگر انجام می‌شود. وی تاکید کرد: با این حساب نظر ما این است که میزان رشد اجاره‌‌بهای مسکن، در واقعیت کمتر از آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی است. از سوی دیگر حتی اگر این آمار نیز درست باشد با توجه به اینکه این مصوبه مربوط به قراردادهای تمدیدی است، فرض ما بر این است که این افزایش از محل قراردادهای جدید بوده است و نه قراردادهای تمدیدی.
به گزارش «دنیای اقتصاد» این اظهارنظر از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در حالی مطرح شده است که هر مصوبه‌‌ای که برای حمایت از مصرف‌‌کننده‌ها در بازار مسکن (اعم از مستاجر و خریدار) یا هر بازار دیگری از سوی سیاستگذار به تصویب می‌‌رسد، باید فراگیر باشد و در کل بازار منعکس شود. بنابراین حتی اگر این اظهارنظر درست باشد که افزایش اجاره‌‌بها بیش از سقف تعیین‌شده، تنها مربوط به قراردادهای جدید بوده است و نه قراردادهای تمدیدی، این موضوع قابل پذیرش نیست. چرا که اگر مصوبه‌‌ای حمایتی به تصویب رسیده است باید در کل بازار منعکس شود. چرا که در نهایت هر نوع اثر تورمی در هر بخش از بازار به سرعت به سایر بخش‌ها نیز تسری پیدا می‌کند.
وی همچنین اجرای این مصوبه را در کاهش جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره موثر اعلام کرده وگفت: براساس آمار دریافتی ما از حمل‌ونقل بار در کشور، میزان جابه‌‌جایی در بازار اجاره در سال ۹۹ نسبت به ۹۸ معادل ۶۴ درصد کمتر بوده است.
معاون وزیر راه وشهرسازی در حالی با استناد به آمار ناوگان حمل و نقل بار در کشور از کاهش ۶۴ درصدی جابه‌‌جایی در بازار اجاره مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸، به دنبال اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، خبر می‌دهد که اولا مشخص نیست، کارکنان ناوگان حمل ونقل بار چگونه متوجه شده‌‌اند که این جابه‌‌جایی‌‌ها مربوط به بازار اجاره بوده است یا جابه‌‌جایی ناشی از معاملات خرید مسکن و...؟ ثانیا، آمار رسمی ارائه‌شده از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با حجم معاملات خرید و اجاره واحدهای مسکونی، نشان می‌دهد اتفاقا حجم معاملات اجاره مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸ با افزایش ۴۶درصدی همراه شده است. تنها در بازار معاملات خرید مسکن است که در این بازه زمانی-۹۹ نسبت به ۹۸- تعداد معاملات خرید ملک با افت ۴درصدی همراه شده است.
تایید قدرت واقعی بازار
وی همچنین با اشاره به اینکه قانون از مستاجران در این زمینه حمایت لازم و کافی را به عمل خواهد آورد گفت: نکته دیگری که در این زمینه لازم است به آن اشاره شود این است که براساس مصوبه سران قوا، موجران در قراردادهای تمدیدی حق افزایش اجاره‌‌بها در شهر تهران تا بیش از ۲۵ درصد و در سایر شهرها تا بیش از ۲۰ درصد را ندارند. در غیر این صورت مستاجرها می‌توانند به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرده و اقدام به گرفتن حق خود در این زمینه در راستای اجرای تکلیف مصوبه سران قوا کنند.
محمودزاده تصریح کرد: باید رفت و دید که شوراهای حل اختلاف تا چه میزان از صدور احکام تخلیه و رشد اجاره‌‌بها بیش از سقف مصوب خودداری کرده‌‌اند؛ وگرنه اگر مستاجری خود پذیرفته است که رقم اجاره‌‌بها بیش از سقف مصوب افزایش یابد و در این زمینه با موجر توافق کرده است، مسوولیت آن متوجه قانون‌‌گذار و مجری و متولی قانون یعنی سران قوا و وزارت راه و شهرسازی نیست.
آمار اتحادیه املاک نیز نشان از تحقق ۴۸درصدی مصوبه تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره و جلوگیری از صدور احکام تخلیه واحدهای اجاره‌‌ای دارد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، این اظهارنظر از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی خود نشان‌دهنده تعیین قدرت واقعی بازار در تعیین نرخها در برابر سیاست نرخ‌‌گذاری دستوری است.
