سرمایه‌گذاران ساختمانی چطور «زمین‌گیر» شدند؛ تنبیه ساخت‌وساز، تشویق ملاکی
رگولاتوری وارونه بازار ملک
تشویق ملاکان، تنبیه خانهسازان
ضربه کاری «مالیات ساخت و فروش مسکن» به بازار ساختمان‌‌‌سازی
سند سوم «بی‌‌‌تدبیری مالیاتی» در سیاستگذاری بخش مسکن هم رو شد. درست در مقطعی که دولت قول داده بود «مالیات را از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک‌‌‌ترین بیراهه سرمایه‌گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک‌‌‌اندوزی قرار دهد»، فعالان ساختمانی از یک «وارونگی باورنکردنی در مالیات‌‌‌های مسکن» خبر می‌دهند.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در پی اعتراض طیف سرمایه‌گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاستگذار با «تولیدکننده مسکن» و «منجمدکننده مسکن»، حاکی است: عرضه‌کننده‌‌‌های خانه از 4 سال پیش تا الان با «پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن» تنبیه شدهاند اما محتکران طی همین مدت با «مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه‌‌‌خالی» تشویق به موج‌‌‌سواری روی موجهای کمرشکن تورم مسکن شدهاند. سازندگان مسکن - شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌‌‌سازان و بساز و بفروش‌ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات‌‌‌های مستقیم در سال 96 اعمال شد، باید «بخشی از درآمد یا همان حاشیه‌‌‌سود حاصل از ساخت و فروش مسکن» را به عنوان «مالیات ساخت و فروش مسکن» به دولت پرداخت کنند. این بخش از درآمد، باز به خاطر «تدوین عجیب سیاست مالیاتی» -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره‌‌‌ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای «اعمال قانون» در اختیار مالیات‌‌‌ستان قرار داده است- به تعبیری، رقم قابل‌توجهی از درآمد سازنده را شامل می‌شود و به تعبیری دیگر، آنچنان سنگین محسوب نمی‌شود. اما «مالیات بر سرمایه‌گذاری ساختمانی»، هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که «جریان ملاکی» به تخریب «قدرت خرید مصرف‌کننده از طریق انجماد خانه‌‌‌ها» مشغول است، «عین بی‌‌‌عدالتی» و مصداق بارز «سیاستگذاری ناکارآمد و زیان‌‌‌بار» به حساب می‌‌‌آید.
تنبیه سرمایه‌گذاران ساختمانی با اسم‌‌‌رمز مالیات
ماده 77 قانون مالیات‌‌‌های مستقیم می‌‌‌گوید، «درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.» ترجمه این ماده قانونی مشخص می‌کند، فعالان ساختمانی در ازای ساخت آپارتمان و فروش واحدهای نوساز، باید معادل رقمی در حدود 20 تا 25درصد از درآمد حاصل از این فعالیت مولد را «مالیات» پرداخت کنند. ترجمه ساده‌‌‌تر این فرمول پیچیده، به این صورت است که «بساز و بفروش‌ها در بازار مسکن، در ازای ساخت و فروش هر واحد مسکونی، باید حدود 5درصد قیمت فروش آپارتمان را به عنوان مالیات پرداخت کنند.» این رقم برابری می‌کند با همان 20 تا 25درصد از حاشیه سود یا درآمد پس از کسر هزینههای ساخت. تا اینجا این قانون مالیاتی دو ایراد دارد؛ متن سخت و غیرقابل هضم برای مؤدیان از یکسو و مانع‌‌‌زایی در مسیر عرضه مسکن نو از سوی دیگر. اما ایراد سوم، «تبصره ذیل این ماده مالیاتی» است که ظاهر ارزانی دارد در حالی که مرجع مالیاتی علی‌‌‌القاعده به ماده اصلی که باطن گرانی برای تولیدکنندگان مسکن دارد استناد می‌کند. متن تبصره ماده 77 قانون مالیات‌‌‌های مستقیم می‌‌‌گوید، «اولین نقل و انتقال ساختمان علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌‌‌الحساب به نرخ 01درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود» ترجمه این تبصره با ظاهر فریبنده‌‌‌اش می‌‌‌گوید، زمانی که بساز و بفروش‌ها آپارتمان ساختهشده را می‌‌‌فروشند، باید رقمی معادل «2 در‌هزار قیمت روز (فروش) آپارتمان»، مالیات ساخت و فروش بپردازند. در متن تبصره، صحبت از «ارزش معاملاتی ملک» شده است. ارزش معاملاتی ضریبی از قیمت روز ملک است که با احتساب آن نرخ 10درصد، رقمی در حدود 2/ 0درصد قیمت روز را مشمول مالیات می‌کند.
