«گاردین» و «فایننشال تایمز» سه باند صعود اجارهبها را معرفی می‌کنند
بحران جهانی اجارهنشینی
سياست كرونايي در بازار اجاره آمريكا و انگليس لغو شد
تازه‌‌ترین گزارش‌ها از وضعیت بازار اجارهبها در کشورهای مختلف حکایت از بروز بحران جهانی اجارهنشینی دارد؛ بحرانی که به شکل صعود بیسابقه اجارهبها مشهود شده است.
به گزارش گروه بین‌الملل «دنیای اقتصاد»، رشد قیمت مسکن به دنبال شیوع ویروس کرونا در جهان از همان ماه‌های ابتدایی محسوس بود و به تدریج شدت گرفت؛ طوری که در پایان سال میلادی 2021 و شروع 2022 نرخ تورم مسکن به مقدار بی‌‌سابقه‌‌ای رسید. ریشه این تورم، تحولات اقتصادی عصر کرونا بود. محدودیت‌‌های کرونایی، قرنطینه و رواج دورکاری سبب شد سبک زندگی مردم دستخوش تغییرات اساسی شود که یکی از این تغییرات افزایش مهاجرت به حومه شهرهای بزرگ بود. در این شرایط بازار مسکن شهرهای بزرگ یکباره با کمبود تقاضا روبه‌رو شد اما در عین حال با توجه به اینکه همزمان با سراسری شدن قرنطینه در جهان، سفرهای تفریحی و تفرجی دهک‌‌های بالای درآمدی محدود شد، ثروتمندان بخشی از درآمد خود را پس‌‌انداز و روانه بازار ملک کردند. به این ترتیب در عمل تقاضای مصرفی مسکن در شهرهای بزرگ کاهش پیدا کرد اما تقاضای سرمایه‌‌ای جای آن را گرفت.
از سوی دیگر همزمان با ایام کرونا، سیاست‌های انبساطی دولت‌ها به شکل اعطای تسهیلات و مشوق‌‌هایی برای خرید مسکن، عملا به افزایش تقاضای غیرمصرفی در این بازار منجر شد و این در حالی بود که شرایط قرنطینه، روند طبیعی و همیشگی تولید مسکن را دچار اختلال کرده و از حجم عرضه کاسته بود.
مجموعه این شرایط به افزایش بیسابقه تورم مسکن در آمریکا در پایان سال گذشته میلادی انجامید، طوری که این نرخ حتی از مقداری که در سال‌های 2007 و 2008 که بحران جهش مسکن در این کشور بازار مسکن را متلاطم کرده بود، بیشتر شد. ماه گذشته جدیدترین آمار از تورم مسکن جهان نشان داد میانگین این نرخ به بیش از 20 درصد رسیده است که می‌توان از آن به عنوان فاز اول بحران مسکن جهانی یاد کرد و اکنون نیز دو رسانه معتبر انگلیسی و آمریکایی از وقوع فاز دوم بحران مسکن، این‌بار در بخش اجارهبها خبر داده‌‌اند.
گزارش‌های «گاردین» و «فایننشال تایمز» حکایت از رشد کم‌‌سابقه هزینه اجارهنشینی در آمریکا و انگلیس دارد و سه باند صعود تورم اجارهبها نیز در این گزارش‌ها معرفی شده است. نخستین باند صعود اجارهبها در جهان، تورم بخش مسکن بود که به مقدار بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش یافته و به دنبال آن، اجارهبها نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. باند دوم صعود اجارهبها «تورم عمومی» است. از آنجا که اجارهنشینی یک بازار همواره مصرفی ذیل بازار مسکن است، با وضعیت تورم عمومی نیز ارتباط دارد و از آن تاثیر می‌‌پذیرد. بنابراین افزایش نرخ تورم عمومی در کشورهای مذکور، زمینه‌‌ساز رشد هزینه اجارهنشینی شده است. در آمریکا تورم عمومی رکورد تازه‌‌ای پس از سال 1982 ثبت کرده و به 7 درصد رسیده است و در انگلیس نیز این نرخ حدود 6 درصد است. این در حالی است که پیش از بحران‌‌های اقتصادی ناشی از شیوع کرونا، نرخ تورم عمومی در این کشورها تقریبا همیشه زیر 3 درصد بود.