آمار متفاوت از مسکن دولتی
موضوع دیگری که در نشست خبری معاونان وزیر راه و شهرسازی در بخش مسکن با خبرنگاران مورد بررسی قرار گرفت، مربوط به جزئیات اجرای طرح نهضت ملی مسکن و آخرین وضعیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، نشان می‌دهد تاکنون کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات بانکی به این طرح تزریق شده است، معاون وزیر راه و شهرسازی روز گذشته اعلام کرد هم‌‌اکنون یک میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن و در سراسر کشور در حال احداث است. وی اعلام کرد: حتی یک مورد مسکن مهر نیز در این آمار نیامده است؛ هر چند نهضت ملی با اقدام ملی تلفیق شده و واحدهای طرح اقدام ملی مسکن که مربوط به اواخر دولت دوازدهم است به دولت سیزدهم و طرح نهضت ملی انتقال یافته است. بنابر اعلام محمودزاده در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال هم‌‌اکنون ۵۷۶ هزار واحد مسکونی در بخش مسکن شهری در حال احداث است. حدود ۱۸۲ هزار واحد در بخش مسکن روستایی در دست ساخت قرار دارد. حدود ۳۳۵ هزار واحد در قالب مسکن خودمالکی در حال ساخت است و حدود ۴۲۰ هزار واحد مسکونی نیز کلنگ‌‌زنی شده و در مراحل مختلف اجرا قرار گرفته است که به زودی وارد پروسه ساخت می‌شود. در مجموع حدود یک میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور در دست ساخت قرار گرفته است. معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به سوال خبرنگار «دنیای اقتصاد» درباره علت اختلاف موجود بین آمار اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی درباره تعداد یک و نیم میلیون واحد در دست احداث در طرح مسکن دولتی با آمار کمتر از ۲۰۰ هزار واحدی پرداخت تسهیلات به این واحدها گفت: در این زمینه توجه به دو نکته مهم است. یک نکته آن است که هم‌‌اکنون نزدیک به ۵۰۰ هزار پرونده در شبکه بانکی برای دریافت وام نهضت ملی تشکیل شده و متقاضیان آنها در صف دریافت وام قرار دارند. نکته دیگر آن است که ساخت یک‌ونیم میلیون واحد آغاز شده است اما این واحدها در مراحل مختلف اجرا و ساخت قرار دارند و بخشی از آنها هنوز به مرحله دریافت وام نرسیده‌‌اند. وی همچنین درباره نحوه تعیین قیمت ساخت و همچنین بهای تمام‌شده واحدها برای متقاضیان گفت: با توجه به اینکه کشور با شرایط تورم مستمر ساختمانی و رشد مداوم هزینه ساخت مواجه است نمی‌توان عدد مقطوعی را به عنوان هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده واحدها برای متقاضیان تعیین کرد؛ اما تمام تلاش دولت بر این است که با کمترین هزینه و کمترین فشار بر متقاضیان به‌ویژه گروه‌های کم‌‌درآمد این طرح اجرایی و این واحدها ساخته شوند. این در حالی است که هم‌‌اکنون بسیاری از متقاضیان واجد شرایط حتی آنهایی که اقدام به واریز یک یا چند سهم از آورده متقاضی کرده‌‌اند درباره قیمت تمام‌شده این واحدها در ابهام و سردرگمی به سر می‌‌برند. آنها نگران هستند نتوانند از پس اقساط بعدی بربیایند و از فرصت کافی برای تامین سهم آورده در مراحل بعدی برخوردار نباشند.
ابعاد رکود نوسازی بافت‌های فرسوده
در این نشست همچنین، محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی آماری از وضعیت ساختوساز در بافت‌های فرسوده کشور را اعلام کرد که نشان‌دهنده ابعاد نوسازی مسکن در این محدوده‌های شهری است. بنابراعلام وی، از ابتدای اجرای برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده مجموعا ۱۲۰ هزار بنای فرسوده در شهرها تخریب و ۶۷۰ هزار واحد مسکونی نوسازی شده جایگزین آنها شده است. براساس این آمار سالانه به‌طور متوسط ۴۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور ساخته شده است. آمار اعلام شده از سوی وی در حالی ساخت سالانه متوسط ۴۰هزار واحد مسکونی در ۱۵ سال اخیر را نشان می‌دهد. این موضوع نشان‌دهنده ابعاد رکود ساختمانی در بافت‌های فرسوده است. این آمار در حالی اعلام شده که بر اساس قانون سالانه باید حول‌و حوش ۱۰۰هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور ساخته می‌شد. در حالت ایده‌آل حداقل ۲۵درصد از ساختوساز کشور باید در بافت فرسوده باشد که در دهه ۹۰ این میزان حول‌و‌حوش کمتر از ۱۵درصد ساخت‌و‌سازهای کشوری است.