به این ترتیب، تولیدکنندگان مسکن، هنگام فروش واحدهای ساختهشده، رقمی معادل 8/ 1 تا 2 در‌هزار قیمت فروش را بابت «مالیات ساخت و فروش» پرداخت می‌کنند. و سپس، در پایان سال مالیاتی، مابه‌‌‌التفاوت این رقم تا 5درصد قیمت فروش را باید در نهایت بپردازند.
تبعات تنبیه سازندگان مسکن
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، طی دست‌‌‌کم 4 سال گذشته، پارامترهای شوک‌‌‌آور شامل «هزینههای سرسام‌آور در سرمایه‌گذاری ساختمانی (از قیمت ساخت و قیمت تمام شده گرفته تا ارقامی همچون مالیات ساخت و فروش)» از یکسو و «سلب قدرت خرید مسکن از مصرف‌کننده‌‌‌ها با جهش قیمت» از سوی دیگر باعث خروج تولیدکنندگان خانه از بازار ساختمان‌‌‌سازی و تعمیق چند لایه رکود ساختمانی شده است. در پایتخت، متوسط تیراژ ساخت مسکن طی سال‌های اخیر به حدود 60درصد حالت طبیعی در سال‌های دورتر سقوط کرد. در کشور هم تیراژ ساخت و عرضه مسکن دست‌‌‌کم 150هزار واحد پایین‌‌‌تر از «کف بحرانی عرضه» است.
تشویق به ملاکی با «مالیات‌‌‌نستانی»
ناهنجاری سیاستی در بازار مسکن زمانی واضح‌‌‌تر دیده می‌شود که مشخص شود «سیاستگذار در ازای مالیات گرفتن از تولیدکننده مسکن، انبارکننده مسکن را از مالیات معاف کرده است.» در همان سالی که قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به تصویب رسید، دولت مکلف شده بود «مالیات بر خانه خالی» را اعمال کند. اما این نوع مالیات فرعی و ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن آن هم در شرایطی که اعمال آن نیازمند «بانک اطلاعاتی درست و حسابی از املاک خالی از سکنه» است، هیچ وقت از هیچ مالک خانه‌‌‌خالی گرفته نشد. «مالیات بر خانه خالی» در دنیا، مالیات درجه 4 برای تنظیم بخش مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که در بازار مسکن کشورهای موفق در تنظیم این بازار، مالیات اصلی (درجه یک)، مالیات سالانه بر املاک به صورت نرخ شناور (نرخ بیشتر بر خانه‌‌‌های با قیمت بالا و چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها) است. همچنین اگر در کشوری، مالیات بر خانه‌‌‌خالی دریافت شود، بازار مسکن آن کشور به بانک اطلاعاتی به‌‌‌روز از تعداد خانه‌‌‌های خالی و مشخصات مالکان آنها مجهز است. در بازار مسکن کشورمان، «مالیات علیه ملاکی و جریان غیرمولد ملکی» طوری تنظیم شده است که عملا «امکان اخذ مالیات از ملاکان» فراهم نباشد؛ اتفاقی که طی همین دست‌‌‌کم 4 سال اخیر به‌رغم «ابررونق خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک» رخ داده است و سیاستگذار بدون آنکه «تدبیر اساسی» به نفع «کاهش قیمت مسکن و احیای رونق پایدار» صورت دهد، به حمایت نامرئی از وضع موجود (ابررکود تورمی) پرداخته است. از دو سال پیش تاکنون نیز مالیاتی با عنوان «مالیات بر خانه لوکس» تدارک دیده شده است که نرخ آن «یک در‌هزار قیمت روز» و «املاک مشمول نیز خانه‌‌‌های با قیمت نجومی» هستند. این مالیات نیز در مقایسه با مالیات بر تولید مسکن، به لحاظ نرخ و دامنه فراگیری کاملا عجیب است.