سومین عامل رشد هزینه اجارهنشینی در جهان، مداخله‌های دولتی برای حمایت از مستاجران بوده که در طول حدود سه سال اخیر در بسیاری از کشورها از جمله آمریکا و انگلیس اعمال شده است. دولت‌ها با استفاده از سیاست‌های انبساطی و اجرای معافیت‌‌های کرونایی از پرداخت اجارهبها در برخی مقاطع عملا به شکل مستقیم در بازار اجارهبها مداخله کردند و این موضوع سبب شد تورم اجاره مانند یک فنر جمع‌شده عمل کند که اکنون به یکباره باز شده است. از سوی دیگر برخی معافیت‌‌های کرونایی به نفع مستاجران، سبب سرخوردگی گروهی از موجران و خروج آنها از بازار شد که عملا از میزان عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجارهبها کاست.
اکنون مجموعه این عوامل موجب شده تقاضا در بازار اجاره کشورهای آمریکا و انگلیس سه برابر میزان عرضه فایل‌‌های اجاری باشد؛ به ویژه با توجه به اینکه مستاجران نیز هیچ تمایلی برای جابه‌‌جایی ندارند و می‌‌دانند در این صورت باید وارد یک بازار ملتهب شوند که کار یافتن خانه اجاری جدید برای آنها دشوارتر می‌شود. عدم جابه‌‌جایی مستاجران از یک‌‌سو و بازگشت ساکنان حومه به شهرهای بزرگ از سوی دیگر بر میزان تقاضای اجاره افزوده است و به این ترتیب دولت‌ها برای مهار بحران اجارهنشینی تصمیم به لغو مداخلاتی که در این بازار انجام داده بودند، گرفته‌‌اند. پیش‌‌بینی می‌شود با لغو سیاست‌های مخصوص شرایط کرونا در بازار اجاره انگلیس و آمریکا، به تدریج تورم در این بخش از بازار مسکن کاهش پیدا کند و بازار اجاره به شرایط عادی بازگردد. آخرین گزارش‌ها از تغییرات اجارهبها در انگلستان حاکی از افزایش سالانه 14 درصدی اجارهبها در لندن و 19 درصدی در مناطقی چون منچستر است، که سبب وارد آمدن فشار بیشتر بر بودجه خانوارهای انگلیسی شده است.
براساس گزارشی از روزنامه گاردین، اطلاعات وب‌سایت املاک «رایت‌‌موو» (Rightmove) نشان می‌دهد متوسط اجارهبهای خانه‌های خارج از لندن 8/ 10 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است، چراکه مستاجران با بازار اجاره‌‌ای بسیار رقابتی روبه‌رو هستند. این نخستین بار است که رشد متوسط سالانه اجاره مسکن خارج از پایتخت انگلستان از 10 درصد پیشی می‌گیرد و متوسط اجاره ملک به هزار و 88 پوند در ماه می‌‌رسد (درحالی که میانگین اجاره ملک خارج از لندن سال گذشته 982 پوند بوده است).
در لندن هم که علاقه مستاجران به آن در اوایل همه‌‌گیری کاهش یافته بود، متوسط اجاره درخواستی از سوی مالکان به رکورد 2 هزار و 193 پوند در ماه رسیده است، بهطوریکه با افزایش سالانه بیش از 14 درصدی (یا 274 پوندی) مواجه شده است. طبق اطلاعات رایت‌‌موو تقاضای املاک اجاره‌‌ای به‌شدت از عرضه پیشی گرفته است، بهطوریکه تعداد مستاجران احتمالی سه به یک از تعداد املاک موجود در بازار بیشتر است. چند عامل می‌توانند در این شرایط دخیل باشند؛ بسیاری از مستاجران همچنان درحال ارزیابی مجدد خواسته‌هایشان از خانه و میزان نزدیکی‌شان به کار هستند.
رایت موو همچنین مدعی است که مستاجران قراردادهای اجاره طولانی‌‌تری را امضا می‌کنند و این مساله مانع از بازگشت خانه‌ها به بازار اجاره می‌شود. از سوی دیگر، افزایش قیمت مسکن به این معناست که بسیاری از خریداران بالقوه مجبور به اقامت‌‌های طولانی‌‌تر در خانه‌های اجاره‌‌ای شده‌‌اند و بسیاری از مالکان که جذب رونق «خرید برای اجاره» می‌شدند در سال‌های اخیر اجاره‌ها را افزایش داده یا به دلیل تغییر قوانین و مالیات‌‌ها از این بازار خارج شده‌‌اند. در حالت کلی میانگین اجاره درحال حاضر 15 درصد نسبت به مدت مشابه دو سال قبل (آغاز همه‌‌گیری کرونا) افزایش یافته است. و این افزایش‌‌ها با افزایش قیمت انرژی و هزینه‌های زندگی همزمان شده است.
داده‌های اداره ملی آمار انگلستان نشان می‌دهند میانگین قیمت مسکن این کشور در طول 12 ماه منتهی به فوریه 2022 حدود 11 درصد افزایش داشته است؛ بهطوریکه متوسط قیمت با 27 هزار پوند افزایش نسبت به سال گذشته، به 277 هزار پوند رسیده است.
خبرها همچنین گویای افزایش متوسط اجارهبها در آمریکا هستند، بهطوریکه طبق گزارشی از خبرگزاری سی‌‌ان‌‌ان میانگین اجاره با 7/ 16 درصد افزایش نسبت به سال گذشته در ماه آوریل به هزار و 827 دلار رسیده است. براساس این گزارش، نرخ اجارهبها از اوایل سال گذشته به‌طور مداوم در حال رشد بوده است. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند این تورم به دنبال عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، عمدتا از سوی خریداران بالقوه مسکن، ایجاد شده است. به طوری‌‌که برخی از خریداران بالقوه مسکن که از افزایش هزینه‌های خرید خانه سرخورده شده‌‌اند، ترجیح داده‌‌اند همچنان اجاره‌‌نشین باقی بمانند.
اجاره سوئیت‌‌ها (واحدهای دارای تنها یک اتاق) که اغلب مقرون به صرفه‌‌ترین گزینه برای مستاجران هستند، نسبت به واحدهای بزرگ‌تر با سرعت بیشتری رشد کرده است. این مساله روند سال گذشته را تغییر می‌دهد، به‌ویژه در شهرهای بزرگ‌تر مانند نیویورک که اجاره سوئیت‌‌ها 29 درصد از سال گذشته افزایش داشته‌‌اند. با وجودی‌‌که این واحدها در اوایل شیوع همه‌‌گیری به سرعت خالی شدند ولی تقاضا برای آنها دوباره توسط شهروندانی که به دنبال اجاره مسکنی مقرون به صرفه هستند یا می‌خواهند دوباره به مراکز شهرها بازگردند افزایش یافته است.
بازگشت به مرکز در بازار مسکن انگلیس
به گزارش فایننشال تایمز، پس از شیوع همه‌‌گیری کرونا در شهرهای بزرگی چون لندن و نیویورک، ساکنان بسیاری شهر را ترک کردند. و این مساله سبب کاهش نرخ اجاره در این شهرها شد. میانگین اجاره درخواستی در منطقه منهتن 21 درصد افت کرد و در مرکز لندن، شاخص اجاره همپتون، 24 درصد کاهش یافت. املاک مرکز لندن که در سایت رایت موو لیست شده بودند به‌طور مرتب با کاهش اجارهبها مواجه بودند، بهطوریکه در برخی مواقع اجارهبهای درخواستی به نصف کاهش می‌یافت. اما با کاهش محدودیت‌‌ها ساکنان به شهرها بازگشته‌‌اند؛ با وجود این نیویورک و لندن هیچ‌کدام به شلوغی قبل از همه‌‌گیری نرسیده‌‌اند. اما نرخ‌‌های اجاره در حال افزایش هستند.