مشوق مضاعف به منجمدکنندگان مسکن
قانون «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نه تنها جلوی پای تولیدکنندگان خانه و سایر سرمایه‌گذاران ساختمانی، سنگ گذاشته است که آنها را به «انجماد خانه‌‌‌های نوساز» به مدت حداقل سه سال، تشویق می‌کند. تبصره دیگری در ذیل ماده 77 وجود دارد که می‌‌‌گوید، اگر سه سال از تاریخ پایان‌‌‌کار یک آپارتمان نوساز گذشته باشد، سازنده آن خانه از پرداخت «مالیات ساخت و فروش» معاف است.
این مدل «مالیات‌‌‌ستانی» جریان مولد را به بیراهه غیرمولد تشویق می‌کند. به این ترتیب در دوره اخیر ابررکود تورمی مسکن که از سال 97 با جهش قیمت خانه در پایتخت و سپس سایر شهرها شروع شد و تاکنون نیز رکود سنگین آن ادامه داشته است، جریان مولد در بازار ملک از دو جا آسیب جدی دید. ابتدا از محل «افزایش هزینه سرمایه‌گذاری» و سپس از ناحیه «تحریک به خروج از مسیر اصلی و ورود به مسیر انحرافی». هزینه‌‌‌زایی برای عرضه مسکن و هزینه صفر برای احتکار ملک، «نتیجه سیاستگذاری در سال‌های اخیر» برای مهم‌ترین بازار مصرفی کشور بوده است. بازندگان این سیاست‌ها، تولیدکننده و مصرف‌کننده مسکن بودند و برنده آن هم ملاکان که به ملک‌‌‌اندوزی به شکل خانه‌‌‌های بدون استفاده، «عطش عرضه بازار مسکن» را تشدید و اسباب رشد بیشتر قیمت را فراهم کردند.
وارونگی مالیات‌‌‌های مسکن
ابراهیم رئیسی، رئیس‌‌‌جمهور کشورمان در اولین مصاحبه مطبوعاتی بعداز شروع به کار رسمی دولت سیزدهم وعده داد «مالیات از مسیر تولید حذف می‌شود و بر جریان سفته‌‌‌بازی و غیرمولد اعمال خواهد شد.» رئیسی در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری هم نظر ویژه‌‌‌ای در وعده‌‌‌های خود نسبت به بازار مسکن داشت و اعلام کرده بود «سوداگری و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن با مالیات‌‌‌های بازدارنده قابل مهار است.» اما تاکنون، هیچ علامت حتی ضعیف و امیدوارکننده هم از «تدوین یک سیاست ساده برای مقابله مالیاتی موثر با ملک‌‌‌بازها» در دولت مشاهده نشده است. به جای این کار درست، مدتی است سیاستگذار مشغول وصله و پینه «مالیات ناکارآمد و توخالی» است. این در حالی است که دولت می‌تواند بدون هیچ هزینه‌‌‌ای، با رگولاتوری درست مالیاتی، «سرمایه‌‌‌ها را از بازار املاک منجمد آزاد و روانه بازار ساخت کند.» تشویق مالیاتی سازندگان مسکن در کنار تنبیه مالیاتی محتکران مسکن، همان رگولاتوری درست و حرفه‌‌‌ای است که به دلایل نامعلوم، فعلا نوع وارونه‌‌‌ای از این عملیات تنظیم، در بازار مسکن حاکم است. «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» با رگولاتوری حرفه‌‌‌ای می‌تواند از دسته‌‌‌ای از سازندهها که «واحدهای مسکونی خارج از اختیار و انتخاب تقاضای مصرفی را تولید می‌کنند»، گرفته شود. سایر سازندهها که واحدهای کم متراژ و ارزان در مناطق پرتقاضای شهرها احداث می‌کنند نیز می‌توانند از این مالیات معاف شوند. اما سیاستگذار این را هم از بازار مسکن دریغ کرده است.