در سه ماه نخست سال جاری تعداد آپارتمان‌‌هایی که برای اجاره در سایت املاک زاپولا قرار داده شده‌‌اند 45 درصد نسبت به متوسط پنج ساله کاهش داشته‌‌اند. این کمبود با افزایش قیمت در بازار فروش تشدید شده است. از سوی دیگر با تغییرات مالیاتی که سود مالکان را در پنج سال گذشته تحت تاثیر قرار داده است بسیاری تصمیم به فروش خانه‌ها و نقد کردن پولشان گرفتند؛ در سه ماه نخست 2022، معادل 18 درصد از خانه‌هایی که برای فروش در زاپولا قرار گرفتند، در سه سال گذشته برای اجاره در این سایت عرضه شده بودند.
همان‌طور که قبلا هم اشاره شد افزایش قیمت مسکن نیز سبب شده خریداران بالقوه مسکن تصمیم بگیرند به اجاره ادامه دهند. در آمریکا، که قیمت خانه‌ها در 2021 حدود 17 درصد افزایش داشته است، خرید خانه توسط مستاجران در نیمه دوم سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال قبل 750 هزار مورد کاهش داشته است.
برلین اغلب به عنوان بازار اجاره‌‌ای مقرون به صرفه در نظر گرفته می‌شود با شبکه‌‌ای از قوانین کنترل اجاره و مسکن دولتی، که قیمت را پایین و اجارهنشینی را امن نگه می‌‌دارد. با وجود این تلاش‌‌های اخیر برای حمایت از مستاجران دچار تزلزل شده است. در آوریل 2021، دادگاه‌ها قانون کنترل اجاره را که بسیاری از خانه‌های اجاره‌‌ای شهر شامل آن می‌شد لغو کردند؛ بهطوریکه بسیاری از مستاجران باید پولی را که به خاطر تعیین سقف برای اجاره جمع کرده بودند، بازپرداخت کنند. اجاره‌های درخواستی در برلین در طول سال گذشته 18 درصد افزایش داشته‌‌اند. این مساله فاصله میان کسانی را که در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که اجاره‌‌شان کنترل شده است با سایر مستاجران افزایش می‌دهد.
کارشناسان اتحادیه بین‌المللی مستاجران معتقدند قوانین سنتی برای حمایت از مستاجران کافی نیستند چراکه این شهرها در طول دو سال گذشته با جذابیت روزافزون و افزایش حضور سرمایه‌‌گذاران با هدف خرید یا ساخت آپارتمان‌‌ها و اجاره دادن آنها روبه‌رو بوده‌‌اند. به عقیده آنها این شهر سیاست هماهنگی برای پاسخگویی به این شرایط نداشته است. قوانین دولتی، فروش زمین‌‌های محلی را به سمت بالاترین پیشنهادها سوق می‌دهد. این قوانین اغلب توسط کسانی مطرح می‌شود که سازنده خانه‌های گران‌قیمت هستند، اما پیشنهادهای پایینتر ارائه شده از سوی انجمن‌‌های غیرانتفاعی تامین‌‌کننده خانه‌های اجاره مقرون به صرفه، رد می‌شوند.
البته افزایش جذابیت سرمایه‌‌گذاری در مسکن اجاره‌‌ای تنها محدود به شهر برلین نیست. پول جدید وارد شده به بازار اجاره اروپا از موسساتی چون صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌‌های بیمه سراسر جهان از 75 میلیارد دلار در 2019 به 124 میلیارد دلار در 2021 رسیده است؛ در آمریکا نیز این ورود سرمایه از 193 به 350 میلیارد دلار رسیده است. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل «دنیای اقتصاد»، عوامل دیگری از جمله به اتمام رسیدن حمایتهای دوران کرونا از مستاجران در برخی از شهرها و تبعات آن به اضافه لغو این حمایت‌‌ها در حال حاضر نیز می‌تواند در افزایش اجارهبها موثر باشد. آخرین اطلاعیه‌ها نشان‌دهنده آن هستند که مدت زمان قانون حمایتی که دولت انگلستان برای حمایت از مستاجران تصویب کرده بود به پایان رسیده است. «قانون همه‌‌گیری کرونا 2020» در انگلستان مدت زمانی راکه مالکان باید به مستاجران برای تخلیه بدهند طولانی‌‌تر کرده بود. قوانین مرتبط با جلوگیری از احکام تخلیه اکنون منقضی شده است به طوری که درحال حاضر درصورتی که صاحبخانه حکم تخلیه معتبر دارد می‌تواند آن را اجرا کند. با وجود این دولت انگلستان همچنان کمک‌‌های حفاظتی از مستاجرانی را که در پرداخت اجاره خود دچار مشکل هستند ارائه می‌کند و این افراد می‌توانند به مقامات محلی مراجعه کنند و در صورت واجد شرایط بودن کمک دریافت کنند.
در نیویورک نیز دوره قانونی که در دوران کرونا از مستاجران در برابر احکام تخلیه به دلیل عقب افتادن اجاره حمایت می‌کرد به پایان رسیده است؛ دوره این قانون از 7 مارس 2020 تا 15 ژانویه 2022 بوده است. از سوی دیگر حمایتهای مالی نیز برای پرداخت اجاره مستاجرانی که قادر به پرداخت اجاره خود نبودند در نظر گرفته شده بودند و دولت اجاره این افراد را تا 12 ماه پرداخت می‌کرد. با وجود این، این حمایتهای مالی برای مستاجرانی که همچنان تحت تاثیر اثرات همه‌‌گیری کرونا هستند ادامه پیدا کرده‌‌اند و دولت محلی با توجه به شرایط از دولت مرکزی درخواست بودجه کرده و آن را دریافت کرده است. با وجود این اتمام مدت زمان برخی از سیاست‌های حمایتی از دوران پس از کرونا می‌تواند در افزایش بهای ماه‌های اخیر در شهرهای بزرگ جهان دخیل باشد.
حدود نیمی از آپارتمان‌‌های شهر نیویورک آپارتمان‌‌هایی با اجاره تثبیت شده هستند و اجاره آنها به وسیله هیاتی تحت عنوان هیات تعیین اجاره نیویورک و با توجه به هزینه‌های ملک و هزینه‌های زندگی در این شهر تعیین می‌شود. در طول 10 سال گذشته میزان افزایش در نرخ اجاره این آپارتمان‌‌ها بین صفر تا 5/ 4 درصد در نوسان بوده است. این سیستم که در سال 1969 در این شهر پایه‌‌گذاری شده است یکی از منابع مهم و گسترده مسکن مقرون به صرفه در یکی از بزرگ‌ترین شهرهای آمریکاست. متوسط اجاره در این خانه‌ها هزار و 269 دلار است درحالی که در سایر خانه‌ها حدود 1700 دلار است. سقف اجاره این آپارتمان‌‌ها نیز آخرین بار در 2019 دو هزار و 700 دلار تعیین شده است.
بیشتر افرادی که در این آپارتمان‌‌ها زندگی می‌کنند درآمدی بسیار پایینتر از میانگین درآمد خانوار در این شهر، حدود67 هزار دلار، دارند. ده‌ها هزار نفر از مردم نیویورک در طول همه‌‌گیری کرونا از پرداخت اجاره‌‌شان عقب افتادند و بسیاری از آنها هنوز هم بدهکار هستند. این درحالی است که در طول دو سال گذشته به دنبال شیوع همه‌‌گیری کرونا هیات اجاره نیویورک تصمیم به ثابت نگه داشتن اجاره برای اجاره‌نامه‌های یکساله گرفت. در سال بعد (2021) نیز مالکان باید اجاره را در شش ماه نخست اجاره‌نامه ثابت نگه دارند ولی می‌توانند در شش ماه دوم تا 5/ 1 درصد افزایش دهند. در اجاره‌نامه‌های دو ساله نیز صاحبان خانه‌ها اجازه داشتند اجاره را تا 5/ 2 درصد افزایش دهند. سازندگان یا دارندگان این املاک در شهر نیویورک تحت شرایط مشخصی از تخفیف‌‌های مالیات بر املاک و مستغلات استفاده می‌کنند. به طوری که تا زمانی که مالکان از این تخفیف‌‌های مالیاتی استفاده می‌کنند ملک آنها تحت برنامه تثبیت اجاره قرار خواهد داشت.
دولت انگلستان نیز برای حمایت از مستاجران شهر لندن از سال‌ها پیش اقدام به عرضه مسکن مقرون به صرفه کرده است. مسکن‌‌های مقرون به صرفه در لندن انواع مختلف دارند و شامل اجاره مسکن اجتماعی، اجاره مقرون به صرفه و مسکن متوسط (Intermediate housing) است و به خانوارهایی اختصاص پیدا می‌کند که قادر به برآوردن نیازهایشان در بازار گران‌قیمت لندن نیستند. در این میان مسکن اجتماعی توسط دولت محلی (شهرداری) عرضه و مدیریت شده و اجارهبها نیز توسط دستورالعمل اجاره ملی تعیین می‌شود. این نوع از مسکن اجاره‌‌ای ممکن است به افراد دیگری هم تعلق داشته باشد که طبق قوانین این نوع مسکن و با توافق با شهرداری و مقامات محلی ارائه می‌شود. مسکن اجاره‌‌ای مقرون به صرفه نیز نوع دیگری از مسکن اجاره‌‌ای در لندن و دیگر نقاط انگلستان است که معیارهای مشخصی برای آن وجود دارد و توسط مقامات محلی یا تامین‌‌کنندگان خصوصی مسکن اجتماعی به خانوارها ارائه می‌شود. یکی از تفاوت‌‌های این نوع مسکن اجاره‌‌ای با مسکن اجتماعی این است که اجاره این واحدها نباید بیش از 80 درصد از اجاره بازار محلی باشد.
مسکن متوسط نیز نوع دیگری از مسکن مقرون به صرفه برای کسانی است که شانس کمی برای دسترسی به اجاره ارزان دارند ولی قادر به اجاره یا خرید مسکن در بازار آزاد نیز نیستند. این نوع از مسکن یا با حمایت مالی از سوی برنامه خانه‌های مقرون به صرفه یا سایر برنامه‌ها به عنوان بخشی از سیاست‌های حمایتی در بازار مسکن ارائه می‌شود. در طرح جدید لندن الزام شده است که حداقل 30 درصد از مسکن مقرون به صرفه باید به صورت مسکن متوسط ارائه شود. محصولات اجاره این طرح به خانوارهایی با درآمد تا 60 هزار پوند در سال و محصولات با مالکیت چون مالکیت مشترک و فروش با تخفیف به خانوارهایی با درآمد تا 90 هزار پوند در سال ارائه می‌شود. طرح اجاره به شرط تملیک به خانوارهایی با میانگین درآمدی حدود 40هزار پوند در سال این امکان را می‌دهد تا روی بخشی از یک ملک جدید یا موجود وام بگیرند و بقیه را اجاره بپردازند.
شهرداری لندن طرح گسترده‌‌ای برای گسترش مسکن مقرون به صرفه در لندن دارد و بودجه‌‌ای حدود 5 میلیارد پوندی از سوی دولت برای رسیدن به این هدف دریافت کرده است. شهردار لندن متعهد شده 116 هزار واحد جدید مقرون به صرفه را تا 2022 آغاز کند؛ البته به دلیل شرایط ایجاد شده در همه‌‌گیری کرونا این زمان تا 2023 تمدید شده است.
